【正文】 4印刷品：印刷品(樓書、傳單、海報(bào)、DM手冊(cè)等，這些廣告載體對(duì)細(xì)節(jié)要求很高，內(nèi)容要重點(diǎn)突出項(xiàng)目的各個(gè)準(zhǔn)確定位，在人的視覺(jué)上能達(dá)到一定的沖擊。活動(dòng)形式邀請(qǐng)方式，發(fā)邀請(qǐng)函活動(dòng)內(nèi)容邀請(qǐng)平頂山市相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、葉縣政府領(lǐng)導(dǎo)、一些知名人士，邀請(qǐng)葉縣電視臺(tái)對(duì)這次活動(dòng)進(jìn)行采訪跟蹤涉及部門市場(chǎng)營(yíng)銷部、綜合管理部、工程部所需道具橫幅、樂(lè)隊(duì)、現(xiàn)場(chǎng)租用臺(tái)凳、臺(tái)子搭建、音響設(shè)備、小禮品等2活動(dòng)名稱：“盛世名城”開(kāi)盤儀式活動(dòng)時(shí)間2005年X月X日活動(dòng)地點(diǎn)工地現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)目的聚集人氣，形成轟動(dòng)效應(yīng)，進(jìn)一步提高盛世名城的知名度，強(qiáng)化盛世名城的名宅形象活動(dòng)形式邀請(qǐng)方式，發(fā)邀請(qǐng)函活動(dòng)內(nèi)容邀請(qǐng)葉縣政府領(lǐng)導(dǎo)、一些知名人士，邀請(qǐng)葉縣電視臺(tái)對(duì)這次活動(dòng)進(jìn)行采訪跟蹤涉及部門市場(chǎng)營(yíng)銷部、綜合管理部、工程部所需道具需要模型、效果圖、路邊廣告、橫幅等道具備 注有可能的話可拿出一套樣板房（裝修方案競(jìng)標(biāo)），讓業(yè)主在現(xiàn)場(chǎng)深刻感受到“家”的溫馨感覺(jué)2“盛世名城”文化月活動(dòng)時(shí)間時(shí)間待定活動(dòng)地點(diǎn)葉縣縣城（建議地點(diǎn)：文化廣場(chǎng)）活動(dòng)目的可以通過(guò)該活動(dòng)，為盛世名城的促銷起到造勢(shì)和宣傳作用活動(dòng)形式促銷及公關(guān)活動(dòng)活動(dòng)內(nèi)容在葉縣舉辦各種形式的文化娛樂(lè)活動(dòng)，以盛世名城的名義舉辦呼啦圈比賽、跳繩比賽等各種形式的室外體育運(yùn)動(dòng)；或者以盛世名城名義舉辦戶外演唱會(huì)等各種形式的娛樂(lè)文化活動(dòng)涉及部門市場(chǎng)營(yíng)銷部、物業(yè)部、綜合管理部2活動(dòng)名稱：“歡歡喜喜過(guò)大年，高高興興買新房” 活動(dòng)時(shí)間2005年12月31日活動(dòng)地點(diǎn)現(xiàn)場(chǎng)售樓部活動(dòng)目的利用先期業(yè)主正式入伙“盛世名城”的時(shí)機(jī)，舉辦一次歡慶活動(dòng)，舉辦一次歡慶活動(dòng)，售樓部要搞得吉祥、隆重。主干道及小區(qū)入口布置印有盛世名城的彩旗，保證做到莊重?zé)崃?。開(kāi)盤期（~11月）階段工作重點(diǎn)： （1）樹(shù)立項(xiàng)目整體形象，強(qiáng)勢(shì)宣傳、全面釋放項(xiàng)目賣點(diǎn)，充分為項(xiàng)目造勢(shì)，迅速建立和鞏固影響力和美譽(yù)度（2）積蓄大量的潛在客戶網(wǎng)群，并先期實(shí)現(xiàn)足夠的客戶群（3）尋找社會(huì)關(guān)系客戶，尤其以團(tuán)購(gòu)為主（4）以性價(jià)比為突破點(diǎn)，配合優(yōu)惠措施和推廣造勢(shì)活動(dòng)，穩(wěn)定和拉動(dòng)客戶網(wǎng)群的增長(zhǎng)主訴求點(diǎn)：產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)（1）產(chǎn)品、配套特點(diǎn)（2）性價(jià)比（3）項(xiàng)目主題及“以人為本”的生活理念廣告語(yǔ)：以人為本 小城鎮(zhèn)的價(jià)格，大都市的享受 智能管理，盡享逍遙——給您一個(gè)“大管家” 讓您的孩子在傳世名城中健康成長(zhǎng) 媒體配合： （1）盛世名城簡(jiǎn)報(bào)、海報(bào)的投入量加大（2）電視現(xiàn)場(chǎng)跟蹤報(bào)道（3）配合一系列的營(yíng)銷公關(guān)活動(dòng)銷售目標(biāo)：經(jīng)過(guò)項(xiàng)目生活方式對(duì)買家的投入和產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)賣點(diǎn)的導(dǎo)入，預(yù)計(jì)完成推出量的25%市場(chǎng)認(rèn)購(gòu)期（~）階段工作重點(diǎn)：（1）掀起銷售過(guò)程中的高潮（2）全面釋放前期急需的客戶能量，全面擴(kuò)大客戶網(wǎng)群（3）盛世名城俱樂(lè)部的籌備及規(guī)章制度的建立（4）為將來(lái)新項(xiàng)目開(kāi)盤積蓄客戶群主訴求點(diǎn)：全面演繹住房新觀念廣告語(yǔ)： 盛世名城——給您自然園林的家 盛世名城讓您領(lǐng)略21世紀(jì)人居住新概念 住盛世名城 ，彰顯尊貴身份 尊貴生活，在盛世中品味媒體配合：（1）電視、DM單立體式廣告（2）重點(diǎn)地段戶外廣告繼續(xù)加量投入銷售目標(biāo)：預(yù)計(jì)銷售完成項(xiàng)目首期推出量的85%以上第四部分 【盛世名城】營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算一、營(yíng)銷費(fèi)用及節(jié)奏安排 1戰(zhàn)略防御期：45% 其中預(yù)熱期：10% 市場(chǎng)銷售阻擊期：15% 市場(chǎng)引爆期：20% 1戰(zhàn)略進(jìn)攻期 ：30% 強(qiáng)銷持續(xù)期：10% 后續(xù)開(kāi)發(fā)期引爆：20% 1戰(zhàn)略反攻期：25% 強(qiáng)銷鞏固期：15% 持續(xù)鞏固期：10%二、營(yíng)銷費(fèi)用配比我們以項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)面積3萬(wàn)平方米為例，均價(jià)790元/平方米，預(yù)計(jì)銷售總額為2370萬(wàn)元，%計(jì)算，約為人民幣：。（二）、系列活動(dòng) 2 活動(dòng)名稱：“盛世名城”奠基儀式 活動(dòng)時(shí)間2005年7月活動(dòng)地點(diǎn)工地現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)目的樹(shù)立現(xiàn)實(shí)和潛在客戶群的購(gòu)買信心，展現(xiàn)開(kāi)發(fā)商的實(shí)力和形象活動(dòng)形式邀請(qǐng)方式，發(fā)邀請(qǐng)函活動(dòng)內(nèi)容邀請(qǐng)葉縣政府領(lǐng)導(dǎo)、一些知名人士，邀請(qǐng)葉縣電視臺(tái)對(duì)這次活動(dòng)進(jìn)行采訪跟蹤。戶外廣告在葉縣比較醒目，展示時(shí)間長(zhǎng)，表現(xiàn)手段相對(duì)較靈活，費(fèi)用較低，不易受競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手干擾；但是，根據(jù)城管、工商等部門的要求，戶外廣告的樹(shù)立地段有限，租賃價(jià)格比較昂貴，且租賃到優(yōu)秀的廣告位并不容易，可要求相關(guān)部門免費(fèi)或優(yōu)惠給予本項(xiàng)目較好的廣告位，以減低成本。葉縣點(diǎn)播臺(tái)可考慮設(shè)置“盛世名城”項(xiàng)目背景，另外可考慮邀請(qǐng)葉縣電視臺(tái)對(duì)我們做一個(gè)專題采訪節(jié)目，每周一次，每次有不同的內(nèi)容，為期2個(gè)月，期望通過(guò)葉縣電視臺(tái)的采訪專題節(jié)目，讓葉縣人對(duì)本項(xiàng)目有一個(gè)更加深刻的認(rèn)識(shí)。突出智能化的居家環(huán)境。營(yíng)銷方式可通過(guò)廣告、活動(dòng)行銷、新聞報(bào)道、發(fā)布消息等手段，樹(shù)立品牌，樹(shù)立形象，并通過(guò)專業(yè)銷售人員與客戶進(jìn)行最全面、最深入、最密切的溝通和良好的服務(wù)形象，使之達(dá)成共識(shí)，促成銷售。（二）、項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)的整合推廣作為房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目，【盛世名城】與所有的產(chǎn)品一樣，消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目的了解主要通過(guò)對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)、居住理念的前期感性認(rèn)識(shí)與入住后的切實(shí)感受共同達(dá)成，同時(shí)也因?yàn)樵趯?duì)產(chǎn)品信息一定認(rèn)識(shí)的基礎(chǔ)上，加上銷售信息的強(qiáng)勢(shì)傳遞，最終產(chǎn)生購(gòu)買行為。 2分階段目標(biāo)時(shí)間比例物業(yè)開(kāi)盤后2月開(kāi)盤后4月開(kāi)盤后7月開(kāi)盤后10月住宅完成銷售25%完成銷售55%完成銷售80%完成銷售90%以上開(kāi)盤前為排號(hào)認(rèn)購(gòu)期（4個(gè)半月完成排號(hào)認(rèn)購(gòu)60%）六、營(yíng)銷策略基本思路（一）、基本營(yíng)銷思路：1開(kāi)盤至25%銷售節(jié)點(diǎn)以項(xiàng)目整體形象為主，以“低價(jià)高質(zhì)”的形象帶動(dòng)購(gòu)買者熱情，形成口碑，此階段應(yīng)以質(zhì)優(yōu)價(jià)實(shí)的優(yōu)勢(shì)性價(jià)比強(qiáng)勢(shì)入市。五、整體銷售階段劃分（一）產(chǎn)品形象：1樹(shù)立【盛世名城】在葉縣的高檔居住之典范形象。2公開(kāi)發(fā)售策略上，以部分低價(jià)特別優(yōu)惠從排號(hào)認(rèn)購(gòu)開(kāi)始，通過(guò)客戶口碑，把排號(hào)認(rèn)購(gòu)的方式消息傳播出去，制造搶購(gòu)的聲勢(shì)，令本項(xiàng)目知名度在短時(shí)間倍升。繼而再以不同的媒介的宣傳使本項(xiàng)目不斷升溫，配合并推動(dòng)本項(xiàng)目的銷售，并使發(fā)展商為社會(huì)所認(rèn)知，在葉縣房地產(chǎn)市場(chǎng)建立起自身形象品牌之余，使項(xiàng)目銷售不斷創(chuàng)造出佳績(jī)。大都市的享受住盛世名城人文的葉縣新城區(qū)的現(xiàn)代人居典范企劃概念描述園林生態(tài)與現(xiàn)代建筑藝術(shù)相融人文精神和現(xiàn)代時(shí)尚生活相溶品質(zhì)人文生活館主題深入描述地域人文+現(xiàn)代建筑+景觀綠化+品質(zhì)空間二、廣告總精神推廣主題:盛世文化【盛世名城】將現(xiàn)代簡(jiǎn)約的建筑風(fēng)格+現(xiàn)代人居的環(huán)境景觀+舒適高效的戶型空間+先進(jìn)便捷的智能化系統(tǒng)等諸多方面貫穿其中，形成組成主概念的各大元素。換言之，規(guī)劃設(shè)計(jì)理念、營(yíng)銷策劃立意、物業(yè)管理等概念都應(yīng)服從于這一主概念。此種方式即能增加項(xiàng)目產(chǎn)值，又能填補(bǔ)目前周邊的此類商業(yè)配套。3外立面外立面建議使用涂料或小型瓷磚（馬賽克）材料，色彩明快，與周邊建筑形成顯著差別，并保持整個(gè)外立面的完整性，最大程度的增大項(xiàng)目建筑的外觀視覺(jué)效果。所以項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)要有足夠的商業(yè)配套，充分考慮項(xiàng)目業(yè)主的生活需求；22 、項(xiàng)目規(guī)劃定位：項(xiàng)目規(guī)劃應(yīng)注重同一區(qū)域的個(gè)性化規(guī)劃設(shè)計(jì)，努力達(dá)到“別有洞天”的內(nèi)環(huán)境視覺(jué)效果，以人車分流為主體思路，在外觀及大門的設(shè)計(jì)上，應(yīng)做到有氣魄，有氣勢(shì)，有區(qū)別，使小區(qū)成為“三高產(chǎn)品”，即性價(jià)比高、品質(zhì)高、產(chǎn)品附加值高。 4區(qū)域化的威脅：項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)樾鲁菂^(qū)，周邊基礎(chǔ)配套設(shè)施不完善，這對(duì)樓盤的銷售及樓盤品質(zhì)的提升有很大影響。35規(guī)模優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目在葉縣屬規(guī)模最大的唯一的封閉式社區(qū)，即社區(qū)型居住形態(tài)，有現(xiàn)代化的物業(yè)管理，有望提高居住品質(zhì)，吸引目標(biāo)客戶群體。 （三） 項(xiàng)目的機(jī)會(huì)分析（Opportunity）3投資機(jī)會(huì)分析：隨著葉縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人民的經(jīng)濟(jì)水平改善，購(gòu)買力加強(qiáng)，而且想不斷改善居住條件的人越來(lái)越多，所以在未來(lái)時(shí)期，葉縣房地產(chǎn)將呈現(xiàn)供需兩旺的勢(shì)頭，并且本項(xiàng)目地段是葉縣的規(guī)劃重點(diǎn)，是葉縣未來(lái)的縣域中心，將來(lái)發(fā)展空間和升值空間都有很大潛力。因此許多消費(fèi)者雖對(duì)現(xiàn)在的住房不滿，但限于經(jīng)濟(jì)條件能購(gòu)買的客戶不多。 1配套優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目位于葉縣新城市中心文化東路，是城區(qū)各政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位所在區(qū)域，將來(lái)周邊配套齊全。 三、項(xiàng)目SWOT分析（一） 項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)分析（Strength）1地段優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目