【正文】 主管 工作時(shí)間工作內(nèi)容質(zhì)量狀況操作人至至至至至至至至至至至至在正常情況下，除客戶(hù)有特殊要求外，各樓層入室服務(wù)均安排在非標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間內(nèi)完成。為此，工程保養(yǎng)部在物業(yè)驗(yàn)收階段及設(shè)備調(diào)試階段，應(yīng)跟蹤施工單位工作質(zhì)量，在調(diào)試階段向施工單位提出意見(jiàn)和建議。上崗人員應(yīng)通過(guò)特別培訓(xùn)增強(qiáng)識(shí)別能力，對(duì)可疑人員的進(jìn)入采用跟蹤監(jiān)視和主動(dòng)詢(xún)問(wèn)的方式進(jìn)行確認(rèn)，對(duì)于難以確認(rèn)的對(duì)象，固定崗、巡邏崗可通過(guò)對(duì)講機(jī)呼叫監(jiān)控中心進(jìn)行可視跟蹤。因非常規(guī)性特約服務(wù)是根據(jù)需求的產(chǎn)生而產(chǎn)生的，在日常工作中難以實(shí)現(xiàn)計(jì)劃性管理，且由于其無(wú)規(guī)律性、時(shí)發(fā)性以及急迫性，極易對(duì)計(jì)劃性工作產(chǎn)生影響。其工作信息流程如圖所示：整合社會(huì)資源提供服務(wù)管業(yè)部服務(wù)中心（主管）局域網(wǎng)服務(wù)需求服務(wù)熱線(xiàn)電話(huà)直 接提供服務(wù)樓內(nèi)公共服務(wù)設(shè)施二、服務(wù)中心所提供服務(wù)項(xiàng)目A類(lèi)：常規(guī)性服務(wù)（無(wú)償）a) 樓內(nèi)公共大堂、休息廳、客戶(hù)接待處接待、茶水服務(wù)b) 樓內(nèi)閉路電視“物業(yè)頻道”節(jié)目編排c) 叫早服務(wù)d) 送餐服務(wù)（公寓）e) 康體、娛樂(lè)設(shè)施服務(wù)f) 樓內(nèi)代遞業(yè)務(wù)B類(lèi)：特約性服務(wù)（有償）1） 自助洗衣服務(wù)2） 特約會(huì)議服務(wù)3） 入戶(hù)清潔、維修服務(wù)4） 業(yè)主其他居所入戶(hù)清潔、維修服務(wù)5） 商務(wù)辦公服務(wù)（商務(wù)中心）C類(lèi)：通過(guò)整合社會(huì)資源提供的有償服務(wù)1） 代客洗衣服務(wù) 2） 無(wú)水洗車(chē)業(yè)務(wù)3） 市內(nèi)速遞業(yè)務(wù)4） 代訂機(jī)票、車(chē)票業(yè)務(wù)5） 客戶(hù)戶(hù)內(nèi)租擺及鮮花速遞業(yè)務(wù)6） 訂閱報(bào)刊業(yè)務(wù)以上服務(wù)項(xiàng)目中的有償服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)將于開(kāi)業(yè)前另行制定、公布。⑵ 協(xié)助辦理新入住公司手續(xù)，協(xié)調(diào)相關(guān)部門(mén)為客戶(hù)領(lǐng)取鑰匙，辦理二裝申請(qǐng)、安排業(yè)主遷入事宜。對(duì)客戶(hù)提出的各種遲交或不交費(fèi)用的理由及時(shí)反饋給相關(guān)部門(mén)，督促及時(shí)解決。⑹ 跟蹤督促相關(guān)部門(mén)及時(shí)完成有關(guān)清潔衛(wèi)生，保安服務(wù)及工程維修的派工單。⑽ 定時(shí)巡查所負(fù)責(zé)樓層，檢查物業(yè)環(huán)境質(zhì)量，包括：設(shè)施設(shè)備完好狀況、環(huán)境舒適度、服務(wù)設(shè)施、用品使用方便度等。16小時(shí)值勤崗主要是針對(duì)樓內(nèi)各區(qū)域間可形成人流互通的主要通道口，防止不同區(qū)域不同人流的相互干擾，及可能由此帶來(lái)的不安全因素。為此，我們專(zhuān)設(shè)公寓生活垃圾收集管理程序： 樓層垃圾桶、箱設(shè)定位置：各戶(hù)門(mén)外左側(cè)放置塑料鋪墊、各消防步行梯間設(shè)分類(lèi)垃圾桶戶(hù)門(mén)外塑料鋪墊標(biāo)識(shí)內(nèi)容：“請(qǐng)將垃圾放于此處”“請(qǐng)將垃圾封袋包裝”戶(hù)門(mén)外垃圾收集時(shí)間（日）：7：00~9：00、11：00~13：00、18：00~20：00 （其他時(shí)段不予擺放塑料鋪墊） 收集方式：樓層保潔員于每日規(guī)定時(shí)間內(nèi)擺放塑料鋪墊，并在擺放時(shí)間內(nèi)，每間隔1小時(shí)巡撿一次，將垃圾收集到樓層分類(lèi)垃圾桶內(nèi)。 中班人員負(fù)責(zé)每日將大廈垃圾交由環(huán)衛(wèi)公司統(tǒng)一運(yùn)出大廈。收集方式：各樓層保潔員將所收集垃圾、清掃污物、廢棄物用垃圾袋封裝于樓層垃圾桶內(nèi)，將廢棄包裝材料集中收集到貨梯間。 各樓層保潔員應(yīng)在每日16：00將當(dāng)日垃圾運(yùn)送到大廈垃圾集運(yùn)站，將可回收垃圾、有價(jià)垃圾統(tǒng)一交保潔部處理。在每工作日結(jié)束前，用1：150的84’稀適液濕墩地面，擦拭墻面污漬，必要時(shí)填寫(xiě)報(bào)修單，要求保養(yǎng)部刷新墻面。值班人員：各部門(mén)副經(jīng)理以上人員，另包括管業(yè)部物業(yè)副理。 大廈總值班為義務(wù)性值班。② 總值班員必須嚴(yán)格遵守值班紀(jì)律，于崗上不得會(huì)友、飲酒、私自外出、脫崗。④ 總值班員必須隨時(shí)了解并處理當(dāng)值其間的客戶(hù)投訴，對(duì)重大投訴及重大突發(fā)事件，應(yīng)及時(shí)向主管副總及總經(jīng)理報(bào)告，并根據(jù)副總及總經(jīng)理要求采取相應(yīng)措施。由此產(chǎn)生的一切責(zé)任由當(dāng)值人員自負(fù)。個(gè)人手機(jī)應(yīng)開(kāi)啟，并處于鈴聲狀態(tài)。于次日管理例會(huì)中通報(bào)當(dāng)值期間的重大投訴、突發(fā)事件，通報(bào)其他崗位值班人員的違紀(jì)行為，并依照《員工手冊(cè)》規(guī)定提出處理意見(jiàn)。部門(mén)經(jīng)理巡查：各管理部門(mén)經(jīng)理于每周應(yīng)不少于三次以上，對(duì)本部門(mén)重點(diǎn)部位、管理環(huán)節(jié)、服務(wù)過(guò)程的巡查和檢驗(yàn)。部 門(mén) 經(jīng) 理 巡 查 記 錄 表部門(mén)： 巡查部位： 年 月 日巡查項(xiàng)目 情 況 描 述 崗位責(zé)任人 崗位基本情況計(jì)劃完成情況工 作 記 錄完成工作質(zhì)量客戶(hù)意見(jiàn)反饋有無(wú)改進(jìn)措施違紀(jì)違規(guī)行為改進(jìn)意見(jiàn)和建議 巡查人： 部門(mén)經(jīng)理（聯(lián)合）巡查：本巡查制度是在項(xiàng)目總經(jīng)理的主持下，對(duì)各管理部門(mén)實(shí)施不定期抽檢、巡查，但每月巡查頻次不少于四次。公寓小業(yè)主能源費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)（年收）收繳程序：保養(yǎng)部按規(guī)定日上門(mén)讀表、報(bào)財(cái)務(wù)業(yè)主 管業(yè)部物業(yè)副理憑單據(jù)于規(guī)定日在公寓前臺(tái)收取或上門(mén)財(cái)務(wù)部核準(zhǔn)后開(kāi)出收費(fèi)單據(jù) 返 還 財(cái) 務(wù) 部寫(xiě)字樓小業(yè)主物業(yè)管理費(fèi)、單元內(nèi)能源費(fèi)收繳程序：保養(yǎng)部按規(guī)定日上門(mén)讀表、做分戶(hù)統(tǒng)計(jì)收繳期內(nèi)財(cái)務(wù)部于寫(xiě)字樓前臺(tái)辦理收費(fèi)手續(xù)財(cái)務(wù)部分戶(hù)核算開(kāi)出收費(fèi)單管業(yè)部物業(yè)副理將收費(fèi)單發(fā)至業(yè)主催 繳第三章 財(cái)務(wù)管理與財(cái)務(wù)分析通正國(guó)際大廈的財(cái)務(wù)與賬務(wù)管理當(dāng)根據(jù)物業(yè)類(lèi)型，實(shí)行分類(lèi)核算、分類(lèi)記賬，專(zhuān)款、專(zhuān)項(xiàng)、專(zhuān)用的管理原則。一、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售承諾及通正國(guó)際大廈物業(yè)管理服務(wù)成本實(shí)際核算，我們測(cè)定管理費(fèi)具體標(biāo)準(zhǔn)為：表一 朝外MEN財(cái)貿(mào)中心物業(yè)管理費(fèi)明細(xì)表　　　　　　　序號(hào)項(xiàng)目物業(yè)費(fèi)（元/平方米/月）寫(xiě)字樓商場(chǎng)公寓　物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)5040256　面積（平方米）47, 5, 4, 1, 17, 一工資福利 二公共設(shè)備運(yùn)行費(fèi) 三公共設(shè)備維修費(fèi) 四清潔衛(wèi)生費(fèi) 1保潔費(fèi) 2化糞池清掏 3生活垃圾清運(yùn)費(fèi) 4外墻清洗費(fèi) 五綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi) 六秩序維護(hù)費(fèi) 七辦公費(fèi) 八物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊 九 保險(xiǎn)費(fèi) 十物業(yè)管理酬金(總成本*10%) 十一稅費(fèi) 二、物業(yè)管理服務(wù)成本測(cè)算人工成本（詳見(jiàn)表二 通正國(guó)際大廈人工成本匯總表）。三、物業(yè)管理收入測(cè)算根據(jù)開(kāi)發(fā)企業(yè)所給出的實(shí)際可出售面積及承諾的管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，收繳率按90%計(jì)（詳見(jiàn)表四 朝外MEN –財(cái)貿(mào)中心物業(yè)管理費(fèi)收入測(cè)算表）。機(jī)具設(shè)備、工具、家具類(lèi)折舊年限為5年，10%殘值；工服按2年，10%殘值。本“管理方案”的支持性文件還包括：《辦公室管理手冊(cè)》、《人力資源部管理手冊(cè)》、《財(cái)務(wù)部管理手冊(cè)》、《保養(yǎng)部運(yùn)作手冊(cè)》、