【正文】 ions SPA、康琪健美俱樂部、思研麗美容健身中心（可設在會所內(nèi)） 1 1000 MEGAFIT、金一舍賓衛(wèi)生所 1 500保健衛(wèi)生藥店 1 500 萬澤、一致、三九社區(qū)活動中心（可包含在會所內(nèi)） 1 700溫馨社區(qū)公共服務區(qū)社區(qū)公共服務郵局 2 300 郵政所34 / 59銀行 2 400 中行、招行、工行電訊（包括公用電話 /移動通訊 ） 2 300中國移動、中國電訊營業(yè)部、NOKIA、MOTOROLA專賣店維修店 1 120 　洗衣房 1 70 雪阿姨干洗家政服務 1 50 安子家政服務合 計 50 25000 　四、商鋪面積劃分及設計要求確定商鋪面積劃分的依據(jù)——根據(jù)市場調(diào)查，大多數(shù)正在營業(yè)的商鋪面積在 15300M2 之間，其中最常見的有 11450、60、80、100、150、200、300 M2 等幾類，其中在售項目中以 3050 M2 最好銷；——根據(jù)設想的商戶組合，大多數(shù)為 60150 M2 之間，因此設計時要考慮可拼合的可能，即考慮出租使用的要求；——滿足單位商鋪總價盡可能低的原則，降低投資門檻；——商業(yè)建筑設計規(guī)范要求。七、商業(yè)建筑風格建議項目商業(yè)建筑既要與項目整體建筑風格保持協(xié)調(diào)統(tǒng)一，同時又必須具有商業(yè)建筑的特點，具有昭示性 ，要從住宅建筑群體凸 顯 出來。立面風格應采用簡潔流暢的線條，使其建筑形象具有可讀性。本項目商業(yè)景觀包括硬質(zhì)景觀和軟質(zhì)景觀，它們都是商業(yè)街環(huán)境景觀不可缺少的組成部分。雕塑、浮雕、壁畫等各種藝術品對項目的整體景觀效果也有重要影響。應該把整個商業(yè)街當成一個娛樂休閑微型公園來設計， 讓人們感覺猶如在公園中漫步。在積水區(qū)栽培植物需要抬高地床，室外花床在各個季節(jié)都需要維護， 設計上需要方便園丁操作。水電配套及設備——水、電配套設施按專業(yè)要求設計；——重點考慮消防工程設計；——強電、安防及停車場設備應滿足現(xiàn)代商業(yè)管理及使用要求；38 / 59——應配備相關智能化設施及背景音樂、電視、 電話及寬頻接口；——超市應考慮高效節(jié)能集中式中央空調(diào)系統(tǒng)，室內(nèi)溫度控制在 2025℃左右，濕度保持在 75%左右， 風速為 2m/s 左右。商業(yè)經(jīng)營管理1)、業(yè)態(tài)、經(jīng)營品種的統(tǒng)一 規(guī)劃與管理。3）、商業(yè)運營秩序管理。5）、專業(yè)培訓管理。7）、糾紛處理。商業(yè)經(jīng)營服務1）、為經(jīng)營者的相關服務——硬件上必須配套，如：水、電（110V/220V），電話系統(tǒng)，照明系統(tǒng)，空調(diào)系統(tǒng)、寬帶 網(wǎng)等。2）、為消費者提供的相關服務——在招商與管理策略方面采取開放的態(tài)度，在商業(yè)街的主要出入口設有服務臺， 為進出的消費者及商 業(yè)街內(nèi)的商家提供一系列細微而周到的服務；——印發(fā)《消費導報》，為消費者提供最新的消費資訊；——設置可以讓消費者存放衣物的衣帽柜，大件行李保管處；——設置小型休息室及提供召喚計程車等服務；——商務導航服務等。2)、安全保 衛(wèi)管理。本項目商業(yè) 屬于人流密集性場所，所以消防安全非常重要。要有專門人員負責場內(nèi)流動保潔，將垃圾 雜物及時清理外運，時時保持場內(nèi)的清潔衛(wèi)生， 對大理石飾 面等要定期打蠟、拋光。下面根據(jù)上述整體策略分別對銷售策略、招商策略、商住互動策略、價格策略及集客技術做一些闡述。 這種方式在 現(xiàn)實中較少采用。但不利于 擴大企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模和統(tǒng)一經(jīng)營定位。如寶安大部分的住宅裙樓。操作方法往往是：將每一層劃分為44 / 5910—50 平方米的小產(chǎn)權進行銷售回收大量資金，確保項目盈利。；c .實現(xiàn)統(tǒng) 一規(guī)劃經(jīng)營，易吸引上行人流，盤活樓盤，有利于樓盤升值，讓客戶感受升值空間；，交給真正經(jīng)營實力的大商家進行經(jīng)營。，一旦大商家經(jīng)營失敗而撤走，開發(fā)商沒有租金收入的同時還必須給小業(yè)主回報，會面臨巨大的資金壓力。租售比例按上述銷售方式及功能分布各類租售商業(yè)面積分配如下表：分 區(qū) 樓層 建筑面積 （M 2） 出租面積 （M 2） 商鋪銷售面積 （M 2） 返租銷售商業(yè) 面積（M 2）格調(diào)生活文化購物區(qū)1F 3340 0 3340 0溫馨社區(qū)公共服務區(qū)1F 4660 1200 3460 0動感地帶娛樂休閑區(qū)12F 13000 0 13000 0超市 1F 2022 2022 0 202246 / 592F 2022 2022 0 2022合計 25000 5200 19800 4000這樣可實現(xiàn)租售比約為 1：（不含返租銷售商業(yè)面積），若包含返租銷售商業(yè)面積則實現(xiàn) 23800M2 的銷售面積，使租售比達到 1：，發(fā)展商長期持有的物業(yè)只有 1200M2（作為社區(qū)公共服務的社區(qū)活動中心和 衛(wèi)生所），可以最大限度地回籠資金。這四條管線分別組織專職人員實行項目負責制，定 項目、定人員、定程序、定計劃、定目標?？梢岳镁W(wǎng)上和媒體資訊采集適合進駐品牌廠家、投資商家，盡快與各品47 / 59牌廠家的省級、市級代理商或辦事處取得聯(lián)系，確 認接洽關系。一般有兩種集客手段：規(guī)劃設計實現(xiàn)集客的手段——合理的交通組織形成良好的微循環(huán)系統(tǒng)——商業(yè)休閑廣場或綠地——具有昭示性的商業(yè)建筑或標識——商業(yè)導示系統(tǒng)或廣告牌——賣場中的休閑娛樂功能——為顧客著想的人性化的細部設計(上述方法在前面《商業(yè)規(guī)劃篇》有圖示,在此不再贅述)通過營銷活動實現(xiàn)集客的手段——現(xiàn)場促銷活動聚集人氣——引進品牌商家引起關注——提供“一站式 ”服務（One Stop Shopping，One Stop Enjoying）及其他方便的、免費的附加服務吸引消費者——特色經(jīng)營或宣傳吸引“眼球” 五、項目商業(yè)與住宅互動策略本項目商業(yè)僅為住宅的 6%左右，住宅的銷售對本項目而言關系重大。本 項目對業(yè)態(tài)、 經(jīng)營品種有完善的規(guī)劃， 對進駐的商家及其品牌有嚴格的要求，都是出于提升住宅品質(zhì)的要求，雖然這樣可能會犧牲短期的租金收益，但長遠 來看，商 鋪的價值會得到極大的提高，實現(xiàn)住宅和商業(yè)的綜合價格大幅提高。本項目因住宅推出量比較大可能會出現(xiàn)因市場消化難的問題，要解決這些問題必須采取各種推銷手段， “買住宅送商鋪租期”是其中比較有效的手段之一，即：對滿足條件的住宅客戶贈送商鋪 1 年左右的商鋪免費使用權（必須按要求開業(yè)經(jīng)營）， 這樣將大大提高住宅的銷售速度。月）休閑娛樂 中低檔：70100 高檔：200300餐飲 中低檔：7080 高檔：150200服裝、化妝品、皮具 中低檔： 5070 高檔：15040050 / 59郵電、通訊、銀行、中介 5060鮮花、禮品 4565醫(yī)藥 50150家具、電器、五金 4070百貨、日雜 301002） 、不同臨街狀態(tài)下的租金（底層）道路名稱 平均租金（元/M 2月。月）分區(qū) 目前租金 業(yè)態(tài)定位 經(jīng)營品種 地段條件 城市規(guī)劃 租金測算值格調(diào)生活文化購物區(qū)（解放大道） 53 65 60 60 55權重 58 溫馨社區(qū)公共服務區(qū)（解放南路、新馬路） 0 50 60 55 50權重 0 54 動感地帶娛樂休閑區(qū)（京漢大道） 24 100 150 85 100權重 85 超市（三陽路） 66 50 65 70 35權重 62 各區(qū)域租金實際取值如下表：52 / 59分區(qū) 所在道路名稱 樓層 租金（元 /M2考慮銀 行利率 5%加安全收益率 計，取 7%；計算結果如下表：分區(qū) 所在道路名 稱 樓層 租金（元/M2月）格調(diào)生活文化購物區(qū) 解放大道 1 60 60溫馨社區(qū)公共服務區(qū)解放南路、新馬路 1 55 551 85動感地帶娛樂休閑區(qū) 京漢大道 2 55 701 60超市 三陽路2 40 50商業(yè)售價估算1） 、按預測租金用還原法反算依據(jù)收益還原法公式：其中：V——銷售單位價格A——單位年純收益（扣除 25%的相關稅費及開支,按年租金的 75%計算）；n——收益年限。不同樓層 地 段51 / 59江漢路(KFC) 澳門路 　 建設大道 　 解放大道1F 240 28 70 40 38 602F 20 20 60 25 25 50二樓/一樓租金比 從上表可以看出，二樓租金大約是一樓租金的 2/3 左右，基本反映了本區(qū)域地段的不同樓層租金比。月之間，江漢路商圈中心的租金為 240800 元/M 2商業(yè)租金估算1） 、本商圈內(nèi)不同業(yè)態(tài)和不同經(jīng)營內(nèi)容下能夠承受的租金通過對香港路、澳門路、三陽路、臺北路、江漢路、中山大道、建設大道以及商場及超市等租金的調(diào)查，可知不同業(yè)態(tài)租金和不同經(jīng)營內(nèi)容能夠承受的租金具有一定的差別，列表比較 如下：業(yè)態(tài) 租金范圍（元/M2住宅銷售因為量大會積累大量的潛在客戶，在適當?shù)臈l件下，以各種優(yōu)惠形式使這些客戶（包括住宅業(yè)主）成為商鋪的業(yè)主，如福星城市花園的許多老業(yè)主成為其商鋪的租客，萬科四季花城商鋪的購買者有很大一部分也是其住宅的業(yè)主。通過商鋪開發(fā)提升住宅品質(zhì)。四、集客技術——商業(yè)氛圍營造策略由于項目四周商業(yè)檔次較低，缺乏吸引人氣的商業(yè)設施，目前的經(jīng)營情況并不理想，規(guī)劃需要提高本 項目商業(yè)的檔次， 營造良好的商業(yè)氛圍。對名企、名牌、名品進行有重點地招商，此 類招商納 入重點客戶市場范疇，通過目標市場的細分和篩選來鎖定客戶，這類客戶在前文的目 標商戶組合中列舉了其中一部分，此外要把握重點區(qū)域?qū)嵓芯崿F(xiàn) 突破。為達到 這些目的，必 須采取有力的招商措施。由于本項目在商業(yè)業(yè)態(tài)及商業(yè)功能上具有多重性，單一的銷售方式不足以解決本項目的問題，因此建 議對不同的區(qū)域采取不同的銷售方式：對解放大道“ 格調(diào)生活文化 購物區(qū)” 和地塊內(nèi)“溫馨社區(qū)公共服務區(qū)”采取直接銷售方式（但對后期經(jīng)營有所要求）；對超市劃分若干產(chǎn)權式商鋪實行返租銷售；對京漢大道“ 感地帶娛樂休 閑區(qū)” 采取劃分單元整售或大面積分零銷售 ，也可以實行定向合作開發(fā)。如南景苑曼哈店項目直到第 11 年，租金與回報才能達到平衡。2022 年深圳商用物業(yè)銷售最成功的大都采用這種方式，如南景苑曼哈名店、中港城百佳購物廣場、 鴻洲沃爾瑪購物中心、太古好百年購物廣場等。如 東門百變電子城、龍崗集銀皮革市場等。這種例子深圳有很多，如南山女人世界及東門商業(yè)街的大部分商場。 這種方式的優(yōu)點是可以長期獲利，也可能 獲取物業(yè)升值后的巨額利潤，其缺點是需要足夠的資金支持，一旦在出租不利的情況下可能導致資金周轉(zhuǎn)問題。但對于總面積較小， 總值相對較低而增值潛力較大的物業(yè)，仍可嘗試接觸部分資金實力雄厚的投資性公司，購買 方式可以整體（部分）股權轉(zhuǎn)讓等形式進行以合理避稅。要有專人指揮，維持良好的交通秩序，同時應設專人看管，以防偷盜。保 證經(jīng)營場所正常運轉(zhuǎn)，包括道路、水、電等公共41 / 59設施的管理與維護，避免給經(jīng)營者造成不必要的損失。因此，安全保衛(wèi)要堅持 24 小時值班巡邏，并要安排便衣保衛(wèi)人員在場內(nèi)巡邏。本項目商業(yè)物業(yè)管理即是項目整體物業(yè)管理的一部分，又是具有相當專業(yè)的獨立的管理單元，包括以下管理職能：1)、對小業(yè)主或經(jīng)營者的管理?！⑽锪髌脚_服務，為經(jīng)營者解決物流瓶頸問題。8）、商業(yè)資訊管理。6）、租售代理。4)、促銷及廣告活動管理。39 / 592）、統(tǒng)一形象與識別系統(tǒng)的建立與維護。機房及其他輔助用房——在總體布局的適當位置設置垃圾房、配電房、空調(diào)機房、 電話機房、消防控制室、安訪監(jiān)控室、管理用房、 倉儲用房等；——設置機房（空調(diào)主機、發(fā)電機房），并 滿足相應的規(guī)范要求；——超市應設專用的清潔工用房和工具儲藏室；——垃圾用房應設于靠出口和電梯較近的地方，以免垃圾二次擴散；其他配套應考慮餐飲用房的排煙道、油煙處理、煤氣等 問題；應考慮排污及隔油池的設計；應考慮空調(diào)、水塔及其他設施的隱蔽性。其他部分可以不設專用停車位。其次，樹種選擇 很重要，落葉 樹和灌木在秋天落葉，需要慎重選擇，因為濕地上的落葉非?；?，而且容易堵塞下水道。37 / 59軟質(zhì)景觀主要包括綠化和水體。從安全方面考慮， 鋪地應該選用防滑材料，不同的功能分區(qū)可以通過鋪地材料變化劃分空間，同時打破鋪裝的單調(diào)感。八、商業(yè)景觀規(guī)劃本項目商業(yè)環(huán)境景觀應圍繞“家庭生活商街” 來進行 設計，體現(xiàn)一種具有生活氣息的、人文的、親和的營業(yè)環(huán)境，模糊生活與商業(yè)的界限，使人們在不知不覺的生活、休閑、娛樂中去消費，因此在商 業(yè)街上要 設計較多的休閑、娛樂設施和人性化的環(huán)境小品，特別 注意老人、小孩和女人的休閑，真正將 圍繞“家庭生活商街”這一主 題進行規(guī)劃 設計。因此建議本項目商業(yè)建筑風格與住宅建筑風格一致，即現(xiàn)代簡約風格，商業(yè)建筑在這種風格之下的建筑造型與建筑外立面顯得更有發(fā)揮的余地，以下圖示說明了著一點。五、人流動線規(guī)劃如上圖所示，商業(yè)人流主要集中在解放大道、京 漢大道、三陽路及新馬路上，主要人流集聚點在新馬路分別與解放大道、京漢大道、三陽路三條路的交點處，因此在新馬路與解放大道交叉口設商業(yè)人流主入口，新馬路與京漢大道交叉口設商業(yè)人流次入口，其他為 人流的輔助出入口， 這樣 本項目商業(yè)的主要動線為新馬路， 應以新馬路為軸線 建立商業(yè)街，其次要 動線為 解放南路。目標商戶組合為完善社區(qū)商業(yè)功能，并提升項目品質(zhì)，建 議引進各類品牌商家，形成中高檔商業(yè)街， 樹立良好的商業(yè) 形象