【正文】 2000以上數(shù)據(jù)表明：，%，空置情況較為嚴(yán)重，表明深圳市商業(yè)市場的總體供求關(guān)系極不平衡，后市銷售壓力較大。如友誼城百貨、國際商場、天安、國貿(mào)商場、歲寶百貨、免稅商場、深房百貨、世貿(mào)商場、興華商場、大江南商場、羅湖商業(yè)城等，其特點(diǎn)是經(jīng)營規(guī)模較大、經(jīng)營品種較為齊全，客流量通常低于大型超市，但毛利率相對較高，多采用專柜經(jīng)營的方式。三、深圳市商業(yè)主要經(jīng)營方式 購銷自營商場以購銷的方式自行進(jìn)貨銷售，自擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險。購物廣場MALL概念成為主體的消費(fèi)形式，購物廣場集購物、娛樂、休閑、飲食等多功能于一身，創(chuàng)造了一個“逛街”的微環(huán)境，滿足消費(fèi)者各式各樣的需求，起到各種功能互補(bǔ)的作用，如銅鑼灣購物廣場、海雅百貨等。從現(xiàn)階段的總體來看，景田的商業(yè)分布有以下特點(diǎn)： 歲寶百貨、山姆會員店共筑景田百貨零售業(yè)。根據(jù)目前掌握到的資料來看，在未來12年內(nèi)將有有第壹世界廣場裙樓、金色家園三期商業(yè)、萬托家園商業(yè)裙樓、金泰市場等商服物業(yè)將推向市場。178。 商業(yè)氣氛淡薄，整體商業(yè)環(huán)境需加以時日178。第四章 項目定位一、 項目定位通過中原對整個深圳的商業(yè)調(diào)查和分析，特別對景田、香蜜湖片區(qū)的商業(yè)分析，如何充分對面的山姆會員店的購物人流，是保證項目可持續(xù)經(jīng)營的關(guān)鍵所在。對經(jīng)營商選擇的要求是有強(qiáng)大的品牌帶動力，能對銷售有良好的促進(jìn)作用。 招商較為繁鎖2） 整體租賃給品牌家居連鎖企業(yè)經(jīng)營優(yōu)點(diǎn)：178。返租年限建議為較短期（三年）。二、售價初步分析如項目以主題專業(yè)市場的定位或整體租賃予品牌經(jīng)營商家，根據(jù)中原對商業(yè)項目的銷售經(jīng)驗分析，項目整體平均售價可達(dá)到18000元/平方米左右。以中原多年的商業(yè)經(jīng)驗，租金以不同租賃方式不同而定： 整體出租如項目整體出租予一家經(jīng)營商家，平均租金預(yù)計僅為50元/平方米左右。 國際知名家居經(jīng)營企業(yè)不一定會接受合作方式，而深圳本地家居經(jīng)營企業(yè)則品牌知名度不高。七、經(jīng)營及租賃合作方式建議將本項目定位為國際潮流精品家居廣場，在項目的經(jīng)營方式上有多種方案可供選擇：1） 發(fā)展商經(jīng)營管理家居廣場優(yōu)點(diǎn)：可以實現(xiàn)較高的租金收入缺點(diǎn)：178。 經(jīng)營種類以中高檔、以國際知名品牌為主178。 未來幾年內(nèi)面臨一定的競爭壓力中心區(qū)及景田、香蜜湖片區(qū)在未來幾年內(nèi)將推出大量的商業(yè)面積，商業(yè)中心更趨向于集中，項目將面臨一定的競爭壓力。 片區(qū)內(nèi)大型中高檔專業(yè)市場缺乏，市場空檔明顯。項目由于是獨(dú)立的商業(yè)開發(fā)地塊，商場開發(fā)可朔性大，宜根據(jù)項目將來的經(jīng)營定位來規(guī)劃設(shè)計，直接開發(fā)符合經(jīng)營商需求的商業(yè)物業(yè)。在靠近萬科金色家園的蓮花北路及景田路的臨街鋪位出租情況則較為理想，且租金水平有一定保證，萬科金色家園周邊的商鋪在150元/m2，因為景田片區(qū)定位于中高檔住宅片區(qū)，居民的消費(fèi)能力較強(qiáng)，商服物業(yè)的租金自然也保持較高的水平。天然居具有良好的交通配套，為商業(yè)的開發(fā)及經(jīng)營提供了一定的硬件支持。五年來，深圳市的專業(yè)市場不論是在數(shù)量上還是在交易量上都有明顯增長，其中電子配套市場、農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場、鐘表配套市場已成為領(lǐng)先全國的“一哥”。 連鎖專賣（專業(yè)）店。3．建成區(qū)域商貿(mào)中心深圳商業(yè)“十五”目標(biāo)：經(jīng)過５年建設(shè)，進(jìn)一步強(qiáng)化商業(yè)在全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的支柱地位，并在區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮樞紐作用，初步形成與現(xiàn)代化國際性城市相適應(yīng)的區(qū)域性商貿(mào)中心。 主題性商場、專業(yè)市場。因占用較大的流動資金，且風(fēng)險大，目前深圳的大型商場已較少采用這種經(jīng)營方式。 政府積極引導(dǎo)及扶持商業(yè)的發(fā)展 隨著深圳生活與購物環(huán)境的不斷改善，深港兩地“24小時”通關(guān)的日益臨近，再加上兩地的物價差異，將會有越來越多的港人選擇深圳居住，深港兩地的文化及消費(fèi)觀念將得到更好的融合，深圳商業(yè)將得以吸收到香港的先進(jìn)模式及理念的精髓，緊隨香港朝著國際化方向不斷發(fā)展。景田片城市配套較為完善；但在歲寶百貨景田店開業(yè)之前，作為居民日常大宗生活必需品購物場所僅有山姆會員店一家，大多居民會選擇去梅林一村的家樂?；蚴兄行牡拇笮桶儇洺腥ベ徫?，極不方便；自去年歲寶百貨景田店開業(yè)之后，居民的購物環(huán)境才有較大的改善。五、未來幾年內(nèi)景田的商業(yè)前景預(yù)測近幾年來景田片區(qū)的開發(fā)力度不斷加大，自1998年來住宅市場每年都有近50萬平方米的供應(yīng)量，特別是去年（2001年）市場的供應(yīng)量高達(dá)65萬平方米；整體銷售情況也不錯。 山姆會員店帶來強(qiáng)大特定的消費(fèi)人群。 較遠(yuǎn)期項目，可能受市場的許多不確定因素的影響178。因此，本項目宜引進(jìn)與山姆業(yè)態(tài)