【正文】 海外灘的外白渡橋到揚(yáng)州瘦西湖的二十四橋……橋文化在別墅社區(qū)的引入和營(yíng)造不僅將極好地詮釋這里的“水”概念，更將為本案塑造更深層次的產(chǎn)品概念和新的賣點(diǎn)。在提高“水化率”的基礎(chǔ)之上，我們將水做出組團(tuán)（中式水系、日式水系、西式水系）、做出系列（水灣、水道、水池、石上清泉；水之橋、水中廊、水邊堤、水廣場(chǎng)、水公園）、做出主題（垂釣、水幕電影、噴泉冒泉、小瀑布、綠波廊橋）。冠華?流水別墅外水，內(nèi)水，既能娛目，更能傳情。橋概念在產(chǎn)品中的落實(shí)：圍繞水主題而深化水主題。在橋的形態(tài)上建議以拱橋、連橋、雙橋、廊橋等交叉設(shè)計(jì)布置，以橋的變幻使水景活躍，更使整個(gè)小區(qū)靈動(dòng)而富有生機(jī)和活力。（3）西式水系組團(tuán)：“室內(nèi)空間室外化生活”是西方人居住的最新特征，因此該組團(tuán)的別墅要注重室內(nèi)空間的戶外延伸——比如入口道路通向入口庭院，廚房通向待客區(qū)，餐廳室通向露臺(tái)，臥室通向桑拿浴房，游戲室通向娛樂庭院，明堂通向花園等等，經(jīng)過巧妙的規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)室內(nèi)室外空間的相通互融。對(duì)細(xì)部的思考基于“水概念”的發(fā)想和思考，我們對(duì)會(huì)所等細(xì)部提出如下建議：（1）關(guān)于會(huì)所：作為別墅社區(qū)的精神集中反映地，會(huì)所的設(shè)計(jì)顯得尤為重要。（2）關(guān)于居住文化：中國(guó)人傳統(tǒng)的居住文化三部曲：“登堂”“入室”“后花園”。從HONGKONG、TOKYO、SYDNEY到CALIFORNIA的ORANGE COUNTRY，富有的身價(jià)總在天然水岸邊顯山露水。思考方向二：從“亞熱帶風(fēng)情”的方面暢想，尋求概念的支撐與創(chuàng)新。同時(shí)將生態(tài)、人文（松江新城、大學(xué)城）、地段發(fā)展前景等方面作為其它支撐點(diǎn)本方向僅作思考的方向，在實(shí)際*作中有一定難度。理念之二：做精品，樹品牌——作為一個(gè)有遠(yuǎn)大發(fā)展規(guī)劃的發(fā)展商，不僅要賺錢，更要做精品，樹品牌；——先天的自然資源和后天的價(jià)格優(yōu)勢(shì)為打造精品準(zhǔn)備了充分條件；——不是頂級(jí)價(jià)格，但必須搶占高檔概念，塑造頂級(jí)品質(zhì)理念之三：尊重共性，突出個(gè)性——?jiǎng)e墅的特性和消費(fèi)者消費(fèi)偏好要尊重，但上海的客戶可教育；——只有突出個(gè)性，才能形成差異，才能在激烈的別墅競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。因此，我們應(yīng)該在正式推廣銷售之前進(jìn)行充分的蓄勢(shì)和市場(chǎng)預(yù)熱。少量面市，試探市場(chǎng)在本項(xiàng)目所在地塊的特性，雖然地塊資源豐富，但是由于目前松江新城尚處于規(guī)劃發(fā)展的初期，周邊市政配套、交通配套、生活配套尚未有明確的落實(shí)，同時(shí)本案產(chǎn)品和所針對(duì)的消費(fèi)群都需要經(jīng)過市場(chǎng)的檢驗(yàn)，因此在推廣初期以少量別墅的推出進(jìn)行產(chǎn)品和價(jià)格的市場(chǎng)檢驗(yàn)，以利于后期大量產(chǎn)品的合理調(diào)整和正式面市。28容積率估算，一期總建面為5。對(duì)單體面積的思考單體面積的設(shè)計(jì)，既要充分滿足別墅居家的空間需求，也要考慮到市場(chǎng)承受能力，尤其是總價(jià)的承受力。必須從房型上對(duì)本案的別墅房型進(jìn)行一場(chǎng)“空間革命”！房型建議：——兩層半或三層為主，層高三米以上——戶型設(shè)計(jì)基本要求：動(dòng)靜分開、公私分開、主次分開、干濕分開；戶型設(shè)計(jì)的重點(diǎn)：客廳和主臥?！貏e的豪宅：本案的明星產(chǎn)品，也是小區(qū)的物業(yè)領(lǐng)袖，可以特別設(shè)計(jì)，創(chuàng)新、有個(gè)性，可加配小型游泳池，雙車庫等特別設(shè)施?！邫n別墅的建筑風(fēng)格應(yīng)遵循傳統(tǒng)、經(jīng)典或經(jīng)典改良型、穩(wěn)重、大氣，不應(yīng)過分現(xiàn)代或時(shí)尚，必須經(jīng)得起時(shí)間考驗(yàn)。對(duì)會(huì)所功能設(shè)置的思考本案會(huì)所的功能設(shè)置可從以下各項(xiàng)考慮：服務(wù)性：以提供打字、傳真、復(fù)印、票務(wù)及小型會(huì)務(wù)服務(wù)為主的商務(wù)中心；提供日常服務(wù)的超市、美容美發(fā)形象設(shè)計(jì)中心、洗衣房、銀行、電信辦事處等；運(yùn)動(dòng)型：室內(nèi)溫水游泳池、桑拿浴室、影音室（水幕電影）、健身房、韻律*房、棋牌室、乒乓房、臺(tái)球房、壁球館，室內(nèi)排籃球館兼多功能室；餐飲類：餐廳、咖啡屋、酒吧、西餐廳等其信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：由Internet寬帶網(wǎng)接入（每戶要求10M帶寬）。根據(jù)對(duì)上海別墅市場(chǎng)的了解和對(duì)國(guó)家相關(guān)政策與規(guī)定的研究，建議在盛唐藝術(shù)園的規(guī)劃設(shè)計(jì)中，盡量考慮以下新材料、新技術(shù)的應(yīng)用：——新型保溫、隔熱材料——綠色環(huán)保建材建議按照國(guó)家康居示范工程十大標(biāo)準(zhǔn)、參照國(guó)家《商品住宅性能評(píng)定方法和指標(biāo)體系》之3A級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和《綠色生態(tài)住宅九大指標(biāo)》的相關(guān)規(guī)定。——新型門窗、新型板材安全防范系統(tǒng)（1）門禁系統(tǒng) （2）周邊防范系統(tǒng) （3）電子巡更系統(tǒng) （4）可視對(duì)講及家庭安防系統(tǒng)物業(yè)管理系統(tǒng)（1）停車場(chǎng)管理系統(tǒng) （2）耗能自動(dòng)接收系統(tǒng) （3）一卡通系統(tǒng) （4）背景音樂，小區(qū)照明自動(dòng)控制，火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警，設(shè)備管理系統(tǒng) （5）綜合物業(yè)管理系統(tǒng) （6）物業(yè)服務(wù)：提供許多個(gè)性化的服務(wù)、24小時(shí)物業(yè)服務(wù)七、六、四、建筑立面及風(fēng)格的思考——整個(gè)社區(qū)建筑單體結(jié)合不同組團(tuán)主題采用相應(yīng)的建筑風(fēng)格。/ 交往區(qū)：餐廳、家庭活動(dòng)室、書房 / 私密區(qū)：臥室、衛(wèi)生間功能區(qū)：車庫、洗衣房、傭人房、健身房、視聽室二、【第十一章分期推出，滾動(dòng)開發(fā)別墅尤其是獨(dú)棟別墅作為特殊的物業(yè)形態(tài)其推廣應(yīng)該層次清晰，概念明確，組團(tuán)性強(qiáng)。同時(shí)我們的重要任務(wù)是進(jìn)行產(chǎn)品概念和營(yíng)銷主題的炒作與宣傳，在別墅市場(chǎng)塑造品牌形象和擴(kuò)大知名度，借此吸引目標(biāo)消費(fèi)群的關(guān)注。 前期蓄勢(shì)要充分。碧水莊園【第十章威尼斯別墅思考方向三：從“別墅莊園”方向進(jìn)行發(fā)想和挖掘。依水而筑、臨水而居更是前百年來貴族精英與建筑師之間不變的心靈默契。A、“登堂入室”水與橋的巧妙運(yùn)用：在每幢別墅主入口，用“小橋”來做文章，主人要通過幾個(gè)臺(tái)階的“斷橋”（半截橋）登上入口平臺(tái)（即把入口臺(tái)階設(shè)計(jì)成橋的形態(tài)與意境），橋的兩邊設(shè)計(jì)小的水景（可以是細(xì)流的上下循環(huán)、或者是小噴泉）；或者直接設(shè)計(jì)別墅有“護(hù)家河”，經(jīng)過造型典雅的小橋直接進(jìn)入室內(nèi)。B、 水幕電影：充分發(fā)揮水的想象空間和層次感，在會(huì)所中設(shè)計(jì)獨(dú)特的“水幕電影”將是一大創(chuàng)新。島居別墅——借水的引進(jìn)建臨水型、半島別墅，開門既見清風(fēng)徐來，水波瀲滟，魚翔水底，細(xì)石可辨，椅窗聽荷，雅興徒增。因此，我們?cè)谥惺剿到ㄖM團(tuán)中要以“小橋、流水、人家”為意境，該組團(tuán)的別墅以低樓層（一層半或二層）形態(tài)出現(xiàn)，在建筑風(fēng)格上秉承中國(guó)文化為概念。主題橋建議：歷史之橋（美國(guó)舊金山的金門大橋）、愛情橋（日本東京的彩虹橋）、自由之橋（南斯拉夫的卡桑德拉大橋）、浪漫之橋（美國(guó)的麥迪遜橋）、斷橋（杭州西湖）、雙橋（周莊）、外白渡橋（上海外灘）、二十四橋（揚(yáng)州瘦西湖）……橋的形式形態(tài)創(chuàng)新和多樣化：在別墅小區(qū)內(nèi)，橋的設(shè)計(jì)重視的遠(yuǎn)不應(yīng)只是其基本功能，應(yīng)盡可能地提供一種另人興奮的穿越體驗(yàn)，從各個(gè)方向和角度，賦予橋以雕塑感。內(nèi)部主景觀水帶可“變細(xì)”、“變長(zhǎng)”、“變曲”，實(shí)現(xiàn)“戶戶有水流”“處處是水景”。依林水都綠郡水榭 水中央（三）營(yíng)銷概念傳播：廣告總精神：橋居時(shí)代，水景別墅推廣主口號(hào)：水印廊橋，締造GRAND VILLA的顛峰時(shí)代（四）產(chǎn)品設(shè)計(jì)的思考對(duì)環(huán)境的思考：依托于我們的“水景概念”為中心，結(jié)合生態(tài)綠化造景，在別墅城中締造非同一般的景觀。水印長(zhǎng)堤“水化率”概念的創(chuàng)新是居于本案大面積水景、活水系締造而引發(fā)的考慮。獨(dú)創(chuàng)“橋居時(shí)代”引領(lǐng)別墅新潮流的全新概念“橋居時(shí)代”的獨(dú)特創(chuàng)新（橋—橋居—橋生活）我們希望通過談“橋”來說“水”以“橋居時(shí)代”轉(zhuǎn)化“島居”“親水”等概念倡導(dǎo)新水景別墅的新時(shí)尚、新概念，引領(lǐng)別墅生活新潮流橋的存在使我們的水活了！樣式豐富、外型變幻的橋使我們的生活變得浪漫而穩(wěn)馨。我們努力將水的概念做到極至自由之水是自然景觀中的奇麗角色。一個(gè)別墅社區(qū)的營(yíng)造無外乎兩點(diǎn)：“山”與“水”從本案的地塊資源和目前的現(xiàn)狀分析，做“水”成為我們無法回避的重點(diǎn)，也是我們尋求本案“別墅”產(chǎn)品支撐點(diǎn)的最大出發(fā)點(diǎn)。針對(duì)同總價(jià)的別墅物業(yè)——高檔別墅區(qū)定位，單價(jià)在6000元/平方米以上，面積在280平方米以上。代表樓盤是：九州大唐花園、東方夏威夷、云間水莊、威尼斯花園、陽光愛琴海等。開發(fā)團(tuán)隊(duì)優(yōu)勢(shì)：開發(fā)商開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和實(shí)力；優(yōu)秀的環(huán)境規(guī)劃單位和建筑設(shè)計(jì)單位支持二、SWOT分析】一、由于這部分人身價(jià)較高，容易吸引外界視線，所以安全性是他們考慮的主要問題之一非常注重產(chǎn)品的個(gè)性。其或多或少存在初級(jí)創(chuàng)業(yè)、原始積累和擴(kuò)大發(fā)展三個(gè)過程，才能達(dá)到對(duì)本案的實(shí)際消費(fèi)能力，這顯示出本案的目標(biāo)客戶必須是有一定年齡的成功人士，由此可以得出：消費(fèi)特征——不講究性價(jià)比，講究性能比。二、定位：通過對(duì)別墅消費(fèi)群的考察，結(jié)合本案層次化特征，同時(shí)符合這三個(gè)條件的階層是：主力目標(biāo)客戶——所有承受別墅總價(jià)200萬元以上的精英階層；職業(yè)特征——房型\規(guī)劃設(shè)計(jì)：水、樹、草、橋\香港富人區(qū)淺水灣的原版移植備注一期獨(dú)棟106套,雙拼7棟14套,聯(lián)排94套(22棟)。華東建筑設(shè)計(jì)研究院環(huán)境設(shè)計(jì)一期200011開盤, 200112交房。二期聯(lián)體二棟(8套),獨(dú)棟54棟價(jià)格基地面積m2 建筑總面積m2 容積率 綠化率212588 60000 55%建筑面積美國(guó)鄉(xiāng)村別墅/夏威夷生活(,3000米人工河道)備注 總套數(shù)廈門大洋集團(tuán)股份有限公司獨(dú)棟別墅已售完,目前銷售聯(lián)排別墅,總價(jià)在5080萬/套主要賣點(diǎn)及概念獨(dú)立別墅地處孫橋現(xiàn)代農(nóng)業(yè)生態(tài)圈\有硅谷、藥谷之稱的張江園邊，小區(qū)環(huán)境優(yōu)美產(chǎn)品形態(tài)在推廣過程中曾邀約一批上海藝術(shù)界知名人士就文化和藝術(shù)話題展開討論。250350萬元銷售情況美國(guó)維多利亞式396m2 396m2 429m2 439m2 452m2 457m2現(xiàn)代上海式法國(guó)貴族式上海燁隆房地產(chǎn)咨詢有限公司技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)水面面積5萬平方米.戶戶臨水,家家枕河一環(huán)穿九島,九九繞九州/都市水上自然村高水化率別墅區(qū)楓丹白露位置首期35幢 會(huì)所 2000平方米主力總價(jià)上海同濟(jì)大學(xué)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院/四川省建筑設(shè)計(jì)研究院建造商一期開盤半年不到，50多幢預(yù)售主要賣點(diǎn)及概念 m2 地下上海開天集團(tuán)基地面積泗涇鎮(zhèn)泗陳公路方泗公路交界口發(fā)展商一期356幢\二期220幢 物管費(fèi) 主力價(jià)格美國(guó)JY建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)事務(wù)所基地面積m2 一期750畝\二期500 別墅面積m2 一期33193 綠化率 建筑風(fēng)格與面積競(jìng)爭(zhēng)的基準(zhǔn)分析原則在開發(fā)前期，可以根據(jù)產(chǎn)品的已確立因素判定基準(zhǔn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象，并加以研究，為產(chǎn)品的定位和營(yíng)銷模式提供客觀可行的依據(jù)。青青旅游世界為本案提供了發(fā)展生態(tài)屬性的可能。各類苗木280余種100萬余株，另有建筑面積近2萬平方米的現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)技術(shù)展示中心?；匚鞅苯牵蛔L(zhǎng)橋橫跨通波塘，也成為本基地特有的景觀資源。規(guī)劃中的輕軌R4線經(jīng)過西側(cè)，并在附近有一個(gè)?？空?，將對(duì)本案的交通構(gòu)成一個(gè)有利的支撐。總基地面積1600畝，第一批開發(fā)304畝。西郊莊園,與外圍活水相通威尼斯花園70%別墅依水而建,親水空間零距離佘山銀湖別墅帝濤灣 自然山水東方夏威夷上海別墅開發(fā)商只有將“水”戲唱足，隨著滬上樓市的親水熱潮，水景別墅風(fēng)靡滬上，水莊、灣、源比比皆是。但很大程度取決于該區(qū)域的路政完整情況。泗涇、洞泗泗涇、洞涇位于松江區(qū)的中上部，因距離上海市區(qū)較九亭和新橋更遠(yuǎn)，又與佘山風(fēng)景無緣，所以并不是傳統(tǒng)意義上的別墅區(qū)。從95年開始，新閔園區(qū)成為別墅園區(qū)的熱點(diǎn)，到2000年為止，新閔園區(qū)共占地7,135畝土地，已開發(fā)土地3,368畝，共完成各類別墅建造2,673棟，總共面積近84萬方。16的