【正文】 編號修訂狀態(tài)號2012/0文件名稱空調(diào)管理操作規(guī)程第4頁共4頁 循環(huán)水泵，若磨損嚴重，應(yīng)更換，盤根是否漏水，若磨損嚴重，地腳螺栓及主要連接螺栓是否有松動現(xiàn)象。、泵殼的腐蝕情況，清潔泵葉、泵殼的內(nèi)外表面。，檢查電路動作的可靠性?！半娞輽z查保養(yǎng)計劃表”對電梯進行維修、保養(yǎng)，并作好記錄，運行維護主管對維保單位的維修保養(yǎng)記錄應(yīng)存檔并核查其維保質(zhì)量，對達不到維保質(zhì)量的有權(quán)拒絕在其維修保養(yǎng)記錄單上簽字。運行維護中心應(yīng)按要求對電梯進行巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問題立即處理。外委單位電梯維保操作人員應(yīng)持證上崗，項目處運行維護中心將其證件復印貼于電梯機房內(nèi)。在救援和撤離人員時，必須按下急停按鈕；電梯因故停用或維修保養(yǎng)時應(yīng)確認轎廂內(nèi)無乘客后方可切斷電源并鎖梯，以免觸電、卷入引輪造成人身傷亡和設(shè)備事故；維修保養(yǎng)中必須注意工作協(xié)調(diào)和配合，有人協(xié)同工作時，行機、停機都必須揚聲并得到對方回答后方可操作；嚴禁在正常情況下用檢修檔來替代正常運行；手動盤車，必須先將電梯總電源斷開，同時注意轎廂位置，然后將轎廂就近平層，以免電梯沖頂或蹲底，盤車完畢將專用工具放回原處；維修時，如機房無人必須鎖上機房門；若需要切斷電源，則必須在電源處懸掛“檢修中，嚴禁合閘”警示牌；電梯機房、井道、底坑進水時，應(yīng)及時切斷電梯電源，并手動將電梯升到最高層；檢修作業(yè)時，嚴禁從井道外探身到轎廂內(nèi)或轎廂頂作業(yè)，嚴禁使用快車，嚴禁無關(guān)人員進入工作區(qū)域。，不準堆放雜物。保持良好的照明和通風，保持機房內(nèi)溫度適宜，保持門窗開啟靈活無破損。并關(guān)閉操作箱；經(jīng)數(shù)秒后，電梯自動關(guān)閉轎門廳門，按所需樓層，電梯即可正常運行。，：A．用專用廳門鑰匙開啟廳門。，應(yīng)先將轎廂移至樓層門，然后按上述步驟救出乘客：A．用對講機與乘客保持不間斷溝通，安撫其情緒，同時說明轎廂隨時可能移動，不可將身體任何部分探出轎廂外，以免發(fā)生危險，同時如果轎廂門處于半開閉狀態(tài)，則應(yīng)將其完全關(guān)閉。D．將放在制動器上的抱閘扳手向下拉，使制動器慢慢松開，另一人轉(zhuǎn)動手輪向左或向右，以比較易扳動方向為準。，必須確保轎廂地坎與廳門地坎相差小于100毫米才能讓乘客離開轎廂。根據(jù)震前預(yù)報由運行維護人員關(guān)閉所有電梯，地震后開啟時由專業(yè)電梯公司對電梯進行安全檢測確認無異常后，方可運行。，發(fā)現(xiàn)異常及時通知電梯運行維護人員。，避免損壞轎廂。，必須停放在基站，關(guān)斷轎廂內(nèi)的控制開關(guān)，關(guān)好轎門和廳門。適用于對運行維護人員的日常工作指導。運行維護中心主管依據(jù)“定期檢查項目一覽表”在每年12月制定次年“設(shè)施維修保養(yǎng)計劃”，按計劃對設(shè)施進行維修保養(yǎng)，并將維修保養(yǎng)結(jié)果記錄于“設(shè)施維修保養(yǎng)記錄”中。對每周或每周以上需檢查的項目，應(yīng)按不低于“定期檢查項目一覽表”要求的頻率進行檢查，并將檢查及處理結(jié)果記錄在“定期檢查記錄”中。、秩序運行維護人員、環(huán)境運行維護人員等公司員工，應(yīng)自覺參與巡視工作發(fā)現(xiàn)問題，及時報告客戶服務(wù)中心，由客戶服務(wù)中心通知運行維護人員進行維修。項目處運行維護主管應(yīng)根據(jù)設(shè)備使用說明書編制管理區(qū)域內(nèi)的設(shè)備的安全操作規(guī)程，并將經(jīng)項目處經(jīng)理審批準后的安全操作規(guī)程上墻。設(shè)備責任人應(yīng)忠于職守，強化自身業(yè)務(wù)能力，提高技能水平，工作中應(yīng)保持清醒的頭腦、思維敏捷，嚴禁酒后操作設(shè)備。，應(yīng)遵循以舊換新、以一換一的原則簽字領(lǐng)取，運行維護主管應(yīng)控制工具的使用周期；領(lǐng)用工具時應(yīng)填寫“工具領(lǐng)用登記表”，實行工具報損制度。，不得輕易損壞、更換，一旦損壞應(yīng)填寫損壞原因，如屬人為損壞則需進行適當賠償，如屬自然損壞(需有部門負責人簽字)方可報廢。文件編號修訂狀態(tài)號2012/0文件名稱設(shè)備設(shè)施管理辦法第4頁共4頁 《緊急情況處理程序》 《房屋接管驗收管理制度》 《工程前期介入管理制度》 設(shè)備維修保養(yǎng)計劃 設(shè)備運行狀態(tài)月報表 物品領(lǐng)/借用登記表 機電設(shè)備臺帳 設(shè)備卡 文件資料借閱登記表文件編號修訂狀態(tài)號2012/0文件名稱給排水系統(tǒng)管理操作規(guī)程第1頁共2頁通過對水泵房的管理，保障用戶生活經(jīng)營用水和消防儲備用水。，無關(guān)人員不得私自進入及操作。信號線接頭是否有銹蝕、過熱現(xiàn)象，有的要及時更換。，設(shè)備無積塵、地面無積水、無跑冒滴漏現(xiàn)象。、月檢，并于每月組織相關(guān)人員對給排水設(shè)備（設(shè)施）進行一次檢測工作，填寫”設(shè)備運行狀態(tài)月報表”。，應(yīng)立即將書面通知貼于大門口的告示板上，并在1小時內(nèi)聯(lián)系有關(guān)部門處理并由項目處做好用戶的停水解釋工作。項目處運行維護主管對裝修工程內(nèi)容以及提交的圖紙、資料進行審核,審核時限不超過兩個工作日。營業(yè)房均需向消防部門辦理消防許可證。施工單位應(yīng)將其貼于入戶門內(nèi)，以備現(xiàn)場查驗。“裝飾裝修施工證”及出入證因保管不善而遺失應(yīng)立即補辦，并交納工本費，裝修竣工后，須立即到項目處辦理竣工檢查手續(xù)后方可辦理退款手續(xù)。，應(yīng)到項目處辦理“出門條”，經(jīng)門崗護衛(wèi)人員查驗且經(jīng)業(yè)主書面同意后方可放出。，應(yīng)詳細記錄在案，并報運行維護主管協(xié)商處理。、雨棚及未經(jīng)項目處書面許可的其他任何戶外設(shè)施，旨在維護管理區(qū)域整體的觀瞻性；如有違規(guī)應(yīng)立即拆除。、窗洞口尺寸（包括打掉窗臺墻、窗間墻）；不得損傷鋼筋混凝土圈（過）梁和改變構(gòu)造柱的受力性質(zhì)；不得改變?nèi)Γㄟ^）梁上砌體材料的厚度；不得在鋼筋混凝土梁下懸掛重物；違者應(yīng)立即恢復。、水表、地漏、便坑的位置，若有改動，需到項目處申報，違者應(yīng)責成立即修復。，進入后必須停于指定的位置，施工人員自行車嚴禁進入管理區(qū)域。，如上層漏水給下層住戶造成損壞，上層業(yè)主應(yīng)負責賠償和修復。、消防管理規(guī)定，非工作場地人員不得入內(nèi)，非工作時間不得在管理區(qū)域內(nèi)留宿、逗留；嚴禁使用電爐、柴火做飯、燒水；離開現(xiàn)場時，關(guān)好水電氣閥，鎖好門窗。文件編號修訂狀態(tài)號20011/0文件名稱裝飾裝修施工管理辦法第5頁共6頁，窗扇、門扇、窗框、門框，鋼結(jié)構(gòu)材料（如槽鋼、角鋼、工字鋼），大型鑄鐵材料，重型的飾面材料（大理石、花崗石等各種石材），質(zhì)量過重的填充材料（如25石子、紅火磚、頁巖磚、花土等）時，秩序維護中心應(yīng)通知運行維護中心對其材料用途進行核實后方可放入。 三個月由運行維修中心、環(huán)境維護中心、秩序維護中心、客戶服務(wù)中心負責人對房屋外立面、廚衛(wèi)防水、原有配套設(shè)施、設(shè)備及是否有違規(guī)裝修。文件編號修訂狀態(tài)號2012/0文件名稱裝飾裝修施工管理辦法第6頁共6頁 業(yè)主手冊 文件編號修訂狀態(tài)號2012/0文件名稱土建維修操作規(guī)程第1頁共5頁規(guī)范房屋維修處理程序，達到快速、準確地處理問題的目的； 適用于本公司所管理的房屋、設(shè)施的土建維修。，根據(jù)需要恢復飾面。文件編號修訂狀態(tài)號2012/0文件名稱土建維修操作規(guī)程第2頁共5頁:3水泥砂漿填縫、抹平。，應(yīng)將嚴重銹蝕部分更換，并刷上防銹漆。抹去磚鏠多余泥漿。，應(yīng)開挖重新鋪設(shè)管道，注意管道要做砼墊層，使管道放置平穩(wěn)。 ，應(yīng)打開井蓋，清掏池內(nèi)沉淀物和堵塞雜物。并按設(shè)計要求把損壞的蓋板換掉。、溝體損壞維修 ：應(yīng)按原設(shè)計要求，使用同一規(guī)格和同一種材料，把損壞的蓋板換掉。(井)壁損壞，抽干池里的水，并清理里面的淤泥雜物等沉淀物，將破損面鑿到結(jié)實層，并清理、噴水濕潤，刷素水泥漿再修補飾面(如貼瓷片等)，清理飾面殘余的水泥漿等。 原因：兩側(cè)、下口有空縫，補縫不密實，窗下口變形大，鋁合金框與墻交接處開裂。處理方法：在下邊框增加泄水孔，并在兩邊開口，重新打膠。：防水層用料與做工不符合要求造成滲漏。 ：磚空鼓或脫落。 ：給水管接頭處或有砂眼滲漏。：排水管周圍處理不細致，管與砼樓板間開成空隙面滲漏，排水管接頭松動滲漏。排水管接頭處重新連接。：裝修破壞防水層。：勾縫砂漿標號不夠，表面未拖光。文件編號修訂狀態(tài)號2012/0文件名稱土建維修操作規(guī)程第5頁共5頁處理方法：先將管道四周鑿開，用清水沖洗干凈。：防水層未做保護層或保護破裂。造成積水滲漏。用水泥砂漿補縫，待干后，打密封膠。處理方法：將飾面及基層打掉，重新找坡，達到坡度要求。，然后再做飾面面層。二為溝內(nèi)掉入雜物，使水流不暢，遇此情況文件編號修訂狀態(tài)號2012/0文件名稱土建維修操作規(guī)程第4頁共5頁將雜物清除即能恢復正常。，應(yīng)先通知有關(guān)用戶停用衛(wèi)生間，然后抽干化糞池清掏沉淀物，再將缺損池壁修復，注意池壁要做好防滲處理。，無法修復，應(yīng)用同型號及規(guī)格的管道替換接口，應(yīng)用瀝青麻絲或防水水泥砂漿砌接。，把飾面表面清掃干凈。待表面積水完全滲入后，涂刷素水泥漿(如為人行道板砼預(yù)制塊，無需此道工序)。、避雷設(shè)施維修 ：。 。：2的防水水泥砂漿填平后修復飾面（室內(nèi)則不需加防水劑）。 。，然后充分噴水濕潤。:，至實體為止。，將日常巡視記錄，違規(guī)違約處理情況附在退款手續(xù)后。，運行維護中心人員負責對裝修房屋進行驗收，主要對原始設(shè)計的改動情況及房屋工程質(zhì)量進行檢查，特別是對毗連部位的相關(guān)項目進行檢查，如有質(zhì)量問題，由業(yè)主簽名確認；3個月后方可退還裝修保證金，并由運行維修中心、環(huán)境維護中心、秩序維護中心、客戶服務(wù)中心負責人檢查驗收簽字確認。（使用人）、施工單位及施工人員應(yīng)嚴格遵守政府有關(guān)法規(guī)以及《業(yè)主手冊》、“裝飾裝修管理協(xié)議”等相關(guān)管理制度。、垃圾必須日結(jié)日清；搬運材料后，應(yīng)立即清掃公共地方衛(wèi)生；違者應(yīng)立即清掃干凈。，嚴禁表外搭電，大功率用電應(yīng)到項目處審報,如三相用電不平衡立即進行調(diào)整，如造成損失由裝修公司或業(yè)主/使用人負責賠償；嚴禁超負荷用電。，嚴禁改變用途；嚴禁封閉成屋，擴大屋頂房屋面積以及安裝任何建（構(gòu)）筑物，違者移交政府有關(guān)部門處罰。，粘貼較重的樓面材料，不得增設(shè)除石膏板、木質(zhì)、鋁合金等輕質(zhì)材料以外的任何隔墻，局部可使用少數(shù)量的玻璃幕墻，以免加大負荷；違者應(yīng)立即整改。，內(nèi)、外機排水管應(yīng)接入到位的排水管內(nèi)（未做防水的空調(diào)外機平臺需安裝接水盤）。嚴禁在花園內(nèi)封閉成屋、違規(guī)搭設(shè)亭臺樓閣，嚴禁在空中花園內(nèi)修建超高超重的假山、水池、噴泉等景觀。、衛(wèi)裝修中的地面裝修須做防水處理、并做24小時閉水實驗，運行維護人員必須文件編號修訂狀態(tài)號2012/0文件名稱裝飾裝修施工管理辦法第3頁共6頁到場監(jiān)督，主體結(jié)構(gòu)變動時，業(yè)主（使用人）或裝修單位須持房管局房屋裝修安全監(jiān)察科辦理的相關(guān)手續(xù)。，無證者一概不得進入；若業(yè)主（使用人）需搬運材料或帶施工人員進入管理區(qū)域，必須征得項目處同意并按規(guī)定進行登記后，方可放行。，近期免冠一寸照片一張到項目處辦理。，如業(yè)主(使用人)申請裝修項目少且簡單，業(yè)主(使用人)可請非正規(guī)裝修隊伍施工，但申請表中凡裝修公司填寫的內(nèi)容均由業(yè)主(使用人)填寫，相關(guān)費用需文件編號修訂狀態(tài)號2012/0文件名稱裝飾裝修施工管理辦法第2頁共6頁由業(yè)主繳納。、防水工程現(xiàn)狀(做24小時閉水試驗)并寫承諾書，業(yè)主與裝修單位辦理驗收簽字手續(xù)。 文件編號修訂狀態(tài)號2012/0文件名稱裝飾裝修施工管理辦法第1頁共6頁為了保障房屋的居住和使用安全，完善裝修管理，促進裝修業(yè)的發(fā)展，維護廣大業(yè)主的合法權(quán)益，使裝飾、裝修管理規(guī)范化。：、項目處維修等原因造成停水，應(yīng)提前提醒業(yè)主(使用人)及商家儲存生活和經(jīng)營用水；并由運行維護主管通報項目處所有人員知曉，以便做好解釋工作。（設(shè)施）啟動時的各項技術(shù)數(shù)據(jù)，傾聽機械部件運轉(zhuǎn)時有無異常響聲，并記錄于”巡視記錄表”中。、生活泵、污水泵、清水泵在正常情況下，開關(guān)應(yīng)置于自動狀態(tài)，所有操作標志簡單明確。（模塊）、中間繼電器及開關(guān)元件每月檢查清潔一次。運行維護中心主管應(yīng)指定專人保管運行維護中心庫房鑰匙、設(shè)備房鑰匙、設(shè)備鑰匙，并在鑰匙上做好標識，以上鑰匙不得私自配制或帶出管理區(qū)域，在交接班時嚴格按照交接班制度執(zhí)行。 ,同時將損壞的工具 退回庫房后方可重新領(lǐng)取。遵守安全操作規(guī)程和各種規(guī)章制度，杜絕事故發(fā)生。；工程維修班長根據(jù)“設(shè)備維修保養(yǎng)計劃”組織和督促責任人填寫“保養(yǎng)記錄表”并進行設(shè)備保養(yǎng)。 　 本節(jié)主要針對電氣控制及機械傳動設(shè)備的管理規(guī)定。運行維護主管應(yīng)及時組織人員解決或聯(lián)系相關(guān)部門解決。，對維修操作人員進行現(xiàn)場督查、指導。電梯責任人按”電梯每日巡視檢查表”及“電梯每周巡視記錄表”要求對電梯進行保養(yǎng)和巡視并做好相應(yīng)記錄。，人員在進入轎廂前，必須首先確認轎廂是否停在該層，以免人員墜入井道，電梯運行中嚴禁依靠轎廂門；進出轎廂動作迅速，避免在轎門和廳門之間長時間停留；避免電梯超載運行。轎廂內(nèi)嚴禁吸煙，嚴禁嬉戲打鬧等任何可能損壞轎廂及影響電梯正常運行的舉動；嚴禁和杜絕一切發(fā)生在電梯內(nèi)的不良和不法行為。，應(yīng)將電梯停于進水樓層以上并及時關(guān)閉電梯及總電源。：如果轎廂停于最上層廳門以上或最下層廳門以下，不可只撬開制動器令轎廂自由移動，而應(yīng)在撬開制動器的同時把持緊手輪，并用人力扳絞，使轎廂向正確方向移動。F．轎廂上升或下降太快發(fā)生危險，操作時應(yīng)斷續(xù)動作使轎廂逐步移動，以免發(fā)生意外。（2）.確保所有廳門、轎門已關(guān)好。C．協(xié)助乘客離開轎廂。檢查電梯機房內(nèi)情況是否一切正常。，必須將各線路、開關(guān)等恢復到原始狀態(tài)（正常運行狀態(tài)），并清理干凈工作現(xiàn)場，保證清潔；然后將電梯上下運行兩次，正常后才能投入使用。任何人不得在電梯機房、轎廂、井道吸煙。，應(yīng)斷開安全鉗聯(lián)動開關(guān)及轎頂