【正文】 200元/月4個月35人28, 　5制服主任、綜合主管1000元/人/2年2人1, 　客服800元/人/2年1人 　秩序維護員500元/人/2年15人3, 　工程400元/人/2年2人 　保潔300元/人/2年15人2, 　6餐費200元/人/月5人12, 　小 計308, ?。ㄈ┍?、綠化費用1綠化養(yǎng)護按2元/50, 　2生活水箱清洗500元/次*2次/年1, 　3化糞池清理500元/車*4車/年2, 　4生活垃圾清運a、住戶：1454戶*50元/，b、商鋪及辦公樓：25元/桶*2桶/天*365天87, 　5日常保潔耗材500元/月*12個月6, 　小 計146, ?。ㄋ模┺k公費用1通訊費（按1200元/部/年*1部電話計算）1, 　2網(wǎng)絡(luò)費每年 　3辦公用品元/年1, 　4固定資產(chǎn)更新　　　5資產(chǎn)折舊費固定資產(chǎn)按5年折舊，殘值為5％；遞延資產(chǎn)攤銷按3年計5, 　6其它活動經(jīng)費 　小 計7, 　（五）設(shè)施設(shè)備維護費1電梯年檢費7部800元/（部物業(yè)信息檔案不夠齊全；建立檔案管理制度，建立齊全的小區(qū)物業(yè)管理檔案滿意度調(diào)查不夠及時；每年四次與小區(qū)的業(yè)主或使用人進行滿意情況測評，對測評結(jié)果進行分析并及時整改。應(yīng)急處理預(yù)案不明晰；在監(jiān)控中心張貼火警、防臺、防汛等應(yīng)急預(yù)案，每年應(yīng)組織23次的應(yīng)急預(yù)案演習。1鐵柵欄圍墻維修及時性；圍墻每周一次巡查圍墻，發(fā)現(xiàn)損壞立即修復(fù)，鐵柵欄圍墻表面無銹蝕，保持圍墻完好。1綠植未施肥；按植物品種、生長狀況、土壤條件適時施肥，每年普施基肥不少于2遍，花灌木增施追肥1遍。第七章 管理規(guī)章制度（租務(wù)管理）一、房屋出租及租賃人管理規(guī)定，必須與租賃人簽訂租賃合同前通知到物業(yè)服務(wù)中心且在合同中包含物業(yè)服務(wù)費用收繳和水電費押金辦法事宜條款，并到物業(yè)服務(wù)中心辦理報備手續(xù)，應(yīng)向物業(yè)服務(wù)中心提供本次租賃合同的原件一份備案。，應(yīng)給予配合。第八章 擬定管理目標與承諾總體目標我司將全面導(dǎo)入ISO9001質(zhì)量管理體系，在秩序維護保障、設(shè)備管理、服務(wù)內(nèi)涵等方面不斷創(chuàng)新，通過專業(yè)化、規(guī)范化的物業(yè)管理服務(wù)，力爭兩年內(nèi)使“XX小區(qū)”達到省級物業(yè)管理示范和諧小區(qū)標準。管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩戴標志，行為規(guī)范，服務(wù)主動、熱情。努力提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)內(nèi)容，包括房屋共用部位、共用設(shè)備的使用管理、維修和更新；公共設(shè)施的使用管理、維修和更新；綠化、環(huán)境衛(wèi)生管理服務(wù)；路面停車的管理； 維護公共秩序；物業(yè)維修、更新費用的管理；物業(yè)檔案資料的保管和移交等；根據(jù)業(yè)主（租賃/使用人）需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)。測定依據(jù)：質(zhì)量合格的維修單數(shù)/總維修單數(shù)100%=100%◆ 綠化完好率：98%承諾標準：花草樹木按季節(jié)習性長勢良好，修剪及時，園藝造型巧致新穎。測定依據(jù)：化糞池、雨水井、污水井堵塞天數(shù)/365天100%≤2%◆ 排水管、明暗溝完好率：98%承諾標準：排水管及明暗溝無跑冒滴漏，明管表面干凈整潔。測定依據(jù)：設(shè)備正常運行時間與設(shè)備應(yīng)運行時間比≥98% Σ設(shè)備應(yīng)運行累計時間設(shè)備故障累計時間 設(shè)備完好率 = 100% Σ設(shè)備單機應(yīng)運行累計時間◆ 業(yè)主（租賃/使用人）投訴處理率：100%承諾標準：業(yè)主（租賃/使用人）投拆能及時有效解決，用戶基本滿意。測定依據(jù)：培訓(xùn)合格員工/物業(yè)服務(wù)中心上崗員工100%。有效調(diào)查表滿意份數(shù)/回收有效調(diào)查表總份數(shù)100%≥90%◆ 檔案建立完好率：98%承諾標準：檔案齊全，管理完善，簡便易查。測定依據(jù)：完好燈具數(shù)量/燈具總數(shù)量≥95%◆ 公共文體設(shè)施、雕塑、小品完好率：95%承諾標準：無損壞、干凈整潔。測定依據(jù)：保潔達標面積/保潔總面積100%≥99%◆ 道路、車場完好率：95%承諾標準：道路暢通無阻，地面平坦整潔，排水流暢，無隨意占道和改變使用功能。測定依據(jù)：完好、基本完好房面積/建筑物面積100%≥98%◆ 房屋零修、急修及時率：99%承諾標準：接到急修通知15分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，零修及時完成，不超過4小時。急修15分鐘內(nèi)、其它報修按約定時間到達現(xiàn)場，并有報修、維修和回訪記錄。管理人員、專業(yè)操作人員均按照國家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或者崗位證書持證上崗。，如未配置宿舍管理員的，在租賃合同中明確該項，由物業(yè)服務(wù)中心面向社會招聘該崗位，由產(chǎn)權(quán)單位及社區(qū)居委會進行監(jiān)督認證，經(jīng)實務(wù)培訓(xùn)后上崗，所產(chǎn)生費用有承租企業(yè)、個人分別承擔。，到本小區(qū)物業(yè)服務(wù)中心辦理入住登記手續(xù)及水電表底數(shù)確認，與租賃企業(yè)負責人或單位宿舍管理員達成一致；該租賃企業(yè)宿舍管理員應(yīng)提供一寸免冠照片兩張及身份證復(fù)印件一張及聯(lián)系方式備案，物業(yè)服務(wù)中心需明確崗位職責、要求及注意事項。果皮箱表面未清洗；果皮箱、垃圾桶每日清理二次，擦拭一次，箱（桶）無滿溢、無異味、無污跡。1消監(jiān)控系統(tǒng)不穩(wěn)定監(jiān)視系統(tǒng)不定期進行調(diào)試與保養(yǎng)，保證各項監(jiān)控設(shè)備24小時正常運行，能清楚顯示出入人員的面部特征和車輛的車牌號，錄像功能正常；公共區(qū)域綠化養(yǎng)護服務(wù)1綠化內(nèi)雜草較多；每年清除雜草五遍以上，雜草面積不大于10%。1路燈破損或不亮；路燈、樓道燈完好率不低于95%。小區(qū)進出車輛登記不夠及時；主出入口24小時值班看守、8小時立崗，并有詳細交接班記錄和外來車輛的登記記錄。年）35, 外包發(fā)生的電梯保養(yǎng)費、電梯易耗材料更換費、電梯保養(yǎng)耗材費3 滅火器的灌裝1000只*40元/只5, 　4 消防系統(tǒng)年檢費　　由產(chǎn)權(quán)人支付5 消監(jiān)控培訓(xùn)費800元2本 　6 消防系統(tǒng)維護綜合估算1, 　7 監(jiān)控系統(tǒng)維護綜合估算1, 　8 供電系統(tǒng)維護綜合估算1, 　9 排污系統(tǒng)維護綜合估算1, 　10 零星維修材料費500元/月*12個月6, 　11 生活用水系統(tǒng)維護綜合估算 　小 計56, ?。┢渌?物業(yè)服務(wù)費按一至五項和的5%提取75, 　2稅金%提取89, 　小 計164, 　二、物業(yè)服務(wù)費調(diào)整后優(yōu)化服務(wù)質(zhì)量提高服務(wù)標準服務(wù)內(nèi)容優(yōu)化前優(yōu)化后責任人日常管理與服務(wù)未公開服務(wù)電話及保修電話；公開服務(wù)電話，24小時受理業(yè)主或使用人報修。第六章 經(jīng)費收支預(yù)算（物業(yè)服務(wù)費調(diào)整）一、2012年度管理費支出預(yù)算：序號項目人數(shù)計算式年/元(含年終獎金）備注（12個月工資）(一）員工支出1主任15000元14個月70, 78, 2綜合主管13500元13個月52, 48, 3客服12100元13個月27, 36, 4工程維修員22500元13個月2人65, 84, 5秩序維護隊長12500元13個月32, 33, 6秩序維護領(lǐng)班22300元13個月2人59, 62, 7秩序維護員122200元13個月12人343, 331, 8保潔領(lǐng)班11800元13個月1人23, 24, 9保潔員141700元13個月14人309, 285, 總?cè)藬?shù)35人員工資小計982, 982, (二)社保、福利1社保33人440元12個月174, 　主任、綜合主管共2人%43, 　2節(jié)假日加班 35人（1310元/247。秩序維護隊長：1名，負責秩序維護隊內(nèi)部協(xié)調(diào)工作，積極開展培訓(xùn)及考核，定期上報工作計劃完成情況，處理小區(qū)突發(fā)或物業(yè)主管交辦的其他任務(wù)；秩序維護領(lǐng)班：2人，負責班組崗位安排，主抓班內(nèi)事務(wù)，處理上級交辦的其他任務(wù)； 秩序維護員：12人，負責小區(qū)秩序維護等日常工作；崗位細則：東側(cè)出入口門崗：實行三班24小時不間斷值勤；早、中班重要時段設(shè)門崗2人，其他時間加強小區(qū)內(nèi)外的巡視，夜班設(shè)1人；主要負責出入口人員、車輛、物品進出的管理。(三)檔案管理標準，分類成冊、管理完善、查閱方便；。（租賃/使用人）住戶開辦社區(qū)居委會商務(wù)中心、家政服務(wù)中心、24小時特約有償服務(wù)，內(nèi)容包括： （1）無償服務(wù)項目：0代訂牛奶； 0代叫出租車；0代訂報紙、雜志等報刊； 0介紹保姆、代請家教；0協(xié)助街道、派出所、居委會辦理各種事務(wù)性工作。三、積極配合協(xié)助相關(guān)單位開展各種便民服務(wù)措施：為滿足住戶不同的消費需求，物業(yè)服務(wù)中心將積極配合街道、派出所、居委會以及其他公眾服務(wù)機構(gòu)為住戶提供多種便民服務(wù)和有償性服務(wù)。四、服務(wù)標準，消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備齊全、完好無損，可隨時起用；，以熟悉操作和檢查消防監(jiān)控設(shè)備；，能及時處理各種問題；，在明顯處設(shè)立消防疏散示意圖，照明設(shè)施、引路標志完好，緊急疏散通道暢通無阻，無火災(zāi)秩序維護隱患；，明確各區(qū)域防火責任人。4．嚴禁在煤氣泄漏現(xiàn)場內(nèi)抽煙，點燃打火機和一切明火舉動。8．告誡樓內(nèi)人員勿接近易出現(xiàn)高空墜物的場所，并予明顯標識。4．準備止水沙包。（五）臺風、大暴雨應(yīng)急處理預(yù)案1．依臺風、大暴雨預(yù)報，遵照政府部門及公司布置做好預(yù)防措施及準備。：如事先未接到供電部門通知而突然停電，工程值班人員應(yīng)先檢查線路。2．專業(yè)人員進入機房關(guān)閉故障梯電源，把松閘扳手裝在制動電磁鐵上，將盤車手輪套在曵引機后端，一人壓下松閘扳手，一人轉(zhuǎn)動盤車手輪，使轎廂朝正確方向移動，移至最接近平層位置為止。4．專業(yè)人員用層門機械鑰匙打開電梯層門察看轎廂位置。4. 若業(yè)主（租賃/使用人）單元內(nèi)浸水，記錄事情發(fā)生之始末，應(yīng)盡快聯(lián)系業(yè)主（租賃/使用人）采取相應(yīng)應(yīng)急措施，并要求業(yè)主（租賃/使用人）簽字確認。抵達現(xiàn)場后，應(yīng)查明原因，關(guān)閉有關(guān)水閥。在確保人身秩序維護的前提下做好貴重物品轉(zhuǎn)移工作。如著火點的噴淋頭還未動作時，應(yīng)立即擊碎紅玻璃管，使其噴水滅火，啟動排煙系統(tǒng)。監(jiān)控中心通過相應(yīng)樓層的消防廣播，通知非工作人員迅速撤離火災(zāi)現(xiàn)場，在主要通道處設(shè)專人引導(dǎo)疏散，讓樓內(nèi)人員盡速經(jīng)秩序維護通道疏散到秩序維護地方。服務(wù)中心主管接到監(jiān)控中心的報告后，應(yīng)成立臨時滅火指揮部，制定滅火方案。三、各種突發(fā)事件處理預(yù)案（一）火災(zāi)處理預(yù)案當消防報警主機發(fā)出火警信號時，應(yīng)立即通知秩序維護巡視員到現(xiàn)場確認。二、服務(wù)措施《中華人民共和國消防法》和其他有關(guān)消防法規(guī)，實行全方位的消防管理，制定行之有效的消防秩序維護管理制度； ；，同時發(fā)動業(yè)主（租賃/使用人）參與消防秩序維護演練，提高全社區(qū)居委會的消防安全意識。（四）閑雜人等滋擾處理預(yù)案1．發(fā)現(xiàn)閑雜人員進入小區(qū)，應(yīng)盡可能地調(diào)用監(jiān)控電視鏡頭予以監(jiān)控或錄相。2．立即協(xié)助報“120”救護電話，或通知醫(yī)療救護中心；協(xié)助沒有親友、家人的的傷、病者赴醫(yī)療救護中心。5．損壞物品的應(yīng)保留現(xiàn)場，并請其家人或所在單位確認，污染環(huán)境的，通知保潔員立即掃。（二）酗酒滋事處理預(yù)案1．酗酒者（或神經(jīng)失常人）酒后滋事，應(yīng)分情況予以對待；如有嘔吐物，請保潔員（保潔員不在時應(yīng)親自）清掃，不得索取費用。做好案發(fā)現(xiàn)場的保護工作，無關(guān)人員不得擅自進入現(xiàn)場、移動任何東西。三、治安突發(fā)事件的應(yīng)急救助預(yù)案：（一）、匪警應(yīng)急處理預(yù)案：秩序維護人員在執(zhí)勤中遇有（或接報）公開使用暴力或其他手段侵害公共財產(chǎn)及業(yè)主（租賃/使用人）人身財產(chǎn)秩序維護的犯罪行為時，要切實履行秩序維護人員職責，制止犯罪行為。工程維修人員負責對樓宇自控系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)進行監(jiān)控維護。檢查情況記錄于《巡邏記錄表》。對裝修、家政人員實行臨時出入證管理。每天重點時間（7：009：00、11：0013：00、17：0019：00）主要出入口實行雙崗值勤，其他時間加強小區(qū)內(nèi)外的巡邏檢查。11. 綠地、草坪內(nèi)無堆物堆料、搭棚或侵占現(xiàn)象，無人為損壞；12. 行道樹樹干上無刻畫的現(xiàn)象，樹下距樹干