店鋪功能規(guī)劃與經(jīng)營管理(文件)
【正文】 其擺放位置應與安全梯相同及盡可能減少通道為原則（第四關鍵）。店鋪功能規(guī)劃能夠完善，不論自主經(jīng)營、整樓租賃（含分層分塊）、合作經(jīng)營、甚至小部分出售回租（底層與高層不宜出售）對以后的經(jīng)營都提供了較扎實的基礎。 統(tǒng)一規(guī)劃圖：壁面墻、門套墻、隔墻（含中島試衣間）、框架、公共造形、統(tǒng)一布局（特殊業(yè)種）（4）結構性、組合性、特色性、轉(zhuǎn)換性的合理配置四、商業(yè)地產(chǎn)與店鋪業(yè)態(tài)有效結合，才能創(chuàng)造地產(chǎn)的附加價值 土地價格與商圈地段，業(yè)態(tài)屬性與經(jīng)營門檻，附加值大與風險越高等其效應都是成正比的，在這個開放的時代，很難有奇跡出現(xiàn)，故地產(chǎn)的開發(fā)隊商業(yè)的理解變成是一個商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)性課題了，如何有效的結合，必須誴店鋪需求切入，提示如下：（一） 房地產(chǎn)商的開發(fā)理念是什么？（投資意圖應非常明確）是原料加工、成品銷售的短期操作行為（不管買主死活） 是品牌形象、資源整合的中期運作行為（須珍惜并輔導） 是物業(yè)保值、累積資產(chǎn)的集團投資長期行為（投入店鋪招商） 是跨足行業(yè)、規(guī)模擴大的永續(xù)經(jīng)營性為（堅強的經(jīng)營團隊）（二）房地產(chǎn)商（與開發(fā)商應有所區(qū)分）隊大面積土地開發(fā)應有的認識：邊際效應概念：土地價格、營建面積（客積率與間壁率）、規(guī)模規(guī)格等的評估大型商業(yè)地產(chǎn)整體規(guī)劃的概念： 整體規(guī)劃的運作模式雖占有容積率優(yōu)勢及回報豐厚的誘因，但其規(guī)模越大，經(jīng)營越難，風險越高，這是常規(guī)，除非企業(yè)主屬上題之“3”或“4”的選項，如冒然采用有年限的“出售回租”策略，其成功案例微乎其微（臺灣亦然）如下說明：（1）不論是5年至7年甚至10年，都有租金回饋的壓力，按鄭州商場現(xiàn)行合理的租金上限為營業(yè)面積5060元/m2/月，將給經(jīng)營成本造成不小的負擔，而回租的租金往往超過此數(shù)甚多。物業(yè)開發(fā)靈活，洽商容易，并門戶獨立，容易發(fā)揮自我的特色與管理因業(yè)態(tài)不同，硬體功能亦不同（如出入口、扶梯種類等）色設計方案難落實。店鋪風格難定位，經(jīng)營模式難確定，業(yè)態(tài)屬性難組合，故房地產(chǎn)商一般采取臨街店鋪先買斷（資金回收，容易出售考量），等時機在洽商或冒然跨入經(jīng)營，幾乎很難有成功案例。發(fā)揮街長優(yōu)勢，越長開發(fā)深度越深（即不怕深），從開發(fā)商的角度，地鋪的效應規(guī)格可以寬是長的3倍（一般業(yè)主總以為門面越寬而深度越淺好，忽略其房產(chǎn)也貴），設若街長是100m，5m是20間，后者的商業(yè)氛圍濃烈組合優(yōu)勢越強，這與地產(chǎn)的土地深度有關，例舉說明（略）。硬體立面可統(tǒng)一但地鋪門面不宜，否則街景單調(diào)，店鋪風格難展現(xiàn)（也是資源浪費，甚至有業(yè)主要求租戶保留門面） 店鋪的長╳寬╳高的面積總量不足（4）（五）名店街的開發(fā)概念（提綱內(nèi)容另說明）什么是名店街？名店街的店鋪屬性與風格（如何組合）動線與店柜的規(guī)格比率及進與出的流動回轉(zhuǎn)關系經(jīng)營模式與市場空間（六）總結：開發(fā)商對商業(yè)認知的態(tài)度（尊重商業(yè)，虛心探討，慎選伙伴，強墻結合）規(guī)劃、規(guī)格、還是規(guī)格的規(guī)劃原則（即地產(chǎn)與物產(chǎn)、店鋪與業(yè)態(tài)、店柜與門店等的規(guī)格）商業(yè)地產(chǎn)的市場空間廣闊，價值無限，但請體會“水能載舟，亦能覆舟”之道理六、經(jīng)營專場圖示總結：商業(yè)經(jīng)營：商圈業(yè)態(tài)定位風格檔次軟硬件甲工事乙工事丙工事MD商品業(yè)種品牌招商營銷規(guī)劃企劃調(diào)整管理環(huán)境服務訊息經(jīng)營團隊形象效益 街道寬度與長度比率（2）過于重視硬件，其街道的設施雖以到位，唯欠缺一些自然悠閑
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