【正文】 心主題區(qū)設(shè)置分期園林風(fēng)格，做到突出中心點(diǎn)、體現(xiàn)均好性。㈣⒊ 園林規(guī)劃：由于現(xiàn)有設(shè)計(jì)很多不可更改因素，3地塊開(kāi)發(fā)分期園林建議以嶺南風(fēng)格來(lái)進(jìn)行規(guī)劃，并在3組團(tuán)較空曠部分設(shè)置分期園林主題區(qū)。這與本項(xiàng)目的整體定位方向?qū)?huì)產(chǎn)生一定沖突。㈣⒈ 整體開(kāi)發(fā)流程建議：6組團(tuán)→會(huì)所→7組團(tuán)→……為加快項(xiàng)目一期整體的銷(xiāo)售周期，造成項(xiàng)目面市的轟動(dòng)效應(yīng)，人氣的調(diào)動(dòng)將是本項(xiàng)目的關(guān)鍵問(wèn)題。龍華片區(qū)關(guān)內(nèi)客戶將要選擇的戶型：主流購(gòu)房者的面積需求水平：從面積看，關(guān)內(nèi)白領(lǐng)龍華置業(yè)面積要求集中在50110平方米/套之間，比重占85%，其中5070平方米的占20%，7090平方米的占53%，90110平方米的占12%。關(guān)內(nèi)客戶在龍華置業(yè)對(duì)建筑類(lèi)型的選擇：② 建筑風(fēng)格建議：以現(xiàn)代建筑風(fēng)格為主，在細(xì)部上適當(dāng)容入其它風(fēng)格設(shè)計(jì)。2. 項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)分析建議開(kāi)發(fā)商必須充分認(rèn)識(shí)到，營(yíng)造“舒居型高質(zhì)素大社區(qū)”并非只是銷(xiāo)售時(shí)的噱頭或包裝布，而是整個(gè)項(xiàng)目的“立身之本、發(fā)展之源”，必須要確定地貫徹到包括項(xiàng)目建筑類(lèi)型及風(fēng)格、戶型設(shè)置及分布比例等直至入住管理等，直至持續(xù)發(fā)展所必須堅(jiān)持的根本指導(dǎo)思想。主流購(gòu)房客戶需求的調(diào)查研究表明：豪宅或者尊貴型精品住宅除價(jià)格方面的原因外，作為年輕型的白領(lǐng)階層來(lái)說(shuō)更容易落于俗套，他們所崇高的住宅要求是：舒適而不奢華、精致而不落于俗套。在確定一個(gè)項(xiàng)目的整體定位之前，我們必須時(shí)確本項(xiàng)目的檔次是定位在什么程度：豪宅、尊貴精品物業(yè)、高質(zhì)素社區(qū)、普通住宅小區(qū)或者是微利房等。從以上的兩組研究分析數(shù)據(jù)我們不難看出：四季花城、美麗365這兩個(gè)項(xiàng)目雖然有著完全不同的客戶定位方向，卻都有著很好的銷(xiāo)售成績(jī)，品牌定位迎合主流客戶心理占有很大的比重；特別是萬(wàn)科一直以來(lái)所倡導(dǎo)對(duì)個(gè)性、品位等時(shí)尚因素的強(qiáng)力包裝，使其所開(kāi)發(fā)的四季花城項(xiàng)目，作為在原本不被看好的地域建成的一個(gè)樓盤(pán)，而獲得關(guān)內(nèi)客戶極好的認(rèn)同度，對(duì)本項(xiàng)目品牌的定位方向具備很大程度參考性及借鑒性。點(diǎn)評(píng)在深圳趨步開(kāi)始大盤(pán)運(yùn)時(shí)期，美麗365作為一個(gè)建筑面積還不足20萬(wàn)平米的項(xiàng)目，打著居家旅游新概念大盤(pán)的旗號(hào)，吸引了不少購(gòu)房者的眼球，加上其熱炒的“空中TOWHOUSE”、公交總站的引入等，更使其錦上添花。價(jià)格總體均價(jià)3200元/平方米（送基本裝修）價(jià)格走勢(shì)低開(kāi)高走付款方式一次性付款、銀行按揭付款（七成二十年）優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)：龍華早期規(guī)劃區(qū)與鎮(zhèn)政府、龍華中心廣場(chǎng)等相距較近；周邊及小區(qū)配均較全；小區(qū)環(huán)境為12個(gè)風(fēng)光組團(tuán)。以萬(wàn)科四季花城為參照，龍華鎮(zhèn)內(nèi)大規(guī)模，高質(zhì)素的物業(yè)同樣可吸引大量關(guān)內(nèi)置業(yè)人士。價(jià)格總體均價(jià)36003700元/平方米（送基本裝修）價(jià)格走勢(shì)低開(kāi)高走付款方式一次性付款、銀行按揭付款（八成三十年）優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)：萬(wàn)科品牌；優(yōu)質(zhì)物業(yè)質(zhì)素；完善的社區(qū)內(nèi)部配套；優(yōu)秀的內(nèi)環(huán)境營(yíng)造；良好的物業(yè)管理服務(wù)；劣勢(shì)：項(xiàng)目所處地段環(huán)境雜亂、配套不完善，交通不便；市場(chǎng)定位獨(dú)具歐洲風(fēng)情的高質(zhì)素大規(guī)?？稻尤宋拇笊鐓^(qū)賣(mài)點(diǎn)萬(wàn)科優(yōu)秀的品牌、美麗的社區(qū)形象、優(yōu)秀的物業(yè)管理、相對(duì)市內(nèi)較低的售價(jià)、更好的物業(yè)品質(zhì)、關(guān)口物業(yè)。以下為我們對(duì)龍華片區(qū)兩個(gè)主要熱銷(xiāo)樓盤(pán)的詳細(xì)研究數(shù)據(jù)：項(xiàng)目名稱萬(wàn)科四季花城樓盤(pán)地址龍崗區(qū)坂田開(kāi)發(fā)商萬(wàn)科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司物業(yè)管理深圳萬(wàn)科物業(yè)管理有限公司項(xiàng)目規(guī)模占地面積：217498平方米，總建筑面積：約35萬(wàn)平方米；總戶數(shù)3096戶。③ 價(jià)格優(yōu)勢(shì)：相對(duì)于市內(nèi)6000元/㎡以上的價(jià)格來(lái)說(shuō)，本片區(qū)參考可比項(xiàng)目?jī)r(jià)格基本保持在26003500元/㎡，相對(duì)于同樣的總價(jià)無(wú)疑會(huì)對(duì)關(guān)內(nèi)客戶產(chǎn)生極大的誘惑力。由于深圳市區(qū)呈長(zhǎng)條形的地理現(xiàn)狀，東西兩頭的物業(yè)都無(wú)法滿足深圳人的“游牧”就業(yè)方式，而貼近市內(nèi)的龍華片區(qū)卻占有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)：距羅湖/福田中心區(qū)僅約16公里，公交車(chē)程也僅3040分鐘左右，這已完全是絕大部分上班族所能夠接受的車(chē)程時(shí)間。他們中4成人租住在不足50平方米的單間，另有43%租住在5090平方米的單元中。㈢⒈ 項(xiàng)目客戶定位分析及建議建議：客戶定位以深圳關(guān)內(nèi)為主，本地客戶只是作為輔助購(gòu)買(mǎi)力來(lái)消化部分已定產(chǎn)品。㈡本項(xiàng)目地處民治大道旁，瀕臨布龍公路、梅觀高速以及坂田火車(chē)站；途徑公交大巴主要有：F1（華為～科技園）、620（坂田～梅林檢查站）、302（火車(chē)站～龍華）、312（觀瀾～福田汽車(chē)站）、542（東湖～萬(wàn)科四季花城）、F2（萬(wàn)科四季花城～坂田）、410（龍華油松～益田村）、370（觀瀾～西麗）、508（火車(chē)站～富士康工業(yè)區(qū)）等線路。2. 西面西面片區(qū)整體來(lái)說(shuō)比東面相對(duì)要好一點(diǎn)，與農(nóng)民房及廠房、梅龍公路等還有一定的距離；而本項(xiàng)目臨西面規(guī)化中的市政道路，給本項(xiàng)目的商業(yè)發(fā)展、交通環(huán)境等方面提供良好的條件，旁邊的別墅區(qū)以及遠(yuǎn)眺果林也給本項(xiàng)目提供了一些自然景觀。而一塊土地的價(jià)值，卻是由包括位置、環(huán)境、污染狀況、交通、市政配套及區(qū)域規(guī)劃等多方面綜合的體現(xiàn)，同時(shí)，這些也是進(jìn)行項(xiàng)目定位的基本要素。㈠⒉ 項(xiàng)目地塊總占地面積： 其中：1地塊：2地塊：3地塊：4地塊：㈠⒊ 本項(xiàng)目計(jì)容積率（）總建筑面積為:279294M，其中：住宅總建筑面積：252918M 商業(yè)總建筑面積：18876M總戶數(shù)：2530戶停車(chē)位：1280個(gè)㈠⒋ 本項(xiàng)目建筑類(lèi)型規(guī)劃狀況：主要由多層（6層）、小高層（911層）和高層（18層）組成，另配有（2層）會(huì)所以及（3層）幼兒園，其中：1地塊規(guī)劃有：（6層）多層、（911層）小高層以及裙樓商鋪；2地塊規(guī)劃有：（11層）小高層、（18層）高層以及（3層）幼兒園；3地塊規(guī)劃有：（6層）多層、（9層）、（11層）以及裙樓商鋪；4地塊規(guī)劃有：（11層）小高層、（18層）高層以及（2層）會(huì)所。對(duì)于舒居型物業(yè)宅來(lái)說(shuō)，一般地，在龍華鎮(zhèn)，占地規(guī)模相對(duì)小的項(xiàng)目其區(qū)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)要大于區(qū)外競(jìng)爭(zhēng)；反之，則是占地規(guī)模比較大的項(xiàng)目參與區(qū)間競(jìng)爭(zhēng)會(huì)加大。其中替代型產(chǎn)品為：㈤1. 84平方米以下的中小戶型存在與租賃市場(chǎng)的功能替代。對(duì)于會(huì)所，關(guān)內(nèi)幾乎接觸住房的人都會(huì)知道，如果是一個(gè)概念的炒做已經(jīng)成為過(guò)去時(shí)，它已經(jīng)劃歸為一個(gè)項(xiàng)目的硬件范疇。早在80—90年代，龍華房地產(chǎn)主體以別墅、同樂(lè)村別墅等一批項(xiàng)目，就其外觀設(shè)計(jì)、配套設(shè)施、園林設(shè)計(jì)等與如今時(shí)尚別墅不能同日而語(yǔ)，其不能滿足該消費(fèi)階層的基本需求，大量空置也是必然的，不過(guò)這與市場(chǎng)也有一定關(guān)系。㈢⒊ 龍華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)戶型主要特點(diǎn)發(fā)展龍華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)戶型結(jié)構(gòu)以中等戶型為主，即以二房二廳一衛(wèi)和三房?jī)煞恳恍l(wèi)為主，面積多在62125平方米之間，且三房二廳二衛(wèi)占目前供應(yīng)量的大多數(shù)，復(fù)式三房、四房的出現(xiàn)，為整個(gè)龍華房地產(chǎn)市場(chǎng)注入新的活力。㈢⒉ 龍華商品房和商業(yè)用房銷(xiāo)售價(jià)格將有上漲的趨勢(shì)在關(guān)外各片區(qū)中，由于龍華片區(qū)的地理位置得天獨(dú)厚，交通順暢，而且在擴(kuò)關(guān)、龍華二線擴(kuò)展區(qū)、遠(yuǎn)期地鐵將延伸至龍華等利好因素的驅(qū)使下，龍華片區(qū)在關(guān)內(nèi)消費(fèi)者心目中的地位進(jìn)一步攀高。隨著龍華城鎮(zhèn)市建設(shè)發(fā)展速度的加快，城區(qū)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，其中心區(qū)的規(guī)模和檔次不斷提高，加之龍華與福田中心區(qū)毗鄰，在三大優(yōu)勢(shì)的帶動(dòng)下，龍華中心廣場(chǎng)即將建設(shè)，龍華鎮(zhèn)將改變往日基本在鎮(zhèn)中發(fā)展的模式，積極向南部、北部拓展新區(qū)，將在南路形成新的住宅社區(qū)中心與北部新的城市中心，由于特區(qū)內(nèi)地形呈現(xiàn)帶狀分布，福田中心區(qū)作為深圳市最為繁華的政冶、文化、商業(yè)區(qū)，羅湖中心區(qū)、南山中心區(qū)、寶安中心區(qū)，龍崗中心區(qū)次一級(jí)的行政中心區(qū)，在全市中部發(fā)展的軸線上則缺乏一個(gè)次中心區(qū)，龍華關(guān)口區(qū)域內(nèi)存在良好的區(qū)位條件，在一定程度上可以承擔(dān)次中心的職能，并且憑借其合理的規(guī)劃、功能齊全的配套設(shè)施、便捷的交通、短暫的出入關(guān)時(shí)間、素質(zhì)良好的自然及生活環(huán)境、同比價(jià)格的巨大差異等優(yōu)勢(shì)，龍華的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將會(huì)取得經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益豐厚的回報(bào)。即便如此，龍華的地理位置和發(fā)展勢(shì)頭勢(shì)必引起消費(fèi)者的眼光，特別是中心區(qū)六大工程的建設(shè)即將展現(xiàn)在世人而前的同時(shí)，有一批具有先只先覺(jué)的地產(chǎn)商如：物業(yè)集團(tuán)、富通、金地、泰華、長(zhǎng)城、中信等均看好龍華。㈡片區(qū)功能特征及相鄰片區(qū)比較龍華片區(qū)是關(guān)外區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)典型片區(qū)之一，經(jīng)歷了三次發(fā)展機(jī)遇：第一是由購(gòu)房入戶帶動(dòng)，引發(fā)了深圳人赴關(guān)外置業(yè)的第一次高潮；第二次為萬(wàn)科、中海、物業(yè)集團(tuán)等大型地產(chǎn)商將品牌地產(chǎn)航母開(kāi)進(jìn)布吉和龍華，把品牌付之于關(guān)外物業(yè)，從而掀起了一場(chǎng)表現(xiàn)為品牌效應(yīng)與郊居置業(yè)的地產(chǎn)革命浪潮；第三次發(fā)展機(jī)遇，則是深圳市中心區(qū)的興建所帶來(lái)的，深圳中心區(qū)的開(kāi)發(fā)為龍華帶來(lái)新的機(jī)遇，使龍華地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)更顯絢麗多彩。作為處于未來(lái)城市中心廣場(chǎng)旁邊幾個(gè)超級(jí)大盤(pán)，區(qū)內(nèi)、區(qū)外配套一路被看好，相信憑借其大型項(xiàng)目的完善配套，必將會(huì)在龍華市場(chǎng)激起不小波瀾?？梢哉f(shuō)，整體上龍華鎮(zhèn)房地產(chǎn)即住宅市場(chǎng)供應(yīng)量日趨增大，交易量在逐步上漲。安居房系列：廣信花園、潛龍花園；康居系列：美麗家園、風(fēng)和日麗、星光之約、金碧世家、潛龍花園、馨園、萬(wàn)家燈火、山湖林海、書(shū)得門(mén)第等；舒居房系列：萬(wàn)科四季花城、美麗36錦繡江南、山水天驕、馨園、計(jì)劃中的18萬(wàn)平方米金地項(xiàng)目等等。評(píng)述：此類(lèi)樓盤(pán)質(zhì)素明顯高于龍華鎮(zhèn)內(nèi)其他物業(yè)，在營(yíng)銷(xiāo)手法上也有創(chuàng)新，其目標(biāo)客戶定位及營(yíng)銷(xiāo)傳播有突破，并不局限于龍華鎮(zhèn)內(nèi)，吸引了一批關(guān)內(nèi)人士在龍華置業(yè)等；龍華鎮(zhèn)部分項(xiàng)目資料統(tǒng)計(jì)表：項(xiàng)目名稱物業(yè)類(lèi)型建筑/占地面積物業(yè)位置開(kāi)發(fā)商起價(jià) 均價(jià)/㎡主力戶型四季花城多層Townhouse373888㎡532168㎡坂田村坂雪崗高新技術(shù)綜合開(kāi)發(fā)區(qū)深圳市萬(wàn)科房地產(chǎn)有限公司均：3800元二、三房59—110㎡新華苑多層31000㎡65000㎡東環(huán)二路與建設(shè)路交匯處寶安龍華經(jīng)濟(jì)發(fā)展限公司起:2600元均:2700元二、三四房85～122㎡飛揚(yáng)繽紛（大信花園一期）多層34625㎡66062㎡和平路與中環(huán)路交匯處大信實(shí)業(yè)股份有限公司起:1900元均:2500元二、三房62～97㎡金碧世家多層3031