【正文】 管 業(yè) 預 批 理 務 算 準 酬 指 報 監(jiān) 金 導 告 督 　　　 XXX管理處 說明：在XXX居住區(qū)物業(yè)管理委員會成立之前，由XX市XXX置業(yè)有限公司行使批準和監(jiān)督職能?！　「鶕XX居住區(qū)的實際情況，制定切實可行的財務管理制度，并嚴格執(zhí)行?！　」芾硖幱诿磕瓿踔贫ó斈甑奈飿I(yè)管理費預算報告，并提交業(yè)主委員會審批，經批準后實施。 三、管理服務費及代收代繳費的收取 （一）我們將在管理處設置專職收款員，負責物業(yè)管理服務費及各項代收代繳費用的收取。對于拒不交納的住戶，我們將采取法律手段作為催繳方式，以確保全體業(yè)主的利益。 （四）當每棟房屋的維修基金不夠支出時，經該棟50％以上的業(yè)主書面同意后，由該棟房屋的全體業(yè)主按實際發(fā)生額分攤。支出方面，以服從業(yè)主利益為前提，堅持“事前預算，事后核算，量入為出，合理使用”的資金管理原則，并采取必要的增收節(jié)支措施，在降低管理成本、提高服務質量的同時，確保資金的合理使用，實現物業(yè)管理在較低收費條件下的高效運營?！　「鶕嵉卣{研，我們預計：除商業(yè)用房的推出有一定的滯后性外，房屋銷售形勢良好，據此，我們對相關經濟指標預測如下：指標名稱第一年第二年第三年以后住宅入伙率80％90％95％商用房出租率30％70％95％管理服務費收繳率98％98％98％停車庫房使用率60％80％90％自行車位使用率90％98％100％　　管理處員工工資待遇：經理1人，2200元/；經理助理1人，1500元/；主管2人，1200元/；其他管理人員、操作層員工34人，平均工資待遇600元/。XX市及XXX居住區(qū)與物業(yè)管理收支相關的市場行情。　?。ǘ⒊杀局笜送瓿汕闆r與員工的利益直接掛鉤，增強員工的成本意識，提高員工控制成本的積極性和主動性。　?。娀偣矩攧詹繉芾硖庂Y金、物資使用的監(jiān)督職能,制定嚴格的管理制度,監(jiān)督各部門的各項財物消耗過程。一、服務思路　?。ㄒ唬┨峁┓N類齊全的服務項目，內容涵蓋業(yè)主日常的衣、食、住、行、用等各方面?！　。ㄈ┡c社會服務機構、專業(yè)公司攜手，在小區(qū)內定點定員服務，通過社會力量，開展專業(yè)化的各類特約服務。三、日常服務措施　　為切實做好便民服務工作，我們擬向業(yè)主提供十七項無償服務和六十四項有償服務，同時應業(yè)主需要不斷推陳出新。我們將聯系有關單位在小區(qū)內設立健康中心，為業(yè)主提供健康咨詢、健身、醫(yī)療、保健等多方面的綜合性健康服務，提高業(yè)主的生活質量。在當今各級組織對信息的交流和共享有著迫切的需求。一、對小區(qū)網絡平臺的新設想（一）社區(qū)服務　網上自助查詢水費、電費、氣費、管理費、社區(qū)內消費等費用清單，既使業(yè)主身在外地，也可以通過授權身份登陸到社區(qū)網站查詢各類費用。再不會出現“三缺一”的情況。（三）信息中心小區(qū)居民可以查詢與自己日常生活息息相關的各類費用、物業(yè)管理、小區(qū)新聞、公告等信息，并可以了解各種時事新聞。（六）社區(qū)電子商務網上購物：業(yè)主在某一時間段內將訂單下到網上，由管理處統一匯總并配送。中介服務：開展網上房屋租售、家政服務等中介服務。二、商務網絡能給開發(fā)商帶來的好處（一） 短期利益——有利于促進樓盤銷售1．真正實現“社區(qū)信息化”，吸引購房者商務網絡能彌補許多信息化社區(qū)只有硬件，沒有應用軟件的不足，真正為住戶提供信息化社區(qū)應有的網上信息服務以及各類增值服務，將信息化社區(qū)落到實處。（二）長期利益——多元化經營，創(chuàng)造經濟收益和社會效益1．將每一個社區(qū)都變成穩(wěn)定的收入來源通過網上建立的虛擬社區(qū)，房地產商或物業(yè)管理處可以提供諸如網上游戲、網上視頻點播、網上教育、網上醫(yī)療、網上產品廣告增值服務來獲得相應的收入，有利于物業(yè)管理處或開發(fā)商實現多元化經營，有效降低投資風險。（二）B/S模式取代舊的C/S模式，更能發(fā)揮戶聯網的優(yōu)勢社區(qū)采用可直接于互聯網上運行的WEB開發(fā)工具，以B/S模式取代舊的C/S模式，使社區(qū)網站與國際互聯網融為一體。（四）靈活的個性化解決方案針對小區(qū)住戶的特點及資源狀況，提供包括社區(qū)網站設計、物業(yè)管理、電子商務、社區(qū)營運及管理等全方位解決方案?？梢岳蒙鐓^(qū)網站提供增值服務，將每一個社區(qū)都變成穩(wěn)定的收入來源，實現多元化經營。（五）建立寬帶網社區(qū)如果社區(qū)沒有網絡綜合布線，可使用電話線連接，通過ADSL設備接入internet。物業(yè)管理處可以通過使用物業(yè)管理系統，對這些服務進行監(jiān)督，保證服務質量。XX數碼城總部Modem Win NT server 電話網 Modem XXX居住區(qū)管理處電腦電腦電腦Win NT server 　 電腦網絡系統圖在XXX居住區(qū)管理處的電腦網絡上，我們將運行《綜合物業(yè)管理系統》。信息共享、遠程管理流程圖： XXX居住區(qū)管理公司 XX總部管理資源信息資源人力資源決策資源架構在互聯網上的小區(qū)內部網 資源共享 傳遞 信息輸入 傳遞 居住區(qū)管理處實現網上辦公，各部室之間通過網絡實現業(yè)務過程的流通，具體作用主要表現在： （一）實現辦公事務自動化：由XX公司開發(fā)并成功運用多年的內部郵件辦公系統可以使每個管理層人員都可以通過“發(fā)送郵件”來完成需要別人協助完成或他人周知的事項的上傳下達。員工到了發(fā)薪期間還可以在電腦上直接查看到當月的工資情況，不再排隊取工資條。 （一）設置系統管理人員（兼任）對系統進行定期維護，為不同的操作人員設置不同的授權代碼；定期組織系統的管理人員、使用人員及操作人員進行系統使用及安全信息的培訓；制訂嚴格的計算機系統管理規(guī)定，隨時監(jiān)督電腦使用人員的執(zhí)行情況。第七部分 社區(qū)文化建設提要： 找準切入點，開展形式多樣的主體活動，節(jié)日活動，經常性的活動，豐富業(yè)主的文化生活； 充分利用綠水、草場、園林景觀，以環(huán)保、休閑為主題，給業(yè)主形成歸屬感、成功的自豪感。針對小區(qū)的地理和人文環(huán)境，社區(qū)文化定位，體現在從硬件建設上入手，發(fā)揮文化軟件的功效，軟硬件均為社區(qū)文化建設提供精彩展現的廣闊舞臺。社區(qū)文化的硬件部分，是潛移默化影響人們心理素質的重要因素。社區(qū)活動源于生活，融于生活，立于生活，富有特色，才能顯示旺盛的生命力。 （二）活動項目的設立 社區(qū)文化的高揚與深入，讓小區(qū)。二、社區(qū)文化建設的總思路 （一）社區(qū)活動的原則與要求卓有成效的社區(qū)文化建設是一門高超的管理藝術。優(yōu)雅的自然環(huán)境，良好的空氣指數，完美的園林設計，舒適的人文環(huán)境，長期生活在我們構想的這種環(huán)境當中，便不知不覺的受到熏陶，提高自身的素質修養(yǎng)，整個小區(qū)的文化氛圍也就自然而然的體現出來。 一、社區(qū)文化建設構想（一）硬件建設的構想我們提高居住生活品質，不應以制造“水泥森林”和“文化沙漠”為代價。物質文化生活水平的日趨提高，體現生活質量和品味的人文環(huán)境的要求也越來越高，人們期望更多的感受到理想的精神環(huán)境滿足。 （三）對操作和使用人員進行控制，當有授權的員工離職或改變工作崗位時，要及時進行安全系統的更新維護。 （四）此外還有網絡化監(jiān)視系統、網絡化車輛進出管理系統、 網絡化保安巡更系統等等。 （三）人事管理、考核和勞資無紙化：管理處員工的人事考核管理完全可以在網上進行，員工的逐級考核完全通過網絡由下至上傳遞匯總，員工只要上網就可以查看到自己的得分情況。在管理處電腦網絡上，操作人員根據不同的職責和權限進行團體協作，有效地完成公文申報、審批、歸檔、借閱以及財務審批等工作，可對各類檔案資料進行查閱。在XXX居住區(qū)的物業(yè)管理中，我們將廣泛使用計算機技術，使物業(yè)管理的全過程實現計算機化，如對檔案的管理、人力資源的管理，對ISO9001質量管理體系的運行等，有效提高我們的管理效率及水平。物業(yè)管理作為房地產開發(fā)過程中的最后一個環(huán)節(jié)，已成為人們選擇物業(yè)時一個相當重要的考慮因素。（四）給物業(yè)管理處帶來的好處物業(yè)管理處一方面可以通過使用集成的物業(yè)管理系統，對物業(yè)實施多功能、全方位的統一管理，提升管理水平，并為業(yè)主和住戶提供高效、周到的服務，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用價值和經濟價值；另一方面通過與寬帶網信息傳輸技術、電子醫(yī)療應用技術等進行系統集成，物業(yè)管理處完全可以逐步搭建涉及物業(yè)收費、醫(yī)療、家電設備遠程控制、娛樂等內在的信息服務，為公司業(yè)務的延伸和擴展提供廣闊的市場。四、網絡信息化社區(qū)的優(yōu)點（一）信息化社區(qū)解決方案本身的優(yōu)勢采用全新的信息化社區(qū)經營模式，以社區(qū)網站為統一的信息平臺，集成信息服務、休閑娛樂、物業(yè)管理、社區(qū)電子商務等內容；同時預留職能端口，集成社區(qū)基礎設施功能（如三表遠程抄送系統、消防自動控制系統、停車場IC卡管理系統、紅外線安防系統等），達到設備應用管理、公司內部管理和住戶服務的高效統一；并具有相當的靈活性，可以根據小區(qū)特點及不同需求進行刪減或增加。系統程序集中安裝在服務器端，維護和升級全部在服務器上進行，有效解決遠程化統一管理、維護等瓶頸難題，降低維護成本。當一個開發(fā)商擁有可以連接全國各地幾十個甚至上百個信息化社區(qū)網絡體系時，就意味著擁有幾十萬甚至上百萬的家庭消費者，無論誰想從這些消費者身上賺錢，借用開發(fā)商擁有的網絡無疑是一條捷徑，而開發(fā)商絕對可以“坐地收錢”。2．“零距離”溝通，有助于營造小區(qū)文化可以實現住戶與住戶、住戶與物業(yè)管理處間的“零距離”溝通，物業(yè)管理處可以更好地了解到小區(qū)居民的特點，有助于開展豐富多彩的社區(qū)活動，營造小區(qū)特有的文化氛圍。（八）社區(qū)內免費電子郵箱（九）高速接入internet及其它局域網不限時限量，價格低廉。通過服務產生的這筆利潤一部分補貼到住戶身上，一部分作為公司營運資金。遠程教育：社區(qū)可與學校聯網，在家接受輔導、查閱資料等，家長同學?？蓪崟r溝通。IP電話：小區(qū)居民可以通過下載特殊軟件，給外地親友打IP電話，如果對方有計算機及網速夠快時，還可以進行可視對講。社區(qū)信息統計、投訴處理等服務。我們設想在居住區(qū)計算機網上建立XX物業(yè)XXX居住區(qū)管理處網站，將管理處與業(yè)主相關的信息登錄在網站上，網站還可通過Internet國際互聯網、政府主管部門的網絡系統、深圳總公司和其它分公司的計算機網絡獲取大量信息，業(yè)主可通過上該網站得到相關管理服務信息，有利于信息的多層面?zhèn)鬟f；政府主管部門、深圳總公司和其它分公司可通過電話網與居住區(qū)計算機網相聯，查閱管理處的資料，對管理處的工作進行監(jiān)督指導。利用小區(qū)配套的社區(qū)文化用房或會所，我們將建立并不斷完善小區(qū)的文化娛樂設施，如乒乓球室、桌球室、棋牌室、閱覽室等等，增加業(yè)主休閑娛樂的空間和場所，提高業(yè)主的生活質量。為解決業(yè)主子女放學后或假期在沒有父母照顧情況下的去處問題，我們將設立一個集游戲、學習、娛樂及興趣培養(yǎng)于一體的少兒益智中心，使之成為小朋友們的第二課堂，解決業(yè)主的后顧之憂。推行服務簽單，定期結算制度?！　。ǘ┳⒅亟y籌與組織，確保無償服務項目提供的可行性。XXXXX居住區(qū)在規(guī)劃設計和服務定位上具有如下一些特點：小區(qū)配套設施齊全，具有相對的獨立性；有一定規(guī)模，對社區(qū)服務的需求（或潛在需求）較大；業(yè)主素質高，對特色服務的品位和深度要求亦高?！　。ㄋ模┘訌娢锪喜少彙⑹褂?、保管、審批等程序的管理，加強物料成本的控制。 （三）收支盈余資金的使用 從入住后起，管理處收支將逐步達到有一定的盈余的水平，我們根據XXX居住區(qū)物業(yè)管理的實際需要，將盈余資金用于彌補以前年度的虧損或結轉到下個年度使用，也可用于建設和完善小區(qū)社區(qū)文化活動設施，使有限的資金發(fā)揮最大的效用，不斷完善小區(qū)的功能，促進物業(yè)的保值增值?！　X物業(yè)多年從事物業(yè)管理工作所積累的經驗數據。XXX居住區(qū)日常物業(yè)管理資金流程圖 彌補前期虧損　　 如有節(jié)余　 物業(yè)管理資金　　　 　 　 管理傭金 或轉下期使用