【正文】 我項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)可行性的分析 1) 購(gòu)物中心（百貨商場(chǎng)）鄭州目前百貨業(yè)除了丹尼斯、大商新瑪特金博大店經(jīng)營(yíng)很好。北京華聯(lián)、百盛等外來(lái)百貨進(jìn)入鄭州經(jīng)歷了多年的市場(chǎng)培育，目前仍然只能實(shí)現(xiàn)盈虧平衡！隨著城市的發(fā)展、社會(huì)消費(fèi)水平的提高。鑒于以上分析，不建議我項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)百貨。顯然我項(xiàng)目不具備這樣的條件和優(yōu)勢(shì)！2) 超市量販鄭州市大型超市和量販目前普遍經(jīng)營(yíng)比較好！主要分布在各大商圈，或者是以量販本身作為主力店所形成的社區(qū)型商圈。并借助主力店優(yōu)勢(shì)迅速帶動(dòng)項(xiàng)目商業(yè)氛圍迅速形成，在盡量短期時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)物業(yè)升值。但目前在河南經(jīng)營(yíng)相對(duì)成功的街區(qū)案例并不多，如德化步行街，漯河新天地步行街區(qū)等。建議我項(xiàng)目可作考慮! 第二部分 項(xiàng)目所處商圈分析 縱觀河南乃至全國(guó)商業(yè)，莫不是以一家或多家主力店為核心形成商圈，并依托于商圈而存在。 碧沙崗二七商圈 紫金山碧波園北 環(huán)經(jīng)三路北萬(wàn)客來(lái)鄭汴商圈華中食品 我項(xiàng)目位于商城路與未來(lái)大道的交匯處，處于鄭汴商圈的邊緣。汽車貿(mào)易廣場(chǎng) 在建家具名店街80集美家私城集美潔具城4河南廣告材料油漆建材市場(chǎng)2鳳凰名優(yōu)建材城在建四期120鄭州建材大世界（東）30板材裝飾市場(chǎng)約4萬(wàn)金三角陶瓷城10青年路鋁材市場(chǎng)3好客隆家具城5萬(wàn)左右省建材精品市場(chǎng)4萬(wàn)左右五洲陶瓷精品城5萬(wàn)澳柯瑪物流園32萬(wàn)新家居53010中力廣告材料市場(chǎng)300畝紅星美凱龍25萬(wàn)商城路商城路城東路聯(lián)華商場(chǎng)小食品餐飲擁有超過(guò)5000㎡的商務(wù)會(huì)所、1800㎡的設(shè)計(jì)師圖書館，3000㎡的促銷廣場(chǎng)、15萬(wàn)㎡的商務(wù)公寓，1800個(gè)停車位等配套。屆時(shí)將形成總體量80萬(wàn)平米以上、涵蓋建材相關(guān)所有業(yè)態(tài)業(yè)種及產(chǎn)品展示、物流配送、建材加工等配套產(chǎn)業(yè)的于一體華中地區(qū)最大的建材基地！□ 市場(chǎng)基本數(shù)據(jù) 鋪位面積：40400不等 區(qū)域性建材總部經(jīng)濟(jì)圈漸成雛形。河南中博家具中心□市場(chǎng)概況【經(jīng)營(yíng)范圍】家具零售批發(fā)、裝飾材料、沙發(fā)材料、燈具、家電、 潔具等1990年起，隨著中博沙發(fā)材料市場(chǎng)的成功，沿鄭汴路兩側(cè)相繼建成家具、家電、汽車、廚具與酒店配套用品等專業(yè)市場(chǎng)，建筑面積60萬(wàn)平方米，吸引入駐商家3000多戶，各類品牌專營(yíng)店或授權(quán)代理商3600多家，直接進(jìn)場(chǎng)人員上萬(wàn)?！?中博家具中心是鄭州經(jīng)營(yíng)家具時(shí)間最早、經(jīng)營(yíng)規(guī)模最大、經(jīng)營(yíng)商戶最多、產(chǎn)品線最長(zhǎng)、市場(chǎng)配套最全、市場(chǎng)最繁榮的大型家具市場(chǎng)群?！?基本數(shù)據(jù)：鋪位面積：50400不等 商戶500家左右，面向全省，以家電批發(fā)為主，兼營(yíng)零售。仍以小家電及廚房電器為經(jīng)營(yíng)方向。因此鄭汴路家電市場(chǎng)的進(jìn)一步升級(jí)換代也是持續(xù)發(fā)展的唯一選擇！q鄭東建材城：□市場(chǎng)概況鄭東建材家居城，總投資26億元，首期開(kāi)發(fā)1000畝，主要經(jīng)營(yíng)建材、五金機(jī)電、家居裝飾等，是以商品展示交易為主線，集批發(fā)、零售、商務(wù)洽談、倉(cāng)儲(chǔ)加工、物流配送、電子商務(wù)、為一體的多功能、現(xiàn)代化、多業(yè)態(tài)、復(fù)合型商貿(mào)物流中心，可輻射到山西、陜西、湖北、安徽等省，是中南最大的建材家居批發(fā)基地。 已經(jīng)銷售了2000多套商鋪，購(gòu)買者有1000多商戶，其中大約有10%的投資者q東建材大世界：□市場(chǎng)概況鄭州東建材大世界自一九九六年六月五日開(kāi)業(yè)以來(lái)，以其規(guī)模大、檔次高、設(shè)計(jì)新、品種全，雄踞于全國(guó)裝飾建材市場(chǎng)之首，市場(chǎng)所建的1000余個(gè)攤位全部爆滿，北區(qū)鋁型材市場(chǎng)即是應(yīng)廣大商戶要求所建的配套專業(yè)鋁材市場(chǎng)，進(jìn)駐商戶200多家， □基本數(shù)據(jù)l 正在進(jìn)行升級(jí)改造，將會(huì)改造成為四層建材購(gòu)物廣場(chǎng)l 租金一層4565元/月，二層1520元/月 □項(xiàng)目評(píng)析l 近20年的發(fā)展鄭州東建材一直是鄭州建材銷售的“二七商圈”，占據(jù)了鄭州建材市場(chǎng)的大部分份額，西建材長(zhǎng)期處于區(qū)域性補(bǔ)充的地位鄭州建材市場(chǎng)歷來(lái)有“東建材領(lǐng)舞，西北建材補(bǔ)充”的說(shuō)法廣義的東建材市場(chǎng)占據(jù)了鄭州市60%的家具建材市場(chǎng)份額。集美精品潔具城位于鄭汴路299號(hào)（老107國(guó)道東1500米）。西接?xùn)|建材、澳柯瑪國(guó)際物流園區(qū)，北臨鄭東建材家居市場(chǎng)，東連河南精品陶瓷市場(chǎng)，南達(dá)鄭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，位置優(yōu)越，交通方便。鄭州五洲精品陶瓷城鄭州五洲精品陶瓷城是由鄭州五洲商貿(mào)有限公司投資開(kāi)發(fā)的中原地區(qū)首家大型專業(yè)精品陶瓷市場(chǎng),融批發(fā)與零售于一體。港前有綠化帶及大型停車場(chǎng)，中間坐落有大型休閑廣場(chǎng)。 2）鄭汴商圈商業(yè)市場(chǎng)更加細(xì)分中博、鳳凰名優(yōu)建材城、東建材等一直是鄭州建材家具銷售的“二七商圈”，占據(jù)了鄭州建材家具市場(chǎng)的大部分份額，鄭州建材市場(chǎng)歷來(lái)有“東建材領(lǐng)舞，西北建材補(bǔ)充”的說(shuō)法，廣義的東建材市場(chǎng)占據(jù)了鄭州市60%的家具建材市場(chǎng)份額 隨著國(guó)內(nèi)外家具、建材零售巨頭紛紛進(jìn)入河南，各類家具建材賣場(chǎng)的迅速擴(kuò)張。 3）市場(chǎng)更加終端化，市場(chǎng)鏈逐步縮短 批發(fā)市場(chǎng)隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈以及市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)的逐步完善，必將走向終端。l 家具、建材行業(yè)承租能力普遍較弱。但在市場(chǎng)相應(yīng)配套方面卻有所欠缺。沒(méi)有相應(yīng)場(chǎng)所進(jìn)行商務(wù)洽談，客戶交往等!l 周邊欠缺相應(yīng)生活配套，周邊市場(chǎng)商戶及周邊居民，一些日常生活用品在附近無(wú)法買到，需要到市中心去買，不方便。但其未來(lái)城商業(yè)部分餐飲、休閑、娛樂(lè)的定位，不可避免的與我項(xiàng)目形成業(yè)態(tài)的競(jìng)爭(zhēng)。美家匯項(xiàng)目名稱康橋美家匯位置鄭汴路與城東路交匯處開(kāi)發(fā)商新長(zhǎng)城地產(chǎn)投資商長(zhǎng)城鋁業(yè)集團(tuán) 長(zhǎng)城飯店占地面積100畝建筑面積15萬(wàn)㎡ 商業(yè)2萬(wàn)㎡建筑層數(shù)4層商業(yè)形態(tài)主題商業(yè)街鋪位結(jié)構(gòu)商場(chǎng)式商鋪面積1040㎡層高面寬/進(jìn)深框架結(jié)構(gòu)商業(yè)定位家居主題商街主力店無(wú)業(yè)態(tài)分布櫥柜 家居 建材銷售進(jìn)度60%以上 銷售均價(jià)1F 2萬(wàn) 銷售策略 5年43%返租銷售方式案場(chǎng)銷售+直銷銷售主張10萬(wàn)元 投資百億商圈客戶構(gòu)成□投資客戶 70%以上 □自營(yíng)客戶 優(yōu)惠幅度1萬(wàn)頂2萬(wàn)銷售熱線66338888/9999管理公司長(zhǎng)城物業(yè)招商熱線招商進(jìn)度過(guò)半招商方式直效拜訪+招商推介會(huì)租賃政策 暫無(wú)管理費(fèi)用免工商稅費(fèi)自理經(jīng)營(yíng)方式■租金 □聯(lián)營(yíng)租金均價(jià)/扣率1F 60元 2F 40租金優(yōu)惠暫無(wú)租金交付方式半年一交（可議）物業(yè)公司租售比例自留60% 銷售40%內(nèi)部配套 電梯2部扶梯2部貨梯1部廣場(chǎng)室內(nèi)中庭廣場(chǎng)休閑設(shè)施室內(nèi)盆栽 座椅等廣告位外墻墻體停車位1：外部配套主要街道道路狀況臨街長(zhǎng)度人流狀況鄭汴路成熟商業(yè)路段200米人流量大城東路成熟路段10米左右人流一般地下通道或天橋無(wú)周邊配套（廣場(chǎng)、風(fēng)光帶）外廣場(chǎng) 中庭廣場(chǎng)周邊商業(yè)項(xiàng)目家電市場(chǎng) 東西大街櫥柜一條街等區(qū)域商業(yè)氛圍較好項(xiàng)目推廣廣告媒體■電視■報(bào)紙■戶外■車體/站牌□其他 短信等 SP活動(dòng)商業(yè)推介會(huì)、商業(yè)論壇等階段廣告主題走財(cái)富捷徑 絕對(duì)投資價(jià)值的200米臨街街鋪?lái)?xiàng)目資料折頁(yè)、單張、樓書等代理公司精工地產(chǎn)項(xiàng)目概況集中供暖；鄭州首家1200平方米少兒培訓(xùn)中心；中央城區(qū)水景林居；由河南長(zhǎng)城飯店物業(yè)管理有限公司率先引入“PINGOD”（蘋果）式物管；七重智能化安防系統(tǒng)，保證生活高枕無(wú)憂。而其對(duì)東西大街櫥柜大道和鄭汴路建材大道的資源整合形成了銜接兩個(gè)商圈的獨(dú)特定位：家居主題商街，進(jìn)而凸顯其項(xiàng)目?jī)r(jià)值。一套金水路，多少黃金鋪，如今戶戶都有主！ 稀缺黃金旺鋪，金水大道商務(wù)圈，消費(fèi)指數(shù)領(lǐng)跑鄭州。 70年超長(zhǎng)產(chǎn)權(quán)，70年私人財(cái)富。2. 未成熟商圈的預(yù)期經(jīng)營(yíng)危機(jī)曼哈頓廣場(chǎng)項(xiàng)目名稱曼哈頓廣場(chǎng)位置金水路與未來(lái)路交匯處開(kāi)發(fā)商升龍置業(yè)投資商連捷投資占地面積170畝建筑面積16萬(wàn)㎡建筑層數(shù)3層商業(yè)形態(tài)街區(qū)MALL鋪位結(jié)構(gòu)獨(dú)立店鋪商鋪面積5300㎡層高5米 雙一層設(shè)計(jì)面寬/進(jìn)深商業(yè)定位城市綜合體 國(guó)際體驗(yàn)式綜合街區(qū)主力店沃爾瑪?shù)葮I(yè)態(tài)分布主題購(gòu)物區(qū)、主題休閑區(qū)、金融服務(wù)區(qū)、中高檔餐飲區(qū)、文化主題區(qū)銷售進(jìn)度60%以上銷售均價(jià)1層 35萬(wàn) 2層2萬(wàn)銷售策略 返租銷售客戶構(gòu)成■投資客戶 80% □自營(yíng)客戶 優(yōu)惠幅度無(wú)銷售熱線60199999 管理公司哈曼斯商業(yè)招商熱線0371－60198888招商進(jìn)度50%以上招商方式代理公司招商租賃政策 無(wú)管理費(fèi)用未定工商稅費(fèi)商業(yè)公司統(tǒng)一收取經(jīng)營(yíng)方式■租金 □聯(lián)營(yíng)租金均價(jià)/扣率租金優(yōu)惠無(wú)租金交付方式租售比例自留30%內(nèi)部配套 電梯30扶梯12貨梯6廣場(chǎng)項(xiàng)目廣場(chǎng)、光大廣場(chǎng)休閑設(shè)施廣場(chǎng)、休閑座椅、盆栽等廣告位街區(qū)及立面廣告停車位1000個(gè)以上外部配套主要街道道路狀況臨街長(zhǎng)度人流狀況未來(lái)路商務(wù)路段中高端人群匯聚金水路行政大道人流較大周邊配套（廣場(chǎng)、風(fēng)光帶）光大廣場(chǎng)周邊商業(yè)項(xiàng)目歐凱龍等 區(qū)域商業(yè)氛圍休閑娛樂(lè)業(yè)匯集地周邊其他配套熱舞、臉譜等項(xiàng)目推廣廣告媒體■電視■報(bào)紙■戶外■車體/站牌□其他 SP活動(dòng)財(cái)富論壇 泉州推介會(huì)等階段廣告主題鄭州曼哈頓一統(tǒng)繁華項(xiàng)目資料樓書 招商手冊(cè) 單張代理公司同致行項(xiàng)目概況曼哈頓地處金水路與未來(lái)大道交匯處，地理優(yōu)勢(shì)無(wú)法復(fù)制。 龐大商業(yè)體量及專業(yè)化的運(yùn)作，可以自成商圈劣勢(shì)：；。其中商業(yè)部分華城其中，銷售商鋪為黃色和綠色的一層沿街商鋪和藍(lán)色和紫色商鋪。12棟單體高層建筑、高智能商業(yè)街、下沉式廣場(chǎng)等建筑群組合的“城中城”。17萬(wàn)m2中原首站街區(qū)SHOPPING MALL ，70%自持物業(yè)、80%招商完畢，商業(yè)雙引擎助力國(guó)貿(mào)啟航，加劇國(guó)貿(mào)商圈的快速形成。萬(wàn)博商城地處火車站正對(duì)面，占據(jù)火車站小商品商圈的核心位置，為目前火車站小商品商圈體量最大的商城。劣勢(shì) 部分八層的商業(yè)，將人流引向8層存在一定困難； 家樂(lè)福和大商新瑪特將對(duì)商業(yè)步行街構(gòu)成一定程度的競(jìng)爭(zhēng)。鄭州國(guó)貿(mào)中心項(xiàng)目評(píng)析：鄭州國(guó)貿(mào)中心?國(guó)貿(mào)街MALL，率先導(dǎo)入第四代商業(yè)模式城市——商業(yè)街生活中心， 中原首創(chuàng)室內(nèi)化商業(yè)街、遠(yuǎn)大區(qū)域中央空調(diào)、河南鄭州國(guó)貿(mào)商業(yè)有限公司負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)管理、第一太平戴維斯的物業(yè)管理。優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) ，吸引力較弱，難以提高其檔次項(xiàng)目名稱鄭州國(guó)貿(mào)中心位置農(nóng)業(yè)路與花園路交匯處開(kāi)發(fā)商新田置業(yè)投資商占地面積100畝建筑面積56萬(wàn)㎡ 17萬(wàn)商業(yè)建筑層數(shù)商業(yè)8層商業(yè)形態(tài)街區(qū)SHOPPING MALL鋪位結(jié)構(gòu)獨(dú)立商鋪+商場(chǎng)鋪位i商鋪面積30200㎡層高1F 8米面寬/進(jìn)深68米/620米商業(yè)定位城市商業(yè)街生活中心主力店家樂(lè)福等業(yè)態(tài)分布銷售進(jìn)度清盤階段銷售均價(jià)1F 2F 銷售策略 客戶構(gòu)成■投資客戶 60% □自營(yíng)客戶 優(yōu)惠幅度一次性一個(gè)點(diǎn)銷售熱線65736666(十二線)65553308管理公司國(guó)貿(mào)商業(yè)招商熱線0371—65736666/65553308/60108888招商進(jìn)度80%招商方式商業(yè)公司自招 合作招商租賃政策 集展示、商務(wù)、購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑、餐飲、旅游、文化、康體等十大商業(yè)功能于一體。商業(yè)定位：定位高檔商業(yè)。國(guó)際街位置大學(xué)路與隴海路交匯處開(kāi)發(fā)商新長(zhǎng)城地產(chǎn)投資商中國(guó)鋁業(yè) 長(zhǎng)城飯店占地面積80畝建筑面積6萬(wàn)建筑層數(shù)3層商業(yè)形態(tài)寫字樓底商及配套商業(yè)步行街鋪位結(jié)構(gòu)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪商鋪面積1066㎡層高面寬/進(jìn)深商業(yè)定位城市新商業(yè)中心 中原魅力第一街主力店丹尼斯、肯德基等業(yè)態(tài)分布風(fēng)情購(gòu)物節(jié)街 丹尼斯購(gòu)物廣場(chǎng)銷售進(jìn)度四批商鋪清盤認(rèn)購(gòu)中銷售均價(jià)1層 25000元/㎡ 2層3層均價(jià) 8000元銷售策略 分期推出 5年返租銷售客戶構(gòu)成■投資客戶 60%以上 □自營(yíng)客戶 優(yōu)惠幅度5000頂10000元銷售熱線63378888 63379999管理公司河南德澳招商熱線67958899招商進(jìn)度70%以上 已經(jīng)開(kāi)業(yè)招商方式自組商業(yè)公司招商運(yùn)營(yíng)租賃政策 無(wú)管理費(fèi)用試營(yíng)業(yè)免免工商稅費(fèi)按相關(guān)標(biāo)準(zhǔn) 自行繳納經(jīng)營(yíng)方式□租金 □聯(lián)營(yíng)租金均價(jià)/扣率150200元/㎡租金優(yōu)惠視品牌情況給予優(yōu)惠租金交付方式半年交 租售比例自留40%內(nèi)部配套 電梯4扶梯2貨梯1