【正文】 司，小學(xué)、14：封頂,砌體完成四證齊全20000㎡，可銷售套數(shù)513套，㎡，已銷售套數(shù)494套，%，合計(jì)1725套，配套綜合樓、商業(yè)出177。下屬主要控股子公司開發(fā)項(xiàng)目如下：無錫盛東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司：項(xiàng)目公司成立于2010年5月，注冊資金20,000萬元，已取得暫定房地產(chǎn)開發(fā)二級資質(zhì)。土地出讓金共142,000萬元。此外，項(xiàng)目另有5,575個(gè)地下車位可售，除車位外。項(xiàng)目樓面價(jià)約為2,593元/㎡，㎡，㎡。,㎡，可售套數(shù) 1,084套，預(yù)計(jì)可售貨值約16億元，配套建設(shè)綜合、商業(yè)裙樓，目前尚未開工，預(yù)計(jì)2014年10月開始銷售。(3) 現(xiàn)金流；　　2010年度2011年度2012年度經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量銷售商品、提供勞務(wù)所收到的現(xiàn)金　　　收到的稅費(fèi)返還　　　收到的其他與經(jīng)營活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金90,628 13,996,008 359,585,723 購買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金　　　支付給職工以及為職工支付的現(xiàn)金3,377 　　支付的各項(xiàng)稅費(fèi)　22 30 支付的其他與經(jīng)營活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金38,701,567 2,743,560 380,130,194 經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額38,614,316 11,252,426 20,544,501 　收回投資所收到的現(xiàn)金　　處置固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)　　　收到的其他與投資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金　　　購建固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)支付的現(xiàn)金　　　投資所支付的現(xiàn)金　　　支付的其他與投資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金　　　投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額　　　籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量吸收投資所收到的現(xiàn)金　　　借款所收到的現(xiàn)金　　　收到的其他與籌資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金　　　償還債務(wù)所支付的現(xiàn)金　　分配股利、利潤或償付利息所支付的現(xiàn)金　　　支付其他與籌資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金　　　籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額　　　　現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額38,614,316 11,252,426 20,544,501 　加：期初現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額48,157,994 9,543,678 20,796,104 期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額9,543,678 20,796,104 251,603 (4) 負(fù)債/或有負(fù)債情況:上海恒大及下屬控股公司負(fù)債明細(xì)企業(yè)名稱：上海恒大 時(shí)間： 單位：萬 序號借款人借款類型（貸款/信托/銀票/貼現(xiàn)等）借款日到期日借款機(jī)構(gòu)借款金額（敞口）擔(dān)保方式（保證/抵押/質(zhì)押）擔(dān)保人抵押質(zhì)物詳情抵質(zhì)押率備注1恒大地產(chǎn)集團(tuán)上海盛建置業(yè)有限公司 并購貸款中信銀行上海分行18,000抵押+保證無錫盛東房產(chǎn)開發(fā)有限公司及恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司無錫恒大綠洲B5地塊土地使用權(quán)60%2,900無錫恒大綠洲B5地塊土地使用權(quán)60%4,3754,3756,6756,675合計(jì)43,000企業(yè)名稱：無錫盛東房產(chǎn)開發(fā)有限公司 時(shí)間： 單位：萬元序號借款人借款類型（貸款/信托/銀票/貼現(xiàn)等）借款日到期日借款機(jī)構(gòu)借款金額（敞口）擔(dān)保方式（保證/抵押/質(zhì)押）擔(dān)保人抵押質(zhì)物詳情抵質(zhì)押率備注1無錫盛東房產(chǎn)開發(fā)有限公司 永續(xù)債無明確到期日浦發(fā)廣州分行100,000保證+質(zhì)押恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司無錫盛東100%股權(quán)質(zhì)押60%　*永續(xù)債發(fā)放滿一季度后項(xiàng)目公司可選擇部分或全部贖回，利息以項(xiàng)目公司年度分紅方式支付借款方對項(xiàng)目公司無經(jīng)營限制及資金監(jiān)管要求 以下為上海恒大下屬控股子公司擔(dān)保情況：為體系內(nèi)擔(dān)保。項(xiàng)目現(xiàn)狀圖片：九、 財(cái)務(wù)情況上海恒大(一) 主要發(fā)現(xiàn)簡述： 上海恒大資產(chǎn)結(jié)構(gòu)良好，財(cái)務(wù)管理嚴(yán)謹(jǐn)。㎡，可售套數(shù)約1,132套，配套建設(shè)綜合、商業(yè)裙樓。該項(xiàng)目為江陰恒大御景共計(jì)兩期開發(fā)。項(xiàng)目前四期業(yè)態(tài)均為高層住宅配建部分商業(yè)裙樓，五期業(yè)態(tài)為商業(yè)及酒店?？拷熊壍澜煌?號線和高鐵站，臨近市中心和太湖廣場CBD。0四證齊全5000。；5000，計(jì)劃融資3億。上海恒大管理項(xiàng)目一覽表： 序號項(xiàng)目名稱項(xiàng)目公司占地面積（萬㎡）總建筑面積（萬㎡）概況工程進(jìn)度四證情況注冊資金（萬元）融資情況銷售情況1嘉興恒大綠洲嘉興恒大置業(yè)有限公司,2632層高層住宅，共904套，配套綜合樓、劇場、地下車庫1220：結(jié)構(gòu)封頂四證齊全26300，農(nóng)行審批2億，已放款15000萬累計(jì)銷售890套，㎡，㎡，%。f) 管理層:姓名：趙長龍 職務(wù)：恒大地產(chǎn)集團(tuán)上海盛建置業(yè)有限公司法人代表從事房產(chǎn)行業(yè)時(shí)間：16年學(xué)歷：鄭州工業(yè)大學(xué)工業(yè)工程學(xué)士學(xué)位工作簡歷：1986—1998 河南舞陽鋼鐵公司軋鋼廠 車間主任 1998—至今 恒大地產(chǎn)集團(tuán)姓名：楊松濤 職務(wù)：恒大地產(chǎn)集團(tuán)上海盛建置業(yè)有限公司董事長學(xué)歷：鄭州大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理專業(yè)學(xué)士學(xué)位工作簡歷：1989—1993 新鄉(xiāng)市郊西醫(yī)院，任財(cái)務(wù)科會(huì)計(jì)、科長1993—1995 新鄉(xiāng)市建筑材料總公司 總經(jīng)理1995—1997 新鄉(xiāng)市開發(fā)區(qū)工業(yè)機(jī)械有限公司 經(jīng)理1998—至今 恒大地產(chǎn)集團(tuán)，歷任開發(fā)部經(jīng)理、開發(fā)中心總經(jīng)理、綠景地產(chǎn)總經(jīng)理、恒大地產(chǎn)集團(tuán)重慶有限公司董事長兼總經(jīng)理、恒大地產(chǎn)集團(tuán)上海有限公司董事長兼總經(jīng)理、恒大地產(chǎn)集團(tuán)武漢有限公司董事長姓名：黃為壯 職務(wù)：恒大地產(chǎn)集團(tuán)上海盛建置業(yè)有限公司財(cái)務(wù)總監(jiān)學(xué)歷：黑龍江商學(xué)院會(huì)計(jì)專業(yè)學(xué)士學(xué)位工作簡歷：1995—1999 建行廣東開平支行 主辦會(huì)計(jì)1999—2003 廣州TCL電器銷售有限公司 財(cái)務(wù)主管2003—2004 廣東羅特藥業(yè)有限公司 財(cái)務(wù)經(jīng)理2004—2006 恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司 成本會(huì)計(jì)2006—2007 恒大地產(chǎn)集團(tuán)天津公司 財(cái)務(wù)副經(jīng)理2007—2008 恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司 財(cái)務(wù)中心總經(jīng)理助理2008—至今 恒大地產(chǎn)集團(tuán)上海公司 財(cái)務(wù)經(jīng)理職務(wù)g) 股權(quán)架構(gòu)：股本結(jié)構(gòu)一覽表機(jī)構(gòu)名稱：恒大集團(tuán)上海盛建置業(yè)有限公司 有效時(shí)間：股東出資方式出資額注冊資本占比實(shí)收資本金額實(shí)收資本占比恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司貨幣出資5000萬元100%5000萬元100%合 計(jì)5000萬元100%5000萬元100%備注：無。d) 理念、目標(biāo)、戰(zhàn)略；上海恒大是一家融房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，室內(nèi)裝飾， 制冷空調(diào)設(shè)備安裝，園藝工程，實(shí)業(yè)投資，投資管理及咨詢，房地產(chǎn)咨詢，商務(wù)咨詢，物業(yè)管理，企業(yè)形象策劃，市場營銷策劃為一體的綜合性企業(yè)。5. 關(guān)聯(lián)機(jī)構(gòu)（母、子、平行、所投資）說明（列表、關(guān)系圖）。(二) 主要發(fā)現(xiàn)詳述：1. 注冊資本與實(shí)收股本結(jié)構(gòu)表（股東、出資方式、金額、比例）；上海恒大獨(dú)資控股，2,000萬元注冊資本已到位，目前正在進(jìn)行增資至15億元。3. 主要問題與風(fēng)險(xiǎn)：無。此外，若參照恒大集團(tuán)以往其他的成本測算，本項(xiàng)目有較好的安全邊際和利潤空間，總體風(fēng)險(xiǎn)可控。通過敏感性分析可以得出，銷售價(jià)格對該項(xiàng)目的凈利潤和投資回報(bào)率較為敏感，若銷售價(jià)格不能達(dá)到預(yù)期或是與預(yù)期差距較大，將對整個(gè)項(xiàng)目的盈利產(chǎn)生影響。g) 靜態(tài)盈利測算：項(xiàng)目金額銷售收入577,554土地成本267,285建造成本120,876不可預(yù)見費(fèi)1,105銷售/管理費(fèi)用17,327財(cái)務(wù)成本20,000營業(yè)稅28,878土地增值稅11,551企業(yè)所得稅26,695凈利潤80,084凈利潤率%股本收益率(3年）%總投資回報(bào)率% *建造成本包含政府收費(fèi)、前期費(fèi)用、基礎(chǔ)及建安費(fèi)用以及配套費(fèi)用。項(xiàng)目預(yù)計(jì)銷售額約577,554萬元，預(yù)計(jì)總投資約470,，稅后凈利潤約80,084萬元。恒大地產(chǎn)具備房地產(chǎn)一級開發(fā)資質(zhì)；項(xiàng)目注冊資本15億元，自有資金符合30%的合規(guī)性要求。 項(xiàng)目周邊較多安置房，對居住環(huán)境提升有一定限制；216。 地鐵2號線未來開通將縮短該區(qū)域與主城區(qū)的及杭州的交通時(shí)間；216。 項(xiàng)目土地成本較高；216。 恒大集團(tuán)以高周轉(zhuǎn)率和行業(yè)一流成本控制為核心競爭力，預(yù)計(jì)該項(xiàng)目有良好的利潤空間；216。 項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，屬于杭州市蕭山區(qū)南部臥城板塊，地塊周邊自然環(huán)境優(yōu)美，空氣清新，周邊小區(qū)眾多，居住氛圍良好；216。l 文化、體育、娛樂設(shè)施：在項(xiàng)目范圍3公里以內(nèi)有南江公園、之章公園等。5. 配套設(shè)施分析l 交通情況：項(xiàng)目附近有育才路、晨暉路等多條城市干道，道路通暢，交通便利。11,261開元名郡未開盤90，120，140151,2110n/a5,482項(xiàng)目所在區(qū)域樓盤整體檔次較高，售價(jià)及品質(zhì)屬于蕭山高端居住區(qū)域，且自身配套豐富，可打造優(yōu)質(zhì)景觀樓盤，且過去三年該區(qū)域土地出讓有限，除本次與本項(xiàng)目同時(shí)出讓的22號、23號地塊外，周邊成交地塊基本已開盤，且如上表所示，周邊樓盤開盤時(shí)間較早，配備的小戶房型銷售情況超預(yù)期，如得力名門世家、開元廣場小戶型房源已全部售罄，其余幾個(gè)樓盤小戶型房源存量也較少，隨著區(qū)域內(nèi)小戶型房源存量不斷減少，本項(xiàng)目90/70的限制條款反而為將來的銷售和溢價(jià)帶來機(jī)會(huì)。5,576得力名門世家201192890、1200、340210,00093,242 22,000元/㎡。從月度走勢看，2月整體住宅受宏觀調(diào)控及供應(yīng)區(qū)域等影響，環(huán)比1月降幅達(dá)12%，5月和7月成交均價(jià)均有明顯回落，目前全區(qū)住宅整體均價(jià)在14,00015,000 元/㎡之間。其中2月樓市相對低迷，成交套數(shù)僅為444套。從月度成交示意圖上看，2013年2月因受房地產(chǎn)宏觀調(diào)控以及春節(jié)假期房地產(chǎn)成交淡季的雙重影響，商品住宅市場低迷，交投清淡，㎡；3月開始市場回暖明顯，成交面積大幅增加。今年住宅用地成交較去年有較大幅度上升。根據(jù)克爾瑞系統(tǒng)土地市場數(shù)據(jù)，2010年至2013年9月，蕭山區(qū)住宅、辦公、商業(yè)及多屬性用地分別出讓土地55宗、56宗、28宗和24宗；、?！傲保河杀敝聊戏謩e是錢江世紀(jì)城居住片、蕭山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)居住片、新街居住片、蕭山新區(qū)居住片、城廂居住片(舊城區(qū))和城南居住片。北部為工業(yè)區(qū)和物流園區(qū)，南部為居住生活區(qū)。臨江地區(qū)為遠(yuǎn)景商務(wù)中心區(qū)。l 交通輻射情況：位置優(yōu)越，交通便利交通時(shí)間輻射圈內(nèi)城市1小時(shí)杭州，嘉興，湖州，紹興，德清，海寧，桐鄉(xiāng)2小時(shí)金華，寧波，上海，無錫，蘇州l 未來城市規(guī)劃未來的蕭山城區(qū)，將發(fā)展成為杭州三大主城之一江南城，而處于江南城中的南部臥城，未來將是一個(gè)適宜人居的集中居住區(qū)。蕭山境內(nèi)鐵路和公路交通路網(wǎng)稠密，滬杭甬高速公路、杭金衢高速公路、104國道、浙贛鐵路和蕭甬鐵路穿境而過，公路密度達(dá)160公里/百平方公里，已形成了區(qū)內(nèi)40分鐘交通圈和20分鐘上高速的便捷交通網(wǎng)。蕭山民營經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，約占全區(qū)經(jīng)濟(jì)總量的90%，有14家企業(yè)進(jìn)入全國大企業(yè)集團(tuán)競爭力500強(qiáng)，28家企業(yè)進(jìn)入全國500強(qiáng)民營企業(yè)，居民富裕程度高。經(jīng)濟(jì)情況：2012年全區(qū)實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值5,，%,其中規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值5,，%。蕭山綜合實(shí)力居浙江各縣市區(qū)首位。 東側(cè)為新出讓的蕭政儲(chǔ)出2013年（22）號地塊、（23）號地塊及在售的綠都四季華庭項(xiàng)目216。但是地塊西面、北面環(huán)水，可能需要做地下建設(shè)相關(guān)評測。(三) 歷史沿革；是為開發(fā)本項(xiàng)目新設(shè)立的項(xiàng)目公司。3. 2013年9月，集團(tuán)副總裁張常青、集團(tuán)資金中心副總經(jīng)理黃菲菲、上海分公司副總經(jīng)理黃為壯以及上海分公司財(cái)務(wù)部寸正鵬多次赴杭州工商信托總部與項(xiàng)目調(diào)查人員洽談本項(xiàng)目合作細(xì)節(jié)。另外，恒大集團(tuán)具有一定的品牌溢價(jià)，對提升項(xiàng)目的價(jià)值也會(huì)起到積極的作用。 與周邊項(xiàng)目目標(biāo)客戶群類似，市場競爭較為激烈。2. 主要問題與風(fēng)險(xiǎn)：216。 項(xiàng)目周邊樓盤基本以毛坯為主，恒大以高性價(jià)比的精裝房入市，將會(huì)吸引眾多的潛在購房客戶；216。 (二) 盡職調(diào)查的主要發(fā)現(xiàn)、結(jié)論、建議1. 主要優(yōu)勢與效益：216。根據(jù)上海恒大是否達(dá)成該等經(jīng)營管理目標(biāo)，杭州信托在投資24個(gè)月、36個(gè)月和48個(gè)月三個(gè)時(shí)點(diǎn)有權(quán)選擇按項(xiàng)目公司評估價(jià)值或項(xiàng)目公司預(yù)計(jì)凈收益折算的股權(quán)價(jià)格孰高的方式將持有的項(xiàng)目公司股權(quán)出售給上海恒大。主要交易