【正文】 。 房地產(chǎn)調(diào)控力度進一步加強 我國房地產(chǎn)市場影響因素錯綜復(fù)雜 ,幾年宏觀調(diào)控未達預(yù)期 ,國家有 進一步加強宏觀調(diào)控的傾向。 2020 年是既有的住房政策理念發(fā)生轉(zhuǎn)變的一年?！笆晃濉逼谀?,全國廉租住房制度保障范圍要擴大到低收入困難家庭。我國消費增長和商品房購買力提高的最大推動力是居民收入的持續(xù)增長 ,盡管居民收入實際增速仍小于 GDP 增速 ,但二者的差距正在縮小。 企業(yè)并購和重組將成為年度主調(diào) 在國家宏觀調(diào)控力度不斷加大、國際資本進入和美國次貸危機影響下 ,2020 年我國房地產(chǎn)行業(yè)競爭將將更加激烈 ,企業(yè)的兩極分化現(xiàn)象將日漸明顯。2020 年一級市場土地 ,特別是住房用地供給有望平穩(wěn)增長 ,同時隨著國家加強對閑置土地處理力度 ,房地產(chǎn)開發(fā)周期將加速 ,二級市場進入實質(zhì)性開發(fā)的土地供給將有較大幅度提高。 房價上漲趨緩 ,但出現(xiàn)拐點可能性不大 房價經(jīng)歷連續(xù)多年高速增長 ,2020 年仍在高位運行 ,由于國家調(diào)控政策效力的發(fā)揮 ,2020 年房價上漲幅度將大大低于上年。所謂住宅工業(yè)化 ,就是建筑商在工廠生產(chǎn)修建住宅所需的部件模塊 ,然后運送到工地搭建。建設(shè)部試點住宅工業(yè)化推廣項目的相關(guān)統(tǒng)計資料表明 :住宅的預(yù)置率一旦達到 37%,就能節(jié)約用水 36%,節(jié)約用電 31%,同時降低噪音。 進入 21 世紀 ,經(jīng)濟發(fā)達國家和地區(qū)的住宅工業(yè)化已成為發(fā)展潮流 ,從日本、美國、德國和香港等國家和地區(qū)住宅工業(yè)化發(fā)展的經(jīng)驗可以看出 ,通過建筑體系標準化 ,技術(shù)應(yīng)用集成化建造的住宅 ,既能滿足市民多樣化的住宅需求 ,更能從根本上提高住宅的綜合性能。 2020 年 ,國家將在擴大住宅工業(yè)化試點城市的基礎(chǔ)上進一步加大我國住宅工業(yè)化的開發(fā)區(qū)域和建造面積 ,為“十一五”期間我國住有所居和節(jié)能減排作出應(yīng)有的貢獻。其中主城區(qū)范圍內(nèi)實際供應(yīng)土地 129 宗 ,供應(yīng)面積為 畝。從 2020年土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)來 看 ,主城區(qū)供應(yīng)土地占全市總供應(yīng)量的 %,而郊區(qū) (縣 )則占到了 %,與 06 年相比 ,主城區(qū)所占比例有所下降。成交土地均價上升 181 萬元 /畝 ,同比上升 %,土地交易價格上升速度相當快。 (2)主城區(qū)成交面積最大。 商品房市場交易情況分析 (1)成交量 07年成交量較 06年成交量上漲三成多 ,主城區(qū)共成交商品房 平方米 ,較 06 年成交面積上漲了三成多 ,漲幅 %。但是房價下降 ,絕對不會像股市一樣大幅度下跌 ,而是多方面作用下 ,逐步回落的一個理性過程。所以 ,政府對于房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控 ,諸如加息、提高準備金率等措施 ,都是穩(wěn)步累積進行 ,不至于因為調(diào)控而產(chǎn)生過大的 調(diào)整。任何城市的房價都要和城市經(jīng)濟的發(fā)展水平相匹配 ,部分二、三線城市可能仍然有補漲的空間 ,一線城市高房價出現(xiàn)回落 ,把房價中的水分和“超額利潤”部分全部擠到一個相對合理的程度 ,從而實現(xiàn)市場的一個平衡。 2)地震對成都樓市是弊多于利 ,但是其中不乏機會 ,比如都江堰、彭州等地的災(zāi)區(qū)重建 。 (3)成都房地產(chǎn)市場在 08 年 1 季度也陷入低迷狀態(tài) ,成交量下滑較嚴重 ,在 2 月陷入了低谷 ,商品房供應(yīng)量及成交量達到 8 個月以來的最低值?？梢姵扇A區(qū)以外 ,08 年 1 季度高新、金牛、錦江、青羊及武侯區(qū)的市場需求量基本保持在一個平均狀態(tài)。 地震對成都房地產(chǎn)市場的影響 2020 年 5 月 12 日 ,四川省汶川縣發(fā)生 級特大地震。 (1)需求 1)近期內(nèi) ,本地客戶、其他一線城市客戶的需求將受到嚴重影響 ,特別是投資性需求可能退市。 2)短期內(nèi) ,將加快省內(nèi)二級城市客戶到成都購房的計劃。地震時高樓產(chǎn)品的震感強度要大于低樓 ,倒塌時高樓的損害規(guī)模也要嚴重于低樓 ,在這里情況下 ,消費者的偏好將發(fā)生變化 ,對低樓產(chǎn)品越來越喜好。 6)自住需求的觀望與轉(zhuǎn)變 ??租屋需求可能會的增加 震災(zāi)后購買用于自住型購屋者因?qū)ΜF(xiàn)有成屋質(zhì)量無信心 ,造成買盤觀望 ,即使真正有心購屋自住者亦需花費較長的時間搜尋 ,暫時租房等有理想的房屋質(zhì)量時才做打算 ,以獲得較高的質(zhì)量保障與優(yōu)惠價差。而逃生通道的便捷性也會更加關(guān)注 ,比如樓梯的寬度、質(zhì)量、采光 。 3)近期政府將會加大對建成房屋和在建工程質(zhì)量檢查 ,一些房企可能因此陷入“質(zhì)量門”危機。其中商品住宅 萬平方米 ,占商品房總量的 %,排在前三位的是渝北區(qū)、南岸區(qū)和北部新區(qū) ,分別為 萬平方米、 萬平方米和 萬平方米 。成交面積達 萬平方米 ,同比增長 %。寫 字樓共成交 1335套 ,成交面積為 ,成交金額為 億元。商業(yè)用房的成交均價為 6576 元 /平方米 ,同比 2020 年上漲 %。總金額為 ,同比增長 %。根據(jù)重慶的“十一五”規(guī)劃有關(guān)內(nèi)容 ,重 慶從 2020 年將加大建設(shè)經(jīng)濟適用房、廉租住房和為農(nóng)民工集中配套建設(shè)集體宿舍的力度 ,逐步解決城市低收入家庭住房困難問題。 2 區(qū)域市場分析 1)季度各區(qū)域成交套數(shù)分析 08 年 1 季度重慶市主城區(qū)共成交商品房 27531 套 ,受近期市場低迷及購房者觀望情緒影響 ,較 07 年 4 季度明顯減少。 2)季度各區(qū)域成交均價分析 08 年 1 季度重慶市主城區(qū)商品房成交均價為 3858 元 /?,較 07 年 4 季度上漲了 109 元 /?,漲幅達到 %,可見目前市場成交量雖處于萎縮狀態(tài) ,且成交價格漲幅較之 07 年 3 季度已有所回落 ,卻仍維持上漲的態(tài)勢。力爭在“十一五”期間 ,在工業(yè)集中區(qū)的基礎(chǔ)上 ,延伸發(fā)展到 ?木沿線。 (4)教育、金融、辦公、住宅區(qū)根據(jù)內(nèi)江建大城市和城市規(guī)劃的總體要求 ,東興干道以西以北確定為 :以桐梓壩為中心的各大專院校教育區(qū) 。 內(nèi)江市區(qū)正在建設(shè)或銷售的房產(chǎn)項目 內(nèi)江城區(qū)在建項目情況如下 : 編號 項目名稱 建筑面積 M2 項目地址 開發(fā)企業(yè) 1 西林盛景 東興區(qū)漢安大道 四川兆信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2 鴻琛 ?尚華名城 東興區(qū)漢安大道 四川鴻琛房地產(chǎn) 開發(fā)有限責任公司 3 ?“世紀濱江”一期 市中區(qū)濱江東路 四川浦發(fā)置業(yè)有限公司 4 ?國稅小區(qū)住宅 樓 東興區(qū)興隆路 四川省內(nèi)江三達建設(shè)有限責任公司 5 鴻琛 ?尚華名城 東興區(qū)漢安大道 四川鴻琛房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司 6 翰文世家濱江公寓商住樓 東興區(qū)太白路 內(nèi)江市耘鏵實業(yè)集團有限責任公司 7 大興花園 1 號商住樓大盛現(xiàn)代城 市中區(qū)交通路 559 號 內(nèi)江市大盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 8 西雅圖、水景苑 東興區(qū)星橋 街 成都金山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 9 江城花園 140000 市中區(qū)臨江小區(qū) 內(nèi)江江城實業(yè)開發(fā)有限公司 10 大千華庭 50714 ?內(nèi)江市東興區(qū) 內(nèi)江市金山房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司 11 總建筑面積 (五 )自貢市場 自貢房地產(chǎn)發(fā)展趨勢 (1)城鎮(zhèn)居民人均收入穩(wěn)定增加使人們對住房有了更高的要求。 自貢市近幾年隨著城市化進程加速推進 ,加大了舊城改造的力度 ,土地開發(fā)建房難度加大 ,附加在土地上的拆遷補償費用和安置成本也相應(yīng)抬高 ,購成房價的許多費用如 :土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、教育附加、契稅也不斷提高 ,使開發(fā)商相應(yīng)增加了開發(fā)成本 ,房價的上漲也就在所難免。2季度成交 ,土地交易價格每畝平均達到 萬元 ,同比上漲了 %。 (4)建材類價格上漲。 部分建筑公司工程管理人員、工程技術(shù)人員、普通工人的日工資漲幅在10%到 37%,除聘請的人員素質(zhì)高、職稱高 ,待遇也相應(yīng)提高以外 ,由于天氣炎熱 ,企業(yè)發(fā)放的季節(jié)性補貼提高也是原因之一。因此 ,許多市民將投資房產(chǎn)作為升值的手段 ,從而拉動我市房價上漲。根據(jù)幾種住宅結(jié)構(gòu)形式的粗略計算 ,每平方米建筑面積約有 ?的墻體 ,其中內(nèi)墻約占 65%?75%。 采用不污染環(huán)境的生產(chǎn)工藝 。 節(jié)約能耗 。對外墻材料“與內(nèi)墻材料既有相同的 ,又有不同的功能要求 : 外墻材料 :要求輕質(zhì)、高強、高抗沖擊、防火、抗震、保溫、隔音、抗?jié)B、美觀與耐候等。絕大部分廢渣、如煤矸石、頁巖、粉煤灰、礦渣等均可用以代替部分或全部粘土制造空心磚或?qū)嵭拇u。在用粉煤灰制造墻體材料方面尚未完全打開局面 ,近年有些制磚廠已在用粉煤灰代替 3O%~50%粘土制造燒結(jié)粉煤灰粘土磚方面取得成功。 砼砌塊在建筑施工方法上與黏土磚相似 ,在產(chǎn)品生產(chǎn)方面還具有原材料來源廣泛、可以避免毀田燒磚并能消納部分工業(yè)廢料、生產(chǎn)能耗較低、對環(huán)境的污染程度小、產(chǎn)品質(zhì)量容易控制等優(yōu)點。 (3)研究與生產(chǎn)應(yīng)用 。 例如粉煤灰空心砌塊 ,其 研究開發(fā)的特點是 : (1)在小型空心砌塊中 ,把粉煤灰作為小砌塊的原材料組分而不是替代物 ,粉煤灰的用量大 ,其用量可高達 80%。 用工業(yè)廢渣代替部分水并使用輕集料制 造砼空心砌塊 砼空心砌塊具