土地估價(jià)報(bào)告錯(cuò)誤(文件)
【正文】 值收益；6未計(jì)算土地稅費(fèi)；6計(jì)算增值收益時(shí)，應(yīng)為成本價(jià)格乘以一定的增值收益率，其中成本價(jià)格應(yīng)包括投資利息；6增值收益率打印錯(cuò)誤 ；70、土地使用年期未修正，造成計(jì)算結(jié)果是無限年期的價(jià)格 ；7當(dāng)土地增值收益是以有限年期的市場(chǎng)價(jià)格與成本價(jià)格的差額確定時(shí)，不用進(jìn)行年期修正 ；7當(dāng)土地增值收益是以無限年期的市場(chǎng)價(jià)格與成本價(jià)格的差額確定時(shí)，土地增值收益與成本價(jià)格一道進(jìn)行年期修正 ；7當(dāng)待估宗地是出讓土地時(shí) , 應(yīng)進(jìn)行剩余使用權(quán)年期修正 ,7如成本逼近法測(cè)算的是某一小區(qū)的平均土地價(jià)格 , 還應(yīng)考慮小區(qū)的土地利用率或可出讓土地的比率 , 進(jìn)行公共設(shè)施的占地面積和公用面積的分?jǐn)?；7宗地內(nèi)的開發(fā)和建設(shè)狀況也應(yīng)進(jìn)行適當(dāng)修正；7動(dòng)拆遷費(fèi)用按當(dāng)時(shí)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算不妥，應(yīng)按估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用水平計(jì)算；7按估價(jià)對(duì)象實(shí)際拆遷戶數(shù)計(jì)算動(dòng)拆遷費(fèi)不妥，應(yīng)按區(qū)域平均拆遷居民密度計(jì)算拆遷戶數(shù)；7按估價(jià)對(duì)象實(shí)際拆遷周期計(jì)算利息不妥，應(yīng)按該區(qū)域社會(huì)平均拆遷周期計(jì)算；7利息率取值有誤，應(yīng)按估價(jià)基準(zhǔn)日的中國(guó)人民銀行公布的一年期基準(zhǔn)貸款利率；80、因?yàn)槭欠ㄔ禾幹枚挥?jì)算利潤(rùn)不妥，應(yīng)計(jì)算利潤(rùn)；8估價(jià)對(duì)象出讓時(shí)間為2001年11月，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2004年，以原合同所載土地出讓金作為土地增值收益不妥，應(yīng)按照估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)應(yīng)有的土地增值收益水平計(jì)算；8扣除2年零8個(gè)月的土地增值收益時(shí)采用直線折舊方式不妥，應(yīng)采用年期修正方式，公式為：[1－1/（1+r）n]/ [1－1/（1+r）m]；8因?qū)嶋H未發(fā)生經(jīng)營(yíng)收入而不計(jì)稅費(fèi)不妥，應(yīng)按規(guī)定計(jì)算有關(guān)稅費(fèi)；8成本逼近法估價(jià)結(jié)果應(yīng)作年期修正，公式為： [1－1/（1+r）m]；8總地價(jià)計(jì)算有錯(cuò)誤，應(yīng)將土地單價(jià)乘以土地面積，而不是建筑面積；8缺少對(duì)待估宗地周邊土地利用類型的描述；8取得費(fèi)為實(shí)際費(fèi)用而非客觀費(fèi)用、取得費(fèi)與相關(guān)稅費(fèi)缺乏依據(jù)或與規(guī)定不符； 8開發(fā)費(fèi)與設(shè)定評(píng)估水平不一致，取值不合理、依據(jù)不充分、確定的不合理，取值與其他估價(jià)方法（主要為基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法）不一致；8利息計(jì)算有誤、公式不對(duì)、開發(fā)周期不對(duì)、一年以上沒采用復(fù)利；90、稅費(fèi)項(xiàng)目不全或錯(cuò)誤，如仍考慮了已明文規(guī)定取消的收費(fèi)項(xiàng)目； 9計(jì)算錯(cuò)誤，公式不對(duì)；沒有用途、位置及其它、個(gè)別因素修正；沒有年期修正或年期修正中土地還原利率取值簡(jiǎn)單；9單位不統(tǒng)一；土地還原利率缺少取值依據(jù)；〈 5 〉 剩余法基本公式：地價(jià)=不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)開發(fā)建造費(fèi)專業(yè)費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)利息利潤(rùn)稅金租售費(fèi)用開發(fā)商合理利潤(rùn)。 附件[應(yīng)包括委托估價(jià)函、估價(jià)對(duì)象土地使用證復(fù)印件或土地產(chǎn)權(quán)證明材料（附宗地圖）（出讓土地需附出讓合同或協(xié)議）、房屋產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件或證明材料、地籍圖或宗地區(qū)域位置圖、建筑平面圖等、估價(jià)對(duì)象照片（從不同角度體現(xiàn)宗地的主要建構(gòu)筑物、用途及利用特點(diǎn)）、有關(guān)背景材料（如估價(jià)項(xiàng)目的有關(guān)批準(zhǔn)文件等，如為規(guī)劃利用應(yīng)提交規(guī)劃利用的項(xiàng)目建議書、可行性研究報(bào)告、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證或?qū)彾ㄔO(shè)計(jì)方案通知書等規(guī)劃文件）、估價(jià)對(duì)象如設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利等的有關(guān)權(quán)利人證明材料、估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書及簽字土地估價(jià)師證書復(fù)印件、估價(jià)機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、委托方營(yíng)業(yè)執(zhí)照等]16缺少委托估價(jià)合同；170、缺少待估宗地的國(guó)有土地使用證復(fù)印件；17缺少土地估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書、估價(jià)師資格證書復(fù)印件 ；17缺少房屋產(chǎn)權(quán)證 ；17缺少估價(jià)對(duì)象利用照片資料；17缺少估價(jià)對(duì)象位置示意圖；17缺少估價(jià)機(jī)構(gòu)工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照；17缺少他項(xiàng)權(quán)利證書復(fù)印件；17估價(jià)對(duì)象的基本情況在報(bào)告中描述的位置不正確 。三、地價(jià)的確定16地價(jià)的確定中，未說明結(jié)果確定方法的依據(jù)；16地價(jià)確定時(shí)，描述是采用 2 種方法估價(jià)結(jié)果的算術(shù)平均數(shù) , 實(shí)際計(jì)算采用加權(quán)平均 ；162 種方法得出的結(jié)果如果相差過大 , 不應(yīng)當(dāng)采用算術(shù)平均值 ；16地價(jià)的確定中，2 種方法的權(quán)重之和不等于1；16估價(jià)結(jié)果中，總地價(jià)沒有大寫；16估價(jià)結(jié)果無單位地價(jià)；16缺少土地估價(jià)結(jié)果一覽表；16土地估價(jià)結(jié)果一覽表缺少有關(guān)說明；〈 3 〉收益還原法10租金與價(jià)格概念混淆，采用市場(chǎng)法確定客觀租金時(shí) ,“比準(zhǔn)價(jià)格”應(yīng)為“比準(zhǔn)租金”；10收益沒有采用客觀收益或是否為客觀收益理由不充分；10采用企業(yè)經(jīng)營(yíng)收益計(jì)算年總收益時(shí)，企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)值應(yīng)當(dāng)調(diào)整為正常經(jīng)營(yíng)管理水平下的客觀收益
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