【正文】 可售戶數250戶銷售面積7萬平方米售出戶數175建筑樓層12層銷 售 率70％規(guī)劃面積155－316平方米以上銀行貸款額度70%主力面積160－170年限30平均單價15000元/平方米元銀行 工商銀行單價范圍14000－17000元/平方米得 房 率82% 公開日期物業(yè)公司戴得梁行車 位 數275容 積 率管 理 費3元/平方米車位單價16萬綠 化 率60%[——產品分析——] 地理位置：本案地處虹橋路姚虹西路，屬于古北二期規(guī)劃的開發(fā)區(qū)域，區(qū)域的居住氛圍濃厚，生活的水準較高，周邊的各項生活配套設施齊全。小區(qū)的綠化率較高，達到60％，配套設施主要有花園、水景噴泉、兒童游樂場、高爾夫推桿區(qū)等。 優(yōu)劣勢分析：優(yōu)勢：1. 地段極佳，周邊的各項生活配套設施齊全，生活水準較高。2. 由于屬于古北二期的開發(fā)區(qū)域，未來周邊的競爭個案較多，而客戶所可選擇的余地較大，對于本案的去化有一定的影響。規(guī)劃有4幢38層的高層建筑，樓層規(guī)劃為三梯六戶、二梯四戶，得房率在78%左右。 優(yōu)劣勢分析：優(yōu)勢：1. 地理位置較佳，區(qū)域的居住氛圍濃厚，周邊的各項生活配套齊全，周邊的丁香花園則提升了區(qū)域的文化氛圍。案 名虹橋萬博花園工地位置古北路1號投資興建萬博房地產售 樓 處古北路1號企劃銷售聚仁物業(yè)主力總價48萬78萬調查日期建筑設計上海機電設計研究院可售總額約9億工程進度未封頂電 話52065858規(guī)劃戶數1100戶規(guī)劃用途住宅基地面積可售戶數405戶銷售面積12萬平方米售出戶數208戶建筑樓層18F－28F銷 售 率約70%規(guī)劃面積65－150平方米銀行貸款額度70%主力面積60－70平方米、100－110平方米年限30平均單價7250元/平方米銀行工商銀行單價范圍6500－8000元/平方米得 房 率78%（高）82%（小高）公開日期物業(yè)公司自管車 位 數400容 積 率管 理 費2元/平方米車位單價未定綠 化 率51% [——產品分析——] 地理位置：本案位于古北路錦屏路，屬于長寧路居住板塊，區(qū)域居住氛圍濃厚，周邊各項生活配套設施齊全。樓層規(guī)劃為二梯三戶，得房率在80%左右。 優(yōu)劣勢分析：優(yōu)勢：1. 地理位置較佳，周邊配套齊全。劣勢：1. 目前長寧路正在道路修整，因此區(qū)域的出行狀況及環(huán)境不佳。小區(qū)內的各項配套設施齊全，并且設施的水準較高，另外小區(qū)的綠化率較高，達到50％。2. 周邊著名的徐家匯天主教堂和光啟公園提升了區(qū)域的文化氛圍。2. 由于本案屬于全裝修房以及較大房型面積使得本案的總價較高。樓層規(guī)劃為二梯三戶，頂層為復式，得房率在80％左右。 面積配比：目前共推出126戶，面積范圍從92－300平方米以上，具體情況見下表：房型面積戶數比例二房90－10026%120－13013%三房140－15026 %150－16026%170－18013%190－20013%四房及復式300以上97% 價格分析：本案的價格范圍為7900－10000元/平方米，均價8900元/平方米，符合區(qū)域的市場行情。劣勢：1. 小區(qū)的綠化率較低，只達到了36％，影響居住的質量和環(huán)境。 產品規(guī)劃：小區(qū)占地面積12426平方米，總建筑面積54900平方米。 去化分析：本案于2002年10月開盤至今一號樓已售完，二、三號樓的房源也已剩下不多，總體的銷售率達到80％。2. 容積率較高，影響居住的環(huán)境。周邊公交出行方便，除了肇嘉浜路上的多條公交線路外還有距本案約500米的地鐵一號線徐家匯站。具體情況見下表：房型面積戶數比例二房80－90平方米52%90－100平方米52%120－130平方米62三房110－120平方米52 %140－150平方米62%150－160平方米124%復式300平方米以上6% 價格分析：本案分為毛坯房和全裝修房，其中毛坯房單價范圍13000－15000元/平方米，全裝修房單價范圍16000－20000元/平方米,裝修標準3000元/平方米，從其價格來看高于區(qū)域的平均價格。劣勢：1. 距肇嘉浜路較近，周邊的車流量及人流量較大，小區(qū)不可避免的受到噪音的影響。由于毗鄰徐家匯商業(yè)中心（500米），區(qū)域的商業(yè)氛圍較為濃厚，出行及購物都較為方便。 面積配比：目前共推出261戶，面積范圍從101－200平方米。2. 周邊的徐家匯天主教堂及修女院增添了區(qū)域的文化氛圍。黃浦區(qū)案 名太陽都市花園工地位置 河南南路368號投資興建上海新錦發(fā)房地產有限公司售 樓 處 河南南路368號企劃銷售第一太平戴維斯 主力總價288－306萬調查日期 建筑設計上?，F(xiàn)代設計集團 可售總額 工程進度現(xiàn)房電 話63368888規(guī)劃戶數195戶規(guī)劃用途商住基地面積1萬平方米可售戶數195戶銷售面積售出戶數156戶建筑樓層18－28層銷 售 率80％規(guī)劃面積144－344平方米銀行貸款額度70%主力面積160－170平方米 年限30平均單價18000元/平方米元銀行 工行單價范圍16000－20000元/平方米得 房 率78% 公開日期物業(yè)公司第一太平戴維斯車 位 數200容 積 率管 理 費車位單價未定綠 化 率42% [——產品分析——] 地理位置：本案位于河南南路近復興東路，區(qū)域的居住及商業(yè)氛圍濃厚，周邊的各項生活配套設施齊全。其中住宅是從第四層開始，樓層規(guī)劃為二梯一。 產品規(guī)劃:目前推出銷售的第二期占地面積1萬平方米。劣勢：1. 部分房型的通風及采光不佳。 去化分析：本案于2002年12月8日開盤至今銷售成績一般，銷售率在60％左右。規(guī)劃有2幢30層的高層建筑，樓層規(guī)劃為二梯三戶，得房率在80%左右。3. 商務公寓的電梯的數量相對較少，對于出行有影響。 優(yōu)劣勢分析：優(yōu)勢：1. 地段極佳，周邊的各項配套設施齊全，毗鄰徐家匯商業(yè)區(qū)，出行及購物方便，區(qū)域的商業(yè)氛圍濃厚。目前推出的一期有五幢25層的高層，其中一至二層為商業(yè)用房，樓層規(guī)劃為二梯六戶到三梯二戶，得房率在76－78%左右。案 名兆豐帝景苑工地位置 肇嘉浜路1001號投資興建上海榮福房地產售 樓 處 肇嘉浜路1001號企劃銷售兆豐資詢 主力總價240－256萬調查日期建筑設計華東建筑設計院 可售總額8億 工程進度未封頂電 話54245699規(guī)劃戶數372戶規(guī)劃用途商 住基地面積17000平方米可售戶數372戶銷售面積55000平方米售出戶數200戶建筑樓層25層銷 售 率80％規(guī)劃面積56－263平方米以上銀行貸款額度70%主力面積150－160 年限30平均單價14000（毛）－18000（全）元/平方米元銀行 建行工行單價范圍13000－20000元/平方米得 房 率76－78% 公開日期物業(yè)公司怡高物業(yè)車 位 數200容 積 率管 理 費－4元 /平方米車位單價未定綠 化 率30%[——產品分析——] 地理位置：本案地處肇嘉浜路近宛平南路，地段較佳，各項生活配套設施齊全，區(qū)域的居住氛圍濃厚。2. 周邊的徐家匯天主教堂及修女院增添了區(qū)域的文化氛圍。％，配套設施齊全，主要有游泳池、健身房、超級網吧、多功能視聽室、醫(yī)療室及VIP會所等。案 名尊園 工地位置 漕溪北路45號投資興建上海吉發(fā)投資有限公司售 樓 處 漕溪北路45號企劃銷售立置房地產 主力總價195－208萬調查日期 建筑設計華東建筑設計研究院 可售總額7億 工程進度封頂電 話64281111規(guī)劃戶數410戶基地面積12426平方米可售戶數410戶銷售面積54900平方米售出戶數328戶建筑樓層28－33層銷 售 率80％規(guī)劃面積90－600平方米以上銀行貸款額度70%主力面積150－160 年限30平均單價13000元/平方米元銀行 工商銀行單價范圍10000－15000元/平方米得 房 率8082% 公開日期物業(yè)公司第一太平戴維斯車 位 數180容 積 率管 理 費未定車位單價未定綠 化 率% [——產品分析——] 地理位置：本案位于漕溪北路上，處于徐家匯商業(yè)中心區(qū)域，區(qū)域的商業(yè)氛圍極為濃厚，周邊的各項生活配套設施齊全，而港匯廣場、東方商廈、太平洋、匯金百貨等大型商場使得購物極為便捷。 優(yōu)劣勢分析：優(yōu)勢：1. 地理位置優(yōu)越，區(qū)域的居住氛圍濃厚，周邊的生活配套設施齊全，出行及購物方便。 房型設計：本案樓層的規(guī)劃為一梯二戶和一梯三戶，目前推出的房型有一房、二房、三房、四房和復式房，得房率控制在82％左右。緊鄰的斜土路上的車流量較大，對于本案沿街的建筑有噪音影響。4. 發(fā)展商為著名的東方海外集團，曾開發(fā)過多個成功樓盤，實力較為雄厚，有品牌保障。 去化分析：本案于2002年11月開盤，目前多層已全部售完，小高層剩下的主要為三房的房源，目前的總體銷售率在85％左右，銷售成績較為理想。周邊的徐家匯天主教堂和著名的光啟公園增添了區(qū)域的文化氛圍。3. 小區(qū)內配套設施齊全，綠化率較高，達到51％。 面積配比：目前推出銷售的一期共三幢405戶，面積規(guī)劃范圍65－150平方米，具體配比如下：房型面積戶數比例一房60－70108%二房1001101平方米108%110120平方米54%三房120130平方米54%140－150平方米54%150－160平方米27% 價格分析：本案的價格范圍為6500－8000元/平方米，均價7200元/平方米,由于本案目前推出的一期的一房和二房為主力房型，因此總價略低于區(qū)域的價格行情。距內環(huán)線高架約800米、。劣勢：3. ，并且35％小區(qū)的綠化率對于居住的環(huán)境有影響。 面積配比：目前在售的為第五座共228戶，房型規(guī)劃為二房和三房，具體配比如下：房型面積戶數比例二房130－140平方米76%三房140－150平方米76%150－160平方米76% 價格分析：本案均價18000元/平方米，第五座的總價從243萬至280萬，高于區(qū)域市場行情價格。 中山公園商圈與靜安寺商圈以及地鐵二號線距本案約1公里的路程使得區(qū)域的商業(yè)氛圍較為濃厚，出行及購物便捷。3. 小區(qū)的綠化率較高，達到了60％，提升了小區(qū)的生活環(huán)境。 面積分布情況：本案的房型主要以三房為主，規(guī)劃面積在155平方米左右，復式房型為240平方米和270平方米，另外規(guī)劃有豪華型的總統(tǒng)套房，面積規(guī)劃在316平方米左右。 產品規(guī)劃:本案占地面積2萬平方米，總建筑面積7萬平方米。2. 小區(qū)內樓與樓的棟距較近，部分低樓層的住戶采光有影響，此外小區(qū)的綠化率較低，為35％。 優(yōu)劣勢分析：優(yōu)勢：1. 毗鄰古北高檔居住區(qū)，周邊的各項生活配套設施齊全， 生活水準較高。小區(qū)內的主要配套設施有人工湖、兒童游樂園、主題花園及會所及屋頂網球場，小區(qū)的綠化率較低，只有35％。案 名上城（三期）工地位置 古北路1398號投資興建復地集團售 樓 處 古北路1398號企劃銷售策源主力總價142152萬調查日期 建筑設計美國 ARQ建筑事務所 可售總額9億 工程進度封頂電話62086969規(guī)劃戶數660戶基地面積8萬平方米可售戶數240戶銷售面積10萬平方米售出戶數192戶建筑樓層12－18層銷 售 率80％規(guī)劃