【正文】 義務、商事義務和政事義務三類 ?！　》ńM控物業(yè)管理社會關系，就是為了使法律規(guī)定的物業(yè)管理法律關系的內(nèi)容在現(xiàn)實生活中實現(xiàn)，使得權利人能夠享有權利帶來的利益，使義務人作出服務權利的必為行為，并通過各種途徑和方式保障這種目的的實現(xiàn)。各種不同的具體物業(yè)管理法律關系，其客體有所不同。物業(yè)既是設置于物業(yè)上的物權法律關系的客體，又是物業(yè)所有權、共有權、自治共管權、使用權、共用空間權、共享環(huán)境權等物權關系的客體，還是物業(yè)管理公司代管物業(yè)權的客體。各種權利關系本身又有自己的客體，如債權的客體為給付效果(債務人的償債行為效果)，物業(yè)相鄰權的客體為便利，人格權的客體為人格利益。行為效果可以是 行為過程結束時顯形的(如修繕房屋行為和拆除違章搭建物行為的效果肉眼可見)，也可以是伴隨行為過程產(chǎn)生和存在但無形(隱形非物化)的效果。何種法律事實引發(fā)何種法律效果，是由法律規(guī)定的)。　　物業(yè)管理法律事實具體種類很多。自然事實又可分為事件與狀態(tài)兩種客觀情況：　　(1)事件是指偶發(fā)的客觀現(xiàn)象。”《合同法》第118條又要求：“當事人一方因不可抗力不能履行合同的，應當及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，并應當在合理期限內(nèi)提供證明。　　(2)法律狀態(tài)是指某種客觀情況的持續(xù)。根據(jù)行為是否與當事人的意志有關，可以分為當事人的行為與他人行為兩種。按有無內(nèi)含引發(fā)法律關系易化的自覺意思可將當事人的行為分為物業(yè)管理的業(yè)事行為與事實行為(如無因管理，住宅小區(qū)文化創(chuàng)作活動等)兩類。物業(yè)管理糾紛狀況分析　　物業(yè)管理糾紛是指自然人、法人、其他社會組織、國家有關行政管理部門相互之間在物業(yè)管理的民事、經(jīng)濟、行政活動中，因對同一項與物業(yè)有關或與物業(yè)管理服務有關或與具體行政行為有關的權利和義務有相互矛盾(對立、對抗)的主張和請求，而發(fā)生的具有財產(chǎn)性質的爭執(zhí)。　　對于已表現(xiàn)出來的形形色色的物業(yè)管理糾紛，可以依不同的劃分標準分出多種類型。　?、诮?jīng)濟糾紛。經(jīng)濟糾紛與民事糾紛的基本區(qū)別在于：經(jīng)濟糾紛是由于一定經(jīng)濟活動組織系統(tǒng)中因法定或約定的組織性職責(職務權力和責任)關系，而使有關方經(jīng)濟利益或經(jīng)濟地位形成縱向隸屬關系，關系的當事人在各自的經(jīng)營管理職權、職務和職責，或者各自經(jīng)濟利益實現(xiàn)的優(yōu)先順序和保障方面所發(fā)生的糾紛；民事糾紛的廣義包括經(jīng)濟糾紛，其狹義僅指不存在社會活動組織隸屬關系的地位平等的民事主體間發(fā)生的糾紛。例如對物業(yè)管理項目招投標過程中違法行為、物業(yè)管理企業(yè)不正當競爭行為和侵害消費者合法權益行為的行政查處引起的糾紛，對業(yè)主委員會組建合法性的行政否定甚至以行政命令收繳業(yè)主委員會公章的行政行為引起的糾紛等。例如物業(yè)管理中保安管理行為招致某業(yè)主不滿，該業(yè)主糾集朋友毆打物業(yè)管理公司的保安人員及公司經(jīng)理，致其死亡或重傷，這種打人行為就超出了治安管理處罰條例的管轄范圍，上升為刑事糾紛，該業(yè)主及其他打人兇手要經(jīng)刑事訴訟程序而依法受到刑罰的懲處。指在物業(yè)管理的權利(產(chǎn)權、債權、行政權等)行使、運用過程中所發(fā)生的爭執(zhí)。主要是物業(yè)所有權方面的業(yè)主專有權與業(yè)主團體共有權轄屬范圍的確認糾紛，業(yè)主團體復有權與托付物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)經(jīng)營管理權行使之間的權限劃分和確認糾紛，物業(yè)使用權人與業(yè)主及業(yè)主團體之間發(fā)生的使用權益確認糾紛等?！　、畚飿I(yè)管理行政權類糾紛。主要是業(yè)主、物業(yè)使用權人、業(yè)主會議、業(yè)主委員會業(yè)主團體自治的行政指導和監(jiān)督部門相互之間在團體民主自治權益方面發(fā)生的糾紛。其他類房地產(chǎn)糾紛都不涉及自治規(guī)約的存在和違反問題。既有涉及民事、經(jīng)濟、行政、刑事法律關系的糾紛，又有涉及業(yè)主團體經(jīng)濟事務和社會事務民主自治法律關系的糾紛；既有狹義的物業(yè)管理 糾紛即僅包括業(yè)主團體的物業(yè)管理事務委托和承辦過程中發(fā)生的糾紛，又有廣義的物業(yè)管理糾紛，即還包括物業(yè)開發(fā)規(guī)劃設計時期、物業(yè)管理超前介入時期、前期物業(yè)管理時期、業(yè)主團體自治管理期所發(fā)生的涉及物業(yè)管理因素或物業(yè)管理活動的全部糾紛。由于物業(yè)管理所執(zhí)行的事務大多是涉及業(yè)主團體公共利益甚至社會公共利益、城市容貌和 形象的事務，因而在物業(yè)管理方面一旦發(fā)生問題，往往會引起業(yè)主們集體爭執(zhí)甚至集團訴訟，有的糾紛還有公共媒體介入。隨著人們的社會生活力的提高，人們不僅對物業(yè)管理專業(yè)服務的需求量在迅速增加，而且對服務的期望值亦即對服務質量的要求也相應提高。由于中國的物業(yè)管理學術界對中國物業(yè)管理法學理論體系創(chuàng)建工作未能傾注更大精力，物業(yè)管理、業(yè)主團體自治管理都屬在20世紀90年代中期才納入國家規(guī)范化軌道的新生事物，對實踐經(jīng)驗的追蹤調(diào)研總結或立法工作沒有制度化，使得有關法規(guī)的健全完善工作滯后于新生事物發(fā)展所提出的法制要求?！　?3)糾紛當事人缺乏民主自治和法律常識或民主法制觀念淡薄。一些物業(yè)管理糾紛的產(chǎn)生，與當事人主觀上的不講社會主義道德、商業(yè)道德、職業(yè)道德及個人品質缺陷相關，更重要的是與損人利己思想(甚至能發(fā)展為藐視法律的犯罪心理)、爾虞我詐、投機取巧、官商作風等舊社會腐朽習氣以及封建的“主仆”觀念等意識形態(tài)相關。由于物業(yè)管理服務收費標準低，所收的費款不足，業(yè)主們又不愿集資，受經(jīng)濟條件制約，物業(yè)管理企業(yè)要依業(yè)主方要求開展某些服務或改善公共設施確實有困難，如果業(yè)主方就此提出異議，就會發(fā)生糾紛。中國《民法通則》第6條明確規(guī)定：“民事活動必須遵守法律，法律沒有規(guī)定的，應當遵守國家政策。表現(xiàn)業(yè)主團體自治的共同意志的業(yè)主公約和管理規(guī)約，只要其約定的內(nèi)容不與法律規(guī)范相抵觸，就應得到尊重和具有紀律約束力，可以得到國家強制力量的支持和維護。只要誰能舉證證明自己是某項產(chǎn)權或某項債權的合法屬主且查證屬實，就應當予以確認和給予法律保護。因此處理物業(yè)管理糾紛時，要著重弄清楚和確認糾紛當事人各方享有什么權利和應承擔什么義務,分清違反義務責任的主次,并按照權利與義務相一致的原則和公平正義合理精神來具體平衡糾紛當事人的利益增損關系。 　　(6)嚴守法律政策與實事求是相結合的原則。自治規(guī)范包括合同式意思自治規(guī)范和業(yè)主團體自治規(guī)范。對于以往已作出的處理決定或裁判，若確實有失誤，應本著實事求是、有錯必究的原則精神，依法予以糾正。社會的安定團結和社會經(jīng)濟秩序的穩(wěn)定是壓倒一切的頭等大事，保障社會公益優(yōu)先實現(xiàn)是社會主義社會發(fā)展的基本原則和要求。 　　(4)堅持權利與義務相一致的原則。 　　(3)確認和保護合法產(chǎn)權、債權的原則。 　　(2)維護合法的業(yè)主團體自治規(guī)約效力的原則。所以，對具體的物業(yè)管理糾紛應實事求是地作具體分析，從而針對原因找出妥善合法解決糾紛的有效對策。這主要表現(xiàn)在物業(yè)的管理服務收費糾紛和物業(yè)管理企業(yè)提供服務項目、種類、服務深度廣度不適應業(yè)主們需要變化的糾紛方面。例如業(yè)主買房后發(fā)生住房質量問題應向售房單位追究責任，但一些業(yè)主卻硬要找物業(yè)管理企業(yè)負責，搞混了責任關系主體，自然要發(fā)生糾紛。規(guī)范、制度和管理工作上的缺陷或漏洞，為糾紛的產(chǎn)生提供了人為環(huán)境條件。這種供求不平衡的客觀矛盾在處理 上稍有不慎就會引起糾紛發(fā)生?！　　　‘斍耙l(fā)物業(yè)管理糾紛的原因，有歷史的和現(xiàn)實的，有內(nèi)部的和外部的，有社會的和個人的，有主觀的和客觀的，有管理體制上的和工作上的等各種具體原因。　　(3)物業(yè)管理糾紛具有易發(fā)性和涉眾性。受自治規(guī)范約束的業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會若有違反自治規(guī)范的行為，也就引發(fā)自治類糾紛。　　　　物業(yè)管理糾紛屬于房地產(chǎn)糾紛總類的一個分類，雖也具有與其他類房地產(chǎn)糾紛共性的方面，例如因糾紛當事人對物業(yè)關系切身利益相當重大而具有矛盾容易激化性和纏訴處理棘手性等，但也明顯存在自己特有的一些特點。例如，違法建筑和違法搭建的行政確認與行政執(zhí)法強行拆除引起的糾紛等。主要是與物業(yè)管理服務有關的合同之債、侵權之債等債僅債務關系糾紛。在一個物業(yè)管理糾紛中，解決好靜態(tài)的物業(yè)管理糾紛往往是解決動態(tài)的物業(yè)管理糾紛的前提。指基于物業(yè)管理的權益歸屬問題所發(fā)生的爭執(zhí)。指個人和法人單位的行為觸犯刑事法規(guī)而引起的糾紛。狹義是指行政機關在行使管理職權過程中與自然人、法人和其他組織之間發(fā)生的具體行政行為爭執(zhí)及連帶利益(如行政賠償)爭執(zhí)，廣義還包括對抽象行政行為即行政規(guī)范性文件內(nèi)容規(guī)范的爭執(zhí)。指存在經(jīng)濟組織隸屬關系地位不平等的個人與其所在經(jīng)濟組織之間、下級組織與其上級組織之間或者依法依合同結成經(jīng)濟協(xié)作性隸屬關系的不同經(jīng)濟組織之間，基于經(jīng)濟利益關系和組織管理職責關系而發(fā)生的糾紛。指民事法律地位平等的自然人、法人、其他社會組織相互之間基于財產(chǎn)關系和人身關系而發(fā)生的糾紛?！　　　≈袊飿I(yè)管理事業(yè)起步較遲，1979年后萌芽，1994年開始運用政府行政力量和法規(guī)政策推廣物業(yè)管理，至2000年，中國物業(yè)管理已初具規(guī)模，并在新建住宅區(qū)的管理方面占據(jù)了絕對優(yōu)勢和主導地位。通常有一個法律事實就可以引起物業(yè)管理的業(yè)事法律關系的易化，而在某些情況下，須有兩個以上的事實的結合才能引起業(yè)事法律關系的易化。例如，法院的裁決、行政機關的行政處理決定即屬于能使物業(yè)管理關系當事人之間發(fā)生法律關系易化的第三人的行為?！睹穹ㄍ▌t》第136條中規(guī)定，延付或者拒付租金的訴訟時效期間為1年，物業(yè)管理公司經(jīng)租房屋遇到承租人拒付租金情況，經(jīng)過1年后才行使起訴權，若無法定訴訟時效中止或中斷因素，一般就會喪失勝訴利益。社會意外事件雖然也具有不以法律關系當事人意志為轉移的性質，但并不當然地免除受該事件影響而給對方當事人或他人造成損害所應負的合理賠償或補償法律責任。中國《民法通則》第153條立法解釋“不可抗力”術語：“是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。　　，指不直接包含人的意志的客觀現(xiàn)象?！　∥飿I(yè)管理法律事實引起業(yè)事法律關系的變動，包括業(yè)事法律關系的發(fā)生(指在原無法律關系存在的當事人之間形成新的法律關系)，變更(指既存法律關系中的主體、客體、內(nèi)容三要素或任一要素發(fā)生變化)，終止(指當事人之間的權利義務關系消滅，包括絕對消滅和相對消滅)三種情況?！　?四)物業(yè)管理法律關系易化動因——法律事實　　物業(yè)管理法律事實是指物業(yè)管理法規(guī)所規(guī)定或認可的，能引起物業(yè)管理法律關系發(fā)生( 產(chǎn)生)、變更和終止(消滅)的客觀現(xiàn)象或原因條件。行為是權利義務本身的構成形式，行為效果體現(xiàn)出利益狀態(tài)(增進了或損害了主體的利益)。權利維系著利益，也是利益的載現(xiàn)形式?！　??！　?三)物業(yè)管理法律關系的客體　　物業(yè)管理法律關系的客體是指法律關系主體承受的權利、義務所指向的對象。物業(yè)管理關系中財產(chǎn)性義務(如各業(yè)主自己繳納物業(yè)管理費的義務)一般屬于非專屬義務，人身性義務(由人格、身份發(fā)生的義務，如業(yè)主委員會委員和物業(yè)管理公司的職責性義務)一般屬于專屬義務。民事權利可以按是否以財產(chǎn)利益為直接內(nèi)容劃分為財產(chǎn)權(包括物權、售權)、人身權(包括身體權、人格權、身份權)、兼有財產(chǎn)權與人身權雙重性質的權利(包括知識產(chǎn)權、社員權、繼承權等)三類，商事權利主要包括商事組織方面的權利和商事交易方面的權利兩類，政事權利主要包括抽象行政職權、具體行政職權和行政相對人權利三類，政事權利不同于國事權 利(即參與和管理國家事務的權利)。義務是指經(jīng)法律規(guī)定或認可而對法律關系主體所施加的能使其依服務權利的要求必須(或應當)作出或不作出一定行為的合法壓力形式?！　「鶕?jù)中國物業(yè)管理法規(guī)的規(guī)定，物業(yè)管理法律關系的主體主要是具有物業(yè)的業(yè)主身份、使用人身份的自然人(公民)和法人(包括物業(yè)管理企業(yè)法人、業(yè)主自治團體法人、物業(yè)管理 行政主管機關法人等)兩種，符合一定條件的非法人組織(如提供家政裝修服務的合伙企業(yè)和個人獨資企業(yè)、物業(yè)管理公司下設的物業(yè)管理處等)和特殊情況下國家，也可成為業(yè)事主體。民法上自然人的人格是一種不依附于任何人而獨立存在的權利能力，人格與生俱有，既不可被他人剝奪，也不得由本人放棄或轉讓，除了死亡之外，人世間沒有任何力量可以導致自然人的人格消滅。法學中和法律中的人，不僅包括有肉體構造和生命力的自然人，還包括將社會組織甚至某類財產(chǎn)通過法律擬制成的“人”，通稱“團體人”，如可以享受權利承擔義務的法人、非法人團體和國家。　　(一)物業(yè)管理法律關系的主體　　物業(yè)管理法律關系的主體，可簡稱業(yè)事主體，是指參與物業(yè)管理法律關系而居處一定法律境位具有法定身份的享有權利承擔義務的當事人。 　　二、物業(yè)管理法律關系的要素　　物業(yè)管理法律關系的要素是指該種關系必要的構成因素或條件，缺了要素之一則不能構成物業(yè)管理法律關系。由于物業(yè)管理法律關系是與物業(yè)管理法律規(guī)范緊密結合在一起，是以物業(yè)管理法規(guī)的存在為前提，因而研究它也就是研究物業(yè)管理法規(guī)在實施中對現(xiàn)實物業(yè)管理社會關系規(guī)范化、法制化的適宜程度和組控 效果的問題，以便結合物業(yè)管理社會關系發(fā)展變化實際情況，采取有效措施及時完善物業(yè)管理法規(guī)和保證其正確實施，這對于加強中國物業(yè)管理法制建設和健全物業(yè)管理具體法律制度 會產(chǎn)生有益的促進作用。因此，物業(yè)管理法律關系是物業(yè)管理法規(guī)調(diào)整約束、組控物業(yè)管理 關系和活動最直接的基本性方法，是物業(yè)管理法規(guī)發(fā)揮功能的始點，又是歸結點。它作為法律模式(一種法律關系形式)，從始至終規(guī)范著被物業(yè)管理法律調(diào)整的物業(yè)管理社會關系，使之符合法 規(guī)的規(guī)定。它是現(xiàn)實物業(yè)管理社會關系的法律形式，是受國家強制力保護的人與人之間社會關系之一種，體現(xiàn)物業(yè)管理關系當事人、參與者的行為目的的主觀意志與國家意志的結合程度，在形式上表現(xiàn)為特定物業(yè)管理關系系統(tǒng)中居于各境位并以特定社會角色身份存在的主體享受權利和承擔義務的法定狀態(tài)，是按照物業(yè)管理法律規(guī)范建立的法律關系。在《城市新建住宅小區(qū)管 理辦法》第7條規(guī)定的住宅小區(qū)管理委員會的義務中，就有對物業(yè)管理公司的管理工作進行 檢查和監(jiān)督，接受住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權人和使用人的監(jiān)督之明文規(guī)定?！　?4)物業(yè)管理法律監(jiān)督　　法律監(jiān)督的狹義是指由享有法律監(jiān)督權的法定國家機關實行的，保證法律統(tǒng)一執(zhí)行與普遍遵守的一項法律制度；其廣義是指社會各級層組織和個人，為保障法制的實現(xiàn)，依據(jù)客觀事實和國家法律對法律的制定、執(zhí)行、適用和遵守進行的監(jiān)察和督促活動。這是一種主動、全面、值得大力提倡的守法模式。在現(xiàn)實生活中，許多業(yè)主、房屋使用人不完全清楚自己享有哪些物業(yè)管理的法律權利，因而不能自覺地享用和維護這些權利；有些知道者卻由于種種原因并不熱心享用這些權利；有些人知道并愿意享用自己的法律權利，但由于自身素質能力的限制，卻不會合理、有效地行使這些權利。物業(yè)管理法規(guī)的遵守，是指受物業(yè)管理法規(guī)約束的自然人和社會組織在該法規(guī)允許的范圍內(nèi)自由活動，依照該法規(guī)規(guī)定享用