【正文】 總結(jié)：該項目產(chǎn)品單一，項目主要依靠科技運用后的“八大優(yōu)勢”為主要競爭點，同時，今年6月，美國易道打造的社區(qū)環(huán)境的落成，又新添了賣點，促進了銷售。產(chǎn)品推廣方面，以“親水住宅”為主題，運用友誼商場門前的形象推廣、發(fā)售享受特惠的認購卡、以及高密度的立體宣傳，推出休閑生活概念，運用概念引領(lǐng)客戶的消費趨向。（詳細技術(shù)指標請參看第四頁對應(yīng)表格內(nèi)容） 該項目于99年11月即開盤發(fā)售，宣傳上一直不溫不火，雖該項目不隸屬于梅江小區(qū)，但廣告中打出“梅江第一片風(fēng)景”的廣告語吸引客戶，但其銷售業(yè)績不佳，經(jīng)過1年多的推廣周期，80套別墅剛售出過半，公寓的銷售更是僅售出60%。（詳細技術(shù)指標請參看第四頁對應(yīng)表格內(nèi)容）總結(jié)：該項目注重了附加值的提高，在同檔次產(chǎn)品中拉升了住宅品質(zhì)，助推了產(chǎn)品從同等競爭中脫穎而出。綠化綠35%，區(qū)內(nèi)規(guī)劃水面23公頃，占總用地的11%，有水面的小區(qū)湖景綠化率達到40%以上。配套：216。3）通過梅江局域網(wǎng)絡(luò)平臺提供全方面的信息服務(wù)。 高新建材：運用了環(huán)保型、節(jié)能型建筑材料216。地點友誼路延長線友誼路延長線解放南路開發(fā)商順馳投資華夏經(jīng)濟房萬科計劃投資交通路況好,出行便利路況好,出行便利工程進度2002年10月底交工2002年8月底交工 可售面積79205 m270240m2多層；70%高層：30%多層：小高層：聯(lián)排別墅：面積配比多層（4層半）：高層(912層)：別墅（未開發(fā)）：（以上數(shù)據(jù)摘自《天津日報》）規(guī)劃部門對梅江南小區(qū)的發(fā)展定位是面向中高收入家庭的中高檔商品房開發(fā)的一個生態(tài)、超前型和智能化的21世紀康居社區(qū)。地點友誼南路與潭江道交口解放南路開發(fā)商津興地產(chǎn)容積率1主力總價41萬元（公寓）110萬元（別墅）梅江、梅江南總體特點分析:（1）上述居住區(qū)位于友誼路延長線上，臨近市內(nèi)繁華區(qū)，且該線路相對天玻項目所在的解放南路要熱的多，更容易吸引有效客群。（4）加劇了該區(qū)域的市場競爭。 留戀或向往河西區(qū)優(yōu)越地理位置的安居型客戶：此類客戶購買力較弱，同時又對河西區(qū)又較為眷戀，但河西區(qū)價格相對較高，由于受經(jīng)濟實力的限制，故此類人群只能以犧牲面積、地點、產(chǎn)品附加值為代價，以獲取在本區(qū)生活的條件?？蛻糁黧w：追求高檔物業(yè)的多次置業(yè)人士。第五章 規(guī)劃設(shè)計要點并以小高層來提高項目容積率。 本項目所在地梅江及梅江南區(qū)域作為天津市房地產(chǎn)開發(fā)熱點，在政府市政規(guī)劃與投入、住宅市場潛力、發(fā)展趨勢、開發(fā)方向以及銷售引導(dǎo)上都具有較強的優(yōu)勢。 玻璃廠項目位于梅江居住區(qū)東南、梅江南居住區(qū)以東，西臨市政景觀河——衛(wèi)津河，北側(cè)為城市規(guī)劃道路，東臨城市主干道——解放南路，交通十分便利。,該小學(xué)不單純?yōu)樵擁椖糠?wù),而是為總個控規(guī)單元區(qū)域內(nèi)居民服務(wù),由于項目用地南側(cè)梅江二期用地內(nèi)規(guī)劃有一規(guī)模較大的國際學(xué)校距離本項目較近,本項目內(nèi)小學(xué)就有可能不必須建設(shè),我司希望規(guī)劃調(diào)整掉該學(xué)校,但目前未確定,在規(guī)劃時仍考慮建設(shè),同時合作方表示他們出面來調(diào)規(guī)劃或建設(shè)學(xué)校,我司按規(guī)定交納有關(guān)教育建設(shè)費用。，朝向南偏東15。總體來講場地情況良好，適于完成我司規(guī)劃設(shè)想。，但大氣候還未形成，該項目如 果今年開發(fā)將具有優(yōu)勢。：玻璃廠項目如果按我司的規(guī)劃設(shè)想進行調(diào)整后，,，考慮配套的學(xué)校約1萬平米由合作方建設(shè),。 成本預(yù)測依據(jù)項目現(xiàn)狀條件、各專業(yè)配套收費標準及其他政策性收費標準、新城東區(qū)實際成本水平，在不考慮可售商業(yè)配套的情況下，單位可售面積完全成本2892元/平米，詳細構(gòu)成如下：項 目總成本(萬元）單位成本說 明一、土地成本31,3941,046合作方補償費1,00033與合作方初步確定。交易費472%臨時設(shè)施費1425臨時圍墻31萬/臨時辦公室50(裝修)/臨時圍板61萬三、主體工程費28,500950新城東區(qū)多層簽約價827元/平米,變更及簽證35元/平米,本項目按860元/平米考慮。環(huán)境設(shè)計1615環(huán)境工程總造價*10%室外照明923室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈,游泳池45015非營業(yè)性公建45015會所、居委會等3000平米，土建1200元/平米，設(shè)備及裝修300元/平米七、直接費合計80,3062,677 天津地區(qū)通過公司爭取，一般可從政府取得靈活的優(yōu)惠稅收政策，目前興業(yè)發(fā)展公司享受所得稅50%、營業(yè)稅20%(區(qū)外項目均為50%)的優(yōu)惠；住宅發(fā)展公司享受營業(yè)稅及所得稅50%的優(yōu)惠，目前初步計劃以住宅發(fā)展公司名義開發(fā)該項目，但能否實現(xiàn)稅收優(yōu)惠尚有一定的不確定性，保守測算，按國家法定稅率考慮： ：根據(jù)上述售價、成本及稅務(wù)測算，該項目總體經(jīng)營情況如下：經(jīng)濟指標單位數(shù)值（元/m2）項目總金額（萬元）銷售收入3800銷售毛利率%啟動資金獲利倍數(shù)估算成本估算成本估算成本估算成本估算成本 保本售價：3046元/m2（2）總體上來看該項目收益水平相當(dāng)理想。 資金流量及有關(guān)指標： 銷售面積（m2） 100,000 100,000 100,000 300,000 平均售價(元/m2) 15,200 15,200 15,200 45,600 銷售額 35,150 38,570 38,000 2,280 114,000 現(xiàn)金流入現(xiàn)值NPV 89,784 二、現(xiàn)金流出 付地價款 8,091 11,320 11,983 六、資金成本 245 325 52% 八、獲利指數(shù) 宗地臨近梅江的區(qū)位，將有助于今后本案的營銷、推廣。 （5）宗地內(nèi)原廠區(qū)的植被極其豐富，且種植的相對規(guī)整，同時在項目周邊有大量的綠地 和水面，在項目規(guī)劃中便于利用。（2）項目位于解放南路沿線的末端，位置相對偏遠，項目周邊 臨近配套、交通都不很完善和便利。（3）萬科的品牌及開發(fā)手法在天津處于一流水平，在競爭中處于有利位置。 可行性結(jié)論： 依據(jù)目前掌握情況及設(shè)想，預(yù)計該項目資金缺口為：2001年3季度缺口5000萬元、4季度缺口5000萬元、2002年1季度約500萬元，天津公司現(xiàn)有項目不能提供資金支持，希望總部結(jié)算中心支持。 十、地價支付貼現(xiàn)比 1,330 1,330 1,330 3,990 稅金 114,000 回款額 01年 02年 03年 04年 05年 合計 一、現(xiàn)金流入 保本銷售率： % ：就項目本身的收益水平而言，%的銷售凈利率較高,但該項目尚存在以下操作層面上的因素對項目收益有較大影響：1）稅務(wù)資源的充分運用：若實現(xiàn)用萬科住宅發(fā)展公司或興業(yè)發(fā)展公司操作該項目，取得營業(yè)稅及所得稅50%的優(yōu)惠，則可增加稅后利潤5472萬元，%。（1） 售價變動對各項經(jīng)濟指標的影響：一、售價的影響預(yù)計售價預(yù)計售價預(yù)計售價預(yù)計售價預(yù)計售價敏感系數(shù)（100%）（95%）（90%）（105%）（110%）銷售均價(元/m2)3,8003,6103,4203,9904,180 營業(yè)收入114,000108,300102,600119,700125,400 項目利潤25,46520,05314,64130,87736,289 稅后利潤14,38810,7627,13618,01421,641 銷售凈利率%%%%%% 內(nèi)部收益率%%%%%%3）1）資金峰值比例銷售凈利率% 所得稅：稅前利潤的33%；十一、營銷費用3,990133銷售收入*%十二、總投資86,7682,892網(wǎng)球場753建造成本及配套物品購置,一個標準尺寸的網(wǎng)球場為40萬建筑小品923綜合管網(wǎng)設(shè)計2037工程費的2%。室外燃氣系統(tǒng)1,55652含氣源發(fā)展基金20元/平米、區(qū)內(nèi)工程費28元/平米、灶表費3元/平米；出讓金1,96065出讓面積525畝(35萬平米)，評估價約800元/平米,應(yīng)按17%計算，應(yīng)為136元/平米，污染企業(yè)外遷可優(yōu)惠到7%，計56元/平米土地方補償費22,470749總用地525畝。一.第七章：2002年銷售6萬平米，結(jié)算6萬平米；2003年銷售8萬平米，結(jié)算8萬平米；2004年銷售7萬平米，結(jié)算7萬平米2005年銷售4萬平米，結(jié)算4萬平米。2003年開發(fā)7萬平米。 鑒于以上幾點，計劃2002年開發(fā)該項目，初步預(yù)計可在2002年初開工。，當(dāng)前基本生活配套設(shè)施不健全，需按規(guī)劃配套建設(shè)公建，并考慮部分與梅江及梅江南居住區(qū)生活配套設(shè)施的資源共享，周邊地區(qū)可利用大的商業(yè)、醫(yī)療、教育、文化、體育以及娛樂設(shè)施完備，方便居民使用，規(guī)劃中可考慮少建營業(yè)性公建。東至市政干道——解放南路，需退綠化隔離帶50米；北至市政規(guī)劃路，需退綠化隔離帶10米；西至市政景觀河——衛(wèi)津河，需退綠化隔離帶20米；南至市政規(guī)劃路。：①總用地面積: 其中: 市政待征地: 居住用地: ②總建筑面積: 居住用地容積率: 其中:非營業(yè)性公建：營業(yè)性公建：住宅總建筑面積： 住宅容積率: 　　　　　　　　　　　?、圩≌ㄔO(shè)用地: 。部分配套設(shè)施可考慮與梅江及梅江南居住區(qū)規(guī)劃的配套資源共享，但周邊地區(qū)當(dāng)前可利用的配套資源較為缺乏?；诿方懊方蠀^(qū)域的外部環(huán)境和市場情況，以及萬科在社區(qū)發(fā)展、產(chǎn)品規(guī)劃和品牌影響力、物業(yè)管理等方面的優(yōu)勢，考慮借鑒萬科新城的成功經(jīng)驗，在該地區(qū)開發(fā)低層、低容積率的聯(lián)排別墅為主的玻璃廠項目，具有良好的市場前景。4. 產(chǎn)品特征　以低層住宅產(chǎn)品為主，多層與小高層住宅為輔。2.并注意從以下幾方面著手，以達到完善的規(guī)劃設(shè)計效果。：綜合上述分析，建議本項目的建筑形式為多層。 本案目標人群來源于全市各個區(qū)，基本以河西區(qū)、南開區(qū)客戶為主。l上述條件相對都不多的項目容易炒成熱點盤，故該類人群一個明顯特點就是容易追隨熱點、潮流樓盤，且其中一部分人群購房為投資目的。（3）生態(tài)住宅區(qū)概念的提出，引導(dǎo)市場消費。多層：小高層：聯(lián)排別墅