【正文】 維修完畢，客戶在派工單上簽字維修人員上交維修單技術(shù)保障部將所有派上單輸入電腦，管理處組織維修回訪技術(shù)保障部每星期將維修電腦總單程報(bào)管理處對(duì)不合格維修項(xiàng)目一般維修重大維修 七、秀山縣行政中心大樓裝修審批十三、公共設(shè)施日常維護(hù)養(yǎng)護(hù)執(zhí)行質(zhì)量計(jì)劃表如下：序號(hào)維修范圍日常保養(yǎng)維修計(jì)劃作業(yè)規(guī)范及措施效果1區(qū)內(nèi)道路養(yǎng)護(hù)1次/月，即壞即修參見(jiàn)：ISO9002運(yùn)作程序文件NPMOP05《公共區(qū)域設(shè)施和衛(wèi)生管理》ISO9002運(yùn)作程序文件NPMOP09《停車場(chǎng)管理》；ISO9002運(yùn)作程序文件NPMOP06《物業(yè)綠化管理》ISO9002運(yùn)作程序文件NPMOP10《設(shè)管理》道路完好率99%，；路燈完好率98%，一池二井完好率98%，文化娛樂(lè)場(chǎng)所設(shè)施完好率98%，停車場(chǎng)、單車棚完好率98%。（三）、職責(zé) 管理處具體負(fù)責(zé)對(duì)用戶的回訪工作。 回訪工作可采取與用戶交談，現(xiàn)場(chǎng)查看、檢查等方式綜合進(jìn)行。二. 負(fù)責(zé)大樓綠化工作的安排，做好每日檢查工作紀(jì)錄并向管理處經(jīng)理匯報(bào)。五. 經(jīng)常巡視區(qū)域，現(xiàn)場(chǎng)督導(dǎo)綠化工作。九. 嚴(yán)格本部門(mén)考勤制度，及工作檢查制度，確保保潔工作有條不紊。十三. 每日詳細(xì)巡查綠化區(qū)域，認(rèn)真觀察植物生長(zhǎng)狀況及觀測(cè)物候變化，做好檢查記錄，并根據(jù)情況的變化及時(shí)作出調(diào)整。綠化工職責(zé)一. 負(fù)責(zé)所管理轄住宅內(nèi)的綠化管理工作，高效率、高質(zhì)量地完成各項(xiàng)工作。五. 勸阻、糾正一切破壞綠化行為。九. 完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作【綠化指標(biāo)】l 綠地更新及時(shí)率98％；l 綠化存活率達(dá)到98%以上；l 殘枝斷葉控制率98％；l 有專業(yè)人員實(shí)施綠化養(yǎng)護(hù)管理；l 及時(shí)修剪和補(bǔ)栽補(bǔ)種，無(wú)雜草、雜物；l 花卉、綠籬、樹(shù)木根據(jù)品種和生長(zhǎng)情況，及時(shí)修剪整形，保持觀賞效果；l 定期組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍工作?！就寥谰G化性狀要求】l 保持綠地土壤疏松、無(wú)積水，合理、有效施肥，增強(qiáng)土壤肥力，改善土壤理化性狀。c. 花卉布置：花卉健壯，始花期方可種植，株行距適宜，花期整齊，圖案美觀，按時(shí)開(kāi)花。g. 環(huán)境衛(wèi)生：綠地整潔，無(wú)垃圾。c. 刺吸性害蟲(chóng)為害率：＜10%。l 每月3次保潔l 照明外殼無(wú)積灰、污跡l 每天1次保潔l 金屬件干凈、光亮無(wú)污跡，不變色。 每天1次保潔l 轎廂內(nèi)壁、門(mén)槽、頂部無(wú)積灰。 每天1次保潔l 目視燈具、燈管無(wú)灰塵，燈具內(nèi)無(wú)蚊蟲(chóng)，燈罩、燈蓋無(wú)積灰。 每周1次保潔【停車場(chǎng)】l 目視標(biāo)識(shí)、指示牌無(wú)灰塵。 l 每天巡回保潔l 人行路面無(wú)雜物、煙蒂、垃圾和痰跡。 l 每天2次保潔l 垃圾桶表面無(wú)積灰、污跡，沖洗空桶內(nèi)壁無(wú)異味。 l 換水時(shí)保潔l 池邊地面無(wú)垃圾、雜物、積水。 l 每周1次保潔l 燈桿無(wú)臟污、粘附物，燈罩無(wú)積灰。 l 每周1次保潔【宣傳欄、閱報(bào)欄、布告欄】l 玻璃干凈無(wú)灰塵，框架干凈無(wú)污跡。 l 每天1次保潔l 空氣清新無(wú)異味。 l 每天1次保潔l 墻面、隔屏無(wú)污漬，天頂無(wú)蜘蛛網(wǎng)。 l 每天1次保潔l 墻面四周無(wú)污跡，頂部無(wú)蜘蛛網(wǎng)。每周1次保潔【天臺(tái)、平臺(tái)】l 無(wú)垃圾雜物，排水口暢通。 每天巡回保潔l 池底、邊壁無(wú)銹斑、污跡、青苔。 l 每天巡回保潔【垃圾桶、垃圾房】l 地面干凈、干燥無(wú)異味。 每月2次保潔l 下水道暢通無(wú)堵塞。 每周1次保潔l 牛奶箱表面無(wú)積灰。 每天3次保潔l 墻面干凈無(wú)臟污，天頂無(wú)積灰、蜘蛛網(wǎng)。l 每天巡回保潔【客梯】l 轎廂干凈無(wú)垃圾雜物，鏡面（不銹鋼面）無(wú)手印跡，門(mén)表面光亮。保潔管理方案[服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)]l 清潔管理無(wú)盲點(diǎn)；l 管理服務(wù)范圍保持環(huán)境整潔，生活垃圾日產(chǎn)日清；l 合理調(diào)整果殼箱或者垃圾桶，每日清運(yùn)2次；l 保潔人員應(yīng)統(tǒng)一著裝，佩帶胸牌、儀容儀表整潔端莊；l 為業(yè)戶、訪客提供一個(gè)清潔、舒適的生活和工作環(huán)境；l 操作規(guī)范化、管理科學(xué)化；l 適時(shí)、及時(shí)、準(zhǔn)時(shí)進(jìn)行保潔服務(wù)，包括蟲(chóng)害滅殺；l 愛(ài)護(hù)物業(yè)各項(xiàng)設(shè)施及財(cái)物；l 及時(shí)處理垃圾、廢棄物分類按指定地點(diǎn)安放；l 節(jié)約用電、用水；[服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)]【電梯廳】l 地面干凈無(wú)污漬、灰塵、痰跡。l 《綠地等級(jí)病蟲(chóng)害控制指標(biāo)》：a． 病害危害程度：基本無(wú)危害跡象。e. 雜草控制：無(wú)大型野草、無(wú)纏繞性、攀援性雜草，基本無(wú)雜草。l 《綠地等級(jí)景觀要求》：一級(jí)綠地a．群落結(jié)構(gòu)：群落合理完整，層次豐富黃土不裸露，樹(shù)木種間、株間生長(zhǎng)空間與層次處理得當(dāng)，整體觀賞效果好。l 無(wú)明顯病蟲(chóng)危害，無(wú)藥害。七. 服從領(lǐng)導(dǎo)，團(tuán)結(jié)同事，互相幫助。三. 定期對(duì)花草樹(shù)木施肥、澆水、防治病蟲(chóng)、除草，并及時(shí)修枝、整形、補(bǔ)栽補(bǔ)種，保證綠化率。十五. 督促綠化工作的合理安排及全面開(kāi)展。十一. 全面指導(dǎo)、監(jiān)督小區(qū)綠化工作。七. 負(fù)責(zé)填寫(xiě)季度月度綠化工作表，報(bào)管理處經(jīng)理。以身作則，帶頭工作。回訪的記錄由物業(yè)管理處文件由管理員進(jìn)行統(tǒng)一管理，并報(bào)綜合辦公室存檔。（四）、工作程序 管理處按照《用戶投訴記錄》，對(duì)投訴100%進(jìn)行回訪，回訪時(shí)間按投訴內(nèi)容具體確定。除雜草1次/月，施肥、補(bǔ)苗2次/年4溝、渠、池、井清理二井1次/季，清理一池/半年5文化、娛樂(lè)場(chǎng)所檢查1次/月6停車場(chǎng)、車棚、走廊每天檢查，即壞即修7公共機(jī)電設(shè)施每天檢查，即壞即修8其他備注屬于日常維護(hù)保養(yǎng)，從管理費(fèi)中公共設(shè)施維護(hù)費(fèi)列支十四、養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，住戶報(bào)修、維修回訪制度等（一）、目的 確保對(duì)用戶投訴的處理和維修服務(wù)的高水準(zhǔn)及時(shí)對(duì)服務(wù)效果的及時(shí)反饋。監(jiān)管流程客戶提供裝修圖紙、房屋或展位租賃合同到管理處領(lǐng)取裝修申報(bào)表并填報(bào)、提供施工單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照及施工人員身份證復(fù)印件、相片商業(yè)用途超過(guò)50㎡管理處審批報(bào)消防部門(mén)審批報(bào)批資料存檔登記到計(jì)劃財(cái)務(wù)部交納裝修押金管理處辦理裝修開(kāi)工手續(xù)裝修工程竣工管理處驗(yàn)收裝修工程現(xiàn)場(chǎng)裝修施工現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)管；綜合事務(wù)、工程、保潔、安全護(hù)衛(wèi)等各部門(mén)執(zhí)行違章處理退押金管理處信息收集、處理九、維修養(yǎng)護(hù)工程物料控制流程材料來(lái)源控制；建立合格供應(yīng)商檔案（供應(yīng)商專業(yè)資質(zhì)證明，供應(yīng)商評(píng)價(jià)記錄、供貨記錄）物料申請(qǐng)，填申請(qǐng)單相關(guān)責(zé)任部門(mén)審批采購(gòu)員按要求采購(gòu)倉(cāng)庫(kù)管理員驗(yàn)收、檢查，登記入庫(kù)存物料申請(qǐng)人填寫(xiě)領(lǐng)料單，材料出庫(kù)倉(cāng)庫(kù)管理員做好領(lǐng)料登記物料消耗單（每月一次統(tǒng)計(jì)）歸檔管理十、各項(xiàng)指標(biāo)的承諾及完成承諾指標(biāo)達(dá)標(biāo)率指標(biāo)名稱國(guó)家評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)管理指標(biāo)管理目標(biāo)實(shí)施措施房屋及配套設(shè)施完好率98%98%實(shí)行巡視制度，確保房屋完好，無(wú)新違章搭建及損壞公共設(shè)施房屋零修、急修及時(shí)率98%99%按規(guī)定的維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，合理安排維修人員，確保維修工程人員及時(shí)維修維修工程質(zhì)量合格率100%100%分項(xiàng)檢查，一步到位，并進(jìn)行回訪制度，以確保維修工程合格，滿足客戶需求十一、房屋主體維修養(yǎng)護(hù)執(zhí)行質(zhì)量計(jì)劃表如下：項(xiàng)目維修范圍需維修項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)定期維修計(jì)劃日常保養(yǎng)計(jì)劃房屋完好率99%，大中修質(zhì)量合格率99%，房屋零修、急修及時(shí)率99%；設(shè)備完好率99%房屋主體主體結(jié)構(gòu)裂縫或嚴(yán)重破壞按需要、不定期參見(jiàn)：ISO9002運(yùn)作程序文件NPMOP13《建筑物本體維護(hù)》；ISO9002運(yùn)作程序文件NPMOP14《住戶服務(wù)》；ISO9002運(yùn)作程序文件NPMOP05《公共區(qū)域設(shè)施和衛(wèi)生管理》；樓地面工程平整、起砂、開(kāi)裂小修/年、中修/4年、大修/8年屋面工程滲漏、排水堵塞小修/年、中修/4年、大修/8年粉飾工程開(kāi)裂、剝落、色不勻小修/年、中修/3年煙道不通暢小修/年房屋主體設(shè)備給排水系統(tǒng)不通暢檢修1次/年詳見(jiàn)：《工程、設(shè)備管理工作手冊(cè)》變配電系統(tǒng)空調(diào)系統(tǒng)水系統(tǒng)消防系統(tǒng)電梯系統(tǒng)公用天線、背景音響系統(tǒng)設(shè)備管理、大修改造供電設(shè)備有故障、無(wú)法供電檢修1次/年弱電設(shè)備有故障、無(wú)法使用檢修1次/年消防設(shè)備滴、漏、缺附件檢修1次/年電梯設(shè)備電梯、無(wú)法使用中修1次/年，大修1次/6年避雷設(shè)備腐蝕、損壞檢測(cè)1次/3年注房屋本體使用年限按50年，機(jī)電設(shè)備分別按產(chǎn)品壽命確定更新、改造周期十二、公共設(shè)施重大項(xiàng)目維修執(zhí)行質(zhì)量計(jì)劃表如下：序號(hào)維修范圍需維修項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)定期維修計(jì)劃作業(yè)規(guī)范及措施效果1區(qū)內(nèi)道路路面、路基嚴(yán)重?fù)p壞修繕1次/年參見(jiàn)：ISO9002運(yùn)作程序文件NPMOP05《公共區(qū)域設(shè)施和衛(wèi)生管理》 參見(jiàn)：ISO9002運(yùn)作程序文件NPMOP05《公共區(qū)域設(shè)施和衛(wèi)生管理》ISO9002運(yùn)作程序文件NPMOP09《停車場(chǎng)管理》ISO9002運(yùn)作2路燈線路需改造的重新敷設(shè)按需要不定期3綠化場(chǎng)地重新造植的改造改造綠化/2年4溝、渠、池、井嚴(yán)重?cái)嗔鸦蚱茡p檢修1次/年5文化、娛樂(lè)場(chǎng)所改造、改建按需要、不定期6停車場(chǎng)、車棚、走廊更新、改造、改建檢修1次/2年7公共機(jī)電設(shè)施更新、改造按需要，不定期8其他由市住宅部門(mén)確定按需要、不定期備注道路的使用年限按20年計(jì)，房屋主體按50年計(jì)。2）電氣設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程。1）綠草叢伍，樹(shù)木青青、剪切整齊；2）雕塑、小品完整清潔，流水清清。由設(shè)備部按作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修。公用照明庭院燈、樓道燈、其他照明燈1）每月清潔燈具一次；2）每季檢修線路一次，應(yīng)控制在1%每年內(nèi)，其它控制在5%每年內(nèi)。區(qū)內(nèi)道路路面人行道的道牙每年對(duì)局部損壞嚴(yán)重的路面、道牙、人行道板應(yīng)控制在1%每年內(nèi)，其它控制在50%每年內(nèi)。1）每半年對(duì)公共地面進(jìn)行維護(hù)一次，補(bǔ)換損壞或空鼓地磚；1）由設(shè)備部按相關(guān)技術(shù)規(guī)程實(shí)施；2）每三年鏟除抹灰翻新一次。1）每半年疏通一次屋面雨水口；2）每年對(duì)屋面防水層檢修一次；5）由設(shè)備部負(fù)責(zé)實(shí)施。外墻面1）外墻面起鼓膠落的修補(bǔ)；2）外墻面局部滲漏；1）每2年對(duì)于較大面積滲漏外墻久修無(wú)效，應(yīng)局部翻新防止面積續(xù)擴(kuò)大及污染墻面，并清洗一次，2）每年雨季前對(duì)住戶外窗臺(tái)進(jìn)行一次密封維護(hù)檢查，杜絕雨水侵入；3）外墻面大面積滲漏；4）外墻面的翻新；由設(shè)備部負(fù)責(zé)實(shí)施。1）每年對(duì)房屋基礎(chǔ)進(jìn)行一次檢查；2）及時(shí)了解住戶家庭的結(jié)構(gòu)性能，做到早發(fā)現(xiàn)，早處理。管理用房管理用房每周檢查一次，由設(shè)備部按相關(guān)性維修保養(yǎng)規(guī)程實(shí)施。其他設(shè)施圍樓每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維修。公用標(biāo)志標(biāo)識(shí)牌警示牌每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維修。停車場(chǎng)室內(nèi)停車場(chǎng)每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維修。1）綠化管理設(shè)施、設(shè)備齊全完好；2）雕塑水品等財(cái)貿(mào)藝完好率在99%以上；3）綠化及時(shí)補(bǔ)各率達(dá)99%以上；4）循環(huán)水系統(tǒng)暢順。1）進(jìn)蓋完好率達(dá)100%，有效發(fā)揮功用，無(wú)參；2）無(wú)缺損，少污積；3）無(wú)堵。由設(shè)備部維修工按專業(yè)操作規(guī)程實(shí)施1）電氣作業(yè)安全操作規(guī)程；2）燈具施工標(biāo)準(zhǔn)。1）整潔、無(wú)缺損、無(wú)霉跡；2）扶手完好、無(wú)張貼痕跡。公用通道門(mén)廳、1）公用地面的維修改造；2）公共通道、門(mén)廳的墻、天棚維護(hù)；3）樓間墻面、扶手、踏步的維護(hù)。（售房合同明確屋面屬頂層業(yè)主獨(dú)立使用的屋面除外）每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維修。由設(shè)備部按有關(guān)修繕規(guī)程實(shí)施。1）由于使用不當(dāng)造成結(jié)構(gòu)局部受損較輕由設(shè)備部門(mén)按房屋修繕規(guī)定實(shí)施維修；如局部受損較重，應(yīng)請(qǐng)專家“會(huì)診”，提出方案，受托專業(yè)公司實(shí)施；2）如因施工質(zhì)量原因或保修期造成結(jié)構(gòu)問(wèn)題，應(yīng)報(bào)請(qǐng)開(kāi)發(fā)單們處理。確保供電設(shè)施安全正常運(yùn)行。供配電配電房1）每季進(jìn)行一次專業(yè)維保。1）每年刷一次管道油漆；2）每年維修一次，并堅(jiān)固管道固定碼；3）每年雨季檢查一次雨水口，更換不合格部分。設(shè)施完好率100%消防設(shè)施管網(wǎng)室外消防栓水泵結(jié)合器1）消防栓及水泵接全器每半年油漆一次；2）消防栓每半年排一次水，檢修一次。消防設(shè)備1）疏散標(biāo)志的維修及維護(hù)；2）室內(nèi)消火栓箱的維護(hù)及檢修；3）其它消防設(shè)備。公用照明1）路的檢修維護(hù)；2