【正文】 磚混 廠房或倉庫 基 礎(chǔ) ：素 砼、 磚 條形 基礎(chǔ) ，磚 柱 基或鋼 筋 砼 獨(dú) 立 柱基； 承 重 ： 磚 柱 、組合 磚柱或 磚墻承 重； 屋 面 ：鋼 屋架 、 砼檁 條、 屋面 板 或纖維 板 、 瓦 屋 面。 必要的水電到位； 35 房屋類型 結(jié)構(gòu) 等級 適用 房屋 主體結(jié)構(gòu) 屋面、樓地面 (內(nèi)外 )裝飾 門窗 設(shè)施設(shè)備 簡易 結(jié)構(gòu) 一 擱料房屋 簡易磚基礎(chǔ)； 亂 磚 墻、 空斗 墻 或煤 屑磚 承重 ， 雜木或 毛 竹 檀 條 、椽子 。 無粉刷 簡易木門窗 有電無水 注 ： 表中帶＊的為必須滿足的條件，水電到位均含下水設(shè)施 36 附件九 無錫市房屋基本重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)及修正 一、無錫市房屋基本重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn) 房屋類型 結(jié)構(gòu)形式 等級 適用房屋 基本重置價(jià)格(元 /m2 ) 住 宅 磚混 一等 別 墅 式住宅 (獨(dú)門獨(dú)院 ) 914 小 康 型多層住宅 813 二等 普 通 多層成套住宅 700 三等 普 通 多層非成套住宅；低層住宅 630 四等 普 通 低層住宅 525 磚木 一等 高 檔 庭院式或花園洋房 1015 二等 正 規(guī) 立貼結(jié)構(gòu)或老式廳堂建筑 703 三等 立 貼 式結(jié)構(gòu)或擱料住宅 531 非 住 宅 鋼混 一等 綜合樓、辦公樓、食堂或教學(xué)樓、公 共 娛樂場所等 825 二等 大 空間多層 營業(yè)用 房、廠房 或倉庫等 725 磚混 一等 綜合樓、辦公樓、食堂或教學(xué)樓、公共娛樂場所等 775 二等 辦公樓、綜合用房等 650 三等 單層雜物間、綜合用房等 450 磚木 一等 廠房、倉庫等 650 二等 倉庫、綜合用房等 525 單層廠房 鋼結(jié)構(gòu) 二等 不帶行車廠房，單跨，跨度 18 米 525 排架 一等 。 無粉刷、刷石灰水或紙筋灰粉刷 無門窗或簡易門窗 有電無水 二 竹木簡易 結(jié)構(gòu)、鋼架大棚 簡易磚基礎(chǔ)； 土 坯 墻 ， 雜 木或毛 竹立柱 、檀條 ； 簡 易 鋼 柱 、 鋼桁架 ，無圍 護(hù)。 內(nèi)外粉混合砂漿、內(nèi)刷普通涂料。 普通鋼門窗，鋁合金卷簾門或鋼木大門。 必要的水電 到位。 34 房屋類型 結(jié)構(gòu) 等級 適用 房屋 主體結(jié)構(gòu) 屋面、樓地面 (內(nèi)外 )裝飾 門窗 設(shè)施設(shè)備 排架 一 帶行車廠房 基 礎(chǔ) ：素 砼、 磚 條形 基礎(chǔ) ，鋼 筋 砼地圈 梁 ， 鋼 筋 砼獨(dú)立 柱基或 杯形柱 基； 承 重 ： 預(yù) 制 或現(xiàn)澆 鋼筋砼 柱承重 ； 墻 體 ： 實(shí) 砌 磚墻； 屋 面 ：鋼 筋砼 預(yù) 制屋 架及 鋼筋 砼 預(yù)制板 屋 面 或 鋼 屋架及 彩鋼板 屋面。 地 坪 ： 砼 地 坪，可 開汽車； 屋 面 ：超 細(xì)玻 璃棉 保溫 層、鋼 絲 網(wǎng) 托 底 ，彩鋼 板天溝。 外裝飾：清水墻或外粉紙筋石灰砂漿； 內(nèi)裝飾：內(nèi)粉紙筋石灰砂漿 、 刷 普 通 涂料。 用料上等的木門窗。 33 房屋類型 結(jié)構(gòu) 等級 適用 房屋 主體結(jié)構(gòu) 屋面、樓地面 (內(nèi)外 )裝飾 門窗 設(shè)施設(shè)備 磚木 一 廠 房、倉庫等 基 礎(chǔ) ： 磚 或 素砼基 礎(chǔ)； 承 重 ：實(shí) 砌磚 墻 承重 或用 料上 等 的木柱梁承重； 樓 面 ： 用 料 上等的 木樓板 樓面； 屋 面 ：木 屋架 ， 用料 上等 的木 基 層斜屋面。 地 面 ： 水 泥 砂漿地 面； 屋 面 ：砼 或木 檁條 、木 椽、望磚 /屋面板 /纖 維 板 、 瓦 屋面 ， 平 屋 面 帶防水 。 樓 地 面： 水泥 砂漿 面層 ，衛(wèi)生 間 貼 地 磚 等塊料 面層； 屋 面：平屋 面有保 溫及防 水，斜 屋 面蓋 普通 平瓦 ，屋 面有組織排水。 樓 地 面： 水泥 砂漿 面層 或水磨 石 地面 ，廚 房、 衛(wèi)生 間貼地磚； 屋 面：平屋 面有保 溫及防 水，斜 屋 面 蓋 普 通 平 瓦 / 琉 璃 平瓦 /水泥瓦 /水 泥 彩 瓦 ， 屋 面有水箱，屋 面有組 織排水。 樓 地 面： 水泥 砂漿 面層 或水磨 石 面 層 ， 衛(wèi)生間 貼地磚； 屋 面：平屋 面有保 溫及防 水，斜 屋 面 蓋 普 通 平 瓦 / 琉 璃 平瓦 /水泥瓦 /水 泥 彩 瓦 ， 屋 面有 水 箱 ， 屋 面有組 織排水。 外裝飾：外粉混合砂漿或貼塊料面層或刷外墻涂料； 內(nèi)裝飾：內(nèi)粉混合砂漿、刷 普 通 涂 料 或乳膠 漆； 廚房、衛(wèi)生間墻面貼塊料面層，天棚鋁扣板或塑扣板吊頂。 用料一般的木門窗 ， 有 紗 門 窗。 必要的水電 ( 不含衛(wèi)生設(shè)施 ) 到位。 二 正規(guī)立貼結(jié)構(gòu)或老式廳堂建筑 基 礎(chǔ) ： 磚 或 毛石基 礎(chǔ)； 承 重 ： 木 柱 、梁承 重； 樓 面 ： 木 樓 板樓面 ； 屋 面 ： 木 基 層斜屋 面； ＊必須滿足以下條件中的兩個(gè)： 腳 周長 為開 間 的 20% 以上 ， 梁周長 為梁跨 度的 20% 以上， 檁條周 長為開間的 15%以上 。 地 面 ：水 泥砂 漿地 面或 磚地面 、 普 通 塊 料面層 ； 樓 面 ： 木 樓 板上刷 油漆； 屋 面：木檁 條、木椽、望磚 /屋 面 板 、 瓦 屋面。 外裝飾：外粉混合砂漿或紙 筋 石 灰 砂 漿； 內(nèi)裝飾：內(nèi)粉混合砂漿或紙筋石灰砂漿、刷普通涂料。 鋼窗或木門窗，有紗門窗。 必要的水電到位，一般有共用廚 房、衛(wèi)生間或無衛(wèi)生生 設(shè)施。 三 多層 非成套住宅 基 礎(chǔ) ：素 砼、 磚 條形 基礎(chǔ) ，有 少 量鋼筋 砼 獨(dú) 立 柱 基； 承 重 ：實(shí) 砌磚 墻 承重 ，有 構(gòu)造 柱 和圈梁； 樓 面：現(xiàn)澆鋼 筋砼樓 板或多 孔板樓 面； 屋 面 ：多 孔板 或 現(xiàn)澆 鋼筋 砼平 屋 面或現(xiàn) 澆 鋼 筋 砼 斜屋面 或木基 層斜屋 面。 樓 地 面 ： 水 泥砂漿 面層； 廚 房 、衛(wèi) 生間 貼地 磚、 缸磚或 馬 賽 克 等 塊料面 層； 屋 面 ：瓦 屋面 或平 屋面 有保溫 、 防 水 ， 有屋面 水箱。 外裝飾：＊外貼塊料面層或刷外墻涂料，一般帶空調(diào) 板 、 裝 飾 線條； 內(nèi) 裝飾：＊內(nèi)粉 混合砂 漿、刷乳膠漆； 廚房、衛(wèi)生間墻面貼磁磚或馬賽克，天棚鋁扣板或塑扣板吊頂。 ＊鋁合金或塑鋼或不銹鋼窗，帶紗窗，內(nèi)為木門或膠合板門，帶紗門，大門為不銹鋼或中高檔裝飾門。 二、非住宅營業(yè)用房及非住宅非營業(yè)用房區(qū)域因素修正 21 非住宅營業(yè)用房及非住宅非營業(yè)用 房區(qū)域因素評分標(biāo)準(zhǔn)可參照土地綜合修正系數(shù) (附件六 )的評分標(biāo)準(zhǔn)， P4 的計(jì)算同住宅房屋。 3 物業(yè)管理 房屋、設(shè)備 維 修與管理 有房屋、設(shè)備維修與管理，并 能 及時(shí)服務(wù) 有 房 屋 、 設(shè) 備維 修 與管理 無 房屋、設(shè)備維修與管理 小 區(qū) 治安、及道路 停 車管理 全封閉管理，24 小時(shí)有保安巡邏及監(jiān)視系統(tǒng) 半 封 閉 管 理 ，設(shè) 小 區(qū) 門 衛(wèi) ，無 保 安巡邏， 無小區(qū)治安、及道路停車管理 環(huán) 衛(wèi) 與綠 化 管理 日常有環(huán)衛(wèi)與綠化管理，經(jīng)常 性 維護(hù) 有 環(huán) 衛(wèi) 與 綠 化管 理 ， 定 期 維護(hù) 無環(huán)衛(wèi)與綠化管理 20 序號 影響因素 一等 二等 三等 四等 五等 4 交通便捷程度 離 市 區(qū)主 干 道的距離 距主干道距離小于 200 米 距主干道距離在300500 米之間。 建 筑 密 度 在5060%，外型整齊、統(tǒng)一，小區(qū)內(nèi)交通條件一般。 環(huán) 境 污染 空氣清新，周圍200 米內(nèi)無空氣、噪音污染，水域清潔 周圍 150 米內(nèi)無水、聲、氣污染源 周圍 100 米內(nèi)有污染源 2 規(guī)劃設(shè)計(jì) 小 區(qū) 布局 布局整齊合理、錯(cuò)落有致，小區(qū)內(nèi)通風(fēng)暢通、陽光充足。 被拆遷房屋以出讓方式獲得土地使用權(quán)時(shí)， k6 取 1。 7．實(shí)體因素修正系數(shù)計(jì)算公式： P3(P5)＝ k1 k2 k3 k4 k5 k6 三、非住宅非營業(yè)用房實(shí)體狀況修正系數(shù) 1．房屋結(jié)構(gòu)修正 系數(shù) k1 k1=1＋基準(zhǔn)價(jià)格 樣本房屋成新樣本房屋基本重置價(jià)格待估房屋基本重置價(jià)格 ?? )( 17 2．房屋成新修正 系數(shù) k2 k2=1＋基準(zhǔn)價(jià)格 樣本房屋成新待估房屋成新待估房屋基本置價(jià)格 )( ?? 3．房屋朝向因素修正系數(shù) (k3) 無朝南門窗房屋朝向調(diào)整系數(shù)： 98% k4＝參照房屋朝向調(diào)整系數(shù)待估房屋朝向調(diào)整系數(shù) 4．房屋樓層因素修正系數(shù)表 (k4) 所 在 層次 樓 層 系數(shù) (%) 總樓層 一 二 三 四 五 六 七 二 100 100 三 98 100 98 四 98 100 103 98 五 98 100 103 104 97 六 98 100 103 104 103 96 七 98 100 103 104 103 100 96 說明： (1) 帶垂直電梯的，樓層系數(shù)按表中多層的第 二 層起 （不包含第二層）每 層 增加 1% (2) 不帶垂直電梯 頂層坡屋面的，樓層系數(shù)在表中頂層系數(shù)基礎(chǔ)上增加 2% (3) 底層 帶 地下室的，底層系數(shù)在表中底層系數(shù)基礎(chǔ)上增加 1% 5．出讓土地剩余使用年限修正系數(shù) (k5) k5=50)1(11)1(11rr n???? n 為待估房屋土地剩余使用年限， r 為土地還原利率 (見附件五 )。 被拆遷房屋以劃撥方式獲得土地使用權(quán)時(shí)， k5 取 1。 4．住 宅房屋朝向因素修正系數(shù) (k4) 無朝南門窗房屋朝向調(diào)整系數(shù)： 98% k4＝參照房屋朝向調(diào)整系數(shù)待估房屋朝向調(diào)整系數(shù) 5．住宅房屋樓層因素修正系數(shù)表 (k5) 所 在 層次 樓 層 系數(shù) (%) 總樓層 一 二 三 四 五 六 七 二 100 100 三 98 100 98 四 98 100 103 98 五 98 100 103 104 97 六 98 100 103 104 103 96 七 98 100 103 104 103 100 96 說明： (1) 帶垂 直電梯的，樓層系數(shù)按表中多層的第 二 層起 （不包含第二層）每 層 增加 1% (2) 不帶垂直電梯 頂層坡屋面的，樓層系數(shù)在表中頂層系數(shù)基礎(chǔ)上增加 2% (3) 底層 帶 地下室的，底層系數(shù)在表中底層系數(shù)基礎(chǔ)上增加 1% 15 待估對象為整幢樓時(shí)，樓層系數(shù)取 100% k5＝參照房屋樓層系數(shù)待估房屋樓層系數(shù) 6．實(shí)體因素修正系數(shù)計(jì)算公式： P3(P5)＝ k1 k2 k3 k4 k5 二、非住宅營業(yè)用房實(shí)體狀況修正系數(shù) 1．房屋結(jié)構(gòu)因素修正系數(shù) (k1) k1=1＋基準(zhǔn)價(jià)格 樣本房屋成新樣本房屋基本重置價(jià)格待估房屋基本重置價(jià)格 ?? )( 2．房 屋成新因素修正系數(shù) (k2) k2=1＋基準(zhǔn)價(jià)格 樣本房屋成新待估房屋成新待估房屋基本重置價(jià)格 )( ?? 3．房屋樓層因素修正系數(shù)表 (k3) 層次 樓層調(diào)整系數(shù) 地下室或半地下室 30％ 一層 100％ 二層 50％ 三層 35％ 四層及四層以上 30％ 注：當(dāng)室內(nèi)配置電動(dòng)扶梯時(shí)，應(yīng)在上表樓層調(diào)整系數(shù)上加 8％；不臨街房屋，一層以上樓層修正系數(shù)取 100％。 附件二 樣本房屋選取要求 房屋拆遷估價(jià)時(shí)選取的“樣本房屋”必須符合下述條件： 1．“樣本房屋”應(yīng)按不同的房屋用途分別選?。? 2．應(yīng)在拆遷范圍內(nèi)選取區(qū)域、結(jié)構(gòu)形式、成新等因素具備代表性的房屋作為“樣本房屋”； 3．住宅房屋選擇多層房屋作為“樣本房屋”時(shí)，應(yīng)選擇基價(jià)樓層 (樓層調(diào)節(jié)系數(shù)為 0%)的房屋； 4．非住宅營業(yè)用房應(yīng)選擇臨街房屋的一層； 5．非住宅非營業(yè)用房選擇多層房 屋作為“樣本房屋”時(shí)，應(yīng)選擇基價(jià)樓層 (樓層調(diào)節(jié)系數(shù)為 0%)的房屋； 6．非住宅營業(yè)用房“樣本房屋”所占用的土地應(yīng)調(diào)整為 40 年的出讓土地使用權(quán)，臨街狀態(tài)開間進(jìn)深比