【正文】 的旗幟也屬于路旗、路族對于一些地處偏僻位置、或者有一定縱深的樓盤起著重要的引導(dǎo)作用。 中國最龐大的資料庫下載　　景觀庭園可以為死板生硬的售樓環(huán)境注入活力生氣，表現(xiàn)地產(chǎn)商的細(xì)心體貼，增加親和力和溫馨感，特別適宜于住宅樓盤的包裝。 　　策略C：告謝板公開感謝市民的大力支持，樹立公司品牌形象！ 地盤包裝還包括其它一些內(nèi)容如標(biāo)志旗、大彩旗、區(qū)域旗（標(biāo)示樓盤所規(guī)劃的各個(gè)分區(qū)域）、樓棟旗（標(biāo)示不同樓棟、朝向）、警示牌（如禁煙牌、草坪保護(hù)牌等）、 歡迎牌、汽球（目面標(biāo)出樓盤名稱、標(biāo)識等，一般汽球下面都掛有條幅）、燈光照 明設(shè)備、小區(qū)總體平面圖（指出小區(qū)主要道理，建筑物分布等，有時(shí)繪制在指示板上）等等。建議在有條件的情況下在售樓部加入沙盤，這樣即能體現(xiàn)產(chǎn)品自身形象又能利于銷售人員的講解。給客戶以親身感受，增加客戶對我們產(chǎn)品的信服力、信賴感?？紤]到本項(xiàng)目的市場定位為中等偏上樓盤，目標(biāo)人群為中、高等收入家庭；再綜合本案周邊環(huán)境、小區(qū)建筑風(fēng)格、環(huán)境營造、前景規(guī)劃等特征，對其在濮陽市區(qū)樓盤中進(jìn)行定位，并通過與競爭個(gè)案的對比分析，確立本案推廣主題應(yīng)圍繞“高檔、豪華、生態(tài)、健康、水景家園”進(jìn)行，聯(lián)排別墅主題詞定為：“至尊美墅，極致人生”。樓盤的名稱就如人的名字一樣，給人的第一印象，雖說不起決定性作用，但他的卓越，往往有一我在鄭大家屬院我在鄭大家屬院種魔幻般的吸引力，而這種吸引力又貫穿于樓盤營銷的整個(gè)過程，至少可以吸引目標(biāo)客源注意產(chǎn)品本身，進(jìn)而導(dǎo)致購房決定的第二行為——索求更詳盡的資料，或來現(xiàn)場看房。本案樓盤名稱定為“昆吾花園二期”，是以昆吾花園一期而來的，有利于開發(fā)商知名度的傳播和項(xiàng)目的連續(xù)性，但由于現(xiàn)在的情形與當(dāng)時(shí)有所不同，“昆吾花園二期”此案名不足以傳達(dá)樓盤的特色與地位，就必須賦予本案一推廣案名，以傳達(dá)本案的特色，以利于樓盤的市場推廣。 推廣案名視覺、聽覺沖擊力強(qiáng)，便于刺激消費(fèi)者記憶。作為推廣案名一定要與銷售推廣主題緊密聯(lián)系起來，具有一個(gè)上下、前后的連貫性。再者，有我國著名詩人徐志摩在留學(xué)英國時(shí)寫的的詩《再別提到法國，人們都知道那里是浪漫之都，法國巴黎的時(shí)裝 巴黎的香水。二十九、 能夠很好地傳達(dá)一種健康、浪漫、高雅的文化生活，使入住的客戶有一種高高在上的優(yōu)越感。三、主題口號主題口號（一）萬千風(fēng)光康橋城會聚天之嬌子成就輝煌人生主題口號（二） 　　　　　　 至尊美墅一個(gè)樓盤的推廣分為七個(gè)時(shí)期，即籌備期、市場預(yù)熱期、內(nèi)部認(rèn)購期、開盤熱銷期、開盤保溫期、再度強(qiáng)銷期、收盤期。昆吾花園二期于2003年12月25號開始公開發(fā)售（內(nèi)部認(rèn)購），此時(shí)離春節(jié)只有25天正逢淡季。昆吾花園二期在濮陽房產(chǎn)市場應(yīng)屬大盤，從某種意義上講樓盤的操作手發(fā)應(yīng)該是領(lǐng)軍市場、引導(dǎo)市場，占據(jù)主要角色。⑶、入市價(jià)格定得太滿，未留操盤的余地和空間。促使單套總價(jià)過高，影響準(zhǔn)客戶的成交。（二）、銷售推廣分析 營銷推廣的目的是更好的為樓盤服務(wù)，是為了提升樓盤的自身形象，擴(kuò)大其知名度、美譽(yù)度，進(jìn)一步為銷售做好服務(wù)，但是昆吾花園在營銷推廣方面存在以下二個(gè)問題：⑴、廣告積累的量不夠，一直以來昆吾花園的廣告力度比較薄弱、覆蓋面小、知名度不高，除了少數(shù)幾次派單以外基本上沒有特別有效的廣告投放；⑵、廣告訴求沒有吸引力。針對目前項(xiàng)目一期具體情況和二期正在啟動(dòng)，我們建議在原有的基礎(chǔ)上通過從新推廣定位力爭快速消化一期產(chǎn)品和部分二期產(chǎn)品。 背景項(xiàng)目正處于施工階段，預(yù)定工作已經(jīng)開始，需要大量的市場導(dǎo)入人流，以便取得一個(gè)良好的開端，為二期進(jìn)入市場墊定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。推廣內(nèi)容宣傳本樓盤的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與建筑風(fēng)格等。銷售目標(biāo)套時(shí)間暫定為2004年7月日起（二）、開盤熱銷期開盤期（1－2個(gè)月），要注意做好售點(diǎn)包裝（如樣板房、看板、模型、各種銷售資料的準(zhǔn)備、售樓部陳設(shè)、人員培訓(xùn)、銷售說辭等工作），同時(shí)盡量用較小的推廣成本獲取較多的市場覆蓋面，營造聲勢，引起市場追捧。廣告表達(dá)開盤sp活動(dòng)吸引準(zhǔn)客戶。（版面及廣告順序按當(dāng)時(shí)情況調(diào)整） 派發(fā)小報(bào)15000份 加強(qiáng)現(xiàn)場布置與管理 保證周邊道路暢通 準(zhǔn)備多輛看房車接送客戶 邀請有關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)、主要媒體記者及業(yè)內(nèi)知名人士參加開盤活動(dòng) 要求保安提前進(jìn)駐準(zhǔn)備各種贈品和宣傳道具◎開盤促銷活 （一）領(lǐng)略三亞風(fēng)光浪跡天涯海角兩個(gè)售樓部同時(shí)舉行促銷活動(dòng)，為了讓業(yè)主能在炎熱的假日，演繹浪漫之旅，凡在康橋水城購房的業(yè)主，均有機(jī)會參加“浪漫三亞之行”。進(jìn)一步提高本小區(qū)子女的學(xué)習(xí)熱情。考上清華大學(xué)者開發(fā)商交四年學(xué)費(fèi)。背景項(xiàng)目工程施工進(jìn)展情況良好，整個(gè)小區(qū)已豐姿初理；項(xiàng)目主力房源已基本完成銷售，剩余房源直接決定開發(fā)商的投資利潤，應(yīng)最大程度提高銷售率。真正體現(xiàn)尊貴生活的氛圍。月圓康橋（四）、清盤期尾盤期（2－3個(gè)月），此階段大量客戶是通過老客戶介紹來購房的，因此廣宣可基本不做，而將主要工作放在對已購房客戶的聯(lián)誼上，以達(dá)到掃尾效果。傾情推出超值大奉送 為了感謝業(yè)主朋友對本案的關(guān)注和厚愛，在清盤之際，超值大奉送，凡在此期間購房業(yè)主贈送空調(diào)一臺。主要目的為樹立一期產(chǎn)品形象，促進(jìn)認(rèn)購銷售 ，并為二期產(chǎn)品造勢 ，積蓄客戶消費(fèi)群。所以建議，開盤時(shí)間定在10月黃金周內(nèi)，在加入一定的促銷活動(dòng)，在經(jīng)過前期的宣傳造勢，勢必前景以為看好。強(qiáng)銷期一般要求銷售達(dá)到60％，消化完周邊客戶。 總體分析：從具體的每階段預(yù)算時(shí)間來看，計(jì)劃在2005年9月份左右把樓盤售罄。系列報(bào)紙廣告約兩周一次，具體計(jì)劃如下：◎促銷篇（一）主題：康橋水城正式認(rèn)購 主標(biāo)：康橋愛心水城”保留房源隆重推出時(shí)間：2004年月號文案：暫略媒體：《濮陽日報(bào)》版面：半版，費(fèi)用1600元。◎ 形象篇（一）以《“水岸風(fēng)情，親水宅邸“康橋水城”，您將是一次明智的選擇。具體的的分布情況有項(xiàng)目實(shí)際而定，就我們而言，在從新推廣的情況下，建議：◎ 8月、9月預(yù)熱和內(nèi)部認(rèn)購期，這一階段我們可以打幾篇系列報(bào)道，主要介紹性的軟文和一部分促銷活動(dòng)性的廣告，以形象篇為主。主要以促銷篇、形象篇為主。四、費(fèi)用預(yù)算 教育投資： 10萬元旅游活動(dòng)： 50000元節(jié)目活動(dòng)： 50000元報(bào)紙廣告： 60000元派 單： 10000元開盤儀式： 50000元電視廣告： 30000元合 計(jì)： 32萬元 。這一階段的廣告推廣量不大，靠前期客戶積累和客戶拉動(dòng)。 ◎ 在強(qiáng)銷期 既2005年上半年。 電臺廣告： 針對我們有為數(shù)不少的周邊縣城消費(fèi)者，特建議：選取濮陽縣作試點(diǎn)，在縣電視臺做電視廣告 手機(jī)短信： 根據(jù)濮陽地區(qū)移動(dòng)和聯(lián)通的用戶情況，采用手機(jī)短信的形式，擴(kuò)大二期項(xiàng)目的知名度。在廣告畫面中以湖景效果圖為主畫面，告之受眾，加上對項(xiàng)目廣告主題定位“流淌的康河、寫意人家”的創(chuàng)意，力求具有強(qiáng)烈的視覺沖擊。水城”浪漫開盤 主標(biāo)：立登豪門 當(dāng)然高價(jià)格 主標(biāo)：別樣的感覺◎ 聯(lián)排別墅市場推廣主要廣告語：萬千風(fēng)光康橋城會聚天之嬌子成就輝煌人生◎多層住宅市場推廣主要廣告語：流淌的康河瀉意的人家 時(shí)間：2004年月日——月日此階段主要通過系列硬性廣告宣傳來傳達(dá)本樓盤的主要特色和賣點(diǎn)。平穩(wěn)期一般要求銷售達(dá)到85％。開盤期一般要求銷售率達(dá)到20％，消化周邊客戶為主。本階段也是我們廣告推廣的密集階段。項(xiàng)目經(jīng)過從新定位、推廣 。內(nèi)容主打價(jià)格和現(xiàn)房概念手段Sp活動(dòng)銷售目標(biāo)剩余房源時(shí)間2004年月日起附：促銷活動(dòng)三十一、 送物業(yè)管理費(fèi)活動(dòng)；三十二、 售房一口價(jià)活動(dòng)； 三十三、 購房回增活動(dòng)?？禈驈V告表達(dá)軟新聞炒作、相關(guān)sp活動(dòng)，為二期推廣打下基礎(chǔ)。主 題以軟廣告揭示““康橋水城” 熱銷之迷。 ◎開盤后期邀請記者對開盤的新穎宣傳方式進(jìn)行采訪和分析，以軟報(bào)道的形式加以剖析，進(jìn)一步展示開發(fā)商的實(shí)力，提升樓盤品質(zhì)（三）、開盤保溫期和再度強(qiáng)銷期強(qiáng)銷期（3－6個(gè)月），此階段要繼續(xù)擴(kuò)大開盤后的熱度，推廣費(fèi)用也要相對集中使用以達(dá)到強(qiáng)化效果，其關(guān)鍵在于通過開盤期的客戶調(diào)查及時(shí)確認(rèn)新的推廣細(xì)分，達(dá)到強(qiáng)銷目的。凡進(jìn)駐本小區(qū)的業(yè)主子女在中招考試中，考上本市重點(diǎn)高中學(xué)子每人獎(jiǎng) 1000元。 （二）舉行康橋愛心重點(diǎn)推出樓盤賣點(diǎn)，在傳達(dá)開盤信息的同時(shí)創(chuàng)造隆重聲勢。有針對性對吸引客戶；主 題結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際情況，宣傳產(chǎn)品的實(shí)質(zhì)內(nèi)容，揭開“至尊美墅，極致人生”之本質(zhì)特征。手 段以硬廣告為主，配以軟新聞炒作、工地現(xiàn)場包裝、戶外廣告為輔，在《濮陽日報(bào)》等媒體上頻頻亮相，塑造出本項(xiàng)目二期產(chǎn)品的品牌形象。目的加強(qiáng)市場的預(yù)熱，通過三個(gè)月的銷售初步積累，為開盤當(dāng)日作厚積薄發(fā)的必要準(zhǔn)備。C、通過安全設(shè)備的展示，強(qiáng)化客戶對小區(qū)安全管理的認(rèn)同 。二、銷售策略正是在總結(jié)：項(xiàng)目前期滯銷原因、項(xiàng)目銷售現(xiàn)狀分析、項(xiàng)目推廣分析基礎(chǔ)上作出新的推廣思路，讓二期項(xiàng)目以一個(gè)更利于市場的新形象、新面貌出現(xiàn)。盡管目前我們銷售人員做的可以，我們還應(yīng)精益求精，用更高的標(biāo)準(zhǔn)來提高我們的員工隊(duì)伍。在合適的時(shí)機(jī)控制好場