房地產(chǎn)企業(yè)審計基本內(nèi)容及方法(文件)
【正文】 業(yè)務往來操作而是相互交叉攤計費用；對此，應要求房地產(chǎn)企業(yè)的各種經(jīng)營進行單獨核算，合理歸集成本費用。十一、“以房換地”雙方均未納稅以房換地是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權的一種方式，具體形式是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以無償轉(zhuǎn)讓建成后的部分房屋所有權為代價，換取土地所有人土地使用權的一種行為。因此，應當按照《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第十五條的規(guī)定分別核定雙方各自的營業(yè)額，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依“銷售不動產(chǎn)”稅目征稅，對原土地所有人依“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目征稅，如原土地所有人將分得的房屋售出，則應對其銷售收入再按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。故此，在審計時，應在全面掌握原住戶“拆一還一”面積的同時，據(jù)實依實際成本核定征收營業(yè)稅?！∈摹⒂』ǘ惼毡椴粔蛑匾暥悇栈楹蛯徲嫹从?房地產(chǎn)企業(yè)進行房地產(chǎn)銷售時, 產(chǎn)權交易合同普遍少貼或未貼印花稅。 據(jù)了解，上述三種收費中，中介公司很少向購房者開具發(fā)票，多數(shù)情況下以收據(jù)代替發(fā)票，從而達到偷逃營業(yè)稅、企業(yè)所得稅等稅費的目的。十五、房地產(chǎn)中介偷逃稅費 。根據(jù)《合同法》的有關規(guī)定，“違反法律，行政法規(guī)的強制性規(guī)定”屬無效合同，無效合同不具有法律約束力。對原住戶增加面積繳納的購房款，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)仍能依預收帳款計提營業(yè)稅，而對“拆一還一”等面積的部分直接視為拆遷成本，而未計算并繳納營業(yè)稅。表面來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與土地所有人在房屋與土地互換過程中均沒有進行貨幣結算，也不通過會計帳簿核算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)又依實際收取的“預收帳款”為計稅依據(jù)繳納營業(yè)稅，故此種方式因其隱蔽性極強而容易形成偷逃稅現(xiàn)象。十、“以收抵支”或收入在往來科目歸集，長期掛帳，偷逃稅款有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用售房收入記入“應付帳款”等往來科目歸集，不通過“預收帳款”科目核算，長期掛帳不結轉(zhuǎn)收入或直接通過“應付帳款”撥付工程款以收抵支，從而
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