【正文】 。第二階段價格執(zhí)行周期為二個月。（4）、第四個階段：工程封頂、內(nèi)外裝修階段為工程封頂、內(nèi)外裝修階段，報價提價為1440元/平方米， 即均價13821396元/平方米，銷售面積控制在7000平方米左右，約占住宅總銷量的25%。店鋪銷售總量目標(biāo)為12%。上述各階段均按目前區(qū)域市場情況制定，在實際的執(zhí)行過程中將隨著市場的變化進(jìn)行調(diào)整?！鲣N售人員對廈門外來人員聚集的后浦、湖里、海滄等所有店鋪進(jìn)行地毯式訪問，告知樓盤銷售信息，擴(kuò)大咨訊接觸面，聚集人氣，強(qiáng)勢推廣?！觥傲_馬假日”的售樓處，將一改傳統(tǒng)的售樓處設(shè)計方案，以“書吧加休閑街”的組合來營造銷售現(xiàn)場的生活氛圍，自由取閱的書報架，可樂販賣機(jī)，調(diào)酒的吧臺，留言板，點唱機(jī)，大頭貼紙相機(jī)，磁卡電話，可供上網(wǎng)的多臺電腦等，在和煦的陽光里，輕柔的音樂背景聲中營造心動的生活氛圍。（5）目的：前期市場造勢，積累客戶資源，爭取內(nèi)部認(rèn)購，強(qiáng)力擠壓市場。■行動之二：對我公司原掌握的鳳凰名都等項目投資意向客戶作充分說明，爭取內(nèi)部先行認(rèn)購?！鲂袆又汉笈砂l(fā)式市場滲透。目的：滲透市場，制造銷售壓力。在媒體上發(fā)布公告，營造良好的現(xiàn)場銷售氣氛。制造火爆的銷售場面和緊張的銷售氛圍，讓投資者對項目有非常熱銷的感覺?！霈F(xiàn)場POP廣告。時間：開盤當(dāng)天。時間：正式開盤后一周開始，持續(xù)兩個月，保持每兩周一篇NP軟廣告的強(qiáng)度。在店面銷售大部分及項目接近現(xiàn)房時，考慮開拓銷售渠道和價值空間。（5）銷售預(yù)計：完成銷售總量的90%以上。“凱撒”商業(yè)街營銷推廣方案 第一篇：市場概述一、區(qū)域（龍池開發(fā)區(qū)）商業(yè)概述： 以中低檔商品為主，商場和專賣店等現(xiàn)代商業(yè)形態(tài)僅占較小比例； 商品銷售主要集中在日用百貨、小商品和農(nóng)副產(chǎn)品，中高檔和品牌商品消費量有限；娛樂（網(wǎng)吧、舞廳）、餐飲等產(chǎn)業(yè)方興未艾，擁有大量的消費群體，但目前規(guī)模檔次較低。目前在龍池開發(fā)區(qū)出售的一層店面就達(dá)350間。但是滿足消費人口業(yè)余生活需求的餐飲娛樂業(yè)將有足夠的市場空間； 隨著外來人口增加，中檔和非生活必需品消費增長顯著。對于一個新興的開發(fā)區(qū)而言，真正的核心商圈將會是獨一無二的。由漳州市華坤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的。店鋪的起價是56006000元/平方米。（2）商業(yè)環(huán)境優(yōu)勢：直面龍池開發(fā)區(qū)規(guī)模最大、員工數(shù)量最多的企業(yè)——燦坤工業(yè)園，旁邊還有許多已經(jīng)營業(yè)的商場，周圍商業(yè)發(fā)展相對比較成熟。好望角】是由漳州西奧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和漳州唯方投資有限公司合作開發(fā)的。該盤社區(qū)不大，但是由于其與瑞鑫項目相近，所以瑞鑫很多的已有的商業(yè)設(shè)施都可以為其示作賣點，特別表現(xiàn)在店面經(jīng)營方面。店面租金沿金山路朝外的達(dá)到4045元/平方米，朝內(nèi)30元/平方米，店面面寬多為4米左右，進(jìn)深7米。店面規(guī)劃100間，均為沿街店面，面寬4米，面積在5090面規(guī)劃100間，均為沿街店面，面寬4米，面積在5090平方米之間不等。目前該項目開發(fā)一期為8棟多層，先售4棟，店面售價在6000元/平方米。共分三期開發(fā)，其中一期總建筑面積46000平方米，商業(yè)店鋪6650平方米。海滄商鋪最近銷售狀況、價格、促銷手段。 第四篇：項目定位一、錯位定位的必要性： 目的：突破區(qū)域項目定位的局限性，發(fā)揮錯位定位的優(yōu)勢，形成與該片區(qū)不同的商業(yè)形態(tài)（該片區(qū)商業(yè)定位主要是商場、食雜百貨日用品市場），最終達(dá)到適應(yīng)龍池開發(fā)區(qū)商業(yè)市場狀況的新商業(yè)定位，以達(dá)到促進(jìn)銷售的目的?！　∫皂椖勘辈控炌ǖ膭P撒商業(yè)街為主軸，連接包括中庭在內(nèi)的“凱撒征服地帶”。兩者有機(jī)的綜合，將成為龍池開發(fā)區(qū)最璀璨的商業(yè)亮點。四、商業(yè)功能定位 北街——凱撒商業(yè)街 經(jīng)營商品：服裝、鞋帽、化妝品、飾品、小商品、針紡織品各種生活用品 商品檔次：中檔、中抵檔 中庭廣場——凱撒征服者廣場 作為兩個區(qū)域的連接點，同時作為展示活動區(qū)域，創(chuàng)造人流。 第六篇：銷售政策一、一次性購買： 一次性付清全部購房款時，在現(xiàn)行銷售價格的基礎(chǔ)上，給予8%的優(yōu)惠讓利。此舉將刺激和促進(jìn)集體購買，具體政策把握由銷售公司專人進(jìn)行。舉辦露天電影、露天卡拉OK比賽、凱撒文化節(jié)等活動，吸引大批人流的參與。凱撒商業(yè)街將是龍池商氣最旺的商區(qū)，具有強(qiáng)大的商圈輻射力；凱撒商業(yè)街又是這片土地獨一無二的年輕消費核心地帶！伴隨著開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，這種商業(yè)輻射能力正在前所未有的得到加強(qiáng)，作為核心商圈的優(yōu)勢地位不可撼動，選對了好地方，才能保證滾滾人流，帶來無限人氣、財氣。利用管理公司強(qiáng)大的行銷網(wǎng)，為商戶提供商品信息、品牌引進(jìn)、物流配送等服務(wù)；統(tǒng)一商業(yè)形象，為經(jīng)營戶免費提供裝修、商品陳列、形象推廣等服務(wù)，依托整和形象，形成合力，共同做大市場；為進(jìn)駐商戶提供免費的倉儲、物流等配套服務(wù)；每年舉辦一屆的“凱撒”文化節(jié)，提升文化和藝術(shù)魅力。 （管理篇）主題：嫁出去的女兒不是潑出去的水強(qiáng)勢經(jīng)營推介，永不停息的購物浪潮隨文：7大經(jīng)營管理舉措凱撒商業(yè)街交付使用后，將由商業(yè)經(jīng)營管理公司進(jìn)行整體的經(jīng)營管理，配合入駐商戶共同做大市場，具體策略包括： 強(qiáng)勢廣告支持，形成強(qiáng)大的宣傳攻勢，讓開發(fā)區(qū)員工乃至周邊的居民都來此消費。凱撒商業(yè)街順應(yīng)商業(yè)發(fā)展潮流，應(yīng)時運而生，以超前的眼光，引進(jìn)商業(yè)步行街規(guī)劃理念，憑借一流的設(shè)計，劃行歸市的管理，吸引大量經(jīng)營商戶集體跳巢凱撒商業(yè)街。隨文2：傳子百萬不如凱撒旺鋪一間中國人有著良好的傳統(tǒng)，為了讓自己和孩子過的好些，經(jīng)常采用儲蓄的方式來解決未來的生活倚靠，金錢有價，旺鋪無價，趁自己有錢時置些地產(chǎn)，獲取租金和投資升值收益，無疑是最好的選擇，現(xiàn)在趁低價買進(jìn)凱撒商鋪，不但可立即收租獲利，還可獲得升值回報，讓自己后半生絕無后顧之憂，未來商鋪可傳承子孫，讓您的子孫也從中收益；隨文3：間間沿街鋪，戶戶招牌店凱撒商業(yè)街銷售的商鋪均為沿街門面招牌店，經(jīng)營戶既可自己進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營，也可將商鋪租賃，還可將商鋪轉(zhuǎn)讓或繼承，將商機(jī)牢牢把握于自己手中，不受他人約束； 隨文4：投資地產(chǎn)原始股，買旺鋪自己當(dāng)老板，讓鈔票為你打工因此，從投資收益和風(fēng)險控制的雙重角度而言，類比多種投資方式，投資商鋪是最佳的選擇。 分階段銷售期內(nèi)，以印刷品廣告、報紙廣告做階段內(nèi)銷售渲染。三、按揭購買： 首付50%，銀行提供50%、10年期按揭貸款，給予3％的優(yōu)惠讓利。 第五篇：營銷籌備一、營銷籌備： ——現(xiàn)場包裝，包括售樓處、一期工地功能牌、導(dǎo)視牌、形象識別。凱撒征服者地帶，就是要以年輕的姿態(tài)征服，打破現(xiàn)在的商鋪靜態(tài)銷售“一潭死水”的情況，以年輕的旗幟高高飄揚，以期帶動沿鐵軌一隅的店面銷售。以時尚為引導(dǎo)，針對大量的年輕打工者，再造湖里老街、蓮坂步行街概念。二、轉(zhuǎn)型定位：針對年輕的打工一族，旗幟鮮明的推出凱撒商業(yè)街的概念。 第三篇：項目SWOT分析一、優(yōu)勢和機(jī)會點：　規(guī)模優(yōu)勢：總開發(fā)面積接近5000平米，便于形成集聚效應(yīng)；　規(guī)劃策略：可以通過各類策劃包裝，提出商業(yè)街概念，從而搶占市場。該項目的店面售價大約在4000—6800元/㎡左右，而售價較高的店面一般分布在朝南及靠近路口的位置。五、間接競爭對手——云龍海岸 【云龍海岸】是由廈門海岸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的。二期的銷售進(jìn)展比較快，項目的預(yù)售許可證已辦理，工程進(jìn)度已到封頂，今年10月份可完工。其一期店面銷售成功源于“返租戰(zhàn)略”。三、間接競爭對手——瑞鑫公寓【瑞鑫公寓】是漳州鴻冠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的。 店鋪60間，每間面積在3070平方米之間不等，項目商業(yè)鋪面設(shè)計有小區(qū)內(nèi)街店鋪，價格報價定位在38006800元/平方米之間。二、間接競爭對手——龍池該項目委托廈門合正房地產(chǎn)銷售代理公司銷售，銷售現(xiàn)場從10月開始進(jìn)行前期預(yù)約登記，銷售價格在二個月調(diào)整提高二次，目前的價格體系在龍池區(qū)域市場中最高，業(yè)務(wù)員的折扣空間為2060元/平方米。其中一期有7棟，二期有3棟，工程已開工近五個月，一期工程承諾04年十月交房。憑借多種業(yè)態(tài)結(jié)合的商業(yè)策劃經(jīng)營模式，使該片區(qū)的商業(yè)規(guī)模和商區(qū)競爭力進(jìn)一步提升。造成這種現(xiàn)象的主要原因，是商業(yè)市場發(fā)展的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了消費增長的速度，同時宏觀經(jīng)濟(jì)和城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對消費的貢獻(xiàn)不可能同步產(chǎn)生，一般會出現(xiàn)遲滯效應(yīng)。 從商業(yè)發(fā)展趨勢判斷，龍池商業(yè)區(qū)域進(jìn)一步向新開發(fā)小區(qū)集聚，在短期內(nèi)開發(fā)區(qū)人口數(shù)量和消費水準(zhǔn)難以得到根本性改變的情況下，商業(yè)市場將嚴(yán)重過剩。沿路以中低檔商品銷售為主，形成超市等商業(yè)形態(tài)；隨著開發(fā)區(qū)規(guī)劃發(fā)展和大面積商業(yè)開發(fā)，大量的商業(yè)物業(yè)大量供應(yīng)市場，龍池開發(fā)區(qū)商業(yè)形態(tài)由傳統(tǒng)商業(yè)向現(xiàn)代商業(yè)轉(zhuǎn)型，但由于商業(yè)消費市場增長和消費水平提升有限，消費終端層次及收入水平難以在短期得以提升，將導(dǎo)致部分商業(yè)物業(yè)出現(xiàn)滯銷，經(jīng)營戶的盈利能力開始下降。我看見了。（4）具體行動：■行動之一：進(jìn)一步推出“羅馬假日易投資計劃”的營銷主題。（6）銷售預(yù)計：完成至銷售總量的60%以上?！鲂袆又阂訬P廣告細(xì)化產(chǎn)品優(yōu)勢，繼續(xù)發(fā)布熱銷信息。（4）目的：鞏固客戶資源，將內(nèi)部認(rèn)購轉(zhuǎn)為有效認(rèn)購，強(qiáng)力刺激市場。在銷售折扣不斷減少和售價表逐步的雙重作用下，實現(xiàn)理想的售價和銷售速度。跟時間賽跑永遠(yuǎn)是我們實現(xiàn)有效銷售的不二法則。銷售第二階段：項目開盤期及強(qiáng)銷期（1）時間：項目正式認(rèn)購至2004年7月（2）銷售策略：■整理有效客戶信息資料，通知原先認(rèn)購客戶開盤訊息，傳達(dá)踴躍認(rèn)購消息。散發(fā)登載本項目全面信息的海報。目的：消化部分單位。時間：持續(xù)進(jìn)行。（4）廣告策略：■報紙軟廣告：在海峽導(dǎo)報上刊登軟文，介紹＂羅馬假日＂的居住和投資價值；■定點廣告：建筑工地戶外大型廣告牌■選擇多路漳州～廈門及海滄～島內(nèi)的小巴路線做宣傳。故此，在戶外媒體、銷售網(wǎng)點、單張派發(fā)方面應(yīng)加強(qiáng)區(qū)域性宣傳，增強(qiáng)傳送項目信息的途徑，以吸引大量人流，宣傳區(qū)域唯一至成熟社區(qū)概念。銷售第一階段：項目導(dǎo)入期（1）時間：現(xiàn)在起至項目正式開盤銷售前（2）銷售策略：■調(diào)查區(qū)域房地產(chǎn)市場，掌握競爭樓盤銷售動態(tài)。小結(jié)：上述價格體系中建坤花園的對外銷售底價均價為1372元/平方米左右。第四階段價格執(zhí)行周期為三個月。店鋪銷售總量目標(biāo)為17%。（2）、第二階段：正式對外營業(yè)認(rèn)購階段在接待中心正式對外營業(yè)認(rèn)購時，報價提價為1410元/平方米， 即均價1354元/平方米，銷售面積控制在4000平方米左右，約占住宅總銷量的14%。（二）銷售進(jìn)度控制：銷售周期：羅馬假日一期的銷售過程設(shè)定為12個月時間：2004年3月～2005年3月總銷售目標(biāo)：住宅：92%店鋪：%（見“羅馬假日”銷售計劃表）（三）建坤花園的價格與銷控體系：價格與銷控體系：綜合考慮上述各種因素的影響，在保證建坤花園如期完成銷售，同時，確保項目利潤最大化的前提下，采取低開高走的策略制定建坤花園的體系，具體按以下五個階段執(zhí)行：（1）、第一階段：內(nèi)部認(rèn)購階段在開始接受內(nèi)部認(rèn)購時住宅對外銷售報價均價控制在1390元/平方米左右， 即均價1330元/平方米，銷售面積控制在3000平方米，約占住宅總銷量的10%。（5）專業(yè)負(fù)責(zé)的管理公司　　對租住戶進(jìn)行管理的同時，行使代投資者租賃服務(wù)、物業(yè)保值增值服務(wù)等等，讓投資者節(jié)省大量的時間和精力。在適度的高度空間里，便于展示契合的家具。（1）在概念推廣上：羅馬假日延續(xù)投資概念?！? 在景觀設(shè)計上：作為意大利形象表征的成片的向日葵、熏衣草，在此可以得到充分運用。更重要的是，羅馬假日代表的既是閑適輕松的居住，也是浪漫理想的美好生活。本案將文化與商業(yè)緊密融合，力求打造經(jīng)典樓盤。商業(yè)包裝策略：在商業(yè)包裝上應(yīng)在區(qū)域市場上鮮明醒目，定位的主題明確，對比性強(qiáng)，投資價值高。大肆的包裝炒作，增加項目的投資價值，對于項目的店面銷售顯得尤為重要。投資者用低于3萬元的價格入市，購買到使用價值超然，足以滿足出租功能的住房，相信在龍池開發(fā)區(qū)完全可以做到獨領(lǐng)風(fēng)騷，產(chǎn)生石破天驚的轟動效應(yīng)。在壹期住宅類產(chǎn)品的規(guī)劃上，建議全部以較小戶型為主，面積將控制在20～60平方米，這當(dāng)中完全可以做到戶型配比的多樣化。做小戶型的單身公寓開發(fā)，是目前流行的開發(fā)思路，戶型上照搬照抄目前相當(dāng)成熟的設(shè)計（如30平方米以上五臟俱全的戶型設(shè)計），是傳統(tǒng)的開發(fā)模式。同時，由于項目的投資門檻低，聚群消費的比率大?？蛻袈殬I(yè)類型包括有工薪階層、中小型私企業(yè)主、政府公務(wù)員、白領(lǐng)階層等。該區(qū)域在較長一段時間內(nèi)，還無法形成一個可以讓購房者感覺舒適的生活場所，而且在市場調(diào)查過程中