【正文】 文化、韻味獨特的鳳凰土話、別具一格的苗族服飾、苦辣咸酸的飲食習(xí)慣，鳳凰古城現(xiàn)有文物古建筑68處，古遺址116處，明清兩代特色民居建筑120多棟?，F(xiàn)存的平遙磚城，為明初洪武三年（公元1370年）重建，以后又屢經(jīng)修筑完善，至今已有600多年的歷史，是我國保存最完整的一座明清時期的古代縣城原型。如新安畫派、新安醫(yī)學(xué)、歙派雕刻、徽派版畫、徽派園林建筑等，獨樹一幟。觀民俗大院、探尋我國古代金融、觸摸古城墻看古民居、做明清人、上花果山當美猴王、體會徽州民俗風(fēng)情營銷口號七彩云南夢幻麗江 中國牌坊之鄉(xiāng)——安徽歙縣旅游商品保寧醋、張飛牛肉、絲錦仿古銅鎖以及火鍋、銅制酒杯等，彩繪木制餐具、手縫民族服飾。四方街是麗江古城中心，也是傳統(tǒng)集市貿(mào)易中心。四方街店鋪林立，人來人往，很是熱鬧。明清一條街（南大街）位于平遙古城中軸線上，這里集中完整地保存著明清時期的店鋪遺跡，是古城最重要、最繁華的商業(yè)街區(qū)之一，鮮明地折射出古城文化的光彩。街巷全用青石板鋪成，絕似一幅徽州古典宅居的風(fēng)俗畫卷。有枝柳鐵路從境內(nèi)通過。路上有皖贛鐵路和杭徽、蕪?fù)凸?，水上有千島湖、新安江航道，空中有黃山輻射全國的航線。在回味中體驗，在體驗中懷念——正是這樣一種交替過程中的體驗，直抵現(xiàn)代社會人們內(nèi)心的深處和精神的家園。宗教特色古鎮(zhèn)：如山西省五臺縣臺懷鎮(zhèn)，擁有數(shù)十座大廟，其中南禪寺大殿為我國最早的唐代建筑，寺廟等級和木作、土作、磚作藝術(shù)水平極高，但功能單一?？傮w來看，雖然我國古鎮(zhèn)數(shù)量多，類型多樣，但是XX古鎮(zhèn)卻有著自己的特色。（3）買斷景區(qū)的產(chǎn)權(quán)，對商業(yè)－“賣什么”進行統(tǒng)一規(guī)劃。招收上百名不同年齡的老街群眾到公司各個崗位工作，公司出錢對老街低收入者發(fā)放生活補貼，對開發(fā)形成的部分商鋪及游船等配套設(shè)施以低價定向分配給老街上有勞動能力的居民經(jīng)營。、沈從文故居、奇梁洞、南方長城、楊家祠堂等8個旅游景點50年經(jīng)營權(quán)。其形式是：政府負責(zé)交通通訊等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和協(xié)調(diào)旅游投資公司、旅行社與村委會、農(nóng)戶之間的關(guān)系；旅游投資公司負責(zé)旅游開發(fā)項目的資金投向；旅行社負責(zé)組織旅游團到天龍旅游；村委會和農(nóng)民旅游協(xié)會負責(zé)天龍古鎮(zhèn)的環(huán)境衛(wèi)生、治安秩序，組織地戲演出，組織村民參加英語、導(dǎo)游知識等各項培訓(xùn)等等。（參考文獻：《貴陽市旅游發(fā)展總體規(guī)劃2004－2020年》、《貴州省旅游發(fā)展總體規(guī)劃》、《烏當區(qū)旅游發(fā)展總體規(guī)劃》）(一) 國外客源市場分析從空間結(jié)構(gòu)特征看，貴州旅游以港澳臺所占的比重和增長幅度較大，成為入境游客的主體部分，亞洲（45%）尤其以東南亞的游客占絕對優(yōu)勢，國別構(gòu)成上以日本、新加坡、馬來西亞、泰國為主，其次以美、法、英、德，表現(xiàn)為地域較為集中，容易產(chǎn)生波動，市場穩(wěn)定性不夠。（2）游客獲得旅游信息的來源主要是傳統(tǒng)媒體（電視/報刊）及親友的口碑宣傳（%），說明貴陽的旅游宣傳促銷手段還比較單一。（6）游客對天氣、住宿、交通信息比較關(guān)注，旅游資源方面，%%，關(guān)注歷史變化、特色飲食、土特產(chǎn)的旅游者也有一定比重。(三) 貴陽市客源市場分析1. 市場需求分析在市場需求方面，貴陽市旅游及休閑消費具有鮮明的工業(yè)化中期的特征，主要表現(xiàn)在：(1)城郊休閑旅游進入快速發(fā)展時期，持續(xù)高速增長：(2)城郊休閑從農(nóng)家樂開始提升，生態(tài)化、娛樂化趨勢顯現(xiàn)；(3)三是市民的城郊休閑消費還比較低；(4)喜歡追逐熱點、易于變化，市場還不成熟，大規(guī)模的投資項目風(fēng)險較大。第四、從結(jié)構(gòu)特征看，青少年是影響休閑消費市場的核心力量。2. 立足于貴州的王牌景點，貴州文化對外展示的窗口。2. 重要市場 此市場是最能體現(xiàn)XX古鎮(zhèn)旅游特色的核心，同時也是使XX得以提升的重要方面，是需要進行大力拓展的市場。%，“十五”%。2. 開發(fā)建成后XX古鎮(zhèn)內(nèi)目標年旅游接待人數(shù)200萬，并通過提質(zhì)與輻射獲取利潤空間。XX與貴陽市具有同等的交通優(yōu)勢，火車站離XX約18公里，龍洞堡機場離XX約40分鐘路程，210國道輸送貴陽、花溪及通過公路交通的游客，十分便利。同時，企業(yè)定位于運營和開發(fā)兩個層面，就避免了一些急功近利、殺雞取卵的開發(fā)模式可能。4. 項目運營難度大，XX古鎮(zhèn)內(nèi)物業(yè)產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)屬性復(fù)雜，并未完全整理，同時又已經(jīng)具備較好的原住民居住人氣和商氣基礎(chǔ)，在開發(fā)的過程中需要充分考慮政府、原住民、外來商家的多方相關(guān)利益問題，為項目的開發(fā)操作提供了難度。 (三) O－機會1. 貴州省豐富的旅游資源、快速的旅游發(fā)展趨勢，與落后的旅游產(chǎn)業(yè)化程度中間存在較大斷層，為項目的創(chuàng)新性開發(fā)和提升性開發(fā)提供了絕佳的產(chǎn)業(yè)空間。雷同的古鎮(zhèn)打造手法也為項目的開發(fā)模式提升創(chuàng)造了市場空間。3. 國內(nèi)古鎮(zhèn)類景區(qū)開發(fā)經(jīng)驗的薄弱、相關(guān)法律政策的缺失，政府對于旅游及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的認知程度落后，以及在景區(qū)開發(fā)過程中，政府職能的模糊，在很大程度上限制了企業(yè)對XX的深度開發(fā)和商業(yè)化打造，特別是對長期經(jīng)營獲利的企業(yè)戰(zhàn)略，具有極大的不確定性威脅?！盭X最有價值的旅游資源，并非是某一個或幾個資源單體，而是由多種類型和特性的資源的組合體，是一個整體概念——“和合之城”該組合體是由古鎮(zhèn)布局將其組織和協(xié)調(diào)的，所有組成要素均滲透其中，而位于城市制高點的觀景平臺是全攬XX核心資源的首要，在縱觀古鎮(zhèn)全貌格局的前提下了解XX之魂。XX最有價值的文化內(nèi)涵并非由某個文化單一形成，與資源結(jié)構(gòu)相對應(yīng)，是由多個文化類型和系統(tǒng)組成的結(jié)合體。XX的“和合之美”，并非是靜態(tài)的，過去的，而且是鮮活的，具有時代生命力的；這也是XX作為和諧人居的文化住宅地產(chǎn)開發(fā)的文化底蘊；同時，該生命力，是由其中生活的多民族居民所構(gòu)成，因此，在文化核心資源的組成中，本地居民是重要的組成部分和道具。該綜合模式面對的開發(fā)對象不僅僅是古鎮(zhèn)內(nèi)外的歷史遺跡、觀光景點等旅游資源，同時也包含了整個XX具有開發(fā)可能性的不動產(chǎn)資源。賣點產(chǎn)品產(chǎn)品分級貴州旅游必經(jīng)之處“多彩貴州”歡迎系列表演★★★★★貴州旅游的文化門戶“多彩貴州”系列歷史文化展覽★★★貴州第一旅游古鎮(zhèn)和美XX觀光游★★★★★貴州主題旅館群落★★★★★貴州民族美食街★★★貴州旅游商品街★★★★★貴州民族主題娛樂城★★★貴州導(dǎo)游體驗性計調(diào)中心★★★★軍屯文化的精致表現(xiàn)軍屯文化表演★★貴州軍屯歷史展★★★★貴州軍屯主題游樂★★★★和美XX系列表演“和美XX”系列民族表演★★★★★“多彩貴州”民族主題周／節(jié)★★★貴州民俗體驗中心“多彩貴州”民族主題周／節(jié)★★★★★“多彩貴州”民俗相關(guān)產(chǎn)業(yè)主題周★★★貴州旅游商品街貴州省第一家參與性旅游街區(qū)★★★★貴州旅游商品聯(lián)展★★★★★解密貴州“解密貴州”系列尋寶主題游戲★★★★★“解密貴州”系列尋寶現(xiàn)場節(jié)目★★★石頭城貴州石建筑主題展覽★★“神秘石城”系列情節(jié)化游樂★★★★★貴州石主題旅游商品街★★★眾神守護之地“眾神之下”系列貴州宗教藝術(shù)和儀式表演★★★★“眾神之下”游客祈福儀式★★★★★“超凡世界”貴州宗教藝術(shù)品展銷★★★貴州人文精神之源“多彩貴州”系列文化展覽★★★貴州文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園★★★★★情節(jié)化景觀“神秘石城”系列情節(jié)化游樂★★★★“解密貴州”系列尋寶主題游戲★★★★★文化深度體驗中心貴州文化主題樂園★★★★貴陽鄉(xiāng)村休閑樂園貴州星級農(nóng)家樂群★★★貴州民族村★★★★和諧貴州“和諧貴州”聯(lián)展、XX新鎮(zhèn)★★★★★新農(nóng)村建設(shè)示范點“貴州新農(nóng)村”聯(lián)展、XX新村★★★★★節(jié)約型旅游經(jīng)濟示范點“生生不息”聯(lián)展★★★注：該產(chǎn)品分級僅從產(chǎn)品在XX鎮(zhèn)旅游經(jīng)濟地位角度進行評價。貴州旅游商品街通過整理鎮(zhèn)內(nèi)街巷，進行區(qū)域主題化劃分和招商的旅游購物街區(qū)，面對全省招商，也可配合各地區(qū)的主題節(jié)慶活動。軍屯文化表演利用古鎮(zhèn)軍屯和軍事遺址為載體打造的定期或不定期軍屯文化表演貴州軍屯歷史展利用古鎮(zhèn)軍屯和軍事遺址為載體打造的全省軍屯文化聯(lián)展，可由文化部門主辦?！氨娚裰隆毕盗匈F州宗教藝術(shù)和儀式表演運用古鎮(zhèn)多元宗教資源打造的，主要設(shè)置于各大廟宇內(nèi)的宗教和儀式表演，可借助宗教部門的支持?！百F州新農(nóng)村”聯(lián)展通過以上產(chǎn)品的運營，進行概念提升打造的分主題、分時段的全省聯(lián)展，主要展覽全省各地的新農(nóng)村建設(shè)成果，經(jīng)濟效益較弱，主要是提升企業(yè)品牌和社會效益。(三) 項目盈利結(jié)構(gòu)模式1. 項目贏利模式圍繞“人文XX”核心，設(shè)計成為多贏利方式組合的多層贏利結(jié)構(gòu)，如圖：出讓圍繞旅游者的消費能力所帶來的可能的收益機會旅游項目所在地溢價產(chǎn)生的房地產(chǎn)物業(yè)銷售提供基本體驗(經(jīng)歷)的機會出讓提供有助于豐富體驗的相關(guān)服務(wù)以及服務(wù)體驗本身人文青巖出讓、出售具備知識產(chǎn)權(quán)特點的商品提供景區(qū)內(nèi)居民可以市場化的公共服務(wù)贏利方式的主次關(guān)系2. XX古鎮(zhèn)可運用的贏利方式分項說明l 出讓圍繞旅游者的消費能力所帶來的可能的收益機會——開發(fā)企業(yè)可獲得的較快速的較大宗收益，本項目包括：216。216。216。216。216。216。本項目包括：216。216。l 提供有助于豐富體驗的相關(guān)服務(wù)以及服務(wù)體驗本身——經(jīng)營企業(yè)獲得的最穩(wěn)定的的收益，本項目包括：216。216。 具有XX特色和文化特征的旅游商品銷售：自主開發(fā)或特許開發(fā)和經(jīng)營XX旅游商品產(chǎn)生的收入。 古鎮(zhèn)居民所需日常生活商品銷售：以提高古鎮(zhèn)居民生活品質(zhì)、豐富游客購物商品的補充，是古鎮(zhèn)日常商品銷售產(chǎn)生的收入。216。其他門票類收入主要包括：參與互動活動門票、活動中出售紀念品收入、導(dǎo)游服務(wù)費、參與活動的服裝道具等租賃銷售費用等等。l 貴州的多元文化格局：貴州全省豐富的多元文化格局既需要成為XX旅游及相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)土壤，為其提供養(yǎng)料和題材，同時也是XX旅游商業(yè)項目由散到聚，由多到精，由弱到強的保證。其一，是通過打造貴州文化的典型性窗口，爭取文化和宣傳部門相關(guān)政策；其二，是以古鎮(zhèn)為載體打造貴州旅游經(jīng)濟的對外營銷窗口，爭取各地方政府的相關(guān)政策及資金的流入。l 貴陽市薄弱的旅游商業(yè)機會：貴州是旅游資源大省，但同時也是旅游經(jīng)濟弱省，旅游產(chǎn)業(yè)鏈條中的幾個重要環(huán)節(jié)（餐飲、住宿、購物、娛樂、代理、宣傳等）均未形成具有全省輻射力的經(jīng)濟核心，這是項目提升至省域地位的絕佳機會。啟動期后再跟進較大規(guī)模的固定資產(chǎn)投入，既能鎖定最具開發(fā)價值的項目，也能很好地協(xié)調(diào)整個資金運轉(zhuǎn)，更能通過啟動期的鋪墊爭取到適合開發(fā)的相應(yīng)政策。歸結(jié)起來，從開發(fā)過程的經(jīng)濟性上，可以發(fā)現(xiàn)，有限的項目開發(fā)投入，在時間和空間上的項目開發(fā)選點和節(jié)奏把握上，均面臨著多頭協(xié)調(diào)的矛盾。在開發(fā)過程中，開發(fā)企業(yè)不僅是古鎮(zhèn)的開發(fā)者，同時也應(yīng)該是產(chǎn)品管理者、資源管理者、營銷管理者和服務(wù)管理者。l 當?shù)卣c開發(fā)企業(yè)在開發(fā)愿景上的矛盾：政府開發(fā)景區(qū)的核心目標一般都鎖定在區(qū)域經(jīng)濟的帶動和產(chǎn)業(yè)亮點的出現(xiàn)，而企業(yè)的開發(fā)愿景，則具有更強的戰(zhàn)略經(jīng)濟意義。一方面，原住民經(jīng)營方式落后，另一方面，又奇貨可居。而矛盾的產(chǎn)生主要集中在戰(zhàn)術(shù)方法的運用上。l 景點買斷經(jīng)營模式：適用于第一、二階段的常規(guī)觀光景點的開發(fā)。l 物業(yè)銷售模式：主要適用于古鎮(zhèn)民居和商鋪的二次開發(fā)，通過向古鎮(zhèn)居民收購物業(yè)進行包裝后增值出售給從事客棧、餐飲、零售、創(chuàng)意等業(yè)態(tài)的投資者和經(jīng)營者。該模式在第一階段較容易實施。l 代管招商和經(jīng)營模式：利用品牌運營將多種物業(yè)進行整理和統(tǒng)一，在不需要物業(yè)產(chǎn)權(quán)變更的前提下，代表物業(yè)所有者，運用物業(yè)進行統(tǒng)一招商和經(jīng)營活動，并以此獲得經(jīng)營和招商收入分成。l 渠道建設(shè)模式：主要適用于吸引全省的旅游和其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的企業(yè)和政府參與，配合會展模式，實現(xiàn)“節(jié)點＋渠道”的雙建結(jié)構(gòu)。并根據(jù)經(jīng)營要求，適當在線路中的石街巷收購物業(yè)自營。特色接待項目：游客接待廣場、導(dǎo)游中心、古鎮(zhèn)客棧一期216。 開發(fā)項目概要：重點項目：兩山夾一門——下寨山和黃家坡觀景臺，黑神廟和藥王廟遺址恢復(fù)，西城門恢復(fù)，黑神廟至藥王廟一線城墻遺址恢復(fù)；基本門票包含的其他景點：龍泉寺、文昌閣、趙公專祠、定廣門、趙狀元府、迎祥寺、萬壽宮、古鎮(zhèn)客棧（以上為原有門票所包含景點），觀音廟，張公館、川祖廟。 開發(fā)性質(zhì)：經(jīng)營性開發(fā)和營銷性開發(fā)216。對于資源豐富、特色突出、實力較強的企業(yè)，引導(dǎo)其長期參與，最終形成共建聯(lián)營的“貴州民族村”形態(tài)。l 資源及技術(shù)入股經(jīng)營模式：特別適用于吸引省內(nèi)具有民族、民俗、文化和創(chuàng)意等產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營者，以其所具有的特殊資源和技術(shù)，折算成股份入股，與經(jīng)營主體形成股份制經(jīng)營實體。l 物業(yè)代理模式：作為古鎮(zhèn)民居和商鋪二次開發(fā)的輔助模式，開發(fā)企業(yè)并不收購其物業(yè)產(chǎn)權(quán)，而是通過經(jīng)營管理將其統(tǒng)一到旗下的品牌中，實現(xiàn)物業(yè)增值，并代理物業(yè)所有者銷售給第三方經(jīng)營者，收取代理銷售費用。l 景點開發(fā)模式：適用于古鎮(zhèn)內(nèi)國有物業(yè)（非歷史遺存等景點、如政府所有的住宅、商鋪、土地等）的整理和開發(fā)，通過購買，獲得政府所有的國有資產(chǎn)所有權(quán)，并進行全資開發(fā)，成為與常規(guī)景點相配合的景點型商業(yè)物業(yè)，同時也是企業(yè)的自有資產(chǎn)。3. 適用商業(yè)模式說明針對以上矛盾及解決思路，以旅游景區(qū)的開發(fā)模式為主體，借鑒房地產(chǎn)、展覽、物流等多種行業(yè)的商業(yè)模式，可形成解決以上矛盾的“組合套路”。因此，解決該矛盾的關(guān)鍵在于運用先進而迅速的系統(tǒng)化經(jīng)營手法，打造系統(tǒng)化和規(guī)?；墓沛?zhèn)旅游新經(jīng)濟模式，讓原住民切身感受到與企業(yè)合作的必要性和壓力，同時再結(jié)合多種合作模式，讓原住民真正與企業(yè)形成合作開發(fā)的關(guān)系。而矛盾的協(xié)調(diào)，主要在于企業(yè)應(yīng)該站在區(qū)域經(jīng)濟運營商的角度來看待XX旅游的開發(fā)，而不是就旅游談旅游，否則，一方面會加大對經(jīng)濟價值不高的資源的投入，另一方面，也縮小了自身的贏利空間。特別是開發(fā)企業(yè)和當?shù)卣谄淅嫒后w和開發(fā)目標的不同，對于可開發(fā)的資源判斷是不同的，這就為企業(yè)的投入節(jié)奏形成了困難。該矛盾的解決方法直接影響著開發(fā)企業(yè)在處理資源結(jié)構(gòu)、