【正文】 、文物等有關(guān)部門，了解地塊的自然屬性、使用屬性及地下埋藏物情況；及時同計(jì)劃、規(guī)劃、土地等部門溝通，獲得他們對地塊使用意圖的確認(rèn)；根據(jù)地塊具體情況，制定相應(yīng)對策。(5)調(diào)查預(yù)測房地產(chǎn)消費(fèi)趨向，優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，采用優(yōu)化設(shè)計(jì)、價值工程技術(shù)，充分考慮項(xiàng)目防火、抗震、御災(zāi)、防盜和安全要求，防止技術(shù)風(fēng)險。(4)合理布置施工現(xiàn)場。 ，為預(yù)防風(fēng)險，開發(fā)商應(yīng)做好：(1)房地產(chǎn)租售合同應(yīng)由房地產(chǎn)專業(yè)人士起草，并經(jīng)律師或法律工作者審查，做到合同條款明確、詳盡、合法。而且，一般租售合同文本由開發(fā)商提供和起草，當(dāng)格式條款有兩種以上解釋時，應(yīng)當(dāng)按不利于開發(fā)商的解釋來執(zhí)行。，搞好開發(fā)經(jīng)營方案的評價決策是回避風(fēng)險的最佳方法。例如極易受到鄰近河水泛濫的威脅地塊；各種矛盾突出、交錯的地塊。，通過招標(biāo)模式、承包方式、合同類型的選擇，可以避開某些風(fēng)險。同時，通過銷售時機(jī)的選擇，排除不同時機(jī)銷售可能存在的風(fēng)險。與風(fēng)險控制相比，后者是直接調(diào)節(jié)風(fēng)險因素達(dá)到降低風(fēng)險損失概率和損失程度，而風(fēng)險轉(zhuǎn)移是將風(fēng)險轉(zhuǎn)移出去而間接達(dá)到降低自身的損失程度。(2)合作投資分化風(fēng)險。購買保險是轉(zhuǎn)移或減少房地產(chǎn)投資風(fēng)險的主要途徑之一。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全面風(fēng)險管理強(qiáng)調(diào)各參與方實(shí)行動態(tài)的、系統(tǒng)的、全過程、全方位的項(xiàng)目風(fēng)險管理,在風(fēng)險管理組織機(jī)構(gòu)上,采取扁平化的風(fēng)險管理機(jī)構(gòu)迅速識別風(fēng)險并及時采取措施而防止貽誤時機(jī)?？茖W(xué)評估, 準(zhǔn)確預(yù)測?？刂乒て? 盡早完成開發(fā)項(xiàng)目。采取措施固定某些變化。[2] 李建偉編著,土木工程項(xiàng)目管理，同濟(jì)大學(xué)出版社,2022年。[5] 項(xiàng)目管理協(xié)會PM I，項(xiàng)目管。[4] 楊玉蘭等編著。例如, 利息支出增長的風(fēng)險可通過簽定固定利率貸款合同來減??； 建造費(fèi)用增加的風(fēng)險可通過與建筑企業(yè)簽定固定預(yù)算合同來減小； 工程不能按期完工的風(fēng)險可通過承包合同中延期罰款的條款來降低。一般來說, 開發(fā)期越長，社會經(jīng)濟(jì)條件變化的程度也可能越大。目前，層次分析法(AHP 法) 在風(fēng)險評估及決策領(lǐng)域中占有較大優(yōu)勢，層次分析法通過將各影響因素進(jìn)行層次分類，建立層次結(jié)構(gòu)模型，通過一系列的矩陣計(jì)算，找出各影響因素的相關(guān)權(quán)重進(jìn)行層次排序，從而得到各影響因素的影響程度大小。同時,通過權(quán)、責(zé)、利明確風(fēng)險控制目標(biāo),通過事前評估以主動控制為主,因而在點(diǎn)、線、面上運(yùn)用動靜相結(jié)合的方法對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行全面風(fēng)險管理,增強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)抗風(fēng)險的能力且最大限度地提高企業(yè)的盈利能力?？? 結(jié)通過運(yùn)用系統(tǒng)項(xiàng)目管理知識體系對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策階段、方案設(shè)計(jì)階段、工程實(shí)施階段和工程完工后階段的風(fēng)險進(jìn)行有效的管理，從而減少了風(fēng)險發(fā)生的概率，使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理走上了科學(xué)的管理之路。例如與金融部門、大財團(tuán)合作，可利用其資金優(yōu)勢，消除房地產(chǎn)籌資風(fēng)險；與外商聯(lián)盟，即可引進(jìn)先進(jìn)技術(shù)和管理經(jīng)驗(yàn)，又能獲得政策優(yōu)惠。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，可以采用工程承包合同、材料設(shè)備供銷合同、房屋預(yù)租預(yù)售合同、房屋租賃合同和出售合同轉(zhuǎn)移風(fēng)險。 制定措施轉(zhuǎn)移風(fēng)險風(fēng)險轉(zhuǎn)移是指開發(fā)商在開發(fā)過程中，有意識地將自己不能承擔(dān)或不愿承擔(dān)的風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給其他經(jīng)濟(jì)單位承擔(dān)所采取的措施。當(dāng)然，在建設(shè)投資后期，如果發(fā)生了種種威脅自身安全的風(fēng)險因素，企業(yè)生存面臨重大考驗(yàn)，企業(yè)亦不能采取有效的緩和措施時（如在海外進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)時） ，也不排除采用中止開發(fā)投資，從投資地區(qū)全面撤退的風(fēng)險回避措施。在方案選擇中，拒絕采用風(fēng)險高的規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)方案，放棄風(fēng)險隱患多的結(jié)構(gòu)類型。其次，搞好項(xiàng)目各開發(fā)方案的經(jīng)濟(jì)評價和風(fēng)險分析，選擇可靠性高，風(fēng)險隱患少，風(fēng)險程度低的開發(fā)方案。定期組織建筑物及附屬設(shè)備維修，將隱患消滅在萌芽之中。一旦消費(fèi)者認(rèn)為合同中存在對自身有利的條款，就會奮起利用法律武器來捍衛(wèi)。(6)做好現(xiàn)場建設(shè)日志，注意資料收集和保存，及時落實(shí)建設(shè)條件，預(yù)防和減少施工索賠。(2)對現(xiàn)場危險源要妥善采取措施。(4)增強(qiáng)合同意識，認(rèn)真簽訂土地出讓合同、勘察規(guī)劃設(shè)計(jì)合同、拆遷安置補(bǔ)償合同、資金使用合同。制定科學(xué)的考核標(biāo)準(zhǔn)和獎罰措施，并在實(shí)際中嚴(yán)格執(zhí)行。(3)健全風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)。 ，預(yù)防風(fēng)險應(yīng)：(1)建立一支高水平、多學(xué)科的開發(fā)隊(duì)伍。表 48 項(xiàng)目跟蹤表序號 成本預(yù)算/萬元 ACWP/萬元 BCWP/萬元 任務(wù)完成時的預(yù)測成本 EAC/萬元 BCWS/萬元1 25 22 25 22 252 45 40 36 50 453 30 6 6 30 104 80 7 8 70 05 75 0 0 75 06 170 0 0 170 07 40 0 0 40 08 80 0 0 80 09 25 0 0 25 010 30 0 0 30 0合計(jì) 600 75 75 592 80費(fèi)用指數(shù):CPI=BCWP/ACWP=75247。本例以任務(wù) 2 為例，計(jì)算如下。該項(xiàng)目共有 10 個任務(wù)，在第 20 周時結(jié)束時檢查。B=（W 1,W2,W3）=..??????然后，用矩陣 B 乘以特征向量 W，得到矩陣 Wf，即Wf=BW= =.??????.4570.??????.921??????矩陣表明，從評價目標(biāo)“風(fēng)險最大的決策方案”的整體角度，即綜合課“經(jīng)濟(jì)風(fēng)險” 、 “市場風(fēng)險” 和“社會風(fēng)險”三個方面之后， “銷售”方案比“出租”風(fēng)險大。（5）計(jì)算綜合重要度。（4）一致性檢驗(yàn)。分別計(jì)算矩陣 A，A 1，A 2，A 3 的特征向量，分別用 W，W 1，W 2，W 3 表示。15/2/8???????在分析方案層。根據(jù)已知信息和決策目標(biāo)、評價準(zhǔn)則，構(gòu)建該項(xiàng)目的遞階層次結(jié)構(gòu)模型，如圖 46 所示。該階段識別出三種風(fēng)險：經(jīng)濟(jì)風(fēng)險、市場風(fēng)險、社會風(fēng)險。 項(xiàng)目租售階段的風(fēng)險分析，房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)入了房屋租售階段，在這個階段房地產(chǎn)公司面臨的風(fēng)險是將房屋出租還是銷售，因?yàn)檩^小的租金或售價變化，會對開發(fā)商的收益有大的影響。從上表的計(jì)算可知 C 方案的風(fēng)險最小，所以把地址建在了 C。風(fēng)險因素有：水源和電源、交通﹑環(huán)境、地質(zhì)狀況、施工難度。 　　②敏感性分析結(jié)果表明影響項(xiàng)目財務(wù)效益最敏感的因素是銷售價格，其次是材料價格。在國際公寓投資決策前期，假設(shè)該項(xiàng)目的項(xiàng)目投資所得稅后財務(wù)內(nèi)部收益率為 13％，基準(zhǔn)收益率為10％。情景分析法、德爾菲法，敏感分析法等，在國際公寓項(xiàng)目的開發(fā)過程中，項(xiàng)目組針對實(shí)際情況利用頭腦風(fēng)暴法和專家調(diào)查法對項(xiàng)目的各個階段進(jìn)行了風(fēng)險識別，其識別結(jié)果見表 41：表 41 各階段風(fēng)險和影響大小風(fēng)險種類 風(fēng)險大小信息不對稱風(fēng)險 小可行性研究風(fēng)險 中開發(fā)決策階段投資決策風(fēng)險 中開發(fā)類型決策風(fēng)險 中土地選擇風(fēng)險 大土地開發(fā)階段設(shè)計(jì)及報批風(fēng)險 小現(xiàn)場組織風(fēng)險 小技術(shù)風(fēng)險 中材料風(fēng)險 小安全風(fēng)險 小成本風(fēng)險 中質(zhì)量風(fēng)險 中工期風(fēng)險 大施工階段不可預(yù)測風(fēng)險 小價格決策風(fēng)險 大市場競爭風(fēng)險 中方案制定風(fēng)險 中租售階段資金回收風(fēng)險 小通過識別得到以上風(fēng)險以及風(fēng)險的影響程度，特別是施工階段，是風(fēng)險的多發(fā)階段，且風(fēng)險影響都比較大，所以在以后項(xiàng)目的實(shí)施過程中，應(yīng)當(dāng)去關(guān)注這些風(fēng)險，盡量減少、避免風(fēng)險發(fā)生，把風(fēng)險降低到最低。所以房地產(chǎn)開發(fā)商為了避免損失，取得更好的經(jīng)濟(jì)效益，在項(xiàng)目的開發(fā)過程中就必須進(jìn)行風(fēng)險管理，對所存在的風(fēng)險進(jìn)行識別、評估和監(jiān)控，最后針對這些風(fēng)險制定應(yīng)對措施，盡可能的避免由于風(fēng)險管理不當(dāng)帶來的經(jīng)濟(jì)損失。該項(xiàng)目總投資 2 億元，其中企業(yè)自籌資金 元，尚有 億元資金缺口，通過銀行貸款解決。2022 年該公司開發(fā)了新項(xiàng)目——國際公寓。通常用兩個量來度量項(xiàng)目的技術(shù)風(fēng)險，即風(fēng)險時間，風(fēng)險成本。該方法計(jì)算、收集三種基本數(shù)據(jù)，即計(jì)劃工作的預(yù)算費(fèi)用（BCWS） 、已完工作實(shí)際費(fèi)用(ACWP)和已完實(shí)際工作量。深則可列出諸如風(fēng)險順序、風(fēng)險在監(jiān)視單中已停留的時間、風(fēng)險處理活動、各項(xiàng)風(fēng)險處理活動的計(jì)劃完成日期和實(shí)際完成日期等。項(xiàng)目評審者檢測和記錄風(fēng)險應(yīng)對計(jì)劃的有效性，以及風(fēng)險主體的有效性，以防止、轉(zhuǎn)移或緩和風(fēng)險的發(fā)生。（4）附加的風(fēng)險識別和分析。（2）風(fēng)險應(yīng)對計(jì)劃。項(xiàng)目風(fēng)險應(yīng)急措施主要有費(fèi)用、進(jìn)度和技術(shù)三種。其目的不是降低風(fēng)險發(fā)生的概率和減輕不利后果，而是借用合同或協(xié)議，在風(fēng)險事故一旦發(fā)生是將損失的一部分轉(zhuǎn)移到有能力承受或控制項(xiàng)目風(fēng)險的個人或組織。預(yù)防風(fēng)險是一種主動的風(fēng)險管理策略，通常采取有形和無形的手段。（5）一般風(fēng)險應(yīng)對。組織的認(rèn)知度會影響風(fēng)險應(yīng)對計(jì)劃。（2）風(fēng)險排序。它可以將無法量化的風(fēng)險按照大小排出順序，把它們彼此區(qū)別。主觀評分法是利用專家的經(jīng)驗(yàn)等隱性知識，直觀判斷項(xiàng)目每一單個風(fēng)險并賦予相應(yīng)的權(quán)重，如010之間的一個數(shù)。(6)概率和影響程度。(4)項(xiàng)目類型。已識別的項(xiàng)目風(fēng)險及風(fēng)險對項(xiàng)目的潛在影響需進(jìn)行評估。 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險管理評價風(fēng)險評價是對項(xiàng)目風(fēng)險進(jìn)行綜合分析,并依據(jù)風(fēng)險對項(xiàng)目目標(biāo)的影響程度進(jìn)行項(xiàng)目風(fēng)險分級排序的過程。隨機(jī)型風(fēng)險估計(jì)一般按照期望收益值最大或期望效用值最大來估計(jì)。風(fēng)險估計(jì)的對象是項(xiàng)目的單個風(fēng)險，而非項(xiàng)目的整體風(fēng)險，以加深對風(fēng)險以及風(fēng)險后果的認(rèn)識，進(jìn)一步幫助人們管理不確定性因素。頭腦風(fēng)暴法以共同目標(biāo)為中心，參會人員在他人的看法上提出自己的意見。 項(xiàng)目風(fēng)險識別方法這是一種利用系統(tǒng)分解的原理，將一個復(fù)雜的項(xiàng)目分解成一系列簡單和容易認(rèn)識的子系統(tǒng)或系統(tǒng)元素，從而識別項(xiàng)目各子系統(tǒng)、系統(tǒng)要素和整個項(xiàng)目中的各種風(fēng)險的方法。一般的風(fēng)險類型有技術(shù)風(fēng)險、質(zhì)量風(fēng)險、過程風(fēng)險、管理風(fēng)險、組織風(fēng)險、市場風(fēng)險及法律法規(guī)變更等。項(xiàng)目風(fēng)險管理計(jì)劃針對整個項(xiàng)目生命周期制定如何組織和進(jìn)行風(fēng)險識別、風(fēng)險評估、風(fēng)險量化、風(fēng)險應(yīng)對及風(fēng)險監(jiān)控的規(guī)劃。2．項(xiàng)目工作分解結(jié)構(gòu)工作分解結(jié)構(gòu)圖（WBS）是獎項(xiàng)目按照其內(nèi)在結(jié)構(gòu)或?qū)嵤┻^程的順序進(jìn)行逐層分解而形成的結(jié)構(gòu)示意圖,它可以將項(xiàng)目分解到相對對立的、內(nèi)容單一的、易于成本核算與檢查的工作單元，并能把各工作單元在項(xiàng)目中地位與構(gòu)成直觀地表示出來。匯報與溝通應(yīng)包括項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)內(nèi)部之間的溝通及項(xiàng)目外部與投資方等項(xiàng)目利益相關(guān)者之間的溝通。明確的定義和說明對于防止決策滯后和保證過程連續(xù)是很重要的。確定風(fēng)險管理使用的方法、工具和數(shù)據(jù)資源，這些內(nèi)容可隨項(xiàng)目階段及項(xiàng)目評估情況作適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。而作為項(xiàng)目管理部門，則要堅(jiān)持戰(zhàn)術(shù)上重視的原則，即認(rèn)真對待每一個風(fēng)險因素，杜絕松懈麻痹。以最合理、經(jīng)濟(jì)的處置方式把控制損失的費(fèi)用降到最低，通過盡可能低的成本，達(dá)到項(xiàng)目的安全保障目標(biāo)，這就是風(fēng)向管理人員對各種效益和費(fèi)用進(jìn)行科學(xué)的分析和嚴(yán)格核算。（5）激勵性。（3）損失性。 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的特征（1）綜合性。 (6)有助于房地產(chǎn)開發(fā)商建立和加強(qiáng)與銀行、消費(fèi)者以及建筑承包商等方面的關(guān)系。有效的風(fēng)險管理，可以避免因風(fēng)險事件突發(fā)引起對房地產(chǎn)開發(fā)商巨大的財務(wù)沖擊并在災(zāi)后獲得各種必要的資金補(bǔ)償，以保證企業(yè)的生存和穩(wěn)定經(jīng)營。其意義體現(xiàn)在以下幾個方面：(1)有助于提高房地產(chǎn)開發(fā)商對房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中風(fēng)險的識別，在開發(fā)實(shí)踐中增強(qiáng)風(fēng)險理念。項(xiàng)目開發(fā)完畢后，開發(fā)商面臨的主要風(fēng)險是房屋出租還是房產(chǎn)出售，才能盡快實(shí)現(xiàn)投資的回收，并獲得利潤。在進(jìn)行完可行性研究，通過分析、研究等環(huán)節(jié)，項(xiàng)目就可以進(jìn)入設(shè)計(jì)階段了，能否制定一個合理的設(shè)計(jì)方案，直接影響到項(xiàng)目后期的工作正常開展，進(jìn)而給整個項(xiàng)目帶來一定的影響。這個階段是房地產(chǎn)開發(fā)過程中一個最重要的環(huán)節(jié)。所以就我國房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險管理的形式來看，同其他發(fā)達(dá)國家還是有一定差距的，需要更好的去學(xué)習(xí)和研究。目前就房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險管理來說，我國仍是一個薄弱環(huán)節(jié)，風(fēng)險意識不強(qiáng)，風(fēng)險管理機(jī)制還不健全，沒有真正形成項(xiàng)目動態(tài)項(xiàng)目管理的機(jī)制與模式。房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險管理看似簡單，其實(shí)并不簡單，它貫穿于整個項(xiàng)目周期中，是一個系統(tǒng)的管理，它強(qiáng)調(diào)的是對各個階段的風(fēng)險都要做全面的風(fēng)險識別，制定風(fēng)險應(yīng)對措施。 近年來隨著改革開發(fā)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)迅速得到了發(fā)展。關(guān)鍵詞：項(xiàng)目管理；房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目；項(xiàng)目風(fēng)險管理AbstractThe real estate industry took our country market economy the important constituent, took one kind of high attachment value the prehensive industry, it has highly the sensitivity to the economical development ,simultaneously it also is one kind of high risk, the high benefit industry, has many not determinism. It is these uncertainties of real estate projects but the success or failure of development plays a decisive role, so to avoid the risk of real estate development, investment decisionmaking on the need to scientifically ago, to maximize the risk analysis and prediction of possible future risk status, influencing factors, changes in trends prediction, pretake effective measures to control risks at a