房地產(chǎn)規(guī)劃技巧(文件)
【正文】 結(jié)構(gòu)，僅作平面隔局或外觀等的改建，以再重新出售獲利，這種做法由于投入成本少，工期短，著改建得當(dāng)，通常能在很短的時(shí)間內(nèi)賺取理想的報(bào)酬。例如不動產(chǎn)市場不景氣時(shí)，許多反應(yīng)快的發(fā)展商就推出低總價(jià)的套房或二房型的產(chǎn)品，并搭配工程零付款等的付款條件，以刺激買氣，快速銷售完畢。（三）規(guī)劃短工期的傳統(tǒng)產(chǎn)品，以節(jié)省成本，提高投資報(bào)酬。這些邊際產(chǎn)品只要搶得先機(jī)，順利過關(guān)，一般都能創(chuàng)造短期投資的利益。在實(shí)務(wù)上，以追求短期獲利為目標(biāo)的產(chǎn)品定位，通常賺得快及賺得順，要比賺得多更為重要?。ㄒ唬┩ㄘ浥蛎泬毫Υ髸r(shí)的產(chǎn)品定位。不動產(chǎn)市場受通貨膨脹的影響尤其明顯，因?yàn)椴粍赢a(chǎn)除了自住自用外，還具有保值、增值的特性，所以在通貨膨脹時(shí)期，不動產(chǎn)往往成為投資人的首選。 土地除非拆掉建筑物重新再建，否則其數(shù)量會越來越少，在稀少性及不可再生性的特性下，不動產(chǎn)產(chǎn)品就越發(fā)珍貴，特別是在通貨膨脹時(shí)期，更應(yīng)慎選產(chǎn)品，以免暴殮天物。不動產(chǎn)交易雖受許多政治。 面對這個現(xiàn)象，有的人把精力放在發(fā)掘影響市場景氣的因素即尋找“為什么市場不景氣”的答案上，想因而獲得突破不景氣的方法。 2．要結(jié)合銷售、規(guī)劃及財(cái)務(wù)等功能，以強(qiáng)化產(chǎn)品定位的競爭空間。 3．不要受限于銷售及短期獲利的目的，也就是說在市場條件不佳的不景氣情況下，有必要慎重評估銷售的意義及條件。 至于開始興建后，每期的工程款都要于固定期間支付，雖有建筑融資可供應(yīng)部分工程款，但是建筑融資核撥與否，須視銷售情況而定。 3．產(chǎn)品定位要能克服景氣低迷及余屋銷售的壓力。 4．對于需長期開發(fā)的產(chǎn)品，要審慎評估，不宜貿(mào)然投資。所以有很多發(fā)展商對于只稅不售的產(chǎn)品才會那么熱衷，因而其前提是現(xiàn)金量要克扣，才能在設(shè)市收入的情況下，獨(dú)自負(fù)擔(dān)所有的土地及營建成本，然后靜待增值，伺機(jī)出售再獲利脫手。 1．產(chǎn)品規(guī)劃以順銷產(chǎn)品為主。至于資金來源，則大多仰賴預(yù)售時(shí)的銷售收入，但因預(yù)售市場的一般付款條款為分期付款，不動產(chǎn)投資需要巨額資金，因此資金不充裕的發(fā)展商，在土地買進(jìn)到竣工交房這一段期間，一直要承受資金壓力，尤其在銷售成績不理想的情況下，更是要大費(fèi)周折，才能度過資金周轉(zhuǎn)的難關(guān)。（三）財(cái)務(wù)壓力大時(shí)的產(chǎn)品定位。尤以景氣低迷時(shí)，銷售速度慢、阻力大，任何一種產(chǎn)品定位都可能遭遇市場阻力，因此應(yīng)預(yù)留調(diào)整的彈性。事實(shí)上，由于土地資源的日益昂貴稀有，采取只租不售、整體經(jīng)營，甚至避開景氣低迷的養(yǎng)地等方式，也不失為適應(yīng)不景氣的明智之舉。 事實(shí)上，沒有一種產(chǎn)品是無往不利的市場靈丹妙藥，但是下面這些原則，卻有助于消極地避免不景氣的沖擊，甚而可能積極地透過產(chǎn)品定位創(chuàng)造市場佳績。除了因?yàn)樵绞遣痪皻?，銷售風(fēng)險(xiǎn)越高之外，潛在購買者漸趨保守與理性，也使得目標(biāo)市場的界定顯得更為必要。唯有對未來的預(yù)期有人樂觀，有人悲觀，市場才容易活絡(luò)。以下則打算采取另一個角度，探討如何通過產(chǎn)品定位以因應(yīng)市場不景氣，也就是接受不景氣這個事實(shí)，并盡可能掌握其現(xiàn)象，以歸納出在實(shí)務(wù)上可供參考的產(chǎn)品定位原則。 為避免這種收入固定而成本卻持續(xù)上漲的不利局面，發(fā)展商在通貨膨脹時(shí)期應(yīng)慎選產(chǎn)品。要判別通貨膨脹是否存在，僅須觀察物價(jià)上漲率是否持續(xù)一段時(shí)期都在5％以上，若是，就可以斷定我們正面臨
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