【正文】 10 分期開發(fā)計劃 11 競爭分析 1224成交客戶基本特征 2527統(tǒng)一說辭 2829三、 星園一期介紹規(guī)劃設(shè)計特點 3031 戶型設(shè)計特點 3233 萬科星園經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) 34 樓盤面積表 3536樓盤價格表 37 有關(guān)價格執(zhí)行的審批文件 可售樓盤價格表 客戶購房折扣規(guī)定 38 交房標(biāo)準(zhǔn) 39 附戶型圖：樓型立面圖、樓型剖面圖、戶型平面圖（標(biāo)注尺寸、使用面積及 建筑面積）四、 入住、產(chǎn)權(quán)辦理相關(guān)文件及費用 4143個人購房辦理產(chǎn)權(quán)證所需提交資料單位購房辦理產(chǎn)權(quán)證所需提交資料辦理房產(chǎn)證所需繳納費用 入住流程 辦理入住需提交資料 辦理入住需繳納費用 辦理裝修手續(xù)及費用五、相關(guān)部門往來文件（設(shè)計變更、培訓(xùn)） 44六、附：北京市內(nèi)銷商品房預(yù)售契約、預(yù)定書、補充協(xié)議、“兩書一證” 一、發(fā)展商簡介萬科集團 萬科集團全稱為—萬科企業(yè)股份有限公司，是中國大陸首批參照國際慣例公開招股上市的公司，也是國內(nèi)較早從事商品住宅開發(fā)的企業(yè)之一。公司于1988年介入房地產(chǎn)領(lǐng)域，自1992年開始，明確房地產(chǎn)為公司核心業(yè)務(wù)，并進行跨地域房地產(chǎn)經(jīng)營。萬科集團地產(chǎn)項目深 圳：天景花園、威登別墅、荔景大廈、景田城市花園 深圳城市花園－桂苑、福景花園、萬科彩園、金景苑 萬科俊園、萬科溫馨家園、萬科四季花城北 京：北京萬科城市花園、北京萬科星園上 海：上海萬科城市花園、上海萬科廣場、優(yōu)詩美地天 津：天津萬科城市花園、天津萬科都市花園 天津萬科中心、天津世貿(mào)廣場、天津萬科新城沈 陽：沈陽萬科城市花園、紫金苑大 連：大連萬科郵電大廈鞍 山：鞍山東源大廈成 都：成都萬興苑北 海：北海萬科城市花園　北京萬科企業(yè)有限公司是萬科集團屬下企業(yè)，現(xiàn)有北京萬科城市花園、星園兩個項目在建開發(fā)。目前，城市花園已建成7個小區(qū)，銷售率超過98%，已入住1200余戶；在建中的百合園、云楓閣銷售率也已超過 %。1997年開始，北京被萬科集團確定為跨地域投資的重點地區(qū)。萬科的物業(yè)管理經(jīng)過近十年的探索，以其規(guī)范化、專業(yè)化、人性化的服務(wù)水準(zhǔn)在同行中脫穎而出，不斷取得驕人的成績。北京萬科物業(yè)管理公司自1995年成立以來，借助集團物業(yè)管理優(yōu)勢，不斷追求規(guī)范化、專業(yè)化，憑借良好的服務(wù)態(tài)度和完善的服務(wù)保障體系，在北京地區(qū)形成了突出優(yōu)勢，在同行和客戶中樹立了良好的口碑。二、 北京萬科星園項目簡介 附北京萬科星園“商品房銷售許可證”復(fù)印件“萬科星園”以“星”命名，主要原因如下：詮釋之一：當(dāng)您為枯燥乏味的工作和生活而身心日趨疲憊的時候，您可曾想過，抬頭仰望久已遺忘的星空，換一種輕松的心情，感受自然的純真。此之謂：走近自然，體味人生。詮釋之三：“繁星點點，靈感無限延展”。 區(qū)位及交通、環(huán)境 優(yōu)越的位置 北京萬科星園地處亞運村國際商務(wù)圈內(nèi)，位于亞運村北部“綠色家園”居住區(qū)內(nèi)， ，在紫玉山莊北邊約1500米，北苑路以西約200米，緊 鄰13000畝環(huán)境怡人的國家森林公園，位置極為優(yōu)越。 便捷的交通 星園擁有良好的道路交通系統(tǒng)，北苑路、安立路均有多條途經(jīng)小區(qū)的公交車輛，] 可以到達。 東邊、南邊：高尚住宅小區(qū)（紫玉山莊、北辰綠色家園） 西南：北京國際展覽體育中心（待建） 附：地理位置圖、公交線路圖 市政配套北京萬科星園位于城市機能極為優(yōu)越的亞運村國際大社區(qū)，購物、娛樂、餐飲、休閑已自成完善體系。文 教：北京劇院、炎黃藝術(shù)館、小牛津雙語幼兒園、芳草地小學(xué)、大社區(qū)內(nèi) 有規(guī)劃的幼兒園和小學(xué)，星園內(nèi)部的中學(xué)計劃與名校北師大二附中合 作辦學(xué)，同時還計劃與國際名校建立合作，聘請著名的外國教育專家 來學(xué)校做顧問，引進國際先進教學(xué)經(jīng)驗，相信高級上品的教育，一定 不會辜負(fù)做父母的對孩子的一片苦心。 北京市規(guī)劃委員會于2000年3月已決定將北四環(huán)路南北兩側(cè)地區(qū)作為 北京國際展覽體育中心的選址，主中心區(qū)規(guī)劃用地405公頃，能夠提 供最佳的賽事組織條件、創(chuàng)造良好的生態(tài)環(huán)境，體現(xiàn)現(xiàn)代化、高科技 的特點，成為國際化色彩的大型多功能綜合社區(qū)。北京市建筑設(shè)計研究院簡介：成立于1949年10月，是一個享有對外經(jīng)營權(quán)的大型綜合民用建筑設(shè)計、科研單位。組團每棟住宅之間又有區(qū)別，住宅高低錯落（1126），標(biāo)志鮮明，既豐富了生活空間又使客戶對自己的生活空間有相當(dāng)?shù)恼J(rèn)同感和歸屬感。∨為競爭個案所處等級。∨為競爭個案所處等級?！艦楦偁巶€案所處等級?！艦楦偁巶€案所處等級。區(qū)位概念 □□■□位于朝陽區(qū)，緊鄰亞運村國際商貿(mào)圈社區(qū)規(guī)劃 □■□□地處慧忠北里小區(qū)內(nèi)，整體設(shè)計簡單，只有三棟高層， 雙層地下車庫產(chǎn)品營建 □■□□高級藝術(shù)四防門，高級密閉塑鋼窗，西北窗配雙層玻 璃，提供菜單式裝修服務(wù)，日立電梯（三梯八戶）景觀締造 □■□□6000平米超大中庭花園，環(huán)繞進口歐式云石噴泉物業(yè)管理 □■□□小區(qū)配套 □■□□共享慧中北里配套企劃營銷 ?！艦楦偁巶€案所處等級?！艦楦偁巶€案所處等級?！艦楦偁巶€案所處等級。∨為競爭個案所處等級。∨為競爭個案所處等級。星園的規(guī)劃設(shè)計借用雅科本公司的經(jīng)驗，并利用自身在設(shè)計規(guī)劃方面的優(yōu)勢，充分考慮北京地區(qū)的季節(jié)特點、市場特點、客戶需求，摒棄了大多數(shù)規(guī)劃單調(diào)、呆板、模式化的平面布局，采用靈動流暢的設(shè)計手法，將16幢以星座命名的建筑，如璀璨星斗般點綴在綠草如茵的“星河”中，生動自然而不失和諧統(tǒng)一，靈動流暢而富含韻律。由新加坡著名的雅科本設(shè)計管理有限公司擔(dān)任總設(shè)計任務(wù)，國內(nèi)一流的北京市建筑設(shè)計研究院配合完成設(shè)計，從規(guī)劃到住宅單體設(shè)計、設(shè)備配置都展現(xiàn)了未來住宅的發(fā)展趨勢，堪稱是中外合作建筑設(shè)計的力作。商 務(wù)：五洲大酒店、陽光廣場、國際會議中心、凱迪克大酒店、名人廣場 郵 局：亞運村郵局 升值潛力：萬科星園地處規(guī)劃中的北苑邊緣集團西部，該邊緣集團未來將發(fā)展成 一個充滿現(xiàn)代化的社區(qū)，成為北京北部上風(fēng)上水的中心旺地。作為現(xiàn)代的住宅區(qū)，萬科星園注重小區(qū)整體的協(xié)調(diào)性、統(tǒng)一性，重視小區(qū)的每一個環(huán)節(jié)，而不是單純給客戶提供一套房，居住、交通、休閑、娛樂無一不得到細(xì)致周詳?shù)目紤]。 已于1999年年底動工興建的北京市第一條輕軌交通13號線和地鐵5號線兩條交 通動脈，又將北京的重心北移了許多，它們均將在星園附近設(shè)站，屆時，將憑借 自身安全、準(zhǔn)時、快捷、大運量的特點，使小區(qū)居民的出行變得輕松、便利。星園西側(cè)為規(guī) 劃中的城市快速安立路(現(xiàn)為單行線)，南面的洼里路已全線開通，規(guī)劃中的北五 環(huán)從小區(qū)南面500米處經(jīng)過，交通十分便捷（附位置圖）。家住“星園”，不禁讓人產(chǎn)生一種夢幻的“家園之旅”，既親切自然，又浪漫溫馨。從這個角度看，關(guān)于宇宙、銀河、星座的科普知識對于很多人無論年長年幼、學(xué)識多寡，都是有無窮吸引力的。當(dāng)環(huán)保已成為世人矚目的焦點，全社會的共同話題時，這種超脫境界，這種“天人合一”的終極意識更為人們所眷念、所向往。1999年年底，北京萬科物業(yè)公司成功接管建設(shè)部的物業(yè)管理，接管3個月來，萬科的物業(yè)管理受到建設(shè)部上下的一致好評。1996年12月，又在國內(nèi)首次物業(yè)管理投標(biāo)中一舉中標(biāo)。北京萬科城市花園由北京萬科物業(yè)管理公司榮譽管理，于1997年獲得“北京市優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)”稱號，于1998年獲評“全國物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”。小區(qū)位于亞運村正北2公里，處在亞北森林公園與亞運村商務(wù)圈的交界地帶，交通便捷、環(huán)境優(yōu)雅、配套齊全。是北京萬科在京城投資開發(fā)的首個房地產(chǎn)項目，規(guī)劃用地約27萬平方米，總建筑面積28萬平方米。 秉承“以人為本”的開發(fā)理念，經(jīng)過十年的探索與悉心經(jīng)營，萬科地產(chǎn)以其注重“家”與“園”相結(jié)合的整體規(guī)劃、親情般的物業(yè)管理和超前的建筑設(shè)計風(fēng)格，在同行中脫穎而出，成為國內(nèi)著名的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。 北京萬科企業(yè)有限公司 銷售部星園項目手冊2000年3月版說 明 項目手冊是為規(guī)范銷售說辭、統(tǒng)一對外口徑、利用銷控、加強客戶引導(dǎo)、促進 銷售、規(guī)范銷售管理、提高專業(yè)化水平制定，所有銷售人員務(wù)必嚴(yán)格執(zhí)行； 按照不同時期的銷售對策，此項目手冊會做出調(diào)整，請及時對照、更新； 鑒于目前星園在市場定位、營銷推廣方面的待定因素，故3月版部分說辭對策 等按照以前解釋，待確定后，會及時更新。在此期間，選擇了深圳、北京、上海、天津、沈陽、青島等區(qū)域經(jīng)濟中心進行中高檔城市居民住宅的規(guī)模開發(fā)，相繼推出了以“城市花園”命名的精品住宅系列。北京萬科城市花園位于京城東北郊，首都國際機場附近的高級住宅開發(fā)地段。星園是北京萬科在京開發(fā)的第二個項目，總建筑面積約30萬平方米。北京萬科企業(yè)有限公司以“精品意識、長期觀念、先鋒精神”為宗旨，不斷提高投資開發(fā)水平，不僅為北京房地產(chǎn)市場提供一種高品質(zhì)的產(chǎn)品，更以該產(chǎn)品為載體提供一種全新的生活方式，以此為基礎(chǔ)，謀求公司長遠(yuǎn)、穩(wěn)定的發(fā)展。1996年10月，深圳萬科物業(yè)管理公司在國內(nèi)率先通過ISO9002第三方國際認(rèn)證。公司現(xiàn)有各類專業(yè)服務(wù)人員200余人，本著“至誠服務(wù)、溫暖萬家”的宗旨，為住戶提供房屋維護、安全保障、環(huán)境治理、商業(yè)娛樂配套等全方位的服務(wù)，并致力于社區(qū)文化的建設(shè)，推廣現(xiàn)代居住理念和生活方式。所謂“天人合一”，正是這種生活境界的超脫，對生活的終極關(guān)懷。詮釋之二：天文學(xué)是一門充滿新奇色彩、無限奧秘、讓人永遠(yuǎn)追求和探索的學(xué)科。提起“星”，總能產(chǎn)生很多夢幻感覺，激發(fā)無限遐想。北苑路為雙向六車道，屬 市級干道，道路中間為規(guī)劃中的輕軌鐵路，道路寬闊，路況良好。公共交通35417臨線及小公共汽車（北苑北站）下車即可到達。這里的生活消費價格因其面對本地人士為主而顯得更加平易近人。娛 樂：中華民族園、奧體中心、康樂宮、高爾夫俱樂部、規(guī)劃中的體育公園， 還有星園自建的會所更會以親切自然、貼近生活的風(fēng)格給小區(qū)業(yè)主帶 來溫馨的感覺。5．規(guī)劃設(shè)計萬科星園是萬科集團在北京開發(fā)的現(xiàn)代都市住宅區(qū)。本院擁有國家設(shè)計大師6名，一級注冊建筑師106人，二級注冊建筑師138人，每年完成工程750多項，建筑面積350萬平方米，在民用設(shè)計單位中排名第一位。6．分期開發(fā)計劃星園將按三期來開發(fā)一期：2001年9月交付使用，共6幢，計 平方米， 套二期：2002年 月交付使用，共 幢，計 平方米， 套三期：2003年 月交付使用，共 幢，計 平方米， 套會所： 7．周邊及競爭對手分析重點競爭個案分析