估價作業(yè)方案制定(文件)
【正文】 發(fā)生后 的損失價值或損失程度進行評估。 ②對于國際著名評估機構(gòu)，還將建立評估設(shè)計評價系統(tǒng)，用來評價已完成的評估設(shè)計方案。 注： 《 房地產(chǎn)估價規(guī)范 》 指出 “ 在明確估價基本事項的基礎(chǔ)上，應(yīng)對 估價項目進行初步分析，擬定估價作業(yè)方案。 例題 ：某正常生產(chǎn)的工廠位于某城市市區(qū)，距市中心直線距離約 15公里?，F(xiàn)規(guī)劃部門已將該區(qū)域規(guī)劃為居住區(qū)，某房地產(chǎn)開發(fā)商有意投資該土地，請房地產(chǎn)估價機構(gòu)預(yù)測某開發(fā)效益。 二 、 編制方案方法及案例 （ 1）確定估價對象的 品質(zhì)特征及產(chǎn)權(quán)狀態(tài) （ 2）確定估價范圍 ① 估價對象的品質(zhì)特征 ② 產(chǎn)權(quán)狀態(tài)確定 如土地：坐落、編號、 四至、形狀、用途等 如建筑物：類型、結(jié)構(gòu)、占地面積、 建筑面積、使用情況等。 （ 1） 價值定義 。球會管理水平和運作風(fēng)格，可影響球場的收益潛能，我們可通過其收益來預(yù)測其市場價值，因此本次評估采用“收益法”作為本次評估的方法之一。采用成本法進行評估時，將土地取得費用、前期費用、土地開發(fā)費用及場內(nèi)配套設(shè)施工程費、管理費、利息、利潤等項累加后便可求得土地成本價格。 估價對象要收集的資料主要有以下幾點。 張麗景：注冊房地產(chǎn)估價師、項目負責(zé)人； 林華國：注冊房地產(chǎn)估價師、助理； 王芳：估價員； 唐強：估價員。建筑面積： 11275平方米。土地使用權(quán)來源：協(xié)議出讓。 制定估價作業(yè)方案的主要工作內(nèi)容 分析估價任務(wù) 確定房地產(chǎn)估價技術(shù)路線 選擇估價方法 擬定實施計劃 安排人財物時間資源等 思考題： ..\作業(yè)題 \第八章 估價作業(yè)方案制定 .doc 練習(xí)題： ..\題庫 \練習(xí)題 \第八 十一章 練習(xí)題 .doc 。 五、估價時點： 1999年 8月 20日。 估價對象用途：酒店客房、餐飲、娛樂。 二、估價方： 房地產(chǎn)估價事務(wù)所，法定代表人： ， 住所： 路 號，房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)等級：壹級。 （如下圖所示） 估價作業(yè)日期： 2022年 7月 1日至 2022年 7月 8日?！俺杀痉ā闭_客觀地反映了高爾夫球場的生產(chǎn)價值構(gòu)成，其得出的評估結(jié)果，比較真實地反映了其成本價值，但對其收益能力和市場供求變化反應(yīng)不靈敏；而“收益法”是在一定程度上反映了高爾夫球場收益能力產(chǎn)生的商業(yè)價值，溶劑接近市場價格，但其方法的數(shù)據(jù)和相關(guān)參數(shù)卻因評估人員不同，評估結(jié)果容易受影響。 ② 深圳市具有二十幾年的土地開發(fā)歷史，其開發(fā)成本的諸多構(gòu)成可以預(yù)測估算，同時委托方具有較完整的高爾夫球道開發(fā)成本費用資料，為本次評估提供了許多有參考價值的第一手資料。 （ 2） 估價方法 。 委托方 ：深圳 高爾夫球會有限公司 估價方 ：深圳市 房地產(chǎn)評估有限公司 估價目的 ：是為深圳 高爾夫球會有限公司向銀行申請抵押貸 款提供價值參考依據(jù) 估價時點 ： 2022年 7月 1日 估價作業(yè)方案 明確了估價的基本事項，就可以基本把握住整個估價任務(wù)。 （ 3）預(yù)計所需的時間、人力、經(jīng)費 估價作業(yè)方案中，根據(jù)估價目的、估價對象、估價時點、估價報告出具日期以及估價項目的大小、難易和緩急，確定投入多少經(jīng)費和人力參加估價。商業(yè)用房的用地已于 1995年辦理了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，出讓年限為 40年，其余自用房屋的用地為國有劃撥土地。 （ 1）確定擬采用的股價技術(shù)路線，初步選擇適用于估價對象的估價方法 ① 估價人員應(yīng)熟知、理解并正確運用市場比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準地價修正法及這些估價方法的綜合運用； ② 對同一估價對象宜選用兩種以上的估價方法進行估價； ③ 根據(jù)已明確的估價目的，若估價對象適宜采用多種估價方法進行估價，應(yīng)同時采用多種估價方法進行估價，不得隨意取舍；若必須取舍，應(yīng)在估價報告中說明理由； ④ 優(yōu)先
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