【正文】 雅居小高含裝修新文化花園小高名士郡多層、小高凱立花園小高格調(diào)空間小高含錯(cuò)層博泰名居多層吉利花園高層佳怡花園小高森淼清華園小高和平區(qū)及南開(kāi)區(qū)部分個(gè)案產(chǎn)品格局明顯，高容積率產(chǎn)品已經(jīng)成為市場(chǎng)主流。目前市場(chǎng)戶型面積普遍放大，市場(chǎng)主力戶型仍為3R，而2R為次主力產(chǎn)品，具體戶型面積如下：2R：95110M2 110120M23R：120135M2 140160M2由上述面積可見(jiàn)，某居住明顯趨于舒適型，當(dāng)然同時(shí)與北方產(chǎn)品的得房率相對(duì)較低有一定關(guān)系。佳怡花園、森淼清華園個(gè)案時(shí)期較早，早先和平區(qū)為某房產(chǎn)中心區(qū)域，其價(jià)格已高出其他區(qū)域，但隨市場(chǎng)的發(fā)展，和平區(qū)樓市中心位置逐漸淡化，因此市場(chǎng)產(chǎn)品價(jià)格升幅較小，導(dǎo)致早期個(gè)案價(jià)高量減。產(chǎn)品的平均月去化基本在2030套左右，整體市場(chǎng)表現(xiàn)不夠旺盛，個(gè)案強(qiáng)銷(xiāo)期大約控制在80套左右。隨著某城市的規(guī)劃與發(fā)展，結(jié)合某市居民居住傾向，目前客源的首選區(qū)域?yàn)楹游鲄^(qū)、南開(kāi)區(qū)，其次為和平區(qū)，再次為北部各大區(qū)域。目前，從市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，某客源層次較為分明。目前和平區(qū)市場(chǎng)客源主要集中在和平區(qū)內(nèi)部，北部區(qū)域由于因?yàn)閮r(jià)格因素而無(wú)法大量下移，同時(shí)，南開(kāi)與河西區(qū)客源由于本身的選擇傾向，更多的駐留在原區(qū)域。區(qū)域價(jià)格的進(jìn)一步提升必須通過(guò)以下兩點(diǎn)實(shí)現(xiàn)：真正的高端客源進(jìn)入，通過(guò)產(chǎn)品自身的改變來(lái)吸引高端客源 顯然，后者的可能性更大。② 投資者量大多次置業(yè)的投資者是補(bǔ)充近些年，隨著儲(chǔ)蓄利率不斷下調(diào)，股市長(zhǎng)期低迷，許多人逐漸將投資方向轉(zhuǎn)到了房產(chǎn)領(lǐng)域③ 外地移民是生力軍④ 低總價(jià)最具吸引力從調(diào)查問(wèn)卷中可以清晰的看出，對(duì)小戶型總價(jià)的要求集中在２０、４０萬(wàn)之間，４０萬(wàn)以下占絕大多數(shù)；顯然消費(fèi)者的經(jīng)濟(jì)實(shí)力是決定性因素。從居住時(shí)間上看，普遍自住都在３年以上１０年以?xún)?nèi)，顯然小戶型對(duì)于消費(fèi)者個(gè)體來(lái)說(shuō)是過(guò)渡型產(chǎn)品，選擇自?。保澳暌陨系闹徽迹叮ァ：芏嗫蛻魹榱嗽琰c(diǎn)買(mǎi)到派籌卡甚至來(lái)不及細(xì)看樓書(shū)，就徑直去二樓交款。城市之星SOLO成功登陸某市場(chǎng)，說(shuō)明小戶型住宅在某也有很廣闊的市場(chǎng)前景。他們是小戶型的重要消費(fèi)群體。該類(lèi)客戶注重居住的實(shí)用性，希望方便工作和生活。 某樓市總結(jié)某樓市房?jī)r(jià)短期沒(méi)有大波動(dòng)，長(zhǎng)期來(lái)看是往上走的趨勢(shì)?！熬坝^改造項(xiàng)目”一般位于入市的主要干線兩旁，交通條件以及市場(chǎng)配套設(shè)施等比較完善。完整房改政策出臺(tái)房改已經(jīng)風(fēng)風(fēng)雨雨地說(shuō)了好幾年了，但真正完整的房改政策卻一直沒(méi)有顯山露水。拓寬住宅融資渠道入世之后，某將成為首批對(duì)外資銀行開(kāi)辦人民幣業(yè)務(wù)的四個(gè)城市之一。占地（M2）容積率建筑面積（M2）6左右產(chǎn)品高層 項(xiàng)目周邊生活機(jī)能闡述商業(yè)、辦公處于某市商業(yè)繁華區(qū)域，周邊餐飲特色突出，有某知名的食品街等。環(huán)境區(qū)域目前生活環(huán)境尚佳，周邊主要集中的住宅較新，整體面貌良好，但由于地處中心區(qū)域，光、聲污染較為嚴(yán)重。 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)4 地段位置極佳，商業(yè)氛圍濃厚，生活配套相當(dāng)發(fā)達(dá)，生活便捷度相對(duì)較高。劣勢(shì)15 周邊目前競(jìng)爭(zhēng)激烈，市場(chǎng)在售產(chǎn)品較多，同時(shí)，未來(lái)開(kāi)發(fā)量也不可小覷。7 項(xiàng)目方案定論篇 項(xiàng)目方案思路方案思路流程 方案一論證及定位 方案二論證及定位順應(yīng)政府對(duì)本項(xiàng)目區(qū)域“領(lǐng)航員”的要求——塑造和平區(qū)樓市新亮點(diǎn)在普通公寓產(chǎn)品中加入單身公寓或酒店公寓產(chǎn)品，豐富了產(chǎn)品客源層，從整體上塑造并提升了項(xiàng)目品質(zhì)，同時(shí)引導(dǎo)項(xiàng)目成為多元化生活社區(qū)。降低區(qū)域純公寓產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)——加快產(chǎn)品去化根據(jù)上述市場(chǎng)分析可見(jiàn)，目前和平區(qū)在售產(chǎn)品整體去化狀況相對(duì)不夠理想，銷(xiāo)售速度明顯較慢，而目前某小戶型產(chǎn)品市場(chǎng)去化狀況良好，銷(xiāo)售速度相對(duì)較快，在項(xiàng)目中加入該類(lèi)產(chǎn)品，有利于該部分量體快速去化，同時(shí)，在小戶型產(chǎn)品的帶動(dòng)下，可帶動(dòng)普通公寓產(chǎn)品的市場(chǎng)消化，降低整體風(fēng)險(xiǎn)。推出2+1R產(chǎn)品是順應(yīng)項(xiàng)目處于臨近南開(kāi)區(qū)的地理位置，區(qū)域整體師生購(gòu)房現(xiàn)象普遍，功能房的出現(xiàn)將滿足該類(lèi)客源的需求，達(dá)到高實(shí)用性的目的。項(xiàng)目單身公寓產(chǎn)品同時(shí)應(yīng)做到成套性，滿足日常生活的需要，避免不必要的風(fēng)險(xiǎn)。5 目前整體區(qū)域近期市場(chǎng)推案量不大，項(xiàng)目具有相當(dāng)?shù)臅r(shí)間節(jié)點(diǎn)優(yōu)勢(shì)。21 某北部區(qū)域大量高性?xún)r(jià)比產(chǎn)品的推出將分流項(xiàng)目部分中高檔客源。5 首期以單身公寓產(chǎn)品切入市場(chǎng)，迎合了目前快速消化市場(chǎng)，提升項(xiàng)目品質(zhì)，對(duì)于打造公司品牌方面也有相當(dāng)促進(jìn)作用。不但為本住區(qū)提供服務(wù)，同時(shí)也為周邊樓盤(pán)提供高檔次的娛樂(lè)休閑服務(wù)，所以在本案中建議本產(chǎn)品會(huì)所設(shè)施生活化、時(shí)尚化， 會(huì)所在功能設(shè)置上可以遵循：私密與開(kāi)放相結(jié)合；商業(yè)與公益相結(jié)合。設(shè)施也并不齊全，一般只設(shè)對(duì)講系統(tǒng)，遠(yuǎn)程抄表，保安巡邏，智能網(wǎng)絡(luò)與通信服務(wù)。某房產(chǎn)價(jià)格突飛猛進(jìn)，市場(chǎng)產(chǎn)品總價(jià)一再提高，同時(shí)，總體消化狀況卻保持了旺盛態(tài)勢(shì)，這進(jìn)一步證實(shí)了某市場(chǎng)強(qiáng)盛的需求市場(chǎng)，但是中心城區(qū)卻反常地呈現(xiàn)了疲軟態(tài)勢(shì)。某未來(lái)將跟隨上海及北京這類(lèi)國(guó)際大都市的整體發(fā)展，建設(shè)一個(gè)有特色的現(xiàn)代化城市，使某經(jīng)濟(jì)社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展，體現(xiàn)中國(guó)直轄市的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和水平，體現(xiàn)北部代表性城市的功能地位，房產(chǎn)市場(chǎng)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成部分，同時(shí)也將跟上某的整體發(fā)展需要。和平區(qū)未來(lái)將隨著交通與環(huán)境的不斷改善，房產(chǎn)市場(chǎng)終將呈現(xiàn)王者之氣?！粜l(wèi)星電視◆internet◆24小時(shí)電子巡更系統(tǒng)◆紅外線邊界防御系統(tǒng)◆區(qū)內(nèi)閉路監(jiān)控系統(tǒng)◆小區(qū)背景音樂(lè)與公共廣播系統(tǒng)◆可視化對(duì)講系統(tǒng)◆遠(yuǎn)程三表抄查系統(tǒng)◆智能IC卡門(mén)禁系統(tǒng)◆自動(dòng)化停車(chē)管理系統(tǒng)◆火警◆緊急呼救◆煤氣泄漏報(bào)警◆門(mén)磁、窗磁報(bào)警家庭智能化溫控系統(tǒng)產(chǎn)品智能化構(gòu)架可參看下圖8 總結(jié)及展望某房產(chǎn)市場(chǎng)在二十世紀(jì)九十年代起步后，發(fā)展至今已成為中國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)的一塊新熱點(diǎn)，市場(chǎng)開(kāi)發(fā)力度不斷加大，未來(lái)的開(kāi)發(fā)將向規(guī)模化、集團(tuán)化發(fā)展。會(huì)所功能區(qū)分見(jiàn)下圖，其中劃紅線的為建議必需的設(shè)施。6 二期分兩批推出普通公寓產(chǎn)品，首批產(chǎn)品量體控制在30%左右，作為進(jìn)入市場(chǎng)的鋪墊，同時(shí)可觀望期價(jià)格的變化。單身公寓產(chǎn)品價(jià)格定位： 綜觀周邊普通公寓市場(chǎng)產(chǎn)品總價(jià)：2R：5060萬(wàn)元/套的水平，市場(chǎng)對(duì)單身公寓等小戶型產(chǎn)品總價(jià)集中在40萬(wàn)元/套以下，同時(shí)，周邊小面積二手房產(chǎn)品總價(jià)：1R：15—20萬(wàn)元/套、2R：20—30萬(wàn)元/套的水平，建議本項(xiàng)目單身公寓產(chǎn)品總價(jià)控制在：35萬(wàn)元/套左右單身公寓產(chǎn)品開(kāi)盤(pán)價(jià)格為：74007800元/M2建議項(xiàng)目開(kāi)發(fā)分二期進(jìn)行，整體控制在1年銷(xiāo)售期：Ⅰ期單身公寓Ⅱ期第一批普通公寓（30%）第二批普通公寓（70%）+商業(yè)3 項(xiàng)目6萬(wàn)方量體屬于中型個(gè)案，適宜分期開(kāi)發(fā)。風(fēng)險(xiǎn)度所在19 目前區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品去化狀況未達(dá)到理想狀態(tài)，“空心化”狀況仍然嚴(yán)重。3 在項(xiàng)目普通公寓后于單身公寓開(kāi)盤(pán)的情況下（詳細(xì)見(jiàn)下），在項(xiàng)目本身品質(zhì)等因素提高的同時(shí)，時(shí)間效應(yīng)的發(fā)揮也是支撐該價(jià)格的基礎(chǔ)。由于復(fù)式產(chǎn)品面積較大，總價(jià)較高，因此在產(chǎn)品比例中占據(jù)5%的分額，設(shè)置該類(lèi)產(chǎn)品同時(shí)也是為滿足部分高端客源的需求，增大項(xiàng)目產(chǎn)品的選擇性。鑒于本項(xiàng)目規(guī)模、地理位置、未來(lái)發(fā)展?jié)摿Φ纫蛩氐目紤]，項(xiàng)目定位為：建設(shè)高品質(zhì)、多元化產(chǎn)品塑造和平區(qū)標(biāo)志性建筑掀起和平區(qū)樓市的復(fù)舒考慮到項(xiàng)目指標(biāo)要求及風(fēng)險(xiǎn)因素，定位兩種產(chǎn)品量體比例如下：產(chǎn)品形態(tài)比例（%）普通公寓70%單身公寓30%普通公寓部分戶型及面積：戶型面積（M2）比例（%）2R90100402+1R120103R13014045復(fù)式1601705產(chǎn)品戶型方面主要遵循市場(chǎng)主流，以2R和3R為主力戶型。改變目前和平區(qū)價(jià)格狀況——進(jìn)一步提升產(chǎn)品價(jià)格空間綜觀目前和平區(qū)市場(chǎng)價(jià)格，其水平保持與河西區(qū)域持平，部分河西區(qū)域產(chǎn)品價(jià)格甚至高于和平區(qū)市場(chǎng)價(jià)格。17 城市“空心化” 明顯，未來(lái)市場(chǎng)吸引力有一定質(zhì)疑。6 區(qū)域?qū)儆诟脑旖ㄔO(shè)中的新城區(qū)，居住環(huán)境明顯優(yōu)于和平區(qū)中心地區(qū)。同時(shí)，項(xiàng)目周邊中、小學(xué)教育完善。交通南門(mén)外大街為交通干道，西向500米左右為某內(nèi)環(huán)線，同時(shí)，未來(lái)地鐵一號(hào)線“二緯路” 站近在咫尺。 6 項(xiàng)目立地篇 項(xiàng)目概況本項(xiàng)目位于和平區(qū)范圍之內(nèi)，與南開(kāi)區(qū)相臨。公務(wù)員、事業(yè)單位將實(shí)施貨幣分房，部分企業(yè)也將效仿事業(yè)單位的做法，實(shí)行一定程度的貨幣化分房。開(kāi)展“半拉子”工程改造經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，某市已經(jīng)沉淀了不少停工工程，爛尾樓成了城市多年以來(lái)懸而未決的問(wèn)題，嚴(yán)重影響了城市市容以及土地價(jià)值的利用。某未來(lái)房產(chǎn)建議開(kāi)發(fā)較多適合中檔消費(fèi)群體的項(xiàng)目，這也將是某樓市發(fā)展的一個(gè)趨勢(shì)。該類(lèi)客戶對(duì)房子的區(qū)位非常關(guān)注，首選城市的中心地帶。畢業(yè)兩年的大學(xué)生：剛剛步入社會(huì)的大學(xué)生，這類(lèi)客戶對(duì)房子總價(jià)要求要低（２０萬(wàn)元以?xún)?nèi)），首次付款少（一、二萬(wàn)元），月供壓力小。資料來(lái)源于某順馳市場(chǎng)調(diào)研通過(guò)對(duì)重點(diǎn)城市小戶型客戶的市場(chǎng)調(diào)查分析，我們可以將ＳＯＬＯ的客戶大致分為５類(lèi)人群：投資者、單身貴族、畢業(yè)兩年的大學(xué)生、外地青年、想住市中心的人。城市之星的熱銷(xiāo)無(wú)疑給某的樓市帶來(lái)不小的震動(dòng)。專(zhuān)業(yè)人士認(rèn)為，ＳＯＬＯ這種精裝小戶型應(yīng)該是一個(gè)趨勢(shì)，隨著人口流動(dòng)量的加大與人均收入的提高，這種形式一定會(huì)有它龐大的市場(chǎng)。① 首次置業(yè)的“新生代”是主力軍有著中等收入、首次置業(yè)的年輕客戶群是小戶型的主力需求者。再?gòu)哪壳昂推絽^(qū)現(xiàn)有的客源組成來(lái)看，公務(wù)員、政府人員和部分區(qū)域內(nèi)的白領(lǐng)階層，真正的富人階層并未大量進(jìn)駐。北部區(qū)域產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格較低，相對(duì)于大量低總價(jià)客源來(lái)說(shuō)，其性?xún)r(jià)比較高，因此，市場(chǎng)消化狀況良好（如翡翠城、奧林匹克花園等）對(duì)于平均在35004000元/M2左右的部分產(chǎn)品，由于價(jià)格處于高低不就，品質(zhì)屬于中檔地段的原因，市場(chǎng)認(rèn)可度相對(duì)一般，其消化速度基本與高價(jià)位產(chǎn)品保持同一水平（如名士郡、凱立花園等）。由于和平區(qū)產(chǎn)品價(jià)格相對(duì)不低，大量低總價(jià)客源同樣不會(huì)關(guān)注該區(qū)域，而轉(zhuǎn)向河?xùn)|、河北、紅橋等區(qū)域。市場(chǎng)的去化情況進(jìn)一步證實(shí)了和平區(qū)存在“空心化”現(xiàn)象。因此，產(chǎn)品的價(jià)格出現(xiàn)了城市中心空心化現(xiàn)象。市場(chǎng)新興的小戶型產(chǎn)品目前處于初期發(fā)展階段，市場(chǎng)反映相當(dāng)良好。區(qū)域此類(lèi)產(chǎn)品狀況符合大型城市房產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品發(fā)展格局。北部由于總價(jià)吸引，整體去化形式也較為喜人。同時(shí)，某樓市呈現(xiàn)了中心區(qū)域（和平區(qū)）價(jià)格不高的現(xiàn)象，城市有一定“空心化”格局。57 地鐵一號(hào)線的規(guī)劃建設(shè)為區(qū)域房產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)一定的利好因素，同時(shí)，奧林匹克花園和翡翠城等整體規(guī)劃在一定程度上提升了區(qū)域的認(rèn)可度。51 區(qū)域開(kāi)發(fā)力度較大。39 區(qū)域內(nèi)辦公區(qū)域的部分形成有利于市場(chǎng)的進(jìn)一步提升和發(fā)展。29 區(qū)域內(nèi)道路狀況良好，生活環(huán)境優(yōu)良。16 區(qū)域內(nèi)道路狀況良好，生活環(huán)境優(yōu)良，但整體商業(yè)氛圍較差。3 和平區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)起步相當(dāng)早，是城市房產(chǎn)市場(chǎng)外擴(kuò)發(fā)展的中心點(diǎn)。比去年同期增長(zhǎng)4%。至2000年開(kāi)始，某房地產(chǎn)市場(chǎng)再度走強(qiáng)，上升趨勢(shì)明顯。隨某整體規(guī)劃及開(kāi)發(fā)的進(jìn)行，市場(chǎng)對(duì)小高層、高層產(chǎn)品的接受程度必然提高，（這從市場(chǎng)目前的表現(xiàn)可見(jiàn)）作為開(kāi)發(fā)者來(lái)說(shuō)，為追求更高利潤(rùn)，小高及高層也是其理想選擇。一些新出現(xiàn)的、非主流的物業(yè)，有可能在哪一天成為開(kāi)發(fā)熱門(mén)。津門(mén)已經(jīng)出現(xiàn)以SOHO命名并有相應(yīng)戶型設(shè)計(jì)的項(xiàng)目。可就是這樣的一塊寶地，數(shù)年來(lái)，商品房銷(xiāo)售面積（貨幣分房出臺(tái)，集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)淡出后）一蹶不振，絕對(duì)量不見(jiàn)增長(zhǎng)，相對(duì)量逐年下降。房?jī)r(jià)收入比計(jì)算：2002年某房產(chǎn)市場(chǎng)均價(jià)為：2502元/M2 70M2商品房總價(jià)：175140元2002年某人均收入：9328元/年 家庭人口： 家庭年收入：房?jī)r(jià)收入比 = 國(guó)內(nèi)歷年平均房?jī)r(jià)收入比一覽:年份平均售價(jià)（元／m2）70m2商品房總價(jià)（元）城鎮(zhèn)居民人均收入（元）家庭人口家庭年總收入（元）房?jī)r(jià)收入比199175652920199299669720199312088456019941612112804199515091056301996159511165019971766123620199818071264901999179812586020001952136640……200224771733907703有上述計(jì)算和表格對(duì)比可見(jiàn)，某房?jī)r(jià)收入比明顯低于全國(guó)平均水平，房?jī)r(jià)收入比越高，則說(shuō)明區(qū)域房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格明顯偏離合理范圍，相反，當(dāng)房?jī)r(jià)收入比越低，說(shuō)明區(qū)域房產(chǎn)市場(chǎng)商品房?jī)r(jià)格較低，同時(shí)表明整體市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力旺盛，因此，由上述比較可見(jiàn)，某市