有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)公司成本核算的調(diào)研報(bào)告(文件)
【正文】 賬戶核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，本賬戶借方登記企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，貸方登記分配計(jì)入開發(fā)成本各成本核算對(duì)象的開發(fā)間接費(fèi)。按已完開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際功能和去向，將開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際成本結(jié)轉(zhuǎn)進(jìn)入有關(guān)賬戶。以前該公司都喜歡簽大合同，跨分期、跨科目。合同分類不同、金額不同，其負(fù)責(zé)的部門不同、授權(quán)不同。許多現(xiàn)場(chǎng)簽證均有時(shí)效性強(qiáng)的特點(diǎn)，現(xiàn)場(chǎng)變更一旦發(fā)生，現(xiàn)場(chǎng)工程經(jīng)理就得決策做或不做，做了成本就進(jìn)去了，不做工期就可能會(huì)延遲。(3).付款管理效率底。再加上層層的審批機(jī)制又沒有信息化的手段支持，效率就更加低下了。由于房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)多，工程量也大，企業(yè)在生產(chǎn)過程中的原始記錄存在兩種種情況：一是有的施工工地核算建立了原始記錄，但流于形式的多，原始記錄也有假的。 既然是“全成本”管理，那么就要求這個(gè)崗位需要具備一定的“綜合能力”，如：設(shè)計(jì)、工程造價(jià)、營(yíng)銷管理、財(cái)務(wù)等。隨著管理的規(guī)范化，現(xiàn)在很多地產(chǎn)公司逐漸采用招投標(biāo)方式簽訂合同，中標(biāo)后，再由發(fā)包方與承包單位簽訂合約。（2）合同結(jié)算項(xiàng)目施工完成后，即進(jìn)入工程結(jié)算環(huán)節(jié)。就是測(cè)算出來造價(jià)金額與承包單位上報(bào)的偏差值來計(jì)算咨詢費(fèi)用的金額，這樣可以形成相互監(jiān)督的機(jī)制。（4）合同付款付款貫穿合同執(zhí)行的整個(gè)過程，如何使款項(xiàng)及時(shí)、準(zhǔn)確的支付出去，是保證工程施工順利開展的一個(gè)因素，同時(shí)也避免了資金拿在手中而負(fù)擔(dān)高額利息的情況。已實(shí)行施工工地核算的，應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步完善原始記錄，建立互相制約的制度，解決好數(shù)字對(duì)口問題。將會(huì)計(jì)核算與企業(yè)的內(nèi)部管理有效的結(jié)合起來，來滿足企業(yè)的管理需要，反過來促進(jìn)企業(yè)內(nèi)部管理水平的提高，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)的總目標(biāo)。加強(qiáng)成本核算將是其進(jìn)入成本競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代的競(jìng)爭(zhēng)利器，也是企業(yè)推進(jìn)成本發(fā)展戰(zhàn)略的基礎(chǔ)。現(xiàn)如今，企業(yè)注冊(cè)的越來越多，不但有國(guó)營(yíng)企業(yè)和集體企業(yè)，許多股份制企業(yè)、合伙企業(yè)、有限責(zé)任公司、個(gè)人獨(dú)資企業(yè)也都應(yīng)運(yùn)而生。這就要求我們每一個(gè)會(huì)計(jì)人員，尤其是即將進(jìn)入社會(huì)的會(huì)計(jì)學(xué)生要嚴(yán)格要求自己，全面掌握會(huì)計(jì)以及相關(guān)專業(yè)的理論知識(shí)，只有很好的掌握了理論知識(shí)才能在實(shí)踐中找到理論根據(jù)。在學(xué)校時(shí)更多的是如何把自己想要表達(dá)的東西表達(dá)出來，但在工作中，首要的卻是要把客戶需要的效果呈現(xiàn)出來。雖然工作不難，時(shí)間也不長(zhǎng)，但我仍十分珍惜我的第一次真正意義上的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，從中也學(xué)到了許多學(xué)校里無法學(xué)到的東西并增長(zhǎng)了一定的社會(huì)經(jīng)驗(yàn)。作為一名未來的會(huì)計(jì)人員，我們現(xiàn)在剛剛起步，往后會(huì)學(xué)到更多的東西，并且有很多東西需要我們自己去挖掘。 一個(gè)好的會(huì)計(jì)對(duì)企業(yè)是很重要的。通過加強(qiáng)成本控制，克服盲目性，增強(qiáng)主動(dòng)性，理智性，有效地降低成本，在成本核算的過程中找出經(jīng)營(yíng)問題所在，從而改善經(jīng)營(yíng)，節(jié)約開支。成本核算是成本管理的核心，加強(qiáng)成本核算是企業(yè)外部經(jīng)營(yíng)環(huán)境的要求。待發(fā)貨票到達(dá)付款時(shí)應(yīng)當(dāng)立即辦理正式驗(yàn)收，入保管賬，同時(shí)注銷到貨記錄。付款計(jì)劃制定后，需對(duì)計(jì)劃進(jìn)行審批。（3）應(yīng)付進(jìn)度款應(yīng)付進(jìn)度款管理是當(dāng)合同達(dá)到了付款條件或工程施工達(dá)到了形象進(jìn)度以后，在對(duì)合同進(jìn)行付款之前，審定其應(yīng)付進(jìn)度款的情況。在工程竣工結(jié)算造價(jià)審定階段，可委托造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行施工圖造價(jià)審定。合同簽訂過程需要走審批流程，審批通過后記錄備檔。 （三）、完善成本核算的基礎(chǔ)工作的幾點(diǎn)建議 ，該過程主要由“合同執(zhí)行”與“合同付款”兩部分構(gòu)成?！熬C合能力”的成本管理人員 成本管理崗位是地產(chǎn)企業(yè)隨著精細(xì)化管理，逐漸分離出來的新型管理崗位。原始記錄真實(shí)與否，直接影響核算的真實(shí)程度。不排除該公司確實(shí)故意如此，但更多的情況下是地產(chǎn)公司內(nèi)部管理的問題導(dǎo)致的。這就會(huì)導(dǎo)致變更測(cè)算只能事后進(jìn)行，而事前只能估算，這為成本控制帶來風(fēng)險(xiǎn)。(2).變更難以過程管理。簽的時(shí)候很方便，到合同執(zhí)行過程中，成本拆分的時(shí)候就遇到了問題，一份合同搞不清楚要拆分到多少個(gè)項(xiàng)目的多少個(gè)科目中去，工作量巨大無比，且易出錯(cuò)。 （二）、成本核算中存在的一些問題，變更難以控制(1).合同缺乏規(guī)范化管理。本賬戶應(yīng)按企業(yè)內(nèi)部不同的單位、部門（分公司）設(shè)置明細(xì)賬戶。本賬戶借方登記企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程的開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，貸方登記開發(fā)完成已竣工驗(yàn)收的開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本。永泰公司是按現(xiàn)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定，把“開發(fā)成本”作為一級(jí)成本核算科目，在該科目下，根據(jù)自己的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)和管理需要，選擇成本項(xiàng)目，并據(jù)此進(jìn)行明細(xì)核算。（2）為項(xiàng)目開發(fā)服務(wù)所發(fā)生的各項(xiàng)開發(fā)間接費(fèi)用，可先歸集在“開發(fā)間接費(fèi)”賬戶，即借記“開發(fā)間接費(fèi)”總分類賬戶和明細(xì)分類賬戶，貸記有關(guān)賬戶。但是對(duì)大規(guī)模的開發(fā)，就必須科學(xué)地確定成本歸集對(duì)象。
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