蘇州某鎮(zhèn)地塊營(yíng)銷策劃報(bào)告(文件)
【正文】 等設(shè)施。樓盤名稱房型舒適度便利性環(huán)境因素規(guī)模附加值風(fēng)格物管可比度售價(jià)可比價(jià)格未來性本案可實(shí)現(xiàn)價(jià)格 車坊新地帶4414433324%23002852+12%3194高墊路項(xiàng)目211111016%280029686%3138平均值3166注：其中系數(shù)為本案與比較樓盤的差異系數(shù)，正數(shù)值為本案規(guī)劃定位相比參照樓盤的優(yōu)勢(shì)值。3. 客戶導(dǎo)向法客戶導(dǎo)法是以客戶本身的特性及客戶對(duì)產(chǎn)品的感受價(jià)值，而非產(chǎn)品的成本來決定產(chǎn)品價(jià)格的方法。運(yùn)用客戶導(dǎo)向法定出本案的客戶導(dǎo)向價(jià)格為3200元/平方米。目前客戶對(duì)產(chǎn)品價(jià)格接受能力為2800~3000元/平方米，雖以前車坊新地帶的價(jià)格為2300元/平方米，但那不是客戶承認(rèn)的產(chǎn)品價(jià)值與價(jià)格對(duì)應(yīng)的價(jià)格。可實(shí)現(xiàn)價(jià)格=可比價(jià)格*（1+可比度）（1+漲幅）平均值為多個(gè)參照樓盤的同類價(jià)格（即：最高價(jià)、最低價(jià)）綜合平均數(shù)，亦是本案競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向基價(jià)。運(yùn)用成本導(dǎo)向法求出本案的市場(chǎng)價(jià)格應(yīng)售3250元/平方米。 房型創(chuàng)新及設(shè)計(jì)建議1) 錯(cuò)層與平面層比例及建議：（1） 錯(cuò)層及平面層比例分配：小錯(cuò)層30%2層錯(cuò)大錯(cuò)層20%3層錯(cuò)平面層50%（2） 大錯(cuò)層構(gòu)思（3層錯(cuò)）：A. 客廳與餐廳錯(cuò)B. 次臥室與客廳錯(cuò)C. 主臥室與次臥室錯(cuò)（3） 小錯(cuò)層構(gòu)思（2層錯(cuò)）：A. 臥室與客廳錯(cuò)B. 客廳與餐廳錯(cuò)（4） 房型內(nèi)部要求：A. 大開間、短進(jìn)深B. 動(dòng)區(qū)、靜區(qū)分離C. 衛(wèi)生間干濕分離D. 全明結(jié)構(gòu)、衛(wèi)生間要求全采光E. 三房二廳以上房型雙衛(wèi)F. 餐廳臨窗G. 每戶大陽臺(tái)、雙陽臺(tái)（5） 樓層及層高： F. 4層加閣樓H. 2) 房型配比：房型面積（㎡）百分比總百分比二房二廳80~9030%30%90~10520%三房二廳100~12040%50%130~14060%四房二廳140~16070%20%160~18030% 環(huán)境設(shè)計(jì)建議以往，車坊鎮(zhèn)住宅基本沒什么環(huán)境；目前，車坊鎮(zhèn)住宅小區(qū)已經(jīng)開始注重環(huán)境綠化。3) 大面積玻璃采光。 立面建筑風(fēng)格定位及設(shè)計(jì)建議現(xiàn)代式建筑和中式園林結(jié)合風(fēng)格。三、產(chǎn)品定位 整體規(guī)劃建議 由于本案地塊十分的不規(guī)則，可利用資源又十分有限，要想規(guī)劃設(shè)計(jì)出好的產(chǎn)品，要規(guī)避的東西很多，因而小區(qū)總體規(guī)劃突出特色和創(chuàng)新。而我們的定位則有利于樹立產(chǎn)品在本區(qū)域的獨(dú)特形象；2） 現(xiàn)代式風(fēng)格是當(dāng)今社會(huì)人們對(duì)住宅的追求趨勢(shì)，迎合了市場(chǎng)需求；3） 代理商是上海公司，以先進(jìn)的開發(fā)理念，用己之長(zhǎng)創(chuàng)造產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)是策劃的靈魂。第一、 形成樓盤獨(dú)特的開發(fā)理念，樹立樓盤在消費(fèi)者心目中獨(dú)特而鮮明的形象。C、對(duì)大氣環(huán)境的要求低不高高很高不宜臨近污染性工廠、鬧市D、對(duì)小區(qū)（菜市場(chǎng)）配套要求高很高較弱弱不宜商場(chǎng)上建住宅E、對(duì)周邊自然及人文景觀之要求低一般高很高F、小區(qū)物業(yè)管理的要求低不高高很高G、建筑、質(zhì)量裝修要求低一般高很高精品設(shè)計(jì)H、容積率、覆蓋率要求無一般低低I、對(duì)休閑空間要求無一般高很高J、景觀要求無一般高很高從上表來看，本項(xiàng)目地塊具備絕大部分普通住宅所必須的地產(chǎn)因子。c) 未來需求大——隨著車坊鎮(zhèn)的規(guī)劃完成以及周邊大量工廠的進(jìn)入，將為車坊鎮(zhèn)帶來大量的外來人口，產(chǎn)生大量的居住需求，而目前的車坊鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)小，很難滿足這些需求。附：車坊鎮(zhèn)20012020城鎮(zhèn)總體規(guī)劃圖 第二部分 定 位 篇一、定位前的市場(chǎng)考量地產(chǎn)項(xiàng)目的定位是基于：n 市場(chǎng)調(diào)研反映的具有有效需求的市場(chǎng)空間；n 項(xiàng)目地塊之地產(chǎn)因子決定的地塊適宜建造的建筑功能；n 政府在城市總體規(guī)劃上的限制。 附：本鎮(zhèn)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)個(gè)案介紹一、項(xiàng)目概括案名車坊新地帶物業(yè)類別商住樓開發(fā)商蘇州市長(zhǎng)城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑類別多層總建面積8000㎡建筑單位蘇州建設(shè)占地面積4300㎡綠化率 30%容積率在售戶數(shù)0總戶數(shù)59戶面積范圍400450㎡銷售率100%主力戶型2房2廳1衛(wèi)主力面積商鋪160200㎡住宅100㎡平均價(jià)格住宅2200元/㎡、商鋪3800元/㎡（共二層）物業(yè)管理未定物管費(fèi)用付款方式一次性、按揭銷售電話6200951662001849開工日期20038竣工日期明年年初售樓中心車坊鎮(zhèn)吳淞路24號(hào)調(diào)查日期2003925二、項(xiàng)目環(huán)境、配套、裝修環(huán)境車坊商業(yè)中心，超市、商場(chǎng)、銀行、交通方便配套小區(qū)配套簡(jiǎn)單。 六、本案銷售前景展望通過對(duì)車坊鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查可以看出，車坊鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)正處在起步發(fā)展階段。潛在客群仍在培養(yǎng)之中。B 市場(chǎng)存在空白點(diǎn)——目前車坊鎮(zhèn)場(chǎng)尚沒有成熟的商品房小區(qū)，已經(jīng)在建的各種小區(qū)品質(zhì)、內(nèi)部配套都遠(yuǎn)未達(dá)到成熟小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)。 地形不規(guī)則，規(guī)劃難度大——本案地形凌亂，嚴(yán)重的不規(guī)則，在小區(qū)的整體的規(guī)劃中，合理布局和有效利用資源存在難度。人文環(huán)境近期難以提高。B 車坊鎮(zhèn)中心地段——本案地塊位于鎮(zhèn)區(qū)西南面，在鎮(zhèn)中心的生活圈中，與后期規(guī)劃的住宅相比，屬于中心地段。道路寬闊、車行通暢，公交線路延伸到位，交通較為便利。 檐口高度：《12米2. 本案地塊價(jià)值研判地塊 結(jié)論：u 從本案所處的區(qū)域而言，完善的生活機(jī)能與成熟的住宅區(qū)域使本案占據(jù)了先天上的優(yōu)勢(shì)。 機(jī)動(dòng)車停車位： ，摩托車1輛/戶，自行車2輛/戶以上，并考慮非機(jī)動(dòng)車停放及適量臨時(shí)機(jī)動(dòng)車停車泊位216。 建筑密度： 《30%216。地塊面積用地性質(zhì)居住用地主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：216。 四、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析地塊座落：吳中區(qū)車坊鎮(zhèn)高墊路南側(cè) 吳中區(qū)車坊鎮(zhèn)吳淞路北側(cè)吳中區(qū)車坊鎮(zhèn)長(zhǎng)江路南側(cè)、永慶路東側(cè)編號(hào)：2002G7 2002G152003B33面積（平方米）：13320 2550（1830）可建面積146523825（3660）用途：居住 商業(yè)居住(商業(yè)居住)商業(yè)出讓年限：70年 50年(50年)40年溶積率：≤ ≤() ≤建筑密度：≤30% ≤50%(50%)≤50%綠化率：≥30% ≥30%(25%) ≥20%起報(bào)價(jià)：357/平方米 400元/平方米555元/平方米中標(biāo)價(jià)：（萬元）477 4801620樓面價(jià)（￥/㎡）326642（平均）2236中標(biāo)單位：園區(qū)海宜化纖紡織有限公司 蘇州市長(zhǎng)城房地產(chǎn)開發(fā)公司蘇州市雄師房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成交時(shí)間：2002年6月14日2002年12月17日2003年10月26日 車坊
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