【正文】 量在內(nèi)的指標體系，提出了協(xié)調(diào)度和潛力度計算公式。 評價技術(shù)路線設計如圖 示： 廣州市城鎮(zhèn)土地利用 現(xiàn)狀 與潛力調(diào)查技術(shù)報告 27 圖 城鎮(zhèn)土地利用潛力評價的技術(shù)路線 城市 若干功能區(qū) 土地利用比例結(jié)構(gòu)合理 土地利用強度合理 調(diào)整 否 是 是 微觀層面的土地利用潛力評價 城市 若干評價單元 土地利用布局結(jié)構(gòu)合理 調(diào)整 根據(jù)土地利用強度劃分潛力等級 提出相應對策建議 設計土地利用強度評價指標 全面分析協(xié)調(diào)度、潛力度之關(guān)系 城市土地利用潛力評價結(jié)果分析 設計城市土地利用系統(tǒng)潛力評價指標體系 區(qū) * 土地利用協(xié)調(diào)度、潛力度計算 是 否 宏觀 層次的土地利用潛力評價 中觀 層次的土地利用潛力評價 縱向的趨勢分析 城市 橫向的對比 分析 注：指行政意義上的“區(qū)”，即“區(qū)縣”之“區(qū)”。在此前提下，選擇同類宗地合并而得的評價單元，根據(jù)城市土地布局的相容性判斷某單元的位置是否恰當。例如，可以指出 某嚴重污染的工廠布局在居住區(qū)內(nèi)不合理，必須將土地用途改變?yōu)榫幼』蛘呱虡I(yè)；但如果僅僅指出整個越秀區(qū)的布局不合理而不明確究竟哪個地塊或者哪個街區(qū)布局不妥的話，則顯得過于籠統(tǒng)，無法指導實際工作。 在中觀尺度上進行土地利用的比例結(jié)構(gòu)和強度分析 如前文所述，土地利用結(jié)構(gòu)包括比例和布局兩部分。 目的是通過城鎮(zhèn)社會經(jīng)濟發(fā)展與土地利用之間的關(guān)系變化揭示該城鎮(zhèn)土地利用的變化趨勢。 （ 1）城市間橫向比較：即類似規(guī)模、等級、性質(zhì)城市間的橫向?qū)Ρ?。因此，土地利用強度是高是低，高多少低多?， 也是需要予以度量的。多年來重生產(chǎn)輕生活的發(fā)展觀導致我國許多城鎮(zhèn)的工業(yè)用地 比例偏高，而且部分工業(yè)企業(yè)和政府辦公樓、家屬院占據(jù)了市中心的土地，導致土地的級差地租不能體現(xiàn)，利用效率低下。 在城鎮(zhèn)土地利用潛力評價中，合理的城鎮(zhèn)土地 利用模式應該包括 比例結(jié)構(gòu)協(xié)調(diào)，布局配置適當，盡可能集約開發(fā)以保證地盡其用，優(yōu)地優(yōu)用。人口密度指標是人口集中度的較好代表 ； 技術(shù)集約度反映了單位土地上集中的技術(shù)高低程度，在一個特定的歷史時期，可以默認各地塊的技術(shù)集約度大體相當。此外，城市規(guī)劃等法規(guī)和其他相關(guān)土地利用規(guī)則也是對布局結(jié)構(gòu)的校正和約束。 如下表 的數(shù)據(jù)即在一定程度上揭示了包頭市的土地利用存在一定的不合理性，主要表現(xiàn)在工業(yè)用地比例偏高，道路廣場用地比重偏小。城市用地 結(jié)構(gòu)不僅是用地比例分配，而且還有它的空間分布，因為它不僅影響到城市的生產(chǎn)和生活安排，而且直接影響到土地利用的結(jié)構(gòu)效益，體現(xiàn)了城鎮(zhèn)土地的整體配置水平。歸納起來，可以將三維的城鎮(zhèn)土地利用模式分解為兩部分內(nèi)容： 奠定平面布局的用地結(jié)構(gòu)和反映開發(fā)縱深的用地強度 （如 下 圖）。 可復用性原則 ：開發(fā)的系統(tǒng)應該具有可更新性，可復用性。 因此， 在土地潛 力評價過程中應當尊重現(xiàn)狀，承認城鎮(zhèn)用地總體布局的基本合理性，只是其中的部分內(nèi)容與其他大部分用地情況有沖突和矛盾。 在布局結(jié)構(gòu)上承認現(xiàn)狀用地分布的基本合理性 城市用地的現(xiàn)狀布局和利用既暗含著一定的經(jīng)濟學規(guī)律，也在很大程度上表現(xiàn)出歷史的隨機性和路徑依賴。同時，城市規(guī)劃也可以為土地利用提供參照。因此，部分城市選用城市規(guī)劃界定的指標作為“最優(yōu)值”。 T O O1 O2 D S M 總收益曲線 平均收益曲線 邊際收益曲線 城鎮(zhèn)土地利用強度 收益 I 階段 Ⅲ 階段Ⅰ 階段 Ⅱ 廣州市城鎮(zhèn)土地利用 現(xiàn)狀 與潛力調(diào)查技術(shù)報告 20 城鎮(zhèn)土地利用潛力評價的方法體系 城鎮(zhèn)土地利用潛力評價的前提 與假設 土地利用潛力評價不能完全將城市規(guī)劃作為“藍圖” 顧名思義，所謂潛力即是“現(xiàn)狀值”與“最優(yōu)值”之間的差距。 階段 Ⅲ ： 從 O2點向右的區(qū)間，邊際報酬已經(jīng)降為負值，總收益也開始下降。在土地利用潛力評價中，體現(xiàn)為土地利用強度從很低（例如閑置土地的利用強度是零）開始，逐漸增加投入，會獲得較大的邊際報酬。 具體到土 地利用上， 土地報酬（收益）遞減規(guī)律 （ The Law of Diminishing Land Pays） 是指：在一定面積的土地上連續(xù)追加資本或勞動，超過一定限度之后，追加部分所得收益必將漸趨減少，即每單位資本或勞動的收益將由遞增轉(zhuǎn)為遞減。 廣州市城鎮(zhèn)土地利用 現(xiàn)狀 與潛力調(diào)查技術(shù)報告 18 圖 城市用地競租示意圖 （資料來源：李俊夫，城中村的改造，科學出版社， 2020） 土地報酬遞減規(guī)律及其對本研究的指導意義 威廉 因此， 新古典經(jīng)濟學城市地租中，級差地租理論為土地最佳利用方式評價提供了理論指導 。 城市地租又可分為工業(yè)用地，商業(yè)、服務業(yè)經(jīng)營性用地，住宅用地和非經(jīng)營性用地四類性質(zhì)地租 。因此，城市土地利用潛力與城市土地集約 利用潛力之間是不可互相混淆的。 “城市土地利用潛力”的概念比“城市土地集約利用潛力”更寬泛。 城鎮(zhèn)土地集約利用潛力評價是與本題目研究實質(zhì)相關(guān)度最近的一項土地評廣州市城鎮(zhèn)土地利用 現(xiàn)狀 與潛力調(diào)查技術(shù)報告 16 價研究。因此，土地利用潛力的實質(zhì)即使土 地利用現(xiàn)狀與最優(yōu)利用狀態(tài)之間的差距。 曹建海的研究中的三大部分實際上可以歸納為從強度和結(jié)構(gòu)兩方面對城鎮(zhèn)土地利用潛力的探索，這一點基本上也是目前大部分研究的共識之一。 而對于我國城市內(nèi)部用地結(jié)構(gòu)的效率分析，曹建海認為，我國城市內(nèi)部土地利用結(jié)構(gòu)嚴重不合理，表現(xiàn)為各類用地比例失調(diào)、空間布局不合 理。香港等城市的建設正是運用這一理論的產(chǎn)物。他選取了我國十七個主要城市的三項主要指標來反映城鎮(zhèn)土地產(chǎn)出率，這三項指標分別是單位城鎮(zhèn)土地 GDP產(chǎn)出、單位建成區(qū)土地 GDP產(chǎn)出和單位工業(yè)用地的工業(yè)增加值。曹建海認為，從提高城鎮(zhèn)土地建筑容納量入手，我國城市特別是中西部地區(qū)城市和中小城市用地的潛力相當 可觀。曹建海認為這說明不發(fā)達地區(qū)城市發(fā)展的潛力還很大。而中小 城市用地比較大，人口密度小，因而人口容納能力潛力更大。 其中，對我國城市用地效率的總體分析主要從人口容納能力、建筑密度和土地產(chǎn)出率三個方面進行。 周蓓、李艷娜（ 2020）曾對我國特大城市用地效益進行了初步研究，她們認為，從世界范圍來看，我國特大城市的土地利用效率非常低，即使是上 海這種在全國范圍內(nèi)用地效益較好的城市，其地均產(chǎn)出也僅有漢城的 1/8，香港的 1/10左右，不及東京的 1/10。該研究從城市間比較入手，發(fā)掘出了城市用地效率的可能潛力空間，使得人們對城市發(fā)展的用地觀念從單純的城市擴張轉(zhuǎn)變到提高現(xiàn)狀土地和存量土地的效益上來。這也從一個側(cè)面反映了研究的缺乏。以美國為代 表的西方發(fā)達國家基本不存在“人多地少”的問題，因此，對挖掘城市土地利用潛力的要求并不迫切。選擇指標的思路是：羅列所有對城鎮(zhèn)土地集約利用有影響的指標，進行歸類分析后篩去明顯不合理指標，經(jīng)過專家論證后確定指標?，F(xiàn)狀潛力評價指在現(xiàn)有條件下，通過存量土地調(diào)整來實現(xiàn)的相對綜合效益的增加狀況，分為高潛力區(qū)、中等潛力區(qū)、低度潛力區(qū)和無潛力區(qū)。但是，該研究選用的指標中某些存在較大相關(guān)性，如地均 GDP和地均利稅等，而有些指標定義則比較模糊，如城市可持續(xù)利用年限等；同時，研究中對“適宜值”的確定標準也不夠科學；并且，該研究主要停留在宏觀層面的分析上，對中觀尺度和微觀尺度未有涉足，影響了研究成果的實用性和可操作性。最后，使用下列計算公式計算出每個城市的土地集約利用潛力綜合指數(shù)： 1 / 21 1 2 2 n n( S S S ) 100? ? ? ? ? ? ? ? ? 其中， iiiiitaSta???，表示某一指標偏離合理值的程度， ai為適宜值，按照國家 城 市 規(guī) 劃 法 中 的 規(guī) 定 取 經(jīng) 驗 值 或 者 全 國 平 均 值 ； ti 為實際值。 案例型研究 以國土資源部國土資源大調(diào)查為背景，國內(nèi)部分大中城市率先進行了城鎮(zhèn)土地利用潛力的試點研究，如包頭、濟南、南京、杭州、成都 等。即具備以下幾大特征：一是代表性，能適用于各類城市，并滿足各種工作者的要求；二是可比性，其內(nèi)涵在各城市之間具有普適性；三是科學有效性，統(tǒng)計記錄要完整，數(shù)據(jù)本身要準確易得；四是彈性，能適應一定的變化；五是通俗易懂，清晰明確，對傳媒有吸引力。指標的選取和標準值與因子權(quán)重的確定則成為研究的核心內(nèi)容和關(guān)鍵。 上述兩種看法反映了 國內(nèi)學者在研究中持有的兩類主要觀點：部分學者認為廣州市城鎮(zhèn)土地利用 現(xiàn)狀 與潛力調(diào)查技術(shù)報告 8 集約經(jīng)營是粗放經(jīng)營的對稱。 許樹輝（ 2020）認為：城市土地集約利用是指在我國這種特定的人多地少國家里，通過不斷增加單位城市土地資金、技術(shù)和勞動力等的投入，從而達到既促使城市土地利用結(jié)構(gòu)合理化、最優(yōu)化，又能最大程度地提高城市土地的使用效率、經(jīng)濟效益和土地的可 持續(xù)發(fā)展。 因此，其提出將 概念定義 為 :城市土地集約利用是在特定時段中、特定區(qū)域內(nèi)的一個動態(tài)的、相對的概念。然而，由于發(fā)展時間畢竟短暫，學術(shù)界尚未達成共識的方面還很多，在概念內(nèi)涵、評價方法等基本問題上也仍存在爭議。 城鎮(zhèn)土地 集約 利用潛力評價 “城鎮(zhèn)土地集約利用潛力評價”是與“城鎮(zhèn)土地利用潛力評價”最接近的概念。 朱德舉（ 1996）還指出， 土地生產(chǎn)潛力評價是將土地利用大類按農(nóng)牧林優(yōu)先性排列，一般地，土地利用大類地優(yōu)先性序列是園藝作物，農(nóng)作，牧草，用材林，娛樂或野生動物。土地利用潛力評價是一種一般目的的、定性的、綜合的土地評價，它針對廣義的農(nóng)業(yè)系統(tǒng)而言，而不是特定某種土地利用類型。此后，迅速推廣到包括我國在內(nèi)的印度、巴基斯坦、澳大利亞、加拿大、委內(nèi)瑞拉等眾多國家，各國在美國體系的基礎上，又根據(jù)本國情況作了部分修訂和完善，例如加大拿評價系統(tǒng)、英國評價系統(tǒng)都得到了廣泛的認可。雖然一般少有 明顯標注 “ 農(nóng)用地 ． ． ．土地潛力評價” 的提法 ，但國內(nèi)外的學術(shù)界和實際應用中都 默認了農(nóng)用地的范疇。以美國為代表的發(fā)達國家少有類似我國“人多地少、粗放經(jīng)營”等問題，對城鎮(zhèn)土地利用的潛力挖掘并不迫切，也缺乏研究的必要性。 廣州市城鎮(zhèn)土地利用 現(xiàn)狀 與潛力調(diào)查技術(shù)報告 4 國內(nèi)外相關(guān)研究成果評述 世界上最早的“土地潛力”評價系統(tǒng)，是美國農(nóng)業(yè)部土壤保持局在二十世紀三十年代提出的。研究范圍大小不同，適用的概念內(nèi)涵也有所區(qū)別。 狹義而言， 城市社會經(jīng)濟體系是個復雜的巨系統(tǒng)，作為各項活動承載體的土地運行也充滿了不確定性、復雜性甚至矛盾性。 廣義而言，城鎮(zhèn)土地利用的優(yōu)劣涉及了社會、經(jīng)濟和環(huán)境三大層面。城市存量土地的潛力分析和比較可以從城市用地的人口容納能力、建筑容納能力和土地產(chǎn)出率等方面入手。他認為城鎮(zhèn)土地利用能力就是在整體功能的充分滿足 與 單幅土地 的 最大效益之間尋求最佳點。土地潛力評價，或稱土地潛力分類，主要依據(jù)土地的自然性質(zhì)（土壤、氣候和地形等）及其對于土地的某種持久利用的限制程度，就土地在該種利用方面的潛在能力對其作出等級劃分。 【項目資料之 三 】 廣州市城鎮(zhèn)土地利用 現(xiàn)狀調(diào)查與潛力分析 技術(shù)報告 廣州市國土資源和房屋管理局 北京大學不動產(chǎn)研究鑒定中心 北京大學遙感與地理信息系統(tǒng)研究所 二零零五年五月 項目資料清單 一 . 廣州市城鎮(zhèn)土地利用 現(xiàn)狀調(diào)查與潛力分析 工作報告 二 . 廣州市城鎮(zhèn)土地利用 現(xiàn)狀調(diào)查與潛力分析 研究報告 三 . 廣州市城鎮(zhèn)土地利用 現(xiàn)狀調(diào)查與潛力分析 技術(shù)報告 四 . 廣州市城鎮(zhèn)土地利用現(xiàn)狀調(diào)查技術(shù)方案設計 五 . 廣州市 1： 500 全解析法數(shù)字化地籍調(diào)查測量實施細則 六 . 廣州市 1： 500 城鎮(zhèn)土地利用現(xiàn)狀調(diào)查數(shù)據(jù)整理 實施細則 七 . 廣州市 1： 500 城鎮(zhèn)土地利用現(xiàn)狀調(diào)查數(shù)據(jù)建庫實施細則 八 . 廣州市城鎮(zhèn)土地利用現(xiàn)狀與潛力分析信息系統(tǒng)需求分析報告 九 . 廣州市城鎮(zhèn)土地利用現(xiàn)狀與潛力分析信息系統(tǒng)總體設計說明書 十 . 廣州市城鎮(zhèn)土地利用現(xiàn)狀與潛力分析信息系統(tǒng)使用手冊 廣州市城鎮(zhèn)土地利用現(xiàn)狀與潛力調(diào)查技術(shù)報告 I 目 錄 第一部分 城鎮(zhèn)土地利用潛力評價的理論研究 .......................................................... 1 城鎮(zhèn)土地利用潛力評價的有關(guān)基本概念內(nèi)涵 ............................................. 2 國內(nèi)外相 關(guān)研究成果評述 ............................................................................. 4 （農(nóng)用地）土地潛力評價 ........................................................................ 4 城鎮(zhèn)土地集約利用潛力評價 ..................................................................... 6 城鎮(zhèn)土地利用潛力評價 ..............................................