天津商業(yè)行業(yè)的策劃報告(文件)
【正文】 178。178。178。 較遠(yuǎn)期項目，可能受市場的許多不確定因素的影響178。項目機(jī)會點(Opportunity)分析216。216。178。因此，本項目宜引進(jìn)與山姆業(yè)態(tài)互補的經(jīng)營項目，可充分利用山姆的購物人流來促進(jìn)項目的經(jīng)營。178。178。 購物環(huán)境優(yōu)雅、現(xiàn)代、舒適、超市化三、經(jīng)營模式定位經(jīng)營模式——統(tǒng)一經(jīng)營模式設(shè)想：敞開式經(jīng)營、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經(jīng)營。五、投資者定位178。六、目標(biāo)消費群定位經(jīng)營收入較高的精英一族，主要以于景田、香蜜湖、中心區(qū)、紅樹灣等區(qū)域置業(yè)的中高收入人士。 家庭裝修及家具陳舊老化需重新裝修、裝飾的消費者。 發(fā)展商缺乏管理經(jīng)驗，管理有一定難度。 不需考慮以后的經(jīng)營管理問題，不需承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險178。 深圳本地缺乏有品牌的家居連鎖企業(yè)，需引進(jìn)外地或國外知名企業(yè)。 可實現(xiàn)較理想的租金收入缺點：178。備注：至于與連鎖經(jīng)營商家采取何種合作方式，可以最大程度保障到開發(fā)商的利益，中原在操作金世界—友誼城百貨、保利城—友誼百貨、龍崗世貿(mào)商城—萬佳百貨、名仕商城、鴻展商城、世貿(mào)商城等商業(yè)項目上，積累了豐富的經(jīng)驗及經(jīng)營商家資源，可以最大程度地為發(fā)展商爭取利潤空間。三、區(qū)分銷售面積與經(jīng)營面積。 租賃經(jīng)營時，將多個鋪位進(jìn)行組合出租。七、圍繞山姆會員店進(jìn)行宣傳。每年租金回報： 50*9000*12=約540萬元注：按經(jīng)營面積為9000平方米計算。項目總銷售額預(yù)計：18000元/平方米*9000平方米=注：因需采用返租的銷售方式，按市場一般的返租率8%計算，因出租收益小于返租支出，每年發(fā)展商需補貼一定的金額予小投資商。深圳中原地產(chǎn)顧問有限公司24 / 24。 總述：總體來講，天然居商業(yè)項目如能引進(jìn)適當(dāng)?shù)陌b定位，仍不失為一個投資回報有保證的商業(yè)項目，否則，項目租售前景不容樂觀。每年租金回報： 95*9000*12=約1026萬元另：發(fā)展商投入一筆商場裝修費用。 第六章 項目租售回報分析一、 項目租價分析根據(jù)中原對景田片區(qū)的租金調(diào)查，景田片區(qū)臨街商鋪的租金多在80—150元/平方米左右（萬科金色家園及萬托家園一帶），而項目周邊一帶無商鋪出租，商業(yè)氣氛明顯不足，影響了項目租金的提升。五、利用家居經(jīng)營品牌進(jìn)駐不斷造勢。 將鋪位面積劃分成6—15平方米為主進(jìn)行銷售，使商鋪總價碼降低，利于吸引投資者，擴(kuò)大投資客戶層面。二、靈活變通的返租策略通過返租，使發(fā)展商可控制項目的經(jīng)營定位及經(jīng)營規(guī)劃的實施，是商場興旺的保證。178。 經(jīng)營管理問題可得到解決，經(jīng)營招商易于開展178。 可能需給予較大的優(yōu)惠條件，租金收入可能達(dá)不到預(yù)期值。 經(jīng)營上存在有一定風(fēng)險178。 于山姆會員店購物客戶。 新置業(yè)需裝修、裝飾家庭的消費者。178。2） 如以租賃或與商場經(jīng)營公司合作方式運作，經(jīng)營商則為：深圳或香港、國外知名大型連鎖經(jīng)營商家，如近期開業(yè)的百安居等。二、檔次定位178。178。因此，中原建議本項目的定位為：國際潮流精品家居廣場定位詮釋：178。結(jié)論：從項目本身的分析我們可以看出，雖項目有一定的優(yōu)勢所在，但對于商業(yè)經(jīng)營來說，最為關(guān)鍵的商業(yè)氣氛較為缺乏，項目的銷售及招商經(jīng)營形勢并不容樂觀，如能將發(fā)展商的強大實力與中原的優(yōu)勢資源有機(jī)結(jié)合，并搶先一步占領(lǐng)市場，我們有信心將本項目將成功推向市場，使開發(fā)商獲得良好的經(jīng)濟(jì)收益。項目潛在威脅(Threat)分析178。216。178。項目劣勢(Weakness)分析178。178。178。178。 項目位于高尚住宅區(qū)內(nèi)，居民消費能力強，是項目經(jīng)營的保障。商業(yè)面積情況：占地面積：約2000余m2 建筑面積：約9000 m2按占地面積與建筑面積比例來測算，項目可能需建4層左右。結(jié)論： 景田片區(qū)的商業(yè)目前以滿足區(qū)域居住人口的生活配套為主，缺乏大型、高檔的專業(yè)市場，如中高檔的家居、家私類購物中心。而對面的香蜜湖片區(qū)將是未來幾年內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)熱點，該片區(qū)內(nèi)有大量的可開發(fā)用地，據(jù)目前所掌握到的信息來看，這里將產(chǎn)生眾多大盤，且將以中高檔高尚住宅開發(fā)為主，如水榭香都、新天國際名苑、俊安苑、鴻榮源項目、翠海花園二期、香榭里花園二期、香蜜湖豪庭等。 存量較大的商服物將推向市場。 臨街鋪位出租情況則較為理想。景田的
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