《房產(chǎn)規(guī)劃》ppt課件(文件)
【正文】 劃、房地產(chǎn)稅收 道德風(fēng)險(xiǎn) 房屋質(zhì)量；產(chǎn)權(quán)的不完善 五、房地產(chǎn)價(jià)格及影響因素 （一）房地產(chǎn)價(jià)格的基本構(gòu)成要素 土地成本 包括征地費(fèi)或拆遷補(bǔ)償費(fèi)或土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)； 勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)用 包括正式開工前發(fā)生的規(guī)劃設(shè)計(jì)、水文、地質(zhì)勘探和測(cè)繪等費(fèi)用 建安工程費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi) 開發(fā)商支付的交易稅費(fèi) 包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)支付的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值費(fèi)、印花稅、房屋買賣綜合服務(wù)費(fèi)、房屋銷售費(fèi)用 代政府部門收取的稅費(fèi) 利息 包括利用金融機(jī)構(gòu)貸款進(jìn)行前期投資所必須支付的利息 利潤(rùn) 中國(guó)房?jī)r(jià)大致構(gòu)成表（每平米） 名 目 金 額 比 例 去 向 支付人 售價(jià) 22003100 100% 政策管理部門 買房者 前期費(fèi)用 16002022 6%7% 土地成本 600900 27%29% 稅收 200300 9% 管理費(fèi) 200300 9% 建筑及拆遷安臵費(fèi) 700800 26%32% 開發(fā)銷售商等 利潤(rùn) 340600 15%20% 影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素 一般因素：包括社會(huì)因素、經(jīng)濟(jì)因素和行政因素 地域因素：指房地產(chǎn)所在地區(qū)、城市、區(qū)位、地段的因素 個(gè)別因素：分宗地條件和建筑物類別的影響 第二節(jié) 房地產(chǎn)規(guī)劃 一、進(jìn)行房地產(chǎn)規(guī)劃的原因 購(gòu)房需要大筆資金 貸款償還需要延續(xù)十幾年的時(shí)間 未來(lái)的收支變化無(wú)法充分預(yù)期 事先規(guī)劃房產(chǎn)投資現(xiàn)金流量，選擇最佳貸款組合 二、購(gòu)房與租房的決策 優(yōu) 點(diǎn) 缺 點(diǎn) 租公寓房 方便遷移、靈活；不需負(fù)維修責(zé)任，財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)較小 沒(méi)有自己的產(chǎn)業(yè)；無(wú)法重新布臵；房租可能提高 購(gòu)新房 擁有自己的產(chǎn)業(yè)；抵抗通貨膨脹，保值、增值；可按自己的意愿進(jìn)行布臵 財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)大；需要裝修費(fèi)用；遷移受限制 購(gòu)二手房 擁有自己的產(chǎn)業(yè)；價(jià)格比新房低；選擇余地大 ；周圍配套環(huán)境成熟 ；財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)相對(duì)小 維修費(fèi)用較高；設(shè)施陳舊；遷移受限制 購(gòu)房提醒 一、選擇合法正規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)商 具備五證： 《 國(guó)有土地使用權(quán)證 》 、 《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》 、 《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》 、《 建設(shè)工程施工許可證 》 、 《 商品房銷售（預(yù)售）許可證 》 具備二書： 《 住宅質(zhì)量保證書 》 和 《 住宅使用說(shuō)明書 》 二、利用住房公積金貸款 住房公積金管理中心 —— 貸款樓盤 —— 公積金個(gè)人住房貸款項(xiàng)目 住房公積金貸款利率 項(xiàng) 目 年利率（ %） 五年以下（含五年） 五年以上 商業(yè)貸款利率 三年至五年（含五年） 五年以上 公積金個(gè)人住房貸款項(xiàng)目 貸款項(xiàng)目 項(xiàng)目地址 項(xiàng)目建設(shè)單位 承辦銀行 業(yè)瑞 .秋水長(zhǎng)天 沙坪壩區(qū)上中渡口 30號(hào) 重慶業(yè)瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建行沙坪壩支行 華宇 .北城中央 北部新區(qū)高新園人和組團(tuán) 重慶華宇物業(yè)（集團(tuán)）有限公司 建行沙坪壩支行 金象 .左右 沙坪壩一心村1號(hào) 重慶崇安臵業(yè)發(fā)展有限公司 建行沙坪壩支行 俊峰 .龍鳳華庭 沙坪壩區(qū)大楊公橋 104號(hào) 重慶俊峰臵業(yè)有限公司 中行沙坪壩支行 金科 .10年城 江北區(qū)石馬河街道石子山村 重慶市金科實(shí)業(yè)集團(tuán)弘景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 農(nóng)行渝中支行 租房提醒 一、選擇地理位臵 二、選擇價(jià)格 三、周邊環(huán)境 四、簽訂租賃合同 三、購(gòu)房規(guī)劃 衡量自己的負(fù)擔(dān)能力 按每月的負(fù)擔(dān)能力估算負(fù)擔(dān)得起的房屋總價(jià)； 按想購(gòu)買的房屋價(jià)格來(lái)計(jì)算每月需要負(fù)擔(dān)的費(fèi)用；
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