xx市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性報(bào)告cc(文件)
【正文】 分太大，短期內(nèi)有降價(jià)的可能。3. 購買區(qū)域：集中在中心區(qū)跟西區(qū)，選擇中心區(qū)是因?yàn)殚L期積累人氣和齊全的商服設(shè)施。5. 了解廣告的方式：了解信息廣告跟受訪人的層次有直接關(guān)系，但無論什么層次，朋友介紹始終是了解信息的一個(gè)最重要的途徑。xx名苑的市場(chǎng)反映不是太好，消費(fèi)者普遍認(rèn)為該地段的價(jià)值和定價(jià)不符，這對(duì)于本項(xiàng)目的定價(jià)定位起到一定的影響。小車：2500元/ m178。競(jìng)爭(zhēng)樓盤優(yōu)劣勢(shì)分析：xx名苑優(yōu)勢(shì)：①、處于xx路中間地段，更接近市中心； ②、占地面積55612平方，規(guī)模相對(duì)較大；劣勢(shì)：①、周邊配套不全； ②、對(duì)于客戶來說價(jià)格過高； ③、沿街商鋪（朝東）前面路太小，難以形成氣候。除去項(xiàng)目本身交通、區(qū)位上的優(yōu)勢(shì)，我們可以發(fā)現(xiàn)，正在開發(fā)和即將開發(fā)的一些新樓盤都是以項(xiàng)目所處位置為中心點(diǎn)的，這對(duì)以后項(xiàng)目人氣的積累、商業(yè)圈的形成起到重要作用。如果本案的規(guī)劃設(shè)計(jì)避開與項(xiàng)目周邊同類物業(yè)的同質(zhì)化，則本案的機(jī)會(huì)點(diǎn)大增。土地面積平方米800012000土地價(jià)格元/平方900800土地總價(jià)元72000009600000小計(jì)元16800000建造成本：34695000元科目名稱單位價(jià)格/元面積總價(jià)/元備注人工150/平方米350005250000建材750/平方米3500028000000框架結(jié)構(gòu)人工河6/立方250*3*10（長、深、寬）45000運(yùn)費(fèi)除外綠化帶300/平方14*2501050000小計(jì)32595000元成本初算：103729135元名稱價(jià)格/元面積/平方米備注土地成本16800000建造成本32595000小計(jì)4939500035000單位成本1411．286元/平方米二、稅務(wù)分析：（所有稅費(fèi)都包含在土地費(fèi)用里）營業(yè)稅及附加稅；所得稅；土地增值稅。配套優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目周圍的配套不是太引人注意，但仔細(xì)看來就可以發(fā)現(xiàn)，xx中學(xué)初中部、高中部都在項(xiàng)目輻射區(qū)范圍內(nèi)，并且都在3000米范圍以內(nèi)。二、劣勢(shì)：環(huán)境劣勢(shì)：項(xiàng)目正前方有一條大河，由于排污嚴(yán)重，水位過低會(huì)產(chǎn)生很大異味。城建規(guī)劃：西部新區(qū)的規(guī)劃?？偨Y(jié)：綜上所述，本項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)還是比較有競(jìng)爭(zhēng)能力的，無認(rèn)是規(guī)模、配套還是交通上雖然說不上占有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，但都比其它樓盤優(yōu)勢(shì)明顯。項(xiàng)目市場(chǎng)定位一、項(xiàng)目開發(fā)可行性建議：項(xiàng)目差異化建議本項(xiàng)目與其它樓盤的差異化是本案最大的特色和賣點(diǎn)：首先從風(fēng)格和外立面上講，在調(diào)查中得出，市民對(duì)風(fēng)格的概念并不強(qiáng)，而正在開發(fā)中的幾個(gè)樓盤所采用的歐陸式風(fēng)格只是開發(fā)商的一廂情愿，顧客群體看的只是樓盤的整體效果，所以在風(fēng)格上是很好區(qū)別的。本案可以采用以水景為主題的庭院設(shè)計(jì)風(fēng)格。②、超市也是很有必要的一個(gè)配套，因?yàn)槟壳绊?xiàng)目本身的人氣不是很旺，如果開發(fā)商能夠在項(xiàng)目內(nèi)部開發(fā)一個(gè)中大型超市，那么既方便了業(yè)主，又增加了賣點(diǎn)。為了增加項(xiàng)目和開發(fā)公司在區(qū)域內(nèi)的良好口碑，多設(shè)立一些免費(fèi)而實(shí)用的配套設(shè)施是很有必要的。交樓標(biāo)準(zhǔn)建議本市還不是一個(gè)太發(fā)達(dá)的城市，居民的思想比較保守，對(duì)于房屋的裝修還保留著傳統(tǒng)的觀念，對(duì)于許多人來說不僅僅要裝修的結(jié)果，他們更在乎這個(gè)過程，更重要的是自己裝修符合自己的要求。二、項(xiàng)目市場(chǎng)定位項(xiàng)目規(guī)劃定位： 項(xiàng)目初步定位為中檔項(xiàng)目的商業(yè)定位以滿足小區(qū)基本生活配套為主，可以定位為中高檔餐飲業(yè)、服務(wù)業(yè)及簡單的休閑類。項(xiàng)目價(jià)格定位： 本市房地產(chǎn)市場(chǎng)目前平均價(jià)格約2700元左右，本項(xiàng)目在內(nèi)部認(rèn)購階段的初步定價(jià)可以低于市場(chǎng)平均價(jià)格，以此來吸引客戶，再以銷控的方式逐步抬高價(jià)格。l 在市調(diào)過程中，政府部門對(duì)一些制度和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)講得比較寬松隨便，這一點(diǎn)開發(fā)商應(yīng)引起重視。2009年土地開發(fā)面積和土地購置面積繼續(xù)維持上年的負(fù)增長態(tài)勢(shì) 2009年土地開發(fā)面積和土地購置面積降幅逐月縮小購買意向調(diào)查： 房地產(chǎn)投資與GDP投資有一定程度增長，但和GDP相比處于下降通道,房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP的比例已不足10%（見圖下）。2009年全國70個(gè)大中城市土地交易價(jià)格漲幅逐季增加，%，%，%、%、%。附錄：l 項(xiàng)目中心有一條人工河（14米）、綠化帶（10米）、沿河路（10米）這是政府規(guī)劃中的項(xiàng)目，但無形中增加了開發(fā)商的開發(fā)成本。套型設(shè)計(jì)合理，主力戶型三室兩廳兩衛(wèi)（衛(wèi)浴分開），面積控制在120130平方左右。對(duì)于室內(nèi)的一些簡單配套，客戶還是比較關(guān)注的，如防盜門、對(duì)講門、水、電、閉路、管煤、寬帶等。但為了顯示樓盤檔次，項(xiàng)目的物業(yè)管理是第一窗口，建議本案在物業(yè)管理上要突出一個(gè)人性化。③、室外休閑廣場(chǎng)加健身設(shè)備，周邊大量綠化和背景音樂作為襯托。小
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