鄭州別墅歷年來發(fā)展狀況及走勢分析報告(文件)
【正文】 展狀況，找出市場發(fā)展規(guī)律、市場空白點或需求點，掌握鄭州別墅發(fā)展動態(tài)及競爭樓盤個案情況，做到“知已知彼，百戰(zhàn)不殆”，并希望能為我公司三期產品的市場定位提供必要的參考依據。二、2001－2003年別墅市場銷售狀況分析 從對歷史數據的分析來看，2002－2003年相對前幾年來說銷售有歷史性飛躍，銷售量比2001年來說增加了六七倍，而且這兩年銷售穩(wěn)中有升，當然，雖然開發(fā)量不高，但都是消化了歷史樓盤。六、近年來別墅戶均面積分析從這三年的別墅戶均面積走勢圖來看，2002年的戶均面積最小，主要原因是2002年聯排、疊加等經濟型別墅“短平快”的放量入市有關，而到2003年別墅戶均面積又有所加大，大面積獨立別墅投銷放量，不僅拉動了別墅市場均價的走高，也提高了別墅市場的戶均面積。不過，已成成品的社區(qū)，可以采取組團式小區(qū)分開，盡量減少這種不利因素的影響。 則鄭州市需求別墅的家庭戶數： 市轄區(qū)總人口2751638人X有購房意向的498/%X家庭年總收入在10萬元以上的占2%=1127人，故1127/=385戶 根據鄭州市近三年來的別墅戶均單套面積，則近三年平均的單套面積約是252平米，詳見下圖：則預測2004年鄭州市別墅的銷售量為：252平米X 385戶=附件：項目名稱鹿港小鎮(zhèn)開發(fā)商河南新田置業(yè)有限公司項目位置 花園北路116號（天榮國際建材港對面）項目規(guī)劃總規(guī)劃面積總規(guī)劃占地200畝、建筑面積6萬平米總體規(guī)劃設計聯排、雙拼、疊加本期規(guī)劃聯排、雙拼設計建筑風格嶺南風情結構框 架層高－樓 間 距12米－16米指 標容積率綠地率50％戶型面積價格套數配比推出戶型種類聯排4－2－3衛(wèi)259㎡、雙拼5－2－3衛(wèi)229㎡主力戶型雙拼5－2－3衛(wèi)229㎡均價聯排3100元/㎡、雙拼3300元/㎡，二期疊加2700元/㎡戶型面積總價投銷套數配比聯排：4－2－3衛(wèi)、259㎡、80萬、共17套、已售出14套；雙拼：5－2－3衛(wèi)、229㎡、76萬、共32套、營銷推廣策劃機構SUNNY TOP光明萬象主打廣告語鄭州有個美麗的地區(qū)廣告訴求環(huán)境、及深厚的文化內含廣告投放媒體公交車、路牌廣告、報紙數量強度小區(qū)配套正在建會所、超市賣點 小區(qū)內景觀環(huán)境 戶型設計（內庭院花園、夾層）主力客戶私企老板、公務員優(yōu)勢分析1. 戶型面積控制較好，213㎡是其主力戶型；樓層較高，客廳大開間，采光、通風效果較好。劣勢分析，車流量較大，空氣質量差；緊挨沙門村，周邊環(huán)境較亂；、醫(yī)院等一些基本生活配套設施，給人一種離塵很近，離城很遠的感覺。3. 九郡弘緊鄰三所，周邊環(huán)境優(yōu)美，空氣質量清新；迎賓大道直通花園路，交通便利。2. 緊鄰三所，有一條路直通三所，為業(yè)主休閑娛樂提供極大的方便；南臨大學城，有濃厚的人文氛圍；交通便利。2. 小區(qū)所處位置離三所較近，緊挨大學城，有濃厚的人文氛圍；小區(qū)以環(huán)境作為賣點，環(huán)境作的比較細，每一處景觀都有一個別致的名字作為賣點。項目名稱東方今典開發(fā)商河南東方置業(yè)有限公司項目位置 社區(qū)北臨鄭州市唯一景觀大道經南三路，南為經南五路，西靠第三大街，東為第五大街項目規(guī)劃總規(guī)劃面積共占地371畝，二期占地184畝㎡總體規(guī)劃設計獨棟別墅共201棟，二期89棟（在建，2004年底交工，2005年3月份交房）設計建筑風格歐式結構框 架層高，部分戶型有局部挑空每層設計規(guī)劃無樓間距每棟占地580—900㎡不等指 標容積率綠地率61%戶型面積價格套數配比推出戶型種類10種戶型（共兩層）。劣勢分析1. 沒有特色景觀；2. 物業(yè)公司不負責院落的管理。劣勢分析
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