【正文】 三 級(jí)居室條件老人居室的單人間使用面積不小于10平方米；雙人間使用面積不小于平14平方米；三人間使用面積不小于18平方米；合居型居室每張床位的使用面積不小于4平方米。洗手間及浴室應(yīng)配備安裝在墻上的尿池、坐便器、衛(wèi)生紙、衛(wèi)生紙專(zhuān)用夾、廢紙桶、淋浴器、坐浴盆或浴池、防滑的浴池和沐浴墊、浴室溫度計(jì)、抽氣扇等。有配置了適合老人使用的健身、康復(fù)器械和設(shè)備的康復(fù)室和健身場(chǎng)所。有一部可供老人使用的電話(huà)。服務(wù)安全及時(shí)解決消防、照明、報(bào)警、取暖、通訊、降溫、排污等設(shè)施和生活設(shè)備出現(xiàn)的問(wèn)題，嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)規(guī)定，保證其隨時(shí)處于正常狀態(tài)。居室應(yīng)配設(shè)單人床桌椅、衣柜、衣架、毛巾架、毯子、褥子、被子、床單、被罩、枕芯、枕套、枕巾、洗臉盆、暖水瓶、痰盂、廢紙桶、床頭牌等，介助、介護(hù)老人的床頭應(yīng)安裝呼叫鈐。 室內(nèi)家具、各種設(shè)備應(yīng)無(wú)尖角凸出部分。衛(wèi)生條件有急救藥箱。保證水、電供應(yīng)。c) 康娛費(fèi)每月10元（指有康娛設(shè)施，限自理老人）d) 日雜費(fèi)（指日常生活用品、理發(fā)、生活用水電等費(fèi)用）、電話(huà)費(fèi)、醫(yī)藥費(fèi)、伙食費(fèi)、特殊材料費(fèi)等按實(shí)收取。尤其康復(fù)性質(zhì)的機(jī)構(gòu)入住率極高，許多人想進(jìn)去，還要排隊(duì)等候。相應(yīng)的高檔次、能滿(mǎn)足較高消費(fèi)能力的老人的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)供應(yīng)量幾乎為零。年衰體弱多病，子女無(wú)暇照料，不放心請(qǐng)保姆的。（二）入住老人對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的期望：調(diào)查中，對(duì)主要涉及戶(hù)型、交通、面積、環(huán)境、商業(yè)氛圍、服務(wù)、文化氛圍、醫(yī)療設(shè)施及物業(yè)管理收費(fèi)在這些因素中，對(duì)入住老人進(jìn)行了訪談詢(xún)問(wèn)：調(diào)查結(jié)果顯示，老人首要考慮的因素前三位分別為：醫(yī)療設(shè)施（%）、環(huán)境（%）及服務(wù)（%）。第六部分、南京養(yǎng)老機(jī)構(gòu)個(gè)案分析個(gè)案一：南京市教育局老年教師公寓背景：南京市教育局老年教師公寓1993年為教育局開(kāi)辦，初期是為了解決教育系統(tǒng)鰥寡孤獨(dú)的老教師的養(yǎng)老送終等問(wèn)題的，為純粹的福利機(jī)構(gòu)，隨著市場(chǎng)需求，現(xiàn)轉(zhuǎn)入對(duì)外招收社會(huì)老人，收取一定費(fèi)用的營(yíng)利性質(zhì)。獨(dú)立洗手間裝修情況（檔次）墻面普通涂料、磁軸地面，空調(diào)、床頭柜、彩電、衣柜建筑/安裝/裝修成本建筑成本約350元/ m178。室外面積約1000 m178?；九c公積金、基金等機(jī)構(gòu)無(wú)合作情況發(fā)生。經(jīng)濟(jì)狀況良好，多數(shù)可自己支付養(yǎng)老費(fèi)用（1800元以上退休金/月），文化層次較高，許多在三四十年代受過(guò)高等教育。7% 出于精神需求，喜歡交流的。（人手不足無(wú)法做到具個(gè)性化的服務(wù)）配套設(shè)施/服務(wù)以及各種開(kāi)展情況（醫(yī)療、護(hù)理、家政、其他等）有總共不到200m178。相應(yīng)收費(fèi)情況自理：3元/天介助：5元/天介護(hù)：715/天床位費(fèi)1216/天餐 費(fèi)；6元/天管理人員/服務(wù)人員數(shù)量；管理；14人、醫(yī)生護(hù)士護(hù)工公勤5居住人員情況（年齡結(jié)構(gòu)/身體狀況）平均年齡84歲/基本都患有常見(jiàn)老年病需介助服務(wù)居住人員情況（自理/護(hù)理/特護(hù)比例）自理20% 護(hù)理70% 特護(hù)10% 人力資源成本情況：管理人員為教育局正式員工編制，工資按事業(yè)單位級(jí)別發(fā)放。裝修后可能會(huì)提高部分房?jī)r(jià)。但對(duì)硬件表示希望有所改善部分老人建議與國(guó)外老年公寓交流學(xué)習(xí)。擴(kuò)建活動(dòng)閱覽室，購(gòu)買(mǎi)醫(yī)療設(shè)備，裝修并置換室內(nèi)家具，并打算增加床位已應(yīng)付市場(chǎng)需求。在此居住的老人退休后基本都會(huì)積極參與社會(huì)活動(dòng)，讀老年大學(xué)，練書(shū)法、學(xué)鋼琴，直到了實(shí)在無(wú)法自理才入住在此，多數(shù)老人表示希望國(guó)內(nèi)養(yǎng)老院學(xué)習(xí)外來(lái)的經(jīng)驗(yàn)。被選為個(gè)案原因：南京目前公認(rèn)的最好的、也是收費(fèi)較高的帶醫(yī)療康復(fù)性質(zhì)的公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)?？祵帢歉慕ㄓ?004年，建筑面積1100㎡，內(nèi)設(shè)床位80余張，適宜不能自理的老人入住，側(cè)重于生活護(hù)理和個(gè)體康復(fù)。項(xiàng)目名稱(chēng)南京市社會(huì)福利院電話(huà)58498208項(xiàng)目地址占將臺(tái)路56號(hào)床位數(shù)600建筑面積14720占地面積83000物業(yè)性質(zhì)新建/租用政府自建土地成本——入住率100%建筑類(lèi)型建筑風(fēng)格磚混結(jié)構(gòu)，圍合建筑，部分有中庭花園建筑風(fēng)格：現(xiàn)代風(fēng)格容積率0．17戶(hù)型特點(diǎn)及各種房間的面積1人間20平方米2人間30平方米、4人間40平方米、獨(dú)立洗手間裝修情況（檔次）裝修簡(jiǎn)單、木地板、空調(diào)、衣柜、電視建筑/安裝/裝修成本建筑成本：900元/平米、安裝成本：400元/平米、裝修成本：200元/平米建筑租金成本投資資金來(lái)源政府職工人數(shù)140人床位數(shù)600出租床位數(shù)550入住率90%空置率10%收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)床位租金（售價(jià)）包間80元/天、兩人間40元/天、4人間30元/天、5人間25元/天房間租金（售價(jià)）80元/天機(jī)構(gòu)出身性質(zhì)（公辦/集體/民營(yíng)/國(guó)有民辦承包）政府公辦土地性質(zhì)－劃撥/優(yōu)惠出讓?zhuān)ǔ鲎猓?市價(jià)出讓?zhuān)ǔ鲎猓┱?xiàng)目性質(zhì)（可售/可不售；福利性質(zhì)/企業(yè)市場(chǎng)行為政府結(jié)構(gòu)交通、自然環(huán)境、園林景觀情況鹽浦線，自然環(huán)境及園林景觀：自然條件良好，空氣清新，園林景觀優(yōu)美鳥(niǎo)語(yǔ)花香，綠化覆蓋率達(dá)總面積80%以上?；緹o(wú)空置，處于供不應(yīng)求的狀況。經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)驗(yàn)及教訓(xùn)與醫(yī)院容為一體，方便的提高了老年人的生活。入住老人多為離退休老干部，年齡都平均80多歲，退體補(bǔ)助高，也曾有思想開(kāi)放六、七十老人不甘孤獨(dú)，不愿與子女住自愿來(lái)入住的，但最后因不習(xí)慣還是回家了，原因是精神上需求交流，要求較多，無(wú)法與大多數(shù)80歲的老人交流。 個(gè)案三：江蘇郵政老年康復(fù)中心（江蘇紅十字老年康復(fù)中心）背景：由江蘇省郵政局和南京郵政局共同投資近3500萬(wàn)元興建的省級(jí)醫(yī)療康復(fù)性質(zhì)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。物業(yè)性質(zhì)新建/租用單位自建土地成本入住率80建筑類(lèi)型建筑風(fēng)格傳統(tǒng)六層建筑呈L形排布，主樓六層帶電梯主要為老人居住，副樓二層為醫(yī)療用容積率戶(hù)型特點(diǎn)及各種房間的面積賓館內(nèi)廊式，單人間10m178?！∽匀画h(huán)境、園林景觀：坐落于風(fēng)景秀麗的方山腳下、百家湖畔，依山傍水、內(nèi)部環(huán)境優(yōu)美寧?kù)o、綠樹(shù)成蔭，建有歐式長(zhǎng)廊噴泉魚(yú)池。入住的主要?jiǎng)訖C(jī)：確實(shí)有病需要康復(fù)治療的老人思想活絡(luò)的老人享受中心療養(yǎng)區(qū)的住宿條件，良好的醫(yī)療設(shè)施短期入住消暑避寒的老人供求情況：什么房間/床位/服務(wù)受歡迎，供不應(yīng)求？各類(lèi)房間/床位空置率？康復(fù)區(qū)單人房只剩一間，三人間剩幾個(gè)床位、標(biāo)間基本滿(mǎn)了，療養(yǎng)區(qū)平時(shí)空有少量房間。擁有多間棋牌室、閱覽書(shū)畫(huà)室、臺(tái)球室、健身房和卡拉OK室，并提供各類(lèi)適合老年人特點(diǎn)的娛樂(lè)健身設(shè)施，老人入住專(zhuān)車(chē)接送。本項(xiàng)目的實(shí)際競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 和自有的醫(yī)療機(jī)構(gòu)結(jié)合經(jīng)營(yíng)，集康復(fù)、保健、療養(yǎng)、醫(yī)療、娛樂(lè)于一體 在南京規(guī)模比較大設(shè)施比較好。其中除了短期治療、無(wú)人照料暫時(shí)托管的老人外，有相當(dāng)一部分是來(lái)把它當(dāng)消暑避寒的度假處，南京炎熱夏季剛開(kāi)始，床位就被避暑的老人基本預(yù)訂滿(mǎn)了，去年冬天還有所謂的幾對(duì)空巢老人相約定下來(lái)一起在此過(guò)春節(jié)的。（一）、步入老齡社會(huì)，隨之而來(lái)的老年住宅需求量也將步入一個(gè)高速發(fā)展階段。在江蘇一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市，大多數(shù)老人都有一定的經(jīng)濟(jì)來(lái)源，子女也有較高和穩(wěn)定的收入。（三）、目前市場(chǎng)上缺乏可供老人根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)條件和健康狀況選擇住房等級(jí)和服務(wù)檔次的梯級(jí)消費(fèi)產(chǎn)業(yè)鏈。咨詢(xún)電話(huà)：020.值班手機(jī)：.網(wǎng)站網(wǎng)址：....44 / 44。.（.....）成立于2004年，專(zhuān)注于企業(yè)管理培訓(xùn)。他們所掌握的財(cái)富將主要圍繞自我的消費(fèi)需要進(jìn)行，他們將是老年住宅潛在的最大的客戶(hù)群。（二）、時(shí)代在發(fā)展、觀念也在快速更新，社會(huì)化養(yǎng)老將成為趨勢(shì)。第七部分、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)市場(chǎng)的機(jī)遇老年住房需求蘊(yùn)藏著巨大的市場(chǎng)潛力，解決好數(shù)量日益增加的老年人的居住問(wèn)題，已是世界各國(guó)非常重視并普遍研究的課題。 DM中郵專(zhuān)送廣告的發(fā)放，有一定的宣傳優(yōu)勢(shì)客戶(hù)意見(jiàn)反饋（老人及家屬的滿(mǎn)意度、滿(mǎn)意和不滿(mǎn)意的內(nèi)容）滿(mǎn)意度比較高項(xiàng)目特征及入住老人特征概述：地處江寧接近城區(qū)，交通方便，醫(yī)療設(shè)施完善，收費(fèi)相對(duì)較高，屬南京條件較好的一所養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，分康復(fù)區(qū)，療養(yǎng)區(qū)，房間標(biāo)準(zhǔn)都達(dá)到了三星級(jí)賓館標(biāo)準(zhǔn)，收費(fèi)相對(duì)高些，單房費(fèi)都在千元以上，在這可自帶保姆（機(jī)構(gòu)提供活動(dòng)床），餐費(fèi)醫(yī)療費(fèi)根據(jù)實(shí)際發(fā)生另記，根據(jù)自己情況可多種選擇。營(yíng)銷(xiāo)模式/策略及費(fèi)用價(jià)格情況主要通過(guò)的DM中郵專(zhuān)送廣告發(fā)放到南京各單位機(jī)關(guān)，小區(qū)。食堂服務(wù)情況及價(jià)位：食堂設(shè)施齊全，工作人員符合國(guó)家有關(guān)餐飲從業(yè)規(guī)定，將能為老人提供品種多樣、營(yíng)養(yǎng)合理的飲食服務(wù)，伙食為定飯制按實(shí)際發(fā)生額記。有關(guān)項(xiàng)目性質(zhì)/項(xiàng)目社會(huì)關(guān)系的其他說(shuō)明（隸屬于什么主管部門(mén)）隸屬于江蘇省郵政局和南京郵政局。\三人間20 m178。項(xiàng)目名稱(chēng)江蘇郵政老年康復(fù)中心（江蘇紅十字老年康復(fù)中心）電話(huà)02552164383項(xiàng)目地址南京市江寧區(qū)天元東路39號(hào)床位數(shù)133張建筑面積8000 m178。工作人員也覺(jué)得難以管理，因?yàn)椤ａt(yī)療設(shè)施與技術(shù)力量強(qiáng)，服務(wù)內(nèi)容相對(duì)豐富，但由于是1952年興建，后期不斷改擴(kuò)，整體規(guī)劃顯得陳舊落后。相應(yīng)收費(fèi)情況含基本收費(fèi)管理人員/服務(wù)人員數(shù)量管理人員10名，服務(wù)人員150人（每間房間一位陪護(hù)）居住人員情況（年齡結(jié)構(gòu)/身體狀況）年齡為65—90歲居住人員情況（自理/護(hù)理/特護(hù)比例）護(hù)理60%、特護(hù)20%、自理無(wú)20人力資源成本情況醫(yī)生不詳、護(hù)士1500元/月、護(hù)工500元/月?tīng)I(yíng)銷(xiāo)模式/策略及費(fèi)用價(jià)格情況經(jīng)營(yíng)模式以 醫(yī)療護(hù)助為主無(wú)廣告宣傳。與保險(xiǎn)（社保及商業(yè)保險(xiǎn)）、公積金、基金等機(jī)構(gòu)的合作情況南京市社保定點(diǎn)單位有關(guān)項(xiàng)目性質(zhì)/項(xiàng)目社會(huì)關(guān)系的其他說(shuō)明（隸屬于什么主管部門(mén)）隸屬南京市政府入住條件（身份/單位限制/年齡限制/轄區(qū)戶(hù)口限制/經(jīng)濟(jì)限制/其他限制）除傳染，其余均可入住老人數(shù)量（自理150人/半自理300人/特護(hù)100人/VIP　　人）入住老人特征（家庭結(jié)構(gòu)/經(jīng)濟(jì)狀況/文化層次及原職業(yè)狀況）107位五保老人、447位自費(fèi)；自費(fèi)入住老人家庭良好，子女的收入高，主要收入來(lái)源來(lái)于子女的供給，也有自己的退體補(bǔ)助（大多為離退休老干部）。安寧醫(yī)院開(kāi)辦于1992年，被社會(huì)各界譽(yù)為功德無(wú)量的夕陽(yáng)工程。頤養(yǎng)樓落成于2003年，建筑面積6800㎡，內(nèi)設(shè)床位200余張，適宜自理、半自理老人入住，側(cè)重于精神娛樂(lè)和群體康復(fù)，有書(shū)法、繪畫(huà)、唱歌、健身操等娛樂(lè)活動(dòng)。個(gè)案二：南京市社會(huì)福利院背景：南京市社會(huì)福利院隸屬于市民政局，是全市唯一市屬養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，主要為老年人提供護(hù)理、醫(yī)療、康復(fù)和娛樂(lè)服務(wù)，1952年建院。但原基礎(chǔ)較差，難以滿(mǎn)足入住老人的需求，但南京的現(xiàn)狀使老人無(wú)太大的選擇空間。在此入住的老人在精神需求方面相應(yīng)較高，一些老人會(huì)向公寓主管部門(mén)的領(lǐng)導(dǎo)提出要求改善硬件條件和個(gè)性服務(wù)的建議。經(jīng)營(yíng)者在努力的彌補(bǔ)這一缺陷。護(hù)工、公勤底薪400—500元，再根據(jù)護(hù)理人數(shù)工作強(qiáng)度提成，少數(shù)高的可達(dá)到1000元，基本在700—800元，在行內(nèi)屬偏高待遇。每天組織老人做兩次操?；緹o(wú)空置，處于供不應(yīng)求的狀況。75％ 無(wú)子女的孤寡老人。后應(yīng)市場(chǎng)需求對(duì)外開(kāi)放，有選擇的招收社會(huì)老人。左右。建筑租金成本投資資金來(lái)源由教育局出資33萬(wàn)興建。占地面積1950 m178。從調(diào)查結(jié)果可以看出，老年人非常重視居住地的環(huán)境，他們普遍希望綠地面積大，空氣污染小，環(huán)境不要太嘈雜，社區(qū)內(nèi)一定要有散步、戶(hù)外健身的地方，還須針對(duì)老年人體能、耐力較差的特點(diǎn)，有相應(yīng)的休息空間和設(shè)施，這樣有利于自身的身心健康。出于經(jīng)濟(jì)考慮，將自己住房出租出售，用房租交老年公寓費(fèi)用，工資用來(lái)儲(chǔ)蓄或補(bǔ)貼子女的。家庭經(jīng)