【正文】 庭這些東西，在節(jié)能方面肯定是不達標的。但是南方人對這種東西就比較不待見，我就好這一口，你管得著啊。開間超過6米的客廳，在取暖上就肯定不達標了。）但在南方，僅僅只是增加這么一個洗手間的窗戶，90平方米要設(shè)計出三居室，就幾乎是不可能完成的任務(wù)。現(xiàn)在市場上的公司逼得沒法子，被迫只能大量的推出兩房單位。　　現(xiàn)在有些公司為了規(guī)避這個9070，還想了些花招，比如設(shè)計兩套房子，再打通它一起賣?，F(xiàn)在開始說施工圖審查。在這里講一個本人曾經(jīng)親歷的事情。這是個大事啊，政府因此組成了浩大的調(diào)查，來查這個事故的原因。兩邊就吵了起來。最后只能把施工單位拉出來，判了幾個罰了些錢，了事。施工圖審查時除了給審查費，專家紅包那也是不能少滴，嘎嘎，嘎嘎?！　　　∮嗄嗯欧努F(xiàn)在都快成了各大公路管理部門，包括公路、交通、警察，的主要生財?shù)缆妨?。　　余泥在運輸過程中，很容易污染路面?，F(xiàn)在很多城市已經(jīng)禁止使用錘擊樁了。因此我個人無論如何，都支持在這方面加強管理。無論怎么找關(guān)系都難批得下來。嘎嘎，我相信這里也會有人看過我這一段之后，狠狠的嘲笑我，并且自鳴得意的說：有這種手續(xù)嗎？我這里沒有啊，我這里很簡單啊，什么什么的，就和上面某些人自鳴得意的嘴臉，一樣。施工許可證完了之后，我隨便這么一想，我靠，后面不知道還有多少程序。特牢騷百余字。這兩個站的分工，我跟各位說老實話，我分不清楚?？傊畠蓚€機構(gòu)都得好好的哄著?！　　　≡诂F(xiàn)實的操作中，但凡涉及到檢測的，就由質(zhì)監(jiān)辦；不需要檢測，一般用肉眼就能發(fā)現(xiàn)毛病的，就屬于安監(jiān)的職責(zé)?！　　　‖F(xiàn)在在有些城市，質(zhì)量檢測的功能已經(jīng)開始市場化了，有資質(zhì)的檢測單位都能做檢測了。檢測合格了，才能做承臺，繼續(xù)往上建。嘿嘿施工招投標、監(jiān)理報建　　　　還是沒寫到施工許可證，寫死我了，啊啊啊我為什么會想到寫這個題材？我現(xiàn)在內(nèi)心深處泛濫著一寫到施工許可證就太監(jiān)掉的沖動啊。我個人對此一直持非常反感的態(tài)度。黑得讓人毛骨悚然。施工投標的其中一個材料是專業(yè)技術(shù)人員，根據(jù)項目大小，配備的人員多少也有不同要求。結(jié)果，連交件都交不進去。到最后當然這個標是投不進去了?！　　　　　　　《?，監(jiān)理招標的程序跟施工招標的程序及做法幾乎一致，我不多說了。在我個人的從業(yè)經(jīng)驗里面，我沒見過幾個政府官員能看得懂的。在我個人的職業(yè)生涯中，我從來沒有經(jīng)歷過能辦齊上面所有的手續(xù)，再申領(lǐng)施工許可證的。而且得一步一步來。最后撤資了，不干了。大家已經(jīng)在這個圈子中取得了某種平衡，達成了某項交易。這些規(guī)則維系著房地產(chǎn)這個產(chǎn)業(yè)。這就是一種雙方博弈之后達到的平衡。政府要是把企業(yè)都給玩死了，他們就沒得玩了。放線一般是規(guī)劃部門下屬的測繪院或類似的測繪機構(gòu)干，不過有些發(fā)達城市也已經(jīng)把這個工作半市場化了?！　　　≡诠こ烫崆笆┕?，違章施工的場合，都需要做通這個測繪院的工作。一看這個建筑的確是按圖紙建起來的，沒超出邊線，測繪院就出驗線冊。預(yù)售現(xiàn)在的管理已經(jīng)比較嚴格了。這個條件跟銀行辦理按揭貸款的條件又不一樣：無論層數(shù)高低，全部封頂才能放貸?！　　　　　　　‖F(xiàn)在辦預(yù)售許可，都要做價格公示。這個價格申報一下就完了。賣的時候照樣賣5000賣8000賣10000多，沒有任何法律上或者行政上的責(zé)任。在竣工之后，到實地測量，就是實測了。但要說是開發(fā)商的故意造成的，我個人沒有見過。總之無論到時候?qū)崪y面積是多少，房屋測量機構(gòu)都照樣按著當初的預(yù)測面積出報告。這個話題非常敏感。　　　　　　　　先從土地抵押說起。貸款額現(xiàn)在基本上都是根據(jù)施工許可證載建筑規(guī)模來確定和發(fā)放的?！　　　　　　　「鶕?jù)現(xiàn)在越來越嚴厲的銷售管理規(guī)則，辦理預(yù)售許可證時，該地塊不能有任何抵押。哪有那么多實物可以拿去抵押啊?！　　　　　　　∥也恢榔渌镜娜谫Y及報建人員是怎么處理這種事情的。房管部門和國土部門之間是有很深刻的仇恨的。這個解押和新抵押中間，會有一個抵押物懸空期。先以更換抵押物的理由非常合理的將土地解押掉（有些人把銀行的工作做得很通的，連更換抵押物這樣的理由都不需要找，直接先解押掉，唉，我個人佩服之極），然后拿著這個注明了已解押字樣的土地證，趕緊去房管部門，給他們看，啦啦啦，我的土地證已經(jīng)解押了啦。如果擔心房管部門還會再看看土地證的話，可以先等個1天兩天再去國土部門辦抵押，也行。同樣是利用懸空期來做事。1規(guī)劃、消防、人防、管線、質(zhì)量等專項驗收，竣工驗收備案，交樓　　其實，在說了這許多之后，大家應(yīng)該都明白了，到驗收階段是怎么一回事了。這項驗收的前提是做驗線，基本上驗線可以通過，規(guī)劃驗收的時候也不會有太大的麻煩。也只有他們能搞定。我就講個電的事情。驗收的時候到了，供電局無論如何都不肯供電了。而且還不敢計較這個?！　　　≠|(zhì)量驗收現(xiàn)在非常簡單了。甲方自己把監(jiān)理的活給干了。這個備案就沒什么好多說了。我反正沒親眼見過這種事情。1結(jié)束語 　　首先得說，我每天跑來跑去，回來鼓搗這個東西，我是真寫出厭煩情緒了。事實上還有很多需要跟各個部門扯皮的事情，沒寫進來。 我往往都報以冷笑。憤青們又會說，我就規(guī)規(guī)矩矩的報建、施工，不融資，難道我還建不起一座樓嗎？我可以很明確的告訴你們：不可能。我親眼見過一個年輕的民營企業(yè)家想搞房地產(chǎn)，從04年開始領(lǐng)取了規(guī)劃要點，審總平面，審1年沒審出來，規(guī)劃要點到期了重新回去領(lǐng)，再審總平面，審一年又沒審出來，再回去領(lǐng)規(guī)劃要點，但是總規(guī)剛好改了，給他把土地功能改成教育用地?！　　　o論你們在各自的領(lǐng)域內(nèi)是多么的優(yōu)秀?！　　　∥覠o意于評價現(xiàn)在這個系統(tǒng)是不是合理，我已經(jīng)離開了思考這個問題的崗位，就讓其他的管理者來思考吧。19 / 19。阿門。任何試圖改變現(xiàn)行房地產(chǎn)管理規(guī)則的人，都會受到血一樣的教訓(xùn)。連告都不知道要去告誰。你試圖規(guī)范做事，誠實做人，你連總平面審查都得審1年，審消防又審一年，審施工圖再審1年。在漫長的施工、報建、融資、銷售過程中，有無數(shù)次的臺底交易和私下勾結(jié)。但是這個東西又只不過是整個過程中的一件小事。不過這個結(jié)尾很倉促就是了?！　∥飿I(yè)管理這一塊，我就不多說了。沒有這個竣工驗收備案表，業(yè)主可以拒絕收樓。到時候就負責(zé)簽字蓋章。這就完成了?！　≈灰坏米镞@幾項專業(yè)的施工單位，驗收基本上都通過。這怎么得了?。繕I(yè)主都要入住了，電都供不上。施工過程中因為資金壓力比較大，拖了一下電力施工企業(yè)的工程款。這也是開發(fā)商不敢得罪這三大專業(yè)的施工單位的主要原因。然后拿起驗線冊來看看，哦，沒問題，數(shù)一數(shù)層數(shù)，哦，是這個層數(shù)，就回去該干啥干啥了?！　　　∫?guī)劃驗收主要是驗收各項規(guī)劃指標是否超標?？傊?，辦法都是人想出來的。　　　　　　　　此外，在可以辦理在建工程抵押的城市（這里說明一下，在建工程抵押不是每個城市都辦得了。只要他們一收材料，立馬又把這個土地證重新送進國土部門辦抵押。無論銀監(jiān)還是上級什么部門來查，都可以解釋過去。在這些地方，先做通銀行工作，比較合理的，能讓雙方的臉面都過得去的借口，是更換抵押物?，F(xiàn)在絕大多數(shù)的城市，國土部門和房管部門都是分離的。這個時候就是考驗人類的智慧的時候了。這就意味著開發(fā)商在辦理預(yù)售許可證時面臨著很嚴重的資金壓力：要么還貸，要么更換抵押物，不然這個預(yù)售許可證就出不來了。土地抵押必須辦理抵押登記，這個是常識了。土地必須在辦理了施工許可證之后才能抵押貸款。我個人對這一塊的玄妙也不是很能理解。1關(guān)于預(yù)售中的土地解押　　　　昨天在寫預(yù)售的時候，關(guān)于土地解押的問題，我不是很敢下筆。嘿嘿。這個矛盾是怎么來的呢？最關(guān)鍵的就是這個預(yù)測與實測之間的面積差異。房管部門下屬的房屋測量部門，根據(jù)開發(fā)商提供的圖紙，事先算一個面積。從來都是如此。但是，我必須要說，但是，政府沒有（也沒有權(quán)力）對房地產(chǎn)交易價格進行管制。因為這個時候，錢也不是很能收得到，只能收到個3成，但是各項交易稅費卻要按足成在當年予以計算?，F(xiàn)在在預(yù)售上面做手腳的可能性越來越小了。所以測繪院也得要像皇帝老子一樣供著，尤其是在提前放線的場合。唉，又來一個“做通”工作。正式放線的前提是領(lǐng)取了施工許可證。圖紙畫出來之后，要把圖紙上的建筑物在實地上落實一個具體的位置，這是個技術(shù)活，要測量，定坐標。這么把一個項目分割成很多部分發(fā)證。這個系統(tǒng)在經(jīng)過10多年的運做之后，它本身已經(jīng)具有了生命力，絕對是牽一發(fā)而動全身。　　　　我知道我這么說，會有很多糞青完全不能理解?！　‖F(xiàn)在改革開發(fā)這么多年了，我們好到哪里去了嗎？我們的辦事流程方便嗎？我們能方便快捷的為企業(yè)服務(wù)嗎？　　　　到了今時今日，還有什么企業(yè)抱怨過政府管得太嚴，太死，審批環(huán)節(jié)太復(fù)雜嗎？聽不到了。隨便哪個環(huán)節(jié)出了任何問題，直接就GAME OVER。要這樣的話，絕對沒1年的時間出不來。寫完這段我就開始撒嬌，啦啦啦　　　　施工許可證所須材料基本上是上面全部手續(xù)一個匯總。通過了就是下一步，施工許可證。暗地里啥招數(shù)都用得出來。后來求爹爹告奶奶給受理了，然后又因為其中一個人的身份證復(fù)印得不清晰，全部材料退件。有一次在廣州，某企業(yè)圍一個標，另外一個不識相企業(yè)就想進去，材