【正文】 會(huì)圈子十分廣泛；3) 夫婦雙方多數(shù)皆參加工作；4) 經(jīng)濟(jì)收入豐厚；5) 欲改善現(xiàn)有居住狀況。56 / 924. 長(zhǎng)期駐貴陽的外來商人1) 40 歲左右，在貴陽有自己的公司；2) 社會(huì)圈子十分廣泛；3) 收入十分豐厚；4) 注重物業(yè)質(zhì)素及物業(yè)管理服務(wù)；5) 經(jīng)常出入高級(jí)消費(fèi)場(chǎng)所。6. 原住這一帶的 “老市民 ” 對(duì)于大多數(shù)原住在這一帶的“老市民” 來說，他們經(jīng)歷了這里的昨天和今天的發(fā)展及巨變，他們熱愛這一帶，在這里長(zhǎng)期養(yǎng)成的生活方式、57 / 92習(xí)慣和心理使大多數(shù)“老市民” 對(duì)此懷有濃郁的感情。(四) 項(xiàng)目包裝1. 宗旨、思路、策略1 宗旨設(shè)計(jì)一個(gè)項(xiàng)目包裝方案，突出項(xiàng)目的功能和特性，體現(xiàn)項(xiàng)目地標(biāo)性物業(yè)的形象，使購(gòu)買者獲得心理上的認(rèn)同，更易于接受，并牢牢打入消費(fèi)者的心中。一方面要加以重視，增加投入，一方面要具體情況具體分析，力爭(zhēng)以最經(jīng)濟(jì)、最有效的投入切中要害，以達(dá)成項(xiàng)目包裝的宗旨。2) 樓 盤名稱包裝樓盤名稱為全林國(guó)際廣場(chǎng),此名稱夠氣勢(shì),但不夠高品味,因此將A、B、C 座分 別命名為 ：名門閣(3) 地 盤包裝地盤屬于項(xiàng)目的核心和實(shí)體所在,地盤的包裝可以說是左右顧客選擇的重要因素之一。在工地圍墻上寫上項(xiàng)目名稱、項(xiàng)目徵標(biāo)、發(fā)展商名稱、電話、廣告 語( 如南明河畔市中心首個(gè) CEO 尊貴府邸、演繹西部風(fēng)情、尊享超然、傲世不凡、全新概念生態(tài)社區(qū)等,工地內(nèi)升起氫氣球或氫氣門拱,這樣更能突出項(xiàng)目形象,在施工過程中,已經(jīng)給買家一個(gè)封閉式的意念,大大加強(qiáng)了自身樓盤的市場(chǎng)形象,有利于銷售。61 / 92d．現(xiàn)場(chǎng)售樓部的設(shè)置和包裝現(xiàn)狀的售樓部夠宏大,但不足之處為不夠協(xié)調(diào),比較空曠,高品味的物業(yè)沒有表達(dá)出來,因此售樓部包裝有以下建議：第一、在墻上附于一些高品味生活的畫面,如打高爾夫球、6000M 2的空中花園、高科技的信息網(wǎng)絡(luò)、CEO 的生活寫照等內(nèi)容。施工單位經(jīng)貴司的承諾,實(shí)際上也是給置業(yè)者的承諾和信心。60 / 92b．項(xiàng)目周邊路段包裝由于周邊路段配及不到地標(biāo)性物業(yè)形象,建議少量投資路段的路燈及裝飾物( 具有一定檔次參照附件圖),特別是甲秀樓前面的濱河路段,人流量比較,作一些燈飾廣告等更具有宣傳力度,同時(shí)可提升物業(yè)檔次。匯俊閣依據(jù)：能夠更體現(xiàn)全林國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目高品味形象,與地標(biāo)性物業(yè)更協(xié)調(diào)。針對(duì)貴項(xiàng)目的具體情況主要是根據(jù)現(xiàn)狀進(jìn)行重新包裝,建議貴項(xiàng)目包裝系列包括：項(xiàng)目整體形象包裝、發(fā) 展商形象包裝、地盤包裝、樓 盤名稱包裝、運(yùn)用傳播媒介的包裝。優(yōu)秀的項(xiàng)目包裝，應(yīng)該能完善地體現(xiàn)出項(xiàng)目的設(shè)計(jì)，形象和功能，并能突出項(xiàng)目的特色和個(gè)性，貼近市場(chǎng)需求，緊抓置業(yè)者的心理。對(duì)于“ 全林國(guó)際廣場(chǎng)”來說，地點(diǎn)好、交通方便、物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)良好，功能完善，將是這類中小型公司購(gòu)買高尚住宅用作寫字樓的重要選擇之一。5. 私營(yíng)經(jīng)濟(jì)中成長(zhǎng)的 “新貴 ”該類居民主要以私營(yíng)業(yè)主占多數(shù)，文化程度、年齡大小參差不齊生活條件寬裕，消費(fèi)能力強(qiáng)。3. 投資買家1)年齡在 3540 歲左右；2)社交圈子十分廣泛；3)經(jīng)濟(jì)收入渠道廣泛；4)注重物業(yè)質(zhì)素，品牌與價(jià)格；5)注重物業(yè)租金回報(bào)率；6)經(jīng)常出入高級(jí)消費(fèi)場(chǎng)所。3. 市中心首個(gè) CEO 尊貴府邸的提法是以項(xiàng)目定位為貴陽地標(biāo)性物業(yè)作為支持點(diǎn)，反過來說這種主題對(duì)塑造項(xiàng)目地標(biāo)性物業(yè)又起到54 / 92積極的推動(dòng)作用，這是相輔相成的，要挖掘項(xiàng)目的最大優(yōu)勢(shì)。塑造53 / 92(二) 項(xiàng)目的市場(chǎng)推廣定位南明河畔3) 該項(xiàng)目擁有至高檔次的星級(jí)酒店，這是提升其尊貴地位的象征，也是塑造其豪宅風(fēng)范與眾不同之處。51 / 92六、全林國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目包裝、項(xiàng)目定位策略(一) 全林國(guó)際廣場(chǎng)形象定位 全林國(guó)際廣場(chǎng)現(xiàn)狀處于營(yíng)銷初期階段，由于之前的推廣手法沒能將項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)最大化表達(dá)出，敝司建議首先將項(xiàng)目重新包裝，以下是敝司通過對(duì)貴陽房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查及對(duì)該項(xiàng)目的詳細(xì)分析得出的系列思想： 首先對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行項(xiàng)目定位為：貴陽市地標(biāo)性物業(yè)（以貴陽市形象工程標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行定義）52 / 92理由：。建議：用南明區(qū)政府的招牌從多方面以采訪或以本項(xiàng)目作為貴陽市形象工程之一的方式進(jìn)行大量的軟性文章宣傳，消除市民的疑慮的同時(shí)又可給項(xiàng)目大做宣傳。貴司目光敏銳，注意到“凡事預(yù)則立 ”從各方面整合社會(huì)精英資源，貫徹如一，使 項(xiàng)目有的放矢，自然先機(jī)在握。4)貴州最大空中花園 6000M2。經(jīng)過發(fā)展商與代理商的資源整合，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，融合發(fā)展商的開發(fā)理念和代理商的項(xiàng)目操作手法，竭誠(chéng)合作必能創(chuàng)出品牌，使項(xiàng)目成為貴陽樓市一道亮麗的風(fēng)景線。隨著外來和本地經(jīng)營(yíng)的成功人士和高級(jí)的白領(lǐng)階層隊(duì)伍的不斷壯大，面向他們而建的講求整體規(guī)劃，理念設(shè)計(jì)，功能配套先進(jìn)的高尚住宅小區(qū)將有一個(gè)持續(xù)成長(zhǎng)的市場(chǎng)空間。2. 周邊環(huán)境： 大南廣場(chǎng)、人民廣場(chǎng)、 南 明 河 及著名古跡甲秀樓。而它的戶型設(shè)計(jì)不理想，加上作為居住環(huán)境來講過多的吵雜，但它推盤的時(shí)間比較早，大部分優(yōu)秀競(jìng)爭(zhēng)樓盤都是近段時(shí)間推出，因此它抓住了推盤的先機(jī)。3①物業(yè)管理a. 安全服務(wù) 保安 24 小時(shí)巡邏，負(fù)責(zé)應(yīng)接車庫(kù)泊車，交通疏導(dǎo)，消防及閉路監(jiān)控。所處地段之顯耀，交通之便利，商業(yè)價(jià)值之巨大，因此該盤銷售非常好，到目前為止已售出 85%以上。4) 全新園林會(huì)所文化內(nèi)涵a. 中西園林藝術(shù)品味優(yōu)雅人生；b. 裙樓頂層的立體式園林會(huì)所；c. 實(shí)行會(huì)員制，豪貴生活盡彰示。d. 帶獨(dú)立衛(wèi)生間的工人房。c. 交通便捷，距貴陽火車站 5 分鐘，機(jī)場(chǎng) 15 分鐘。距貴陽火車站 5 分鐘，機(jī)場(chǎng) 15 分鐘車程，是作為都市中心的城市前沿，此地段的商業(yè)價(jià)值相當(dāng)高，而作為居住來說，是都市中心的首選物業(yè)，宜商宜住，是城市居住的一種典范，升值潛力較大。 總的來說，中天星園的成功體現(xiàn)了貴陽房地產(chǎn)策劃時(shí)代的來臨及精品樓盤萌芽。配置了泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、 書亭、超市、托兒所和 3000M2業(yè)主會(huì)所。5 戶型篇引進(jìn)最前衛(wèi)的錯(cuò)層式和中空復(fù)式室內(nèi)設(shè)計(jì)，營(yíng)造身居別墅的室內(nèi)立體空間感覺。建筑設(shè)計(jì)引進(jìn)澳洲三段式建筑風(fēng)格，表現(xiàn)瑰麗典雅、俊朗流暢的審美格調(diào) 。35 / 923. 中天星綜合素質(zhì)體現(xiàn)：1 品牌中天企業(yè)是貴州唯一地產(chǎn)類上市公司。5 配套設(shè)施 泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、中心會(huì)所、超市、幼托、凈水及智能化系統(tǒng)，地下車庫(kù)等。3 戶型 設(shè)計(jì) 全高層，中空復(fù)式，飄窗，文化 廳。1．中天星園推出市場(chǎng)的形象是： 高品位智能化經(jīng)典社區(qū) 為配合這個(gè)市場(chǎng)形象，中天星園準(zhǔn)備了大量的工作：1 規(guī)劃 設(shè)計(jì) 人車分流，圍合式，主題空間，南北朝向，人均綠化率高，主體公園。這些對(duì)它正式推盤作好了良好的鋪墊，但自推盤以后，以“ 南明河畔，貴陽外灘”作 為其項(xiàng)目形象定位進(jìn)行推廣，盡管其地理位置和樓盤自身素質(zhì)都可以支持到這一定位的主題，但在宣傳手法和宣傳的內(nèi)容上不足以支持“貴陽外 灘” 的物 業(yè)形象， 這可以說是它的一大 敗筆。3①物業(yè)管理 采用美國(guó)喜萊登酒店先進(jìn)的物業(yè)管理模式。作為大南廣場(chǎng)的標(biāo)志性建筑， “鉆石廣場(chǎng)”雋山水之靈氣，享地利之優(yōu)勢(shì)，置業(yè)其中， 實(shí)為 地位與成就的體現(xiàn)。放眼遠(yuǎn)眺，南岳山脈，觀風(fēng)臺(tái)風(fēng)景線，古建筑甲秀樓樓群，黔明寺等美景盡收眼底。30 / 92 綜合地說，中天廣場(chǎng)的策劃者成功地利用了項(xiàng)目本身和周邊的優(yōu)勢(shì)條件，提出“ 市中心首屈一指的歐式高層建筑群” 概念。d①借周邊的配套設(shè)施及自身的配套來塑造自身樓盤綜合素質(zhì)高的社區(qū)形象。2. 中天廣場(chǎng)目標(biāo)客戶群①1① 對(duì)居住環(huán)境要求較高的工商界人士；28 / 92①2① 崇尚歐陸風(fēng)格的建筑的新生活氣息，追求生活優(yōu)越的人士；①3① 對(duì)中天集團(tuán)及項(xiàng)目較具信心的投資者。 鄰 近的人民廣場(chǎng)、河濱公園、青少年宮及社區(qū)配套。26 / 92①2① 配套設(shè)施a①文化配套 生活在文化中心區(qū)，氣質(zhì)素質(zhì)高人一籌，這里與青少年宮一墻之隔，與市一中隔街相望。b①環(huán)境綠化中天廣場(chǎng)首家引入廣場(chǎng)環(huán)境設(shè)計(jì)理念，12022M 2的廣場(chǎng)環(huán)境營(yíng)造了一個(gè)居家體閑的理想場(chǎng)所。由于項(xiàng)目所處相對(duì)優(yōu)越的地理位置，是目前貴陽市同檔次物業(yè)至大規(guī)模的高檔盤，具有規(guī)模效應(yīng)的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)借中天集團(tuán)的公司品牌在整個(gè)市場(chǎng)都是舉足輕重的地位，還借用了一些沿海比較前衛(wèi)的物業(yè)概念。5) 公園式的生活環(huán)境,酒店式的舒適感覺。4) 為力爭(zhēng)超越一切,追求全新生活的您奉現(xiàn).首先給市民新大陸 的懸 念,而且版是豎向半版,比較搶眼,色彩和畫面比較能突出主題.中天星園1) 智能化生活享受,唾手可得(智能篇)2) 打開水龍頭,就是純凈水(凈水篇)3) 美麗的絕對(duì)(環(huán)境篇)1) 舒適,安全,實(shí)用,高品位,超質(zhì)。4) 空中樓閣式停車場(chǎng)。4) 強(qiáng)調(diào)人與空間的親和。5)電子遙控門鎖.都市情節(jié) 沒有什么去體現(xiàn)。廣告宣傳過于超前或夸大其辭,如果能把握適當(dāng)?shù)某岸葘?huì)更好,因?yàn)椴恢劣谧屬I家到現(xiàn)場(chǎng)而失望.22 / 92樓盤名稱廣告訴求點(diǎn) 廣告內(nèi)容要點(diǎn) 評(píng)析金輝大廈1)抹不去的都市情節(jié)2)成熟穩(wěn)重,紳士風(fēng)度1)客廳落地大玻,全景觀式房間。3) 四套配屋頂花園的躍層空中別墅.封頂在即以優(yōu)惠價(jià)促銷倒不如在限期送禮品等,因?yàn)橘I家還會(huì)期望之后的價(jià)格下降.冠竹苑環(huán)城線內(nèi)唯一大型的花園式住宅小區(qū)1)世人關(guān)注的居家之所。5) 因?yàn)槲业墓廨x也有你的光輝(借教師節(jié)推盤 )。4) 米層高塑造地段優(yōu)勢(shì)的概念,但缺乏樓盤素質(zhì)與地段相襯.21 / 92樓盤名稱廣告訴求點(diǎn)廣告內(nèi)容要點(diǎn) 評(píng)析九龍花園首席度假式居住特區(qū)1)綠色特色2)回歸大自然3)躍式,復(fù)式,錯(cuò)式4)950 元/M 2作為如此的低價(jià)盤,做出首席度假式居住特區(qū),應(yīng)該比較吸引置業(yè)人士榕筑花園工薪階層的高尚住宅1) 真誠(chéng)相約榕筑花園小區(qū)。4)建筑面積 78 萬 M2。但過多宣傳其它方面因素,而應(yīng)該側(cè)重體現(xiàn)躍式戶型帶來的一種與眾不同的生活空間.銀海大廈千呼萬喚大公開,發(fā)售價(jià) 2880元/m 2起1)中華北路與黔靈東路交匯黃金地段2)平層,錯(cuò)層,躍層的戶型3)贈(zèng)送電話,有線電視, 對(duì)講門鈴,煤氣入戶,互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)入戶等 該項(xiàng)目以 2880 元/M 2的低價(jià)入市造勢(shì),而且又贈(zèng)送多件物品作優(yōu)惠措施,本來可以促銷,但沒有限定時(shí)間,因此目標(biāo)客戶群多數(shù)會(huì)處于觀望狀態(tài).樓盤 廣告訴求點(diǎn) 廣告內(nèi)容要點(diǎn) 評(píng)析18 / 92名稱時(shí)代名仕樓1)享不盡的都市風(fēng)情2)高貴典雅,婷婷玉立1)精美樣板房敬請(qǐng)參觀2)1600M2的高級(jí)觀光會(huì)所3)24 小時(shí)中央供熱水系統(tǒng)4) 居都市之巔,全景觀落地大玻5)電子遙控門鎖在廣告畫面上可以看到一個(gè)婷婷玉立的女士與項(xiàng)目外觀的相對(duì)比，一語雙關(guān)，襯手……鉆石廣場(chǎng)1)南明河畔,貴陽外灘2)鉆石廣場(chǎng),甲秀天下3)龍騰盛世,惟我獨(dú)尊1)選擇的七大理由:地段,自在,輕松,便利,星級(jí),享受,實(shí)力2)大南廣場(chǎng)的標(biāo)志性建筑3)七成三十年按揭4)成就一生的榮華與富貴能盡量借周邊的配套優(yōu)勢(shì)進(jìn)行推盤,塑造大南，廣場(chǎng)的標(biāo)志性建筑,但作為標(biāo)志性建筑要具備什么?為什么?沒有將支持點(diǎn)宣 傳 出去.中天廣場(chǎng)1)歐陸風(fēng)情,典雅氣派2)登峰造極3)締造經(jīng)典的歐式高層建筑群1)最有價(jià)值的文化配套2)最具完美的生活配套3)最大規(guī)模的休閑配套4)最高檔次的物業(yè)配套5)購(gòu)買中天廣場(chǎng)房產(chǎn)可采用舊房置換新房的辦法中天廣場(chǎng)由于規(guī)模大,又具中天集團(tuán)的品牌,地理位置相對(duì)優(yōu)越,因此極度塑造經(jīng)典高尚社區(qū)。這一點(diǎn)對(duì)本項(xiàng)目有很大的借鑒意義。15 / 923) 項(xiàng)目的全程營(yíng)銷缺管乏系統(tǒng)性,連貫性等,停留在某個(gè)階段的促銷,對(duì)品牌的塑造帶來很多不利因素,同時(shí)也沒有達(dá)到整合營(yíng)銷的效果。特別貴 陽的西部準(zhǔn)備開發(fā)一個(gè)金羊小區(qū),因此郊區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)商機(jī)無限,但要把握好時(shí)機(jī)。1) 中 華路板塊( 均價(jià) 3600 元/M 2左右)作為貴陽的商業(yè)中心,也是貴陽市房地產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域,近兩來一直是房地產(chǎn)的熱點(diǎn)市場(chǎng),房地產(chǎn)業(yè)在本區(qū)域得到了飛速發(fā)展,同時(shí)引進(jìn)了先進(jìn)、超前的開發(fā)理念,對(duì)推動(dòng)貴陽房地產(chǎn)業(yè)起了巨大的作用,因此本區(qū)域的物業(yè)較被消費(fèi)者所接受,成為貴陽市民眾望所歸的置業(yè)地帶,置業(yè)區(qū)域物業(yè)價(jià)位不斷上升,由于開發(fā)相對(duì)過量,處于供過于求的狀態(tài),加上價(jià)格提高增加了置業(yè)的門檻,因此現(xiàn)階段該區(qū)域處于競(jìng)爭(zhēng)的熾熱化狀態(tài)。據(jù)悉，貴陽這樣一個(gè)不大的城市， 現(xiàn)已注冊(cè) 400 多家房開企業(yè)，仍有不少?gòu)氖缕渌袠I(yè)的企業(yè)家，準(zhǔn)備進(jìn)軍房地產(chǎn)，貴陽近年來的房地產(chǎn)發(fā)展勢(shì)頭使深圳、廣州等地的諸多房地產(chǎn)商“搶攤貴陽”已成為共識(shí)。其中經(jīng)濟(jì)適用房約占全省新開工面積的 80%，較上年增 長(zhǎng) 95%，經(jīng)濟(jì)適用房竣工面積占住房竣工面積的 75%，是商品房竣工面 積的 倍。貴州省經(jīng)濟(jì)適用房去年完成投資 億元，較上年增長(zhǎng) 108%，并帶動(dòng)其它相關(guān)住宅產(chǎn)業(yè)投資增加一倍以上。而通常手法是通過減免、補(bǔ)貼稅費(fèi)降低交易門檻，房改房暫緩交土地收益金亦可入市等辦法。住宅產(chǎn)業(yè)化的推進(jìn)是一個(gè)過程，也是一個(gè)必然的發(fā)展趨勢(shì)。住宅產(chǎn)業(yè)化的推進(jìn)，實(shí)際上是在告訴企業(yè)如何