【正文】 保值增值十個(gè)特性?！驹擃}針對(duì)“房地產(chǎn)的特性”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】房地產(chǎn)由于壽命長(zhǎng)久，供給有限，其價(jià)值通?？梢缘玫奖３?，甚至?xí)S著時(shí)間的推移而自然增加?！驹擃}針對(duì)“房地產(chǎn)的特性”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】下列屬于房地產(chǎn)自然升值的是（?。、實(shí)物 B、權(quán)益 C、區(qū)位 D、擁有者 E、房地產(chǎn)市場(chǎng)【正確答案】 ABC【答案解析】房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物，是實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位三者的結(jié)合體。其他地上定著物與土地、建筑物在物理上不可分離，或者雖然可以在物理上分離，但是這種分離是不經(jīng)濟(jì)的，或者分離后會(huì)破壞土地、建筑物的完整性、使用價(jià)值或功能，或者會(huì)使土地、建筑物的價(jià)值受到明顯損害。A、擺放在房屋內(nèi)的家具 B、擺放在房屋內(nèi)的電器，掛在墻上的畫C、在地上臨時(shí)搭建的帳篷、戲臺(tái) D、埋設(shè)在地下的管線、設(shè)施E、建造在地上的圍墻、假山、水池【正確答案】 DE【答案解析】?jī)H僅是放進(jìn)土地或者建筑物中，置于土地或者建筑物的表面，或者與土地、建筑物毗連者，則不屬于其他地上定著物，例如擺放在房屋內(nèi)的家具、電器，掛在墻上的畫，在地上臨時(shí)搭建的帳篷、戲臺(tái)等。同一宗房地產(chǎn)上可以同時(shí)存在著多種房地產(chǎn)權(quán)利，例如設(shè)立了抵押權(quán)、租賃權(quán)的房屋所有權(quán)或土地使用權(quán)。參見(jiàn)教材P50?！驹擃}針對(duì)“房地產(chǎn)的含義”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】1下列屬于一宗房地產(chǎn)的位置因素的是（?。?。（?。菊_答案】 對(duì)【答案解析】廣義的建筑物既包括房屋，也包括構(gòu)筑物。參見(jiàn)教材P49。參見(jiàn)教材P50。【該題針對(duì)“房地產(chǎn)的含義”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】在出讓土地時(shí)，不允許將同一塊土地地下10米至地上80米的建設(shè)用地使用權(quán)出讓給甲公司建造寫字樓，地下20米至地下40米的建設(shè)用地使用權(quán)出讓給乙公司建造商場(chǎng)。【該題針對(duì)“房地產(chǎn)的含義”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】房地產(chǎn)權(quán)利包括物權(quán)和債權(quán)兩大類，其中物權(quán)又包括自物權(quán)和他物權(quán)兩類。（?。菊_答案】 對(duì)【答案解析】參見(jiàn)教材P56。【該題針對(duì)“房地產(chǎn)的含義”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】房地產(chǎn)的特性主要取決于土地的特性，是以土地的特性為基礎(chǔ)的。參見(jiàn)教材P60?！驹擃}針對(duì)“房地產(chǎn)的特性”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】1中國(guó)現(xiàn)行的土地價(jià)格是有使用期限的建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)格，具體一宗有土地使用年限的房地產(chǎn)的價(jià)格，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看是趨于下降的。（?。菊_答案】 錯(cuò)【答案解析】五通一平，一般指具有了道路、供水、排水、電力、電信等基礎(chǔ)設(shè)施條件及場(chǎng)地平整。參見(jiàn)教材P70。（?。菊_答案】 錯(cuò)【答案解析】屬于房地產(chǎn)權(quán)益狀況描述。參見(jiàn)教材P96?！驹擃}針對(duì)“房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的種類”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值所采用的折現(xiàn)率，應(yīng)是與該房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)應(yīng)的（?。?。A、地租 B、管理費(fèi) C、環(huán)境保護(hù)費(fèi) D、教育費(fèi)附加【正確答案】 C【答案解析】真正的房租構(gòu)成因素包括地租、房屋折舊費(fèi)、房屋維修費(fèi)、管理費(fèi)、投資利息、保險(xiǎn)費(fèi)、房地產(chǎn)稅、租賃費(fèi)用、租賃稅費(fèi)、利潤(rùn)。排除AD；焚毀的建筑物，應(yīng)該按照其重置成本，才能確定其實(shí)際損失。A、原始成本 B、重置成本 C、可變成本 D、公允價(jià)值【正確答案】 B【答案解析】重置成本是指現(xiàn)在購(gòu)買相同或相似的資產(chǎn)所需支付的現(xiàn)金或現(xiàn)金等價(jià)物的金額。6=150（元/㎡），乙的樓面地價(jià)=600247。上述情況中，存在名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格的差異是（?。??！驹擃}針對(duì)“房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的種類”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】某套商品住房期房，尚有2年可投入使用，與其類似的現(xiàn)房?jī)r(jià)格為4500元／㎡，出租的年末凈收益為500元／㎡?！驹擃}針對(duì)“房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的種類”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】在房地產(chǎn)價(jià)格中，理論價(jià)格是（?。、成交價(jià)格 B、市場(chǎng)價(jià)格 C、理論價(jià)格 D、最高賣價(jià)【正確答案】 C【答案解析】收益法測(cè)算出的價(jià)值趨向于理論價(jià)格。要扣除拖欠工程款和已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額（初次抵押貸款余額）。參見(jiàn)教材P110。【該題針對(duì)“房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的種類”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】1房地產(chǎn)價(jià)格的主要特征不包括（?。?。下列選項(xiàng)中，此規(guī)律的例外有（?。?。A、消費(fèi)者的收入水平 B、消費(fèi)者的預(yù)期 C、周圍情況 D、相關(guān)物品的價(jià)格水平【正確答案】 C【答案解析】房地產(chǎn)的需求量是由許多因素決定的，除了隨機(jī)因素，經(jīng)常起作用的因素包括：①該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平；②消費(fèi)者的收入水平，③消費(fèi)者的偏好；④相關(guān)物品的價(jià)格水平；⑤消費(fèi)者對(duì)未來(lái)的預(yù)期。參見(jiàn)教材P87?！驹擃}針對(duì)“房地產(chǎn)供求與價(jià)格”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】房地產(chǎn)的供給曲線表示（?。、均衡價(jià)格增加，均衡數(shù)量減少 B、均衡價(jià)格減少，均衡數(shù)量增加C、均衡價(jià)格增加，均衡數(shù)量不變 D、均衡價(jià)格不變，均衡數(shù)量減少【正確答案】 B【答案解析】由于市場(chǎng)因素變化，供給量增加，供給曲線右移，由于需求量減小，需求曲線左移，故均衡點(diǎn)對(duì)應(yīng)的均衡價(jià)格減小，均衡數(shù)量增加。其中ABD項(xiàng)會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)當(dāng)前需求增加。參見(jiàn)教材P88?！驹擃}針對(duì)“房地產(chǎn)供求與價(jià)格”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】2房地產(chǎn)價(jià)格與房地產(chǎn)需求成（?。┫嚓P(guān)，與房地產(chǎn)供給（ ）相關(guān)。（2011）A、掛牌底價(jià)　　　　B、正常市場(chǎng)價(jià)格 C、競(jìng)買人可承受的最高價(jià)　　D、最可能的成交價(jià)【正確答案】 C【答案解析】因?yàn)槭菫楦?jìng)買人確定報(bào)價(jià)提供參考依據(jù)，所以評(píng)估的是競(jìng)買人可承受的最高價(jià)；而如果是政府部門委托估價(jià)，則可能是掛牌底價(jià)。參見(jiàn)教材P114。參見(jiàn)教材P83?！驹擃}針對(duì)“房地產(chǎn)價(jià)格的含義和形成條件”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】下列不屬于房地產(chǎn)價(jià)格與一般物品價(jià)格相同之處的是（?。?。A、房地產(chǎn)價(jià)格受建筑技術(shù)的影響很大 B、房地產(chǎn)價(jià)格不受交易者的個(gè)別情況影響C、房地產(chǎn)價(jià)格形成的時(shí)間通常較長(zhǎng) D、房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格E、房地產(chǎn)價(jià)格既有買賣價(jià)格，也有租賃價(jià)格【正確答案】 CDE【答案解析】房地產(chǎn)價(jià)格與一般物品價(jià)格的不同之處：房地產(chǎn)價(jià)格與區(qū)位關(guān)系密切，一般物品的價(jià)格與區(qū)位關(guān)系不大；房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格，一般物品的價(jià)格主要是物品本身的價(jià)格；房地產(chǎn)價(jià)格同時(shí)有買賣價(jià)格和租賃價(jià)格，一般物品的價(jià)格主要是買賣價(jià)格；房地產(chǎn)容易受交易者的個(gè)別情況影響，一般物品的價(jià)格不易受交易者的個(gè)別情況左右；房地產(chǎn)價(jià)格形成的時(shí)間通常較長(zhǎng)，一般物品的價(jià)格形成的時(shí)間通常較短。參見(jiàn)教材P84?！驹擃}針對(duì)“房地產(chǎn)價(jià)格的含義和形成條件”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】下列不是互補(bǔ)品的是（?。、普通住宅與娛樂(lè)房地產(chǎn)之間 B、經(jīng)濟(jì)適用房與普通商品住宅之間C、經(jīng)濟(jì)適用房與高檔別墅之。參見(jiàn)教材P88。A、消費(fèi)者有購(gòu)買房地產(chǎn)的意愿 B、城市經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展 C、人口急劇增長(zhǎng)D、消費(fèi)者能夠承受并支付得起房地產(chǎn)價(jià)格 E、房地產(chǎn)供給大于房地產(chǎn)需求【正確答案】 BCE【答案解析】有效需求＝意愿＋支付能力。【該題針對(duì)“房地產(chǎn)價(jià)格與一般物品價(jià)格的異同”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】房地產(chǎn)價(jià)格與一般物品的價(jià)格，共同之處是（　）。參見(jiàn)教材P84。A、供給、需求、利用狀況 B、價(jià)值、使用價(jià)值、供求C、有用性、稀缺性、有效需求 D、權(quán)利、租金、利率【正確答案】 C【答案解析】房地產(chǎn)價(jià)格的形成條件為三個(gè)：有用性、稀缺性、有效需求，注意有效需求的概念，要和一般的需求、需要等概念區(qū)分開(kāi)來(lái)?！边@說(shuō)明了（?。?duì)價(jià)值的作用是很大的?！驹擃}針對(duì)“房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的種類”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】2一套建筑面積為100㎡，單價(jià)為3000元/㎡、總價(jià)為30萬(wàn)元的住房，在買賣中約定付款方式為從成交日期分三期支付，第一起與成交日期支付10萬(wàn)元，第二期于第一年年中一次性支付10萬(wàn)元，第三期于第一年年末一次性支付10萬(wàn)元，則此房地產(chǎn)的實(shí)際單價(jià)為（?。┰?㎡。參見(jiàn)教材P92。A、增加，增加 B、減少，增加 C、增加，減少 D、減少，減少【正確答案】 C【答案解析】預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格未來(lái)會(huì)上漲，則房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量，從而會(huì)使未來(lái)的房地產(chǎn)供給增加，同時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和擁有者會(huì)“捂盤惜售”，從而會(huì)減少房地產(chǎn)的當(dāng)前供給?！驹擃}針對(duì)“房地產(chǎn)供求與價(jià)格”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】2當(dāng)消費(fèi)者對(duì)某種房地產(chǎn)的偏好程度增強(qiáng)時(shí)，該種房地產(chǎn)的需求會(huì)（?。?。【該題針對(duì)“房地產(chǎn)供求與價(jià)格”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】2下列情形中不會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)當(dāng)前需求增加的是（?。⒁?jiàn)教材P90。A、增加 B、減少 C、不變 D、無(wú)法確定【正確答案】 A【答案解析】在某種房地產(chǎn)的價(jià)格水平不變的情況下，當(dāng)其開(kāi)發(fā)成本上升，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率就會(huì)下降，從而會(huì)使該種房地產(chǎn)的供給減少；相反，會(huì)使該種房地產(chǎn)的供給增加。【該題針對(duì)“房地產(chǎn)供求與價(jià)格”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】1在替代品之間，一種房地產(chǎn)的價(jià)格不變，另一種房地產(chǎn)的價(jià)格如果上漲，則該種房地產(chǎn)的需求就會(huì)（?。⒁?jiàn)教材P87。參見(jiàn)教材P84～86。A、10％ B、20％ C、30％ D、50％【正確答案】 B【答案解析】如果出現(xiàn)流拍，再行拍賣時(shí)，可以酌情降低保留價(jià)，但每次降低的數(shù)額不得超過(guò)前次保留價(jià)的20%?！驹擃}針對(duì)“房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的種類”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】1基準(zhǔn)地價(jià)是城市中均質(zhì)區(qū)域內(nèi)的土地（　）?！驹擃}針對(duì)“房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的種類”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】1某在建工程在假定未設(shè)立優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值為5000萬(wàn)元，房地產(chǎn)估價(jià)師知悉該工程尚拖欠到期應(yīng)付工程款1000萬(wàn)元，同時(shí)還有一筆貸款成數(shù)為50%，余額為1000萬(wàn)元的抵押貸款，該在建工程的再次抵押貸款價(jià)值為（?。┤f(wàn)元。參見(jiàn)教材P96。【2011年真題】A、3439 B、3473 C、3508 D、3608【正確答案】 B【答案解析】期房?jī)r(jià)格=4500500/3%=3473元／㎡。5肯定存在名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格的差異，所以正確選項(xiàng)是D。參見(jiàn)教材P112?！驹擃}針對(duì)“房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的種類”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】甲乙兩宗土地，甲單價(jià)為900元/㎡，乙單價(jià)為600元/㎡，其他條件完全相同，如果甲地的容積率為6，乙地的容積率為3，則作為一個(gè)理性的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商會(huì)選擇購(gòu)買（?。⒁?jiàn)教材P103?！驹擃}針對(duì)“房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的種類”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】在為房地產(chǎn)投?；馂?zāi)險(xiǎn)服務(wù)的估價(jià)中，理論上評(píng)估的應(yīng)是（?。?。參見(jiàn)教材P99。A、理論價(jià)格 B、成交價(jià)格 C、清算價(jià)格 D、原始價(jià)格【正確答案】 A【答案解析】一般來(lái)說(shuō)，成交價(jià)格圍繞著市場(chǎng)價(jià)格而上下波動(dòng)，市場(chǎng)價(jià)格又圍繞著理論價(jià)格而上下波動(dòng)。第三章　房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值一、單項(xiàng)選擇題（?。┦窃谡鎸?shí)需求與真實(shí)供給相等的條件下形成的價(jià)格。（?。菊_答案】 對(duì)【答案解析】參見(jiàn)教材P74?！驹擃}針對(duì)“房地產(chǎn)的種類”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】1從實(shí)物的角度來(lái)看，現(xiàn)實(shí)中房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象包括有租約限制的房地產(chǎn)、干凈的房屋所有權(quán)和拖欠工程款的房地產(chǎn)。參見(jiàn)教材P66。（　）【正確答案】 錯(cuò)【答案解析】房地產(chǎn)具有供給有限特性，本質(zhì)上還不在于土地的總量不能增加?！驹擃}針對(duì)“房地產(chǎn)的特性”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】因?yàn)榉康禺a(chǎn)具有獨(dú)一無(wú)二性，所以房地產(chǎn)不具備完全替代性。（?。菊_答案】 對(duì)【答案解析】房地產(chǎn)可指土地，也可指建筑物，還可指土地與建筑物的綜合體。（?。菊_答案】 對(duì)【答案解析】參見(jiàn)教材P52。比如同一塊土地地下10米至地上80米的建設(shè)用地使用權(quán)出讓給甲公司建造寫字樓，地下20米至地下40米的建設(shè)用地使用權(quán)出讓給乙公司建造商場(chǎng)。（?。菊_答案】 對(duì)【答案解析】地役權(quán)是指房地產(chǎn)所有權(quán)人或土地使用權(quán)人按照合同約定利用他人的房地產(chǎn)，以提高自己的房地產(chǎn)效益的權(quán)利。其中，建筑物區(qū)分所有權(quán)人對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、商業(yè)用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)走廊、樓梯、外墻等共有部分享有共有的權(quán)利?！驹擃}針對(duì)“房地產(chǎn)的含義”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】房地產(chǎn)的實(shí)物可以進(jìn)一步分為有形的實(shí)體、該實(shí)體的質(zhì)量以及相應(yīng)配套的基礎(chǔ)設(shè)施。參見(jiàn)教材P53。A、所有權(quán) B、建設(shè)用地使用權(quán) C、地役權(quán) D、抵押權(quán)【該題針對(duì)“房地產(chǎn)的含義”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】1權(quán)益是房地產(chǎn)中無(wú)形的部分，包括（?。?。【該題針對(duì)“房地產(chǎn)的含義”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】1屬于受到其他房地產(chǎn)權(quán)利限制的房地產(chǎn)權(quán)利是（?。⒁?jiàn)教材P49?！驹擃}針對(duì)“房地產(chǎn)的含義”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】有關(guān)其他地上定著物，下列描述正確的是（?。⒁?jiàn)教材P66。（2011年真題）A、對(duì)房地產(chǎn)本身進(jìn)行投資改良　 B、房地產(chǎn)需求增加導(dǎo)致其稀缺性增加C、通貨膨脹　 D、外部經(jīng)濟(jì)性 E、建造成本提高【正確答案】 BD【答案解析】通脹是保值，建造成本提高，實(shí)際上也是通脹因素造成的結(jié)果?！驹擃}針對(duì)“房地產(chǎn)的特性”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】房地產(chǎn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置經(jīng)過(guò)一段時(shí)間之后可能會(huì)發(fā)生變化是因?yàn)榉康禺a(chǎn)的（　）會(huì)發(fā)生變化。參見(jiàn)教材P70。A、自由的房地產(chǎn) B、生地 C、毛地 D、熟地 E、現(xiàn)房【正確答案】 BCDE【答案解析】按照房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)程度，可以把房地產(chǎn)分為下列5類：生地；毛地；熟地；在建工程；現(xiàn)房。A、甲乙兩宗土地使用權(quán)中，甲土地必須為乙土地留出通行道路B、建筑物四周應(yīng)留有一定的空地作為建筑物的綠地和交通C、取得的土地使用權(quán)不包括地下資源、埋藏物和市政公用設(shè)施D、某宗土地只能用于商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)E、某宗土地使用權(quán)中，【正確答案】 AC【答案解析】土地使用管制情況：說(shuō)明是建設(shè)用地還是農(nóng)用地、未