興亞國際公寓項(xiàng)目市場定位與開發(fā)設(shè)想(文件)
【正文】 城市化進(jìn)程的加快，生活的富足，使人們的人居意識，已從傳統(tǒng)變?yōu)楝F(xiàn)代，尤其是所產(chǎn)生的新富人階層，居住的注意力已經(jīng)轉(zhuǎn)向居住的舒適度，這是所形成的第二類空間；而第三類空間，是指在新的城市發(fā)展戰(zhàn)略下，在逐漸形成的新城市中心區(qū)域中，能表現(xiàn)時(shí)代精神、現(xiàn)代居住意識和文化追求的住區(qū)。4） 兩棟高層建筑物在地塊內(nèi)靈活排布，使之在采光、樓間距、視線方面都能夠滿足建筑設(shè)計(jì)規(guī)范的要求。7） 從市場角度出發(fā)，在地塊價(jià)值相對較弱的方向可考慮面積更小的戶型單位；如：邊角、東西向。其抒情空間是以簡潔、流暢、精致的形式需求，富有秩序感和動(dòng)勢感的審美追求。 ◇ 在景觀設(shè)計(jì)中應(yīng)盡量使住戶都能在家中觀賞到優(yōu)美的景致及其活動(dòng)的人群。 ◇ 背景音樂。（由于時(shí)間及合作形態(tài)原因，具體的景觀風(fēng)格定位，需要后續(xù)工作的深入研究，另行提出）配套功能建議由于本項(xiàng)目所在區(qū)域隸屬于興亞國際酒店，其附屬配套興亞國際俱樂部就成為本項(xiàng)目的終身配套俱樂部存在，其主要配套功能在這里不作敘述。鑒于本項(xiàng)目“新貴生活館”的定位，因此我們建議，把交房標(biāo)準(zhǔn)提高到精裝修的標(biāo)準(zhǔn)——即：業(yè)主在交房后只需攜帶自身用品便可入住。通過室內(nèi)報(bào)警系統(tǒng)，業(yè)主可將緊急情況迅速顯示在安防中心的監(jiān)控器上；同時(shí)設(shè)置醫(yī)療報(bào)警系統(tǒng)，直接同小區(qū)醫(yī)務(wù)室連接 背景音樂系統(tǒng)：在小區(qū)廣場、會(huì)所、各單元入口、小區(qū)道路等設(shè)置音箱，節(jié)假日、每天早晚定時(shí)播放音樂；緊急情況時(shí)可插播緊急廣播交樓標(biāo)準(zhǔn)鄭州的很多樓盤的交房標(biāo)準(zhǔn)都是純毛坯房，使購房者對物業(yè)的級別認(rèn)同大大降低。 ◇ 在項(xiàng)目入口，可考慮少量循環(huán)水景的設(shè)計(jì)。 ◇ 夜間燈光系統(tǒng)。簡潔而不簡單 （建議方案設(shè)計(jì)完成后，引進(jìn)深圳專業(yè)的外立面設(shè)計(jì)公司進(jìn)行整合設(shè)計(jì)，以提升附加值）環(huán)境景觀建議 ◇ 項(xiàng)目的容積率決定了景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)的較大局限性。在戶型方面應(yīng)注重以下幾個(gè)方面：（0）、主力戶型設(shè)計(jì)為40㎡左右（帶衛(wèi)生間）、簡易廚房、小型會(huì)客廳、臥室等；（1）、功能劃分明確，臥室、衛(wèi)生間、簡易廚房等區(qū)域與會(huì)客廳等公共區(qū)域相對分隔（2）、衛(wèi)生間建議設(shè)置在進(jìn)門處，增加出入的方便性；（3）、室內(nèi)要避免長走廊，最大限度的提高實(shí)用率；（4）、臥室設(shè)計(jì)大飄窗、衛(wèi)生間設(shè)置中央空調(diào)排風(fēng)口，增加居室的光線和避免污濁的空氣排到室內(nèi)；（5）、由于居室整體空間較小，所以不考慮設(shè)置廚房；（6）、衛(wèi)生間盡可能做到干濕分離；（8）、盡量做到戶型方正，隱梁隱角； （9）、樓體統(tǒng)一設(shè)置中央空調(diào)系統(tǒng)，以提高產(chǎn)品檔次和居住舒適性；（10）、設(shè)計(jì)應(yīng)充分考慮業(yè)主對裝修風(fēng)格的喜好，做好多種備選裝修方案供業(yè)主選擇；（11）、簡易廚房應(yīng)設(shè)置在室內(nèi)進(jìn)門處，只需簡單設(shè)置操作臺(tái)即可； 四梯八或十戶的點(diǎn)式結(jié)構(gòu)布局供參考 建議電梯布置在樓體的南、北兩側(cè)； 室內(nèi)走廊寬度以兩人并肩而行為宜； 安全通道設(shè)置在電梯兩側(cè)，建議為兩個(gè)； 標(biāo)準(zhǔn)居室以一南一北對稱布置；建筑外立面風(fēng)格 功能決定形式，一梯多戶的高層建筑布局決定了項(xiàng)目外立面現(xiàn)代風(fēng)格的審美取向。5） 建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)同景觀規(guī)劃同步考慮，并為營造景觀及相關(guān)配套預(yù)留必要的設(shè)計(jì)空間，同時(shí)在結(jié)合景觀規(guī)劃時(shí)應(yīng)考慮立體綠化景觀的表現(xiàn)；硬質(zhì)空間和軟質(zhì)空間在規(guī)劃時(shí)相得益彰，營造出良好的室外生活空間氛圍。定位的最大特點(diǎn)是集中采用了“5星級的…”，“5星級的、5星級的生活..”將作為一種新的營銷概念和地產(chǎn)文化，加以更廣闊的延展，從而創(chuàng)造項(xiàng)目的市場價(jià)值和品牌形象，并緊密結(jié)合產(chǎn)品定位，有效傳播項(xiàng)目的元素和信息，進(jìn)而創(chuàng)造項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。項(xiàng)目“新鄭州人的都市生活領(lǐng)地”的市場定位要求產(chǎn)品要體現(xiàn)新鄭州人的符號特征和引導(dǎo)城市生活的力度。盡量滿足空間的私密性，采光通風(fēng)要好，安全，服務(wù)周到體貼、智能化。相比40歲的大哥大姐，他們的觀念更開放，因此對新事物也更容易接受，更注重生活質(zhì)量。在他們看來，過去所反抗的原來蘊(yùn)涵著許多值得激賞的豐富文化底蘊(yùn)，安定、舒適、傳統(tǒng)甚至可能有點(diǎn)保守的生活方式正吸引著他們。對時(shí)尚的追逐與認(rèn)同至少表明他們還是主流社會(huì)的一員，這種時(shí)尚當(dāng)然并不是被更年輕的人群追捧的明星或COOL文化，而是——品味。子女年齡在18歲左右，正在讀初中。從而形成的一種購買力有一定差距但價(jià)值觀相同的“新派生人群”，同樣他們對住房環(huán)境的要求不同于老階層，他們有相近的消費(fèi)特征。五、新鄭州人：客戶定位群體基本描述新鄭州人是相對于老鄭州人而來的，是指“新移民群體”、“新價(jià)值觀群體”、“新富裕階層群體”和“國際化群體”包括本地人、外地人、省內(nèi)外地人、世界各地人群和市內(nèi)流動(dòng)人群。這個(gè)社區(qū)，設(shè)計(jì)經(jīng)典、個(gè)性鮮明、建筑新穎、環(huán)境優(yōu)美、生活便利、文明和諧，而這種房子的售價(jià)（主力總價(jià)1620萬元）并不是“可望而不可及”，其城市地位和居住價(jià)值，在若干年后仍使人感到欣慰與榮耀。準(zhǔn)——細(xì)分客戶群，進(jìn)行項(xiàng)目定位和項(xiàng)目傳播，使市場高度接受。但由 于地塊原因在整體產(chǎn)品形態(tài)上難以形成完全的差異化，我們認(rèn)為應(yīng)該在細(xì)節(jié)上 下功夫，極大提高項(xiàng)目的附加價(jià)值。市場定位策略 如何進(jìn)行市場定位？市場調(diào)查分析、地塊價(jià)值判斷、經(jīng)濟(jì)可行性分析和開 發(fā)理念，已經(jīng)明確了市場競爭狀態(tài)、市場發(fā)展態(tài)勢、地塊特點(diǎn)等，并構(gòu)建出了 項(xiàng)目的價(jià)值取向、物業(yè)形態(tài)和客戶群特征?！?請名人造勢。◇ 組織項(xiàng)目創(chuàng)新、獨(dú)創(chuàng)性方面的論壇?！?邀請?jiān)陧?xiàng)目公司最富盛名的建筑商承建并與發(fā)展商一道對質(zhì)量做出承諾?！?物業(yè)管理與保安服務(wù)前期介入?！?施工現(xiàn)場整潔、有序。2）建立項(xiàng)目優(yōu)勢◇ 通過規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、智能化、營銷推廣、展示包裝、工地現(xiàn)場、銷售服務(wù)、物業(yè)管理、會(huì)員俱樂部、售后服務(wù)……建立項(xiàng)目與眾不同的品質(zhì)?！?綠色住宅、生態(tài)住宅、健康住宅、旅游地產(chǎn)、人居環(huán)境等的造勢，對人類居住方式進(jìn)行詮釋與演繹，引導(dǎo)消費(fèi)觀念。作為開發(fā)商，為新鄭州人營建理想的城市生活空間，成為了一項(xiàng)新的城市使命和開發(fā)目標(biāo)。5星級是針對項(xiàng)目附屬配套興亞酒店而言的，是項(xiàng)目所在區(qū)域的“獨(dú)到賣點(diǎn)”，是高尚人居取向的整合和概述。我們認(rèn)為房地產(chǎn)項(xiàng)目具有鮮明的特色，才能在市場中產(chǎn)生高附加值和消費(fèi)者接受的效率。四、項(xiàng)目開發(fā)理念及市場定位策略 開發(fā)模式城市規(guī)劃和發(fā)展趨勢在引領(lǐng)著我們的生活方向和居住形態(tài)，從而對房地產(chǎn)開發(fā)也產(chǎn)生深刻的影響。城市中心的——鄭州城市中心區(qū)的高品質(zhì)住宅；未來的——鄭州東方紅，城市主旋律；
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