某寫字樓市場分析報告(文件)
【正文】 3沿江大道及江漢路步行街5合 計22分 析：※ 市場板塊供應特征明顯?！⊙亟蟮兰敖瓭h路步行街板塊，純寫字樓項目很少，但高層商住辦公樓很多，為漢口主要的商住辦公樓聚集之地?！?漢口寫字樓板塊價格特征 漢口地區(qū)寫字樓板塊銷售價格特征如下圖表所示：板 塊平均售價(元/㎡)建設大道“金融一條街”7000解放大道至武勝路5000取水樓至江漢北路4000沿江大道及江漢路步行街4200平均售價4270分 析：※ 從銷售價格來看，漢口寫字樓板塊銷售價格差距明顯，從高到低依次為建設大道金融一條街板塊、解放大道至武勝路板塊、江漢北路及江漢路步行街沿線板塊。※ 江漢北路及江漢路步行街沿線板塊，銷售價格在4200元/平方米，與武漢市寫字樓平均銷售價格水平相當。板塊受金融一條街商務環(huán)境和新興甲級寫字樓云集的協(xié)同影響，寫字樓物業(yè)市場價值高，未來升值趨勢明顯。江漢路一直以來是武漢市的中心商業(yè)區(qū)，其商業(yè)經濟發(fā)展水平居武漢市前列，但它的租金比較低，主要是由于江漢路上不便通車，且車位甚少。 物業(yè)特征分析物業(yè)板塊比較分析如下表所示：項目 / 板塊金融一條街取水樓至江漢北路江漢路及沿江大道解放大道沿線及武勝路檔次甲級寫字樓一般檔次寫字樓商住公寓樓早期高檔寫字樓形象現代，氣派一般商業(yè)外觀商業(yè)外觀規(guī)模大而集中小大而分散大而集中配套現代化，先進一般化不齊全老舊物管公司深港派物業(yè)管理公司本地物業(yè)管理公司沿海物業(yè)管理公司沿海物業(yè)管理公司分 析：從檔次來看，表現出如下特征：※ 甲級寫字樓一般有極佳的區(qū)位、通達性，高品質的承租人，專業(yè)化管理，建筑材料好，租金具有競爭力，主要在金融一條街沿線※ 乙級寫字樓：有較好的區(qū)位、管理、建筑材料和承租人，主要分布在金融一條街周邊，如江漢北路沿線、解放大道沿線※ 其它寫字樓房齡在1525年左右，且占用率較穩(wěn)定，經濟上過時, 無現代電腦系統(tǒng),其附近新開發(fā)的寫字樓項目安裝了更好的設施，主要分布在甲級乙級寫字樓周邊從配套設施來看，有如下特點：※ 40%寫字樓采用進口電梯,60%寫字樓采用中外合資電梯?！? 沿江大道及江漢路步行街板塊，世紀大廈、港奧中心、正信大廈、中百商廈等寫字樓，主要以銷售代理及廣告策劃機構等中小私營企業(yè)為主?！? 目前寫字樓市場需求不是很大。一些寫字樓在設計的時候，或迫于資金壓力，或為了節(jié)約建造成本，或為了減少公攤面積，將電梯的數量壓到最小，價格壓到最低，這樣就造成了日后物業(yè)管理的麻煩和使用上的不便。隨著網絡時代來臨，客戶希望新的寫字樓能有寬帶直接上網的服務和配套設施。 【三 項目調研分析】 項目資源調查分析 地理位置及交通本案地塊位于橋口體育館路車站旁，臨解放大道。武廣商圈、中山公園、中百倉儲等受CBD商務區(qū)和武廣商業(yè)中心的輻射，商務環(huán)境優(yōu)越。 3．2 項目SWOT分析優(yōu) 勢 （S） 劣 勢 （W） 區(qū)域商業(yè)經濟不很發(fā)達，商務活動以中小企業(yè)為主，商務氛圍不是很濃厚超過區(qū)域內先期開發(fā)的寫字樓物業(yè)，在區(qū)域范圍內具有 借住宅之景觀，形成本案景觀優(yōu)勢，營造生態(tài)賣點 區(qū)域競爭對手不多，近2年來不會出現較多寫字樓項目 理由：以嘉鑫假日廣場、長源大廈、皇冠大廈、元辰國際、同城大廈等為代表的一大批商務公寓樓，無論在地段、價格、實用率、建筑規(guī)模上均占據著絕對優(yōu)勢。理由：◎ 本案所立基之解放大道寶豐路段，并非中心商務區(qū)；◎ 18層框架結構，造型簡單、設計傳統(tǒng)；◎ 企業(yè)知名度、企業(yè)實現力均有待提高與發(fā)展；◎ 沒有豪華大堂支撐。伴隨著時間延遞，破舊的大堂、擁擠低速的電梯，住家人員提著菜籃子與白領職員同進同出的尷尬，緊張的停車位、落伍的大樓外觀已使他們日漸滋生尋求辦公新址的想法。未來的寫字樓產品，誰能改善這種狀況，誰能滿足這種需求，誰就能成為市場上的佼佼者?！?寫字樓二次置業(yè)——看準現代化。 ◎ 現代化是功能的升級，借此可有效淡化本案外觀形象一般，建筑物不夠大氣磅礴的弱點。由此建議：將本案建筑按東西分為A、B兩座，每層樓規(guī)劃為二個銷售單位，每個銷售單位面積約為500M2?！?開放、透明——現代企業(yè)的第一特性。 由此建議：本案產品空間規(guī)劃為無隔斷的開放性空間，外立面為通透性較強的大開間落地玻璃，最大限度地展現通透性。健康的員工需要有健康自由的空間環(huán)境。E、 每層衛(wèi)生間處設置帶有熱水供應的沖涼房，讓辛苦工作的員工松弛一下神經，清醒一下頭腦，清潔一下肌體。他們要忍受太多的工作壓力，適應太快的社會節(jié)奏，因此簡約便成為首當其沖的選擇。建議：A、 在建筑樓頂設置太陽能熱水器，提供熱水供應；B、 設置水晶陽光生態(tài)大堂：將A座（東端入口）B座（兩端入口）入口建造鋼化玻璃弧型大堂?！?航空SHOW商務港寫字樓——為本案迅速建立市場知名度。 項目營銷推廣建議結合我們對項目產品的重新包裝，加上以上主題的同時推出，本案面市后將能夠切中買家的心理需求，達到市場的轟動效應，創(chuàng)造武漢市場上持續(xù)旺銷的寫字樓?！? 文藝公關活動 結合具體事件，組織各種活動，制造銷售氣氛，如認購、開盤等吸引注意力。 營銷策略我們在營銷的策略上，采用多種方式，獨創(chuàng)全新的與客戶溝通方式，突破傳統(tǒng)的銷售手法，高度重視與客戶的關系，建立關系營銷，擴大營銷的范圍，引導競爭對手的客戶群向本項目轉移，實質做到與競爭對手對客戶的爭奪中占上風 項目營銷思路我們在營銷的策略上，采用多種方式，獨創(chuàng)全新的與客戶溝通方式，突破傳統(tǒng)的銷售手法，高度重視與客戶的關系，建立關系營銷，擴大營銷的范圍，引導競爭對手的客戶群向本項目轉移，實質做到與競爭對手對客戶的爭奪中占上風。附：寫字樓項目資料寫字樓名稱租價、售價水平檔次主體公司類型坐落地址租售率建銀大廈80元/平方米+20（物管）不出售甲級外企，國內知名公司
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