【正文】 規(guī)定，將抵押合同、貸款合同及相關(guān)資料報送房交所登記。具體允許的部分還貸金額以銀行具體規(guī)定為準。 繳納土地出讓金，得到用地批準書或《國有土地使用證》（預(yù)登記）獲得土地使用權(quán) 規(guī)劃局給定選址意見書和規(guī)劃紅線圖 征地后拆遷安置補償 規(guī)劃設(shè)計及建筑方案制定216。 通過規(guī)劃管理部門獲得《工程規(guī)劃許可證》 繳納基礎(chǔ)配套費后獲《施工許可證》（現(xiàn)標準是120元/㎡） 施工現(xiàn)場的七通一平或三通一平216。 短期：9個月216。 向登記機關(guān)審請新建登記，然后獲《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》 開發(fā)商將辦理房屋權(quán)屬登記的資料報送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門，協(xié)助業(yè)主辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。這才是一個完整的過程。 迎接客戶1）基本動作a)客戶進門，置業(yè)顧問要提前出位上前熱情招呼；b)幫助客戶收拾雨具、放置衣帽等；2)注意事項a)置業(yè)顧問需儀表端莊、態(tài)度親切；b)不是真客戶，也照樣提供一份資料，作簡潔熱情的招待； 產(chǎn)品介紹1）基本動作a）按照銷售現(xiàn)場規(guī)劃好的銷售動線，配合銷售道具，自然而又有重點的介紹產(chǎn)品；b）交換名片、相互認識，了解客戶的個人信息；2）注意事項a)此時側(cè)重強調(diào)本樓盤的整體優(yōu)勢；b)將自己的熱忱與誠懇推銷給客戶，努力與其建立相互信任的關(guān)系；c)通過交談?wù)_把握客戶的真實需求，并據(jù)此迅速制定自己的應(yīng)對策略；d)當(dāng)客戶超過一人時，注意區(qū)分決策者，把握他們的關(guān)系。 暫未成交1）基本動作a)將項目資料待備齊一份給客戶，讓其仔細考慮或傳播；b)再次告訴客戶聯(lián)系方式和聯(lián)系電話，提醒隨時為其作置業(yè)咨詢；c)對有意客戶再次約定看房時間；d)送至大門道別。 客戶追蹤1)基本動作a)繁忙間隙，依客戶意向高低與之聯(lián)系，并隨時向現(xiàn)場主管口頭報告；b)對于意向高的客戶，應(yīng)列為重點對象，保持密切聯(lián)系，調(diào)動一切可利用資源盡可能促成交易；c)將每一次追蹤情況詳細記錄在案，便于日后分析判斷。著深色的不露趾皮鞋并保持清潔；2)儀態(tài)：注重體形、言行舉止得體、大方、不卑不亢，氣質(zhì)優(yōu)雅而自然。咳嗽、打噴嚏時應(yīng)轉(zhuǎn)身向后，并說對不起。 業(yè)務(wù)素質(zhì)1)樓盤的硬件知識a)地理位置、規(guī)劃狀況（后市分析）；b)占地面積、建筑面積、戶數(shù)、居住人口（未來社區(qū)描述）；c)建筑風(fēng)格、規(guī)劃及設(shè)計特色、優(yōu)點d)戶型理解，市場比較優(yōu)點，裝修建議、未來生活描繪e)建筑物的優(yōu)點：用材、設(shè)備、配套；f)相關(guān)的尺寸和建筑指標2)樓盤的軟件知識a)朝向、風(fēng)水、景觀；b)開發(fā)商、承建、設(shè)計商的品牌（或?qū)嵙Γ?；c)投資回報；3)宏觀把握能力a)社會政治、經(jīng)濟形勢、尤其時事焦點；b)當(dāng)前經(jīng)濟生活大事；c)房地產(chǎn)市場的總體形勢，競爭樓盤的優(yōu)劣勢；d)投資理財?shù)囊话阈猿ＷR；e)相關(guān)行業(yè)的政策法規(guī)和財政稅務(wù)政策（房地產(chǎn)、金融、證券、建材等）；f)社會流行趨勢?！靶谐捎谒細в陔S”。專業(yè)問題題庫法規(guī)政策 通常說的五證是哪五證？各自的取得條件是怎樣的？答：五證分別是《國有土地使用證》、《規(guī)劃用地許可證》、《工程規(guī)劃許可證》、《施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》。現(xiàn)在國家已控制這種方式取得土地使用權(quán)l(xiāng) 協(xié)議：就土地出讓金的數(shù)額，用地方可以和政府協(xié)商雙方達成一致的成交價格獲取土地使用權(quán)的方式?，F(xiàn)有市場條件下常用的是后兩種方式。l 商業(yè)、旅游、娛樂用地：40年。如不符合當(dāng)時政府規(guī)劃要求，該土地使用權(quán)由政府無償收回且附著在土地上的建筑物也要進行拆除而政府不做賠償。另外在辦理新建登記后還應(yīng)向業(yè)主頒發(fā)《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》。1經(jīng)濟實用房與普通商品房的主要區(qū)別是什么？答：土地的出讓方式不同：經(jīng)濟實用房的土地出讓金有優(yōu)惠（或者就是劃撥用地）開發(fā)建設(shè)費用不同：配套費、人防費、稅費都可以享受到一些優(yōu)惠購買人資格不同：比如集資房、合建房都不是面向市場的，另外市場供應(yīng)的經(jīng)濟實用房也限于家庭人均收入低于去年全市人均收入的家庭購買。比如建筑外墻1．5米和道路邊線1米以內(nèi)的用地，不得計入綠地率。l 容積率：居住區(qū)總建筑面積與居住區(qū)總用地面積的比。套內(nèi)使用面積和套內(nèi)建筑面積的區(qū)別是什么？銷售面積應(yīng)按誰來進行計算？答：套內(nèi)使用面積是指套內(nèi)各個功能房間的使用面積之各；套建筑面積是指套內(nèi)使用面積加上套內(nèi)墻體面積再加上陽臺建筑面積之和。一個落水口一字排列的主衛(wèi)達到比較舒適的尺度，一般需要多大尺度？為什么？l 浴缸（750、800、850）浴缸離洗手臺面之間的距離（含馬桶）（800、900、1000）洗手臺面（800、900、1000、1100、1200）墻厚（100）徑深徑深由以上尺寸確定后的加總（單位都是毫米）l 浴缸（1500、1600、1700）浴缸兩頭留的墻距（200、300、400、500）墻厚（100、200）開間由以上尺寸確定后的加總（單位都是毫米）1按住宅設(shè)計規(guī)范要求，窗戶下沿離地面應(yīng)該達到多少毫米？如不足此高度應(yīng)采取什么措施？答：900毫米，不足需做防人墜落設(shè)施，如欄桿、安全玻璃等。如果做矮既沒有成品門搭配，而且使空間顯得壓抑。工程做法 七通一平指什么？三通一平指什么？l 七通：通電、通氣、通訊、道路、熱能、上水、下水（包括排污）l 三通：通水、通電、道路l 一平：場地平整 衛(wèi)生間在建造時一般都會采用降板處理，為什么？一般各降多高？答：因為馬桶、蹲坑需承水彎，馬桶一般降300毫米，蹲坑需承水彎，一般降450毫米； 生活陽臺一般需要做幾個地漏？為什么？各自接什么管？答：生活陽臺一般需要兩個地漏。衛(wèi)生間一般需要做幾個地漏？為什么？ 答：兩個地漏。一般樓板荷載做到200250KG，需覆土的話就300毫米厚的土荷載也需達到800KG，差距很大。l ，普通家庭算一個3P的柜機、一般同時開啟兩臺空調(diào)的時候比較多，1P按700W換算，；；電飯煲算1KW；；；，這已經(jīng)是全部按大功率方向和假設(shè)同時開啟的條件來計算的。1 請簡述負壓式煙道的工作原理1 請描述在燃氣使用規(guī)范中對燃氣設(shè)備的使用規(guī)定。注：作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不計入公用建筑面積部分。一般來說，將整棟建筑物的公用建筑面積除以整棟建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和，就能得到建筑物的公用建筑面積分攤系數(shù)。套內(nèi)建筑面積之和=公用建筑面積分攤系數(shù)各套（單元）的套內(nèi)建筑面積乘以公用建筑面積分攤系數(shù)，得到購房者應(yīng)合理分攤的公用建筑面積。公攤計算方法：（1）公式我們常提到的公攤系數(shù)有固定的計算公式。它和套內(nèi)面積之和構(gòu)成了一套房屋的建筑面積。 什么情況下需要二次加壓供水？二次供水所增加的費用一般由哪些組成？答：。 普通住宅需不需要噴淋滅火噴頭？答：不需要 普通三室的家庭一般安裝多少安的電表？夠不夠用？為什么？l 根據(jù)住宅設(shè)計規(guī)范要求，套內(nèi)面積小于等于45平米的住宅最小配用5（20）A的電表、套內(nèi)面積大于等于56平米的住宅最小配用10（40）A的電表。1 一般住宅的陽臺上能否覆土種植花木？為什么？答：不能。1 廚房做地漏好還是不做好？為什么？答：一般不做。17層以下的住宅陽臺欄桿要做到多高以上？7層及7層以上的住宅陽臺欄桿要做到多高以上？答：、。l 要考慮建筑立面的設(shè)計配合l 要考慮室內(nèi)往室外看的使用的配合l 開啟扇的多少還要考慮通風(fēng)量的要求l 從鉸鏈的承重考慮，一般一扇窗戶的寬度廠家生產(chǎn)都是在750MM1 鋁合金門窗和塑鋼門窗的區(qū)別體現(xiàn)在哪些方面？答：鋁合金門窗 優(yōu)：桿件寬度、厚度小，強度高，防火等級高； 劣：保溫性能差，成本高； 塑鋼門窗 優(yōu)：保溫性能好； 劣：桿件寬度、厚度大，強度低，開啟寬度小，防火等級低；1 平開窗和推拉窗之間的區(qū)別體現(xiàn)在哪些方面？答：平開窗：優(yōu)：氣密性能好，隔音效果好； 劣：空間利用率低，開啟扇寬度受制約大； 推拉窗：優(yōu)：空間利用率高，開啟扇寬度受制約小； 劣：氣密性能差，隔音效果差；1 室內(nèi)房間門洞一般多高？如果再做高或矮有什么利弊？答：—。評判一個普通住宅戶型的優(yōu)劣應(yīng)該從哪些方面進行？答：戶型總體面積與戶型功能之間的配比是否合適、室內(nèi)功能分布及動線是否合理；各功能空間的尺寸是否合理舒適、各功能空間的采光通風(fēng)是否優(yōu)越等。 普通單行機動車道寬度不應(yīng)小于4米，雙車道寬度是多少？答：不應(yīng)小于7米 住宅建筑超過多少層必須加電梯？答：7層以上（含7層），住宅一般常見有哪些建筑結(jié)構(gòu)形式？各自的優(yōu)劣？（至少說出兩種）l 磚混優(yōu)：結(jié)構(gòu)成本較低、既是分隔墻又可作為承重墻，一舉兩得，易達到結(jié)構(gòu)的構(gòu)造要求，施工較簡單，進度快，技術(shù)要求低，施工設(shè)備簡單；劣：強度比鋼筋混凝土的低，建筑總高度要求高，室內(nèi)隔墻隨意改動性小，不易獲得大空間。相反，計算綠化率時，有塊草皮就可以計入，所以綠地率要比綠化率的要求嚴格得多，計算出來所得的值也要小很多。建筑設(shè)計 請簡述綠化率與綠地率的區(qū)別。現(xiàn)行的房屋交易制度中規(guī)定簽定完預(yù)售房合同后，多少天之內(nèi)必須送房交機關(guān)進行合同登記并繳納相應(yīng)稅費？房交機關(guān)在接件后又必須在多少個工作日內(nèi)辦結(jié)？答：簽定預(yù)售合同后，必須在30天以內(nèi)送房交機關(guān)進行合同登記；房交部門接件后必須在30個工作日內(nèi)辦結(jié)。l （二級市場）：開發(fā)商在土地上尋求房屋建造并將新建成的房屋出售給業(yè)主的市場——開發(fā)商對消費者；l （三級市場）：業(yè)主將已擁有的房屋進行出租出售等活動的市場——消費者對消費者；1 按照國家的最新相關(guān)政策，新房交易有哪些稅目及稅率？l 按揭印花稅：貸款總價％l 契稅：總房款％l 合同印花稅：總房款％l 權(quán)證印花稅：5元1 在購房中辦理個人住房公積金貸款需要購房者提供哪些相關(guān)資料？l 借款人及產(chǎn)權(quán)共有人（含配偶）的身份證、戶口或其他有效居留證件；l 合法有效的《重慶市商品房買賣合同》；l 已繳納不低于購房總價款30%自籌資金的憑據(jù)；l 借款人及配偶收入證明；l 婚姻狀況證明（含單身證明）；l 產(chǎn)權(quán)共有人（含配偶）同意抵押的書面意見；l 公積金管理中心要求的其他資料。重慶現(xiàn)實行的是一刀切的政策，所有用地實行50年制。l 居住用地：最高70年，一般50年。l 招標：就某一塊建設(shè)用地政府以投標的形式公開向社會征集項目開發(fā)方案，其中資源利用最優(yōu)化同時產(chǎn)生的社會效益最大的項目獲得用地。其中出讓又分為協(xié)議、招標和拍賣。切忌一味的“守株待兔”，拜訪客戶、市場調(diào)查要快速到達；e)嘴快：聯(lián)系客戶要快、回復(fù)客戶要快。思考過去、現(xiàn)在和將來。不得將任何物件夾于腋下；h)上班期間不得抽煙、吃東西、讀報刊雜志；i)不得用手指或筆桿指客人和為人指示方向；j)顧客和你講話時應(yīng)全神貫注，用心傾聽，不得東張西望，心不在焉；k)在為客戶服務(wù)時不得流露出厭煩、冷淡、憤怒、僵硬、緊張和恐懼的表情，不得扭捏作態(tài)、做鬼臉、吐舌；l)員工在服務(wù)、打電話和與客戶交談時，如有客人走近，應(yīng)立即示意，以表示你已注意到他（她）的到來，不得無所表示，等客人先開口。與同時出門（如電梯門），應(yīng)讓顧客先行。四、置業(yè)顧問基本素質(zhì) 儀表儀態(tài)及行為規(guī)范1)儀表：端莊、大方、身著整潔、淡妝、不披頭散發(fā)、飾品簡練。 填寫客戶資料表1）基本動作a)無論成交與否，每接待完一組客戶后，立刻填寫客戶資料；b)填寫重點有客戶聯(lián)絡(luò)方式、個人情況、看房原因、對產(chǎn)品的喜好、成交或未成交原因、意向程度。2)注意事項a)入座時注意將客戶安置在一個視野愉悅便于控制的范圍；b)個人的銷售資料和銷售工具應(yīng)準備齊全，隨時應(yīng)對客戶需要；c)了解客戶的真正需求，了解客戶的主要問題點；d)注意與現(xiàn)場同仁的交流與配合，讓現(xiàn)場主管知道客戶在看哪一戶；e)判斷客戶的誠意和購買能力，恰當(dāng)?shù)耐扑]；f)現(xiàn)場氣氛營造應(yīng)該自然親切，掌握火候；g)對產(chǎn)品的解釋不應(yīng)有夸大、虛構(gòu)的成分；h)不是職權(quán)范圍內(nèi)的承諾應(yīng)報現(xiàn)場主管通過。吸納新東西，充分想念自己的能力，通過學(xué)習(xí)、總結(jié)、提高，達到重塑自我● 管理的方向就是要今天比昨天好，明天比今天好 簡單原則：● 信息盡可能一次傳遞，如果不可避免二次傳遞，信息首發(fā)者應(yīng)對中轉(zhuǎn)傳遞的準確性予以驗證和監(jiān)督● 在有系統(tǒng)保證的前提下，一點對多點的并聯(lián)傳遞優(yōu)于逐級的串聯(lián)傳遞● 信息在表現(xiàn)力上，實物優(yōu)于音像；音像優(yōu)于圖形；圖形優(yōu)于表格；表格優(yōu)于文字；短句優(yōu)于長句；要點優(yōu)于論述● 選用省力、省錢、省時、省事而又能準確表達的方式（面談、便條、電話、會議、文件、傳閱、電子郵件、傳真、信函、口信、公告欄、網(wǎng)絡(luò)）傳遞信息● 當(dāng)一件事復(fù)雜得不能再復(fù)雜的時候，往往簡單的方法最奏效 團隊原則● 好團隊就像一個球，推任何一點，球體都會輕松轉(zhuǎn)動。致置業(yè)顧問一、工作原則 客戶至上原則：● 所有的服務(wù)項目、服務(wù)流程及其相關(guān)制度都應(yīng)圍繞為顧客謀利益（購買成本、使用成本、享用效果、保值增值等近期、長期利益）● “刁鉆”的客戶是公司的市場導(dǎo)師，值得我們洗耳恭聽● 不是所有人都能成為我們的客戶，但我們要用對待顧客的思想對待所有人● 永遠讓顧客占便宜，讓顧客產(chǎn)生依賴● 對顧客承諾的一定要做到；沒有