【正文】 度假區(qū)開發(fā)規(guī)劃　　紅蓮湖的開發(fā)戰(zhàn)略設(shè)想是：以紅蓮湖開發(fā)為依托，以旅游需求為導(dǎo)向， 實(shí)施土地開發(fā)和旅游產(chǎn)業(yè)一體化經(jīng)營戰(zhàn)略， 形成有力拳頭參與市場拓展和競爭?！　〉谌?，持續(xù)發(fā)展階段：　　在經(jīng)營管理體系日臻完善和提高的同時(shí)，依托蓬勃發(fā)展的旅游業(yè)，利用良好的社會(huì)知名度和地緣資源，將業(yè)務(wù)幅射和滲透到與旅游產(chǎn)業(yè)相關(guān)的行業(yè)和地域，并占有一定的市場份額。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們生活水平的提高，享受生活質(zhì)量、關(guān)注健康成了人們最重視的問題之一，在城市近郊去度假休息的人會(huì)越來越多，此外隨著人們收入的提高，搞投資買第二套房也成了一種趨勢(shì)，同時(shí)滿足市民這幾個(gè)要求的地方為數(shù)不多，其中之一就是紅蓮湖旅游度假區(qū)。規(guī)劃設(shè)計(jì)可按近期（五年）內(nèi)達(dá)到海內(nèi)外旅游者200萬人次，其中外國旅游者10萬人次，中期（十年）內(nèi)外旅游者300萬人次，其中外國旅游者20萬人次，遠(yuǎn)期（二十年）內(nèi)外旅游者400萬人次，其中外國旅游者40萬人次。在開發(fā)建設(shè)中，誰能營造出一個(gè)以綠色為主基調(diào)的，符合生態(tài)環(huán)境理念，符合人們對(duì)大自然追求的環(huán)境，并將其溶入建筑風(fēng)格中，形成一種文化，誰就搶得了先機(jī)。隨著武漢市東湖開發(fā)區(qū)的不斷發(fā)展中國生態(tài)及海創(chuàng)業(yè)園的建成，其中的部份人以及周邊大專院校的高收入人群迅速增長，給這些人提供一個(gè)環(huán)境優(yōu)雅的休閑，交流的場所十分必要。這樣投資少，見效快，用其收益再投入，以達(dá)到快速啟動(dòng)，快速收益，滾動(dòng)開發(fā)的目的。引進(jìn)大財(cái)團(tuán)資金高科技技術(shù)由于有了良好的軟硬環(huán)境，在遠(yuǎn)期可以考慮引進(jìn)大財(cái)團(tuán)資金和新技術(shù)，建成1－2個(gè)知名的高科技工業(yè)園，作為紅蓮湖開發(fā)區(qū)今后發(fā)展中堅(jiān)力量。而紅蓮湖旅游度假區(qū)，正是這樣一個(gè)最佳之地。我們認(rèn)為，就當(dāng)前武漢市的實(shí)際情況參考今后一定時(shí)期的經(jīng)濟(jì)發(fā)展來看，建設(shè)高尚別墅并非是很多高科技含量的建筑材料和技術(shù)，而應(yīng)在于一些細(xì)微之處的設(shè)計(jì)構(gòu)思上。別墅群的銷售對(duì)象應(yīng)鎖定距離最近而收入又相對(duì)較高的武漢市東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的白領(lǐng)階層和大專院校的高收入人群。隨著人們生活水平的提高，高爾夫球場將為居住在紅蓮湖高級(jí)別墅區(qū)的主人與國內(nèi)外政、企、商界精英、文化藝術(shù)及其它社會(huì)名流或親朋好友提供一個(gè)休閑、交際、健身等活動(dòng)的絕好去處?？梢远ㄆ谂e辦科技、文化、經(jīng)濟(jì)、體育等專題講座，提供各類需求信息和人際交往，進(jìn)行網(wǎng)上貿(mào)易活動(dòng)等。各部分費(fèi)用構(gòu)成如下：土地平整及開發(fā)成本：（1）土地及附著物補(bǔ)償其它安置費(fèi)，兩年內(nèi)按6500元／畝計(jì)算，五年后根據(jù)國家級(jí)地方的法律法規(guī)和有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，預(yù)計(jì)每五年此項(xiàng)支出上升10％。b.. 給水工程投資4000萬元折合每畝單價(jià)4000萬元／28000畝＝／畝。f…綠化工程費(fèi)用及小區(qū)公用設(shè)施費(fèi)用16000萬元，折合單價(jià)每畝5000萬元／28000畝＝／畝。水上觀光巴士項(xiàng)目利用紅蓮湖良好的自然環(huán)境、廣闊的水面資源, 良好的水上航運(yùn)條件, 開通聯(lián)接各個(gè)景點(diǎn)的水上觀光巴士航線,增加紅蓮湖夜游內(nèi)容?！　≠徶么贯?zāi)局邸⑾鹌ねЦ?0艘。　度假區(qū)營運(yùn)的有關(guān)費(fèi)用：管理費(fèi)用：每年費(fèi)用800萬元／年，整個(gè)度假區(qū)開發(fā)經(jīng)營管理年限為20年左右。以上五部分總投資預(yù)算為：1＋2＋3＋4＋5＝131966萬元。如果利用好工程施工中的資金調(diào)度安排，至少可以用80%的資金完成100%的工程量，另20%的余額可從項(xiàng)目經(jīng)營收入中周轉(zhuǎn)支付，因此開發(fā)建設(shè)中資金投入和來源的計(jì)劃和管理非常重要。其它項(xiàng)目的經(jīng)營收入：（如水面租賃收入、客房場所經(jīng)營收入、其它服務(wù)項(xiàng)目收入等）500萬元?！∫?、項(xiàng)目收入估算： 1．土地出讓金收入：土地為不可再生資源，以前武漢市周邊縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的出讓金比較武漢市湯遜湖旅游開發(fā)區(qū)12萬元／畝，武漢市黃陂灄口工業(yè)開發(fā)區(qū)16萬元／畝。2．水面租賃收入：，水面租賃按年均租金65萬元計(jì)算，水面租賃收入折現(xiàn)（）。⑶其它服務(wù)項(xiàng)目收入折現(xiàn)收入10萬元20＝125萬元。投資咨詢及會(huì)議接待業(yè)務(wù)收入：作為開發(fā)區(qū)的重要組成部分，為提高對(duì)客商的服務(wù)能力，擬開展投資咨詢業(yè)務(wù)，包括土地開發(fā)轉(zhuǎn)讓咨詢、項(xiàng)目咨詢，提供可行行研究報(bào)告等系列服務(wù)及咨詢，并開展會(huì)議接待、中小型展覽業(yè)務(wù)，擬投入先期費(fèi)用200萬元，預(yù)計(jì)年度收入200萬元，折現(xiàn)約為：20020247。可分取稅前利潤22315萬元。）　主要項(xiàng)目產(chǎn)生投資回收效益表項(xiàng)目名稱投資總額萬元本次資金投入產(chǎn)生效益時(shí)間投資回收期土地開發(fā)滾動(dòng)開發(fā)2003年高爾夫球場15005002003年4年水上觀光巴士220010002003年投資咨詢2002002003年17 / 17。水上觀光巴士（稅后利潤200萬元，投資利潤率為26％。以上五項(xiàng)收入總計(jì)為：1＋2＋3＋4＋5＝166297萬元。4．水上觀光巴士項(xiàng)目收入：　　以國內(nèi)同類項(xiàng)目經(jīng)營情況為參照，項(xiàng)目建成后, 預(yù)計(jì)年新增銷售收入600萬元，折現(xiàn)收入約為600萬元20＝7416萬元。3．高爾夫球場項(xiàng)目收入：按國際上高爾夫球的經(jīng)營慣例，經(jīng)營收入有：⑴會(huì)員證收入約為900萬元。／畝28000＝154000萬元＝?！〉诹隆⊥顿Y收益分析紅蓮湖度假區(qū)開發(fā)的投資收益主要來源為對(duì)土地的開發(fā)經(jīng)營。土地出讓金：按滾動(dòng)開發(fā)原則，將目前較成熟地盤進(jìn)行先期開發(fā)后再出讓，此類土地約占總面積的20%即5600畝，預(yù)期收入為：／畝5600＝高爾夫會(huì)員證收入：　　500萬元。項(xiàng)目啟動(dòng)的資金需求：由于紅蓮湖旅游開發(fā)區(qū)規(guī)劃的面積達(dá)24平方公里，面積十分廣闊，而且建設(shè)周期長達(dá)近20年，需要投入的資金數(shù)額巨大，因此開發(fā)應(yīng)是分步驟、有階段、流動(dòng)式的。2％＝3320萬元財(cái)務(wù)費(fèi)用：在前期投資項(xiàng)目未形成收入之前，需依靠貸款資金周轉(zhuǎn)，按在建設(shè)期前五年內(nèi)年均貸款10000萬元，平均貸款利率取8％，則年利息800萬元，折現(xiàn)后財(cái)務(wù)費(fèi)用為8005＝2472萬元。　　對(duì)周邊環(huán)境進(jìn)行園藝綠化整治。　　具體的建設(shè)內(nèi)容為:　　建兩個(gè)水上觀光巴士專用小型碼頭?！　∷孀赓U費(fèi)用：2002年5月30日鄂州市人民政府專題會(huì)議紀(jì)要（22）號(hào)決定度假區(qū)內(nèi)水面由武昌魚集團(tuán)租賃給湖北紅蓮湖旅游度假區(qū)開發(fā)有限公司租賃價(jià)格為28萬元／年，由此推算：水面租賃支出折現(xiàn)為28萬元20＝350萬元。d…通電工程，旅游區(qū)內(nèi)需修總配電房一座分配電房10座，工程投資初步預(yù)計(jì)為9000萬元，折合每畝單價(jià)9000萬元／28000畝＝／畝。（3）房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)，區(qū)內(nèi)現(xiàn)有居民2000多戶及幾所中小學(xué)可由鄂州市政府出面安置，以每戶150平方米計(jì)算每平方米400元，則平均為：（20040400）247。　第五章　投資估算與資金籌措一、 投資需求估算：土地開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施；另加上租賃、管理、財(cái)務(wù)及高爾夫球埸項(xiàng)目等需配套流動(dòng)資金人民幣19766萬元，共計(jì)需投入資金人民幣131966萬元。包括中西餐廳、酒吧、高級(jí)套房、學(xué)術(shù)會(huì)議廳等。高爾夫球場及高級(jí)會(huì)所高爾夫球運(yùn)動(dòng)英文名稱含有“在碧綠草地和陽光中呼吸新鮮空氣的戶外活動(dòng)”之意。一般