【正文】 丙以自建房仍需繼續(xù)使用為由，拒絕拆除。甲現(xiàn)收回原出租房屋后，乙的自建房對(duì)甲來(lái)說(shuō)已經(jīng)構(gòu)成了通風(fēng)、采光方面的妨礙，根據(jù)《民法通則》第83條規(guī)定的處理相鄰關(guān)系的糾紛原則：即有利于發(fā)展生產(chǎn)、方便人民群眾的生活、公開(kāi)合理、有利于團(tuán)結(jié)互助。 從本案的實(shí)際情況來(lái)看，乙的自建房從1996年開(kāi)始，已使用20余年，歸丙繼續(xù)使用后，丙在向中胡同9號(hào)院內(nèi)又無(wú)其他廚房，一旦拆除，勢(shì)必又給丙家正常生活造成影響。有人逗留損毀綠地怎么辦案情介紹：　　海富花園前原來(lái)有一片敞開(kāi)式綠地。采取措施：　　海富管理處拓寬思路,采取了教、管、疏相結(jié)合的新招數(shù):　　教——加大宣傳力度,提高宣傳藝術(shù)。灑了水,請(qǐng)你坐,你會(huì)去坐嗎?),使人們盡享自然,而又無(wú)法作出石筍系馬等煞風(fēng)景之舉。 點(diǎn)評(píng)：克服人們的劣習(xí),不做宣傳教青工作是不行的,光靠宣傳教育也是不能的。物業(yè)公司擅自停電 法院判業(yè)主獲賠1元案情介紹:　　2002年3月25日下午4時(shí)左右，某業(yè)主家里突然被停電。業(yè)主認(rèn)為被告利用管理之便，以停電方式威逼他，給其帶來(lái)生活的極大不便，請(qǐng)求法院判決被告排除供電妨害，并向原告賠禮道歉，減收一個(gè)月管理費(fèi)，賠償經(jīng)濟(jì)損失1元和精神損失費(fèi)749元。原告提出減免一個(gè)月管理費(fèi)的請(qǐng)求，屬于雙方的物業(yè)管理合同的范圍，與本案侵權(quán)糾紛不是同一法律關(guān)系，原告應(yīng)另行主張權(quán)利；原告要求賠禮道歉和賠償精神損失的請(qǐng)求于法無(wú)據(jù)，法院不予支持；原告提出的1元經(jīng)濟(jì)損失賠償獲得法院支持。即使是作為全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)的海富花園,也未能幸免。 案情分析：　　實(shí)行封閉式管理的樓宇內(nèi)部,又何以如此呢?管理處在查處了幾例之后,發(fā)現(xiàn)樓內(nèi)廣告的派發(fā)有三種情況：一、是經(jīng)批準(zhǔn)入樓為住戶提供服務(wù)的某些人員順便所為；二、是以探訪名義上樓而實(shí)有其它意圖的住戶親友乘隙所為；三、是本人承做特定生意的個(gè)別住戶刻意所為(全面探明原因,才好逐個(gè)對(duì)癥下藥)。發(fā)現(xiàn)樓內(nèi)派發(fā)廣告,當(dāng)即接照廣告上的聯(lián)系渠道,或打電話或邀人前來(lái),指出其錯(cuò)誤做法和應(yīng)當(dāng)怎樣去做,敦促其依規(guī)行事(抓住其想促成生意的心理,’’騙’’其上門來(lái)接受教育,辦法巧妙)。 點(diǎn)評(píng)：解決難題一招靈的時(shí)候也有,但為數(shù)不多。四、突發(fā)事件篇小區(qū)內(nèi)突然停電 物業(yè)公司采取措施案情介紹：　　某日中午約一時(shí)，正值午膳時(shí)間，筆者接獲傳呼，留言為小區(qū)內(nèi)四幢住宅大樓(共約1000戶)突然停電?！　〈髽钦w安全會(huì)受影響，隱患因停電而存在； 采取措施：　　管理處針對(duì)以上問(wèn)題，逐一做出相應(yīng)措施：　　生活用水　　尋找供水點(diǎn)?！　≌彰鳌　楦鲘徫槐０矄T配備應(yīng)急燈和手電筒； 　　安排保安員持應(yīng)急燈和手電筒于消防樓梯處護(hù)送低樓層住戶上下。管理處全體職員都主動(dòng)推卻私人事務(wù)，自愿留下協(xié)助工作。在盛情難卻的環(huán)境下，員工只能道謝后接受； 　　整個(gè)事故處理過(guò)程中不斷接到住戶的查詢，但在管理處員工耐心地向每一查詢者解釋后，住戶皆接受而無(wú)一投訴； 　　柴油發(fā)電機(jī)整晚發(fā)出隆隆的響聲，無(wú)一住戶因噪音投訴。事件發(fā)生后發(fā)現(xiàn)管理處全體員工都全力以赴，辛勞地工作，井井有條的處理步驟、團(tuán)結(jié)協(xié)作精神表露無(wú)遺，令住戶感覺(jué)到所居住的物業(yè)有此專業(yè)的管理隊(duì)伍是光榮的，因此特別寫(xiě)信予以表?yè)P(yáng)。事件發(fā)生后發(fā)現(xiàn)管理處全體員工都全力以赴，辛勞地工作，井井有條的處理步驟、團(tuán)結(jié)協(xié)作精神表露無(wú)遺，令住戶感覺(jué)到所居住的物業(yè)有此專業(yè)的管理隊(duì)伍是光榮的，因此特別寫(xiě)信予以表?yè)P(yáng)。張先生認(rèn)為，管理處未經(jīng)他同意便擅自將他的房門撬開(kāi)，屬于私闖民宅的行為，是犯罪行為，張先生要求物業(yè)管理公司賠償損失。我國(guó)民法通則明確規(guī)定正當(dāng)防衛(wèi)和緊急避險(xiǎn)為抗辯的正當(dāng)理由，可以以此主張具有正當(dāng)性和合法性的侵權(quán)行為不承擔(dān)民事責(zé)任。受害人要求補(bǔ)償?shù)?，可以?zé)令受益人適當(dāng)補(bǔ)償?quot；本案中，張先生長(zhǎng)期不在家，而家中卻突然漏水，說(shuō)明漏水不是人為因素引起的，可能是水管等相關(guān)設(shè)備自然老化或其他自然因素引起的。五、保安、公共秩序篇法院認(rèn)為：　　被告收取原告停車場(chǎng)費(fèi)時(shí)明確注明收取的是車位租金，故無(wú)證據(jù)證明雙方之間存在車輛保管關(guān)系，而是車位有償使用關(guān)系，判決物業(yè)公司不承擔(dān)丟車之民事賠償責(zé)任?！　≤囕v保管關(guān)系是車主與停車場(chǎng)形成的車輛寄存與保管的合同關(guān)系?！　⊥＼噲?chǎng)收費(fèi)是服務(wù)費(fèi)。 經(jīng)法院審理認(rèn)為：物業(yè)公司的安全員無(wú)脫崗、出入完備，各安全員巡邏到位，管里處管理員值班到位，無(wú)失職責(zé)任。　　物業(yè)公司在職守范圍內(nèi)無(wú)失職現(xiàn)象，所以不承擔(dān)賠償責(zé)任。循聲看去，原來(lái)是一群外出游玩的夜歸人，正以比賽踢翻消防通道的路標(biāo)取樂(lè)。說(shuō)完即俯身將一個(gè)個(gè)被踢倒的路標(biāo)扶起來(lái)，放置好（沒(méi)有硬性要求搗亂者自己去恢復(fù)原狀，此時(shí)此地，是種恰當(dāng)?shù)倪x擇，它避免了可能發(fā)生的沖突）。但未必時(shí)時(shí)靈驗(yàn)，像本案例中，你能找醉酒的人來(lái)要錢嗎？亦不妨換個(gè)思路，先避開(kāi)鋒芒，做外圍或周邊的工作，再請(qǐng)他們出面協(xié)助，效果可能會(huì)更好。業(yè)主一走，裝修工頭就給護(hù)衛(wèi)員商量，要等第二天再搬。裝修工頭惱羞成怒，抓住了護(hù)衛(wèi)員的衣服就要?jiǎng)邮执蛉?，護(hù)衛(wèi)員冷靜的對(duì)他們說(shuō):你們要打我，想到后果了嗎？我看你們還是先給業(yè)主打電話，問(wèn)他我這樣處理對(duì)不對(duì)。點(diǎn)評(píng)：糾正違反物業(yè)管理規(guī)定的行為，不能一味來(lái)軟的，也不能一味動(dòng)硬的。房屋代管人無(wú)權(quán)出賣其代管的房屋案情介紹:　　李某在某市有四間房。李某聽(tīng)說(shuō)后，趕回某市訴至法院，要求王恢復(fù)原狀，返還房屋?！冻鞘兴接蟹课莨芾?xiàng)l例》第23條規(guī)定：代理人須按照代理權(quán)限行使代理權(quán)并履行義務(wù)。因此，該買賣協(xié)議無(wú)效。因此房屋的租賃協(xié)議是無(wú)效的，至于趙的損失，則按法律追究張的責(zé)任。迫使他不得不騰退房屋，停止?fàn)I業(yè)，其裝修房屋的損失以及停止?fàn)I業(yè)的損失都應(yīng)有張負(fù)責(zé)賠償。后雙方發(fā)生糾紛，訴諸法律。 　　在我國(guó)如何確定房地產(chǎn)的所有權(quán)呢？《城市房地產(chǎn)管理法》第59條規(guī)定：國(guó)家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。第11條規(guī)定，權(quán)利人（申請(qǐng)人）為自然人的，應(yīng)當(dāng)使用身份證上的姓名。所以只有經(jīng)過(guò)登記的房屋所有權(quán)受法律保護(hù)，權(quán)屬證書(shū)是房屋產(chǎn)權(quán)的唯一證明。那么，應(yīng)不應(yīng)該保護(hù)所謂的影子產(chǎn)權(quán)人呢？ 　　首先購(gòu)房款的真正來(lái)源、目的和原始的證據(jù)均不易查清。 　　因此商品房房地產(chǎn)案件的處理應(yīng)以各級(jí)房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的房地產(chǎn)證為依據(jù)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)的權(quán)屬問(wèn)題屬于要式契約，我國(guó)對(duì)于這種不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)做出了明確的登記制度。案例評(píng)析：　　此案例的關(guān)鍵在于判斷劉某與張某之間的贈(zèng)與關(guān)系是否成立，房屋的所有權(quán)是否轉(zhuǎn)移?！　「鶕?jù)最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行 [中華人民共和國(guó)民法通則]若干問(wèn)題的意見(jiàn)第128條：公民之間贈(zèng)與關(guān)系的成立，以贈(zèng)與物交付為準(zhǔn)，贈(zèng)與房屋，如根據(jù)書(shū)面贈(zèng)與合同辦理了過(guò)戶手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定贈(zèng)與關(guān)系成立；未辦理過(guò)戶手續(xù)，但贈(zèng)與人根據(jù)書(shū)面贈(zèng)與合同已將產(chǎn)權(quán)證書(shū)交與受贈(zèng)人，受贈(zèng)人根據(jù)贈(zèng)與合同已占有、使用該房屋的，可以認(rèn)定贈(zèng)與有效，但應(yīng)令其補(bǔ)辦過(guò)戶手續(xù)。房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司告知乙：臺(tái)灣同胞不能在本市區(qū)買商品房，乙就以自己的名義為甲在市區(qū)房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司以人民幣47455元的價(jià)格簽訂了購(gòu)房合同，隨后并支付了房款，取得了乙產(chǎn)名的購(gòu)買房屋發(fā)票并對(duì)房屋進(jìn)行裝修。 法院審理如下：　　 房屋的產(chǎn)權(quán)歸乙所有。甲是臺(tái)灣同胞，但市區(qū)房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司沒(méi)有經(jīng)營(yíng)僑匯住宅的業(yè)務(wù)范圍。 案情分析:　　原告甲不能取得訴爭(zhēng)房屋的所有權(quán)。但乙始終未說(shuō)明此房屋是用乙的名義所購(gòu)置的事實(shí)。 在一般情況下，動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移，都是以財(cái)產(chǎn)交付作為標(biāo)志。如此房屋糾紛怎么辦？案情介紹：　　劉某將一幢房屋贈(zèng)送給了家鄉(xiāng)的親戚張某，并在簽訂了書(shū)面贈(zèng)與合同的情況下，將房產(chǎn)證一并交付。因?yàn)檎l(shuí)也不能肯定其合法購(gòu)買的房產(chǎn)有一天會(huì)不會(huì)突然冒出一個(gè)影子產(chǎn)權(quán)人或背后產(chǎn)權(quán)人，從而引發(fā)權(quán)屬糾紛。因?yàn)閲?guó)家或單位在銷售這類房屋時(shí)根據(jù)具體的情況均給予了不同的優(yōu)惠政策使得房?jī)r(jià)較低，有些房?jī)r(jià)甚至低于成本價(jià)。經(jīng)過(guò)登記的房地產(chǎn)權(quán)利因受到法律的確認(rèn)，而取得社會(huì)公認(rèn)的權(quán)威，由法律依靠國(guó)家強(qiáng)制力加以保護(hù)，可以對(duì)抗權(quán)利人以外的任何人?！　〉?條規(guī)定：房屋權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對(duì)房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證。物權(quán)是排他性的權(quán)利，這是物權(quán)的效力特征。 這是《民法通則》第66條明確規(guī)定的?！睹穹ㄍ▌t》地58條規(guī)定：無(wú)效的民事行為，從行為開(kāi)始起就沒(méi)有法律約束力。　　《民法通則》第66條規(guī)定：沒(méi)有代理權(quán)，超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后的行為，只有經(jīng)過(guò)被代理人的追認(rèn)，被代理人才承擔(dān)民事責(zé)任。 案例評(píng)析：　　張某超越代理權(quán)而與王某訂立房屋買賣合同，未經(jīng)房主追認(rèn)，該合同無(wú)效。幾年后，張某見(jiàn)房屋價(jià)格日趨上漲，便自作主張，將房屋賣給了王某，雙方簽訂了協(xié)議，并辦理了產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)。 　　或許了解中海物業(yè)管理規(guī)則的業(yè)主說(shuō)了好話，打完電話，裝修工頭老實(shí)了許多，不僅同意打掃地面，還向護(hù)衛(wèi)員道了歉?！　⊙b修工人只好連夜搬運(yùn)，材料運(yùn)完之后，他們沒(méi)有清掃垃圾就想離開(kāi)。裝修工人弄臟公共場(chǎng)所地面不打掃怎么辦案情介紹：　　一天午夜，中海雅士閣某戶業(yè)主運(yùn)來(lái)不少裝修材料。倆人轉(zhuǎn)而勸阻三位醉酒滋事的同伴，一起悄然離開(kāi)。這三個(gè)人滿嘴酒氣，已呈醉態(tài)，恐怕一時(shí)難以理喻。醉酒違規(guī) 婉言糾正案情介紹：　　一個(gè)晚上，月朗星稀。 點(diǎn)評(píng):　　陳某入住小區(qū)時(shí)，已與物業(yè)公司簽訂《業(yè)主公約》，其中包括有不準(zhǔn)安防盜窗的規(guī)定，陳某已認(rèn)可，根據(jù)《民法通則》規(guī)定：企業(yè)已告知當(dāng)事人情況，雙方已簽協(xié)議，當(dāng)事人發(fā)生其他意外情況，企業(yè)不負(fù)直接責(zé)任?！　『芏嘧舭惭b了窗磁，門磁等防盜設(shè)施，但陳某安裝后的一個(gè)夏夜，因乘涼通風(fēng)后忘記關(guān)掉窗戶，當(dāng)夜小偷從窗戶潛入后盜走價(jià)值兩萬(wàn)多元的現(xiàn)金、物品等陳某認(rèn)為這是因?yàn)槲飿I(yè)公司不他安防盜窗戶的原因，于是向物業(yè)公司索賠。　　停車場(chǎng)保管收費(fèi)應(yīng)承擔(dān)保管責(zé)任。車輛保管關(guān)系與車位有償使用關(guān)系在車輛的寄存行為上是相同、一致的。物業(yè)公司必須承擔(dān)民事賠償責(zé)任。物業(yè)公司認(rèn)為收費(fèi)和賠償條件太不對(duì)等，一輛轎車一小時(shí)收費(fèi)才5元錢，室內(nèi)停放包月最嗖?00元，一旦停車場(chǎng)內(nèi)車輛丟失，車主以停車場(chǎng)負(fù)保管責(zé)任為由要求停車場(chǎng)賠償丟車的巨額損失，對(duì)停車場(chǎng)、對(duì)物業(yè)公司太不公平，由此不予賠償。本案管理處作為第三人實(shí)施緊急避險(xiǎn)行為，如果采取的緊急避險(xiǎn)措施沒(méi)有超過(guò)必要的限度，則不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。　　管理處為了他人（王小姐及其他住戶）的利益免受正在發(fā)生的損害，在無(wú)法及時(shí)與您聯(lián)系的情況下將房門撬開(kāi)進(jìn)行維修，完全符合緊急避險(xiǎn)的條件。所謂緊急避險(xiǎn)，是指為了本人或第三人的人身或財(cái)產(chǎn)或者公共利益免遭正在發(fā)生的，實(shí)際存在的危險(xiǎn)而不得已采取的一種加害于他人人身或財(cái)產(chǎn)的損害行為。前幾天，張先生家突然漏水，使樓下王小姐家里的天花板、家具、衣被受到損害。 點(diǎn)評(píng)：物業(yè)管理在旁人看來(lái)是一件輕松的工作，看看門口掃掃地便可完成。就在當(dāng)天中午，總公司收到住戶的信件，打開(kāi)一看，竟然不是投訴信而是表?yè)P(yáng)信。就在當(dāng)天中午，總公司收到住戶的信件，打開(kāi)一看，竟然不是投訴信而是表?yè)P(yáng)信。 　　在崗所有員工都完全投入于各自的工作中，整個(gè)修復(fù)工作最后于第二天上午六時(shí)完成?！　“踩?　　增派保安員到現(xiàn)場(chǎng)維持秩序和協(xié)助工作；　　安排保安員不斷于樓層間穿插巡邏，提醒住戶注意治安和消防安全?！　『髠浒l(fā)電機(jī) 　　安排專人監(jiān)控后備發(fā)電機(jī)運(yùn)行，以免出現(xiàn)故障；準(zhǔn)備充足燃料以備發(fā)電機(jī)長(zhǎng)時(shí)間的運(yùn)行需要。到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)原因出自供應(yīng)該四幢大樓電力的低壓配電柜燒毀，在征詢工程主管意見(jiàn)后，估計(jì)最少須要8個(gè)小時(shí)才能更換修復(fù)。多數(shù)情況下,還是需要采取綜合措施,才能全面加以解決。某些單位不聽(tīng)招呼繼續(xù)亂派廣告,就把其列入黑名單,嚴(yán)格限制這些單位在海富花園內(nèi)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng),直至真做出保證,并確實(shí)改正自己的違規(guī)行為。在每幢大廈入口處設(shè)置一廣告櫥窗,為向海富花園住戶傳播信息的各界人士提供廣告登載服務(wù),變堵為疏(先提供正當(dāng)渠道,再去堵歪門邪道,工作阻力就小了),進(jìn)而實(shí)現(xiàn)對(duì)其的有序管理。通過(guò)加強(qiáng)護(hù)衛(wèi)巡邏工作,很快就基本杜絕了戶外亂派招貼。如何治理亂貼亂畫(huà)案情介紹：　　亂派招貼,被人戲稱為城市的牛皮癌?！　?月27日，供電局的人要求該公司打開(kāi)配電房的門，但因其不是該公司認(rèn)識(shí)的負(fù)責(zé)本小區(qū)用電管理的工作人員，也未能提供相應(yīng)的工作證件，因此，拒絕打開(kāi)配電房。為此，業(yè)主向物業(yè)公司提出強(qiáng)烈交涉，但無(wú)任何效果。久而久之,習(xí)慣成自然。之后,海富花園的綠地中依然游人如織,但踐踏綠地的現(xiàn)象已經(jīng)較為鮮見(jiàn)。針對(duì)午后至零時(shí)人們出入較多的特點(diǎn),此間的中班護(hù)衛(wèi)指定一人重點(diǎn)負(fù)責(zé)綠地的巡邏,同時(shí)規(guī)定管理處其他員工若發(fā)現(xiàn)有人踐踏綠地,都要主動(dòng)上前勸阻(辦事有分工,管事不分家,這為高水準(zhǔn)物業(yè)管理所必須),把綠地管理擺上重要版面,不留真空；　　疏——營(yíng)造客觀情境,疏導(dǎo)游人流向。春、夏、秋的傍晚時(shí)分,眾多住戶和游客都喜歡在這里駐足小慧,裝點(diǎn)深南東路上這道亮麗的風(fēng)景線?！　「鶕?jù)河南省《住宅室內(nèi)裝飾裝修的管理辦法》規(guī)定：不能搭建影響他人通風(fēng)、采光、有礙觀瞻的建筑物。 點(diǎn)評(píng)：　　本案涉及的是相鄰關(guān)系中通風(fēng)、采光問(wèn)題，解決問(wèn)題的關(guān)鍵是能否任定乙的自建房對(duì)甲房屋的通風(fēng)、采光構(gòu)成妨礙，同時(shí)又要兼顧歷史形成原因和方便生活的原則。乙搬出后，甲即要求乙、丙拆自建廚房，以免影響房屋的通風(fēng)采光，雙方爭(zhēng)執(zhí)不一。從1996年起，乙租住甲北房最西2間。這就給物業(yè)管理人員出了一個(gè)題目，即：如何巧妙地借人之力，成我之事?！　≈鞴芤?jiàn)時(shí)機(jī)基本成熟，便悄悄將空調(diào)公司的人叫到一邊，告誡說(shuō)：你們應(yīng)當(dāng)知道中海物業(yè)的管理規(guī)定，如果執(zhí)意違規(guī)行事，可要考慮今后如何在我們的轄區(qū)內(nèi)做生意。他認(rèn)為物業(yè)公司規(guī)定的位置太不合理，強(qiáng)烈要求將空調(diào)孔打在窗戶上方，并且明確表示：我今天就要在這里打孔，看你們會(huì)把我怎么樣？此時(shí)，空調(diào)公司的人員還不停地在一旁說(shuō)著風(fēng)涼話，更助長(zhǎng)了業(yè)主的不滿情緒。 案情分析：　　問(wèn)題解決了，但污水管返水因何而起呢?物業(yè)管理公司及時(shí)組織有關(guān)人員進(jìn)行檢查分析，最后認(rèn)定是該樓剛剛?cè)牖?，污水管的管道?nèi)殘留建筑垃圾，平時(shí)排水量少時(shí)污水尚無(wú)大恙，用水高峰期時(shí)則排水不暢。　　幾分種后，維修工即帶著工具趕到現(xiàn)場(chǎng)，但此時(shí)污水已經(jīng)退去?！　⊙b修時(shí)要注意防水層如今，人們的生活條件好了，也希望住得更舒適，因此，把房子裝修得好一點(diǎn)成為人們的