廣西防城港城南花園項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(文件)
【正文】 建成投產(chǎn)，建成后技術(shù)人員將達(dá)到3－5萬人，上下游企業(yè)人員10－20萬人。2007年9月已經(jīng)投產(chǎn)，建成后需員工1000人。l 萬鑫鋼鐵廠：公司是一家擁有3億資產(chǎn)的鋼鐵公司，現(xiàn)有工作人員一千多人。l 宏源漿紙：計(jì)劃總投資5億元人民幣，%，已投入試生產(chǎn)階段。2007年14月。城市將由三部分組成：港口發(fā)展用地、城市主城區(qū)和企沙工業(yè)區(qū)。新增住房主要往3個(gè)地區(qū)發(fā)展：防城港市中心區(qū)、防城城區(qū)、桃花灣片區(qū)作為新增住房建設(shè)重點(diǎn)發(fā)展的地區(qū)。到2020年，基本形成具有防城港市特色的“一心三區(qū)、一基兩翼（一個(gè)物流基地、兩個(gè)物流中心）、二十一街、多點(diǎn)”的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)空間布局。2） 區(qū)域市場在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)成長狀況1）銷售量：該區(qū)域市場的銷售量一直穩(wěn)步增長，尤其是2007年的增長幅度最大，較2006年同比增長了108%。 區(qū)域市場各檔次產(chǎn)品的集合特征(1) 低于2000元/平方米：該檔次產(chǎn)品多分布于遠(yuǎn)離商業(yè)與行政中心的位置，地域分布較差，多為開發(fā)形式單一，配套、設(shè)計(jì)上僅顧及區(qū)內(nèi)基本的環(huán)境、配套要求。錦城花園(2) 2000—2500元/平米：該檔次產(chǎn)品在該區(qū)域需求中處于絕對主力產(chǎn)品地位。翠堤園、陽光山水花園、長島總結(jié)：項(xiàng)目應(yīng)該注重附加值的提高，在同檔次產(chǎn)品中拉升了住宅品質(zhì)，助推產(chǎn)品從同等競爭中脫穎而出。由于受經(jīng)濟(jì)實(shí)力的限制，故此類人群只能以犧牲面積、地點(diǎn)、產(chǎn)品附加值為代價(jià)，以獲取在本區(qū)生活的條件。從以上的分析可以看到，項(xiàng)目的潛在消費(fèi)者主要包括以下幾個(gè)類型：潛在客戶：約10%重要客戶：約10%216。 置業(yè)特征：大部分在市以下有住房，購房目的主要是在城市生活，216。 置業(yè)目的：自住、投資216。 區(qū)域來源：市內(nèi)、港口 216。 經(jīng)濟(jì)能力：月均收入約4000元，家庭年收入5萬以上較重要客戶：約30%216。 置業(yè)特征：成家或改善居住環(huán)境216。并保留部分原生態(tài)環(huán)境，自然的景觀與組團(tuán)式綠地互相融合滲透，形成了豐富的空間形態(tài)。項(xiàng)目開發(fā)分為兩個(gè)組團(tuán)，5個(gè)分期，共5年。其中主要的建安成本小高層按1800元/㎡，多層按1300元/㎡計(jì)算： 投資估算費(fèi)用名稱單位造價(jià)工程量總造價(jià)（萬元）備注 評(píng)估價(jià) 平均高差本項(xiàng)目按2米計(jì)算 建安費(fèi)的3％ 建安費(fèi)的2％ ‰ ‰ 估算值 含道路、廣場， 含水體， 供水、電、氣、電信工程 前期費(fèi)用和工程費(fèi)用的3% % 銷售額2% 工程費(fèi)用的3％ ％ 。 銷售策略根據(jù)項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)人群的特征，從銷售工作的實(shí)效性和銷售費(fèi)用的節(jié)約出發(fā)，兼顧市場推廣上“推—拉”結(jié)合實(shí)施的需要，建議采取定向銷售策略，將銷售渠道定位為直達(dá)目標(biāo)消費(fèi)人群的直通渠道，通過區(qū)域消費(fèi)市場挖掘和“一對一”銷售來取得令人滿意的銷售業(yè)績。 項(xiàng)目稅費(fèi)率按目前國家的稅收法及相關(guān)費(fèi)用規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的稅費(fèi)包括營業(yè)稅、營業(yè)稅附加、教育附加稅、土地增值稅等，目前同類項(xiàng)目的綜合稅率在10~11%之間，本項(xiàng)目取11%進(jìn)行估算，本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)可實(shí)現(xiàn)稅費(fèi)約 （見表95）。（2）本項(xiàng)目的總銷售收入為161893萬元(設(shè)為Ｐ)，(設(shè)為W)，則達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)時(shí)的銷售收入P*可用下式表示:P*(1－%－%)－W=0則 P*= W／(1－%－%)＝／=達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)時(shí)的銷售回款率為:P*／P =／161893萬元=%盈虧平衡點(diǎn)銷售面積=銷售回款率銷售面積=%458290=㎡%，本項(xiàng)目投資保本，%時(shí)，項(xiàng)目開始盈利。 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析項(xiàng)目的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是項(xiàng)目資金鏈脫節(jié)、現(xiàn)金流量難以持續(xù)的問題。此形勢下，依托于項(xiàng)目地塊的位置條件，采取重點(diǎn)集中的競爭戰(zhàn)略，清晰地針對所定位的消費(fèi)層提供產(chǎn)品，做好項(xiàng)目策劃、全程營銷并提升顧客價(jià)值，市場風(fēng)險(xiǎn)因素完全可以化解。項(xiàng)目全部物業(yè)均向外銷售，不持有商業(yè)物業(yè)。外借的債務(wù)性資金及股東借款及利息為第一分配順序。②項(xiàng)目資本金。(2)投資回報(bào)分配比例，按各方持有的股權(quán)比例進(jìn)行分配。對此風(fēng)險(xiǎn)，目前已有充分的認(rèn)識(shí)，通過正確決策、加強(qiáng)項(xiàng)目管理的執(zhí)行力，此風(fēng)險(xiǎn)可以得到控制。 風(fēng)險(xiǎn)防范對策 市場風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避對策2007年12月27日，國家發(fā)改委主任常務(wù)會(huì)議對《廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃(2006～2020)》方案進(jìn)行正式批復(fù)，2008年1月14日獲得國務(wù)院通過。 敏感性分析（略）9 風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對 風(fēng)險(xiǎn)分析項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)涉及政策風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)、規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、工程風(fēng)險(xiǎn)等，經(jīng)分析項(xiàng)目的主要風(fēng)險(xiǎn)為市場風(fēng)險(xiǎn)與工程風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)就兩者進(jìn)行分析 市場風(fēng)險(xiǎn)分析項(xiàng)目能否實(shí)現(xiàn)預(yù)期的銷售價(jià)格與銷售進(jìn)度，是項(xiàng)目能否成功的關(guān)鍵。而這些變動(dòng)因素，又受政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)條件的影響。——廣告主題語——守望江風(fēng)景，住在城中心l 有位置訴求——城中心l 有社區(qū)功能——住l 有狀態(tài)形容——守望l 從業(yè)主角度表達(dá)l 既了描繪位置功能，又表達(dá)心理感受l 口語化，言簡意賅，易記易傳7 經(jīng)營管理項(xiàng)目將利用戰(zhàn)略合作伙伴寶資誠房地產(chǎn)項(xiàng)目管理集團(tuán)和寶資通聯(lián)行專業(yè)的地產(chǎn)集成服務(wù)能力，采用國際先進(jìn)的項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)，對項(xiàng)目的開發(fā)建立三級(jí)進(jìn)度計(jì)劃管理體系進(jìn)行項(xiàng)目內(nèi)部控制與外部協(xié)作，設(shè)立成本管理，工程技術(shù)管理、財(cái)務(wù)、客戶服務(wù)等基本職能部門對項(xiàng)目進(jìn)行控制；在工程規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程施工監(jiān)理、策劃銷售、物業(yè)管理等方面，將充分地采用與國內(nèi)外資深專業(yè)機(jī)構(gòu)人合作的方式，進(jìn)行社會(huì)資源的整合，達(dá)到項(xiàng)目順利推進(jìn)的良好目標(biāo)。 項(xiàng)目的市場定位l 市場的導(dǎo)向l
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