【正文】 外立面也呈現(xiàn)眼前，這都對客戶有較大的吸引力，可以刺激客戶的購買意欲定價建議：梯號 D 南向單位 C 南向單位均價 ￥6,120 ￥6,08055 / 99? 38 號樓 B 梯原因：位于園林中心，既能看到園林泳湖，又可看到北向的園林景觀，而且南北向通風(fēng)對流，與 35 號樓和 50 號樓之間的樓距是整個組團中最寬的，整體條件最優(yōu)秀，而且園林泳湖與中心園林的完善成熟，樓宇外立面的展現(xiàn)，增加了其產(chǎn)品的附加值03 單位雖然南北對流，但受 A 梯 06 單位及 B 梯 08 單位的主臥所遮擋，令南向的景觀和采光減弱定價建議：整梯均價 ￥5,980單位 北向均價 ￥5,930單位 南向均價 ￥6,。52 / 9953 / 99? 在售單位與將推單位的素質(zhì)對比在售單位基本處于園林的中心區(qū)，享有環(huán)繞水體園林景觀的支持，而且明年初園林環(huán)境基本成形，可以完全呈現(xiàn)出亮麗的面目；即將推出的單位處于園區(qū)后面，缺乏相應(yīng)的園林景觀支持，同時更靠近石崗路和倉庫區(qū)，影響整體的形象，因而在價格上整體比在售單位的均價稍低。? 消費心理：他們在選擇購房時將抱著謹(jǐn)慎、猶豫的態(tài)度，仔細(xì)與其它項目進行對比，更會傾聽親朋好友的意見及推薦，同時對促銷中的優(yōu)惠比較看重，追求高性價比50 / 99 價格定位 價格定位考慮因素? 過往推售中存在的自我競爭嚴(yán)重，在未來的定價及推廣中應(yīng)梳理在售及將推產(chǎn)品的均衡性；? 考慮市場各種因素的影響，雖然來年樓市不穩(wěn)定的因素較多，但在經(jīng)濟利好的牽引下，樓市仍將穩(wěn)定地增長；? 考慮客戶對各單位的景觀、朝向、戶型的喜好，有效調(diào)整各單位之間的價差，使各單位的價格更均衡。? 需求面積、間隔要求：70100㎡的單位包括兩房二廳至三房二廳不等，以間隔實用為選擇標(biāo)準(zhǔn)。? 生活環(huán)境要求：希望居住環(huán)境寧靜清謐，可以遠(yuǎn)離煩囂的騷擾，渴求大自然的氣息，能感受到小區(qū)高層次的文化氛圍，同時擁有高度安全保障。而且作為傳播的載體，在組團的命名上，繼承了保利花園的傳統(tǒng)，以柔性作為命名的主調(diào)性。故此，在下一年度的推廣中，強調(diào)文化地產(chǎn)這一核心差異：做國家級文化地產(chǎn)第一品牌保利花園項目從入市開始便開始致力于文化地產(chǎn)的打造，作為文化地產(chǎn)的先驅(qū)者， “第一品牌”也是當(dāng)之無愧的。45 / 99? 文化地產(chǎn)——樹立保利花園的鮮明旗幟，跳出框架但作為品牌核心的價值，必須不可復(fù)制且具有唯一性的。在品牌的推廣過程中， “國家級”是品牌利益基礎(chǔ)與核心內(nèi)涵。集團式的推廣必然比單個項目推廣勢能更大，集團品牌與項目品牌相輔相承，相互促進，形成了保利花園的推廣一種契機； ? “國家級”的元素雖然閃光，但元素過于硬朗及單一，面對推陳出新的市場，如果推廣策略不能跳出原有的框架，便難以取得市場的長期關(guān)注。43 / 99 項目現(xiàn)有情況分析? “國家示范小區(qū)”是保利花園的利益所在，也是保利花園項目品牌中的靈魂。而富力現(xiàn)代廣場則在產(chǎn)品的附加值上大做文章，實現(xiàn)項目的提升。? 政府政策的影響“”事件影響了開發(fā)商的動作模式 ,造成了一定的壓力 ,政府的宏觀調(diào)控和加息使市場需求出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性調(diào)整 ,明年政府將會加大對房地產(chǎn)市場調(diào)控的力度，控制樓價的增長，從而使會使不少的買家持幣觀望。? 區(qū)內(nèi)競爭會逐慚激烈預(yù)計未來海珠區(qū)各板塊將不斷有發(fā)展商推出大型樓盤。? 加息壓力依然存在從各項經(jīng)濟指標(biāo)上反映，中國經(jīng)濟仍然存在加息的壓力。 項目面臨的威脅? 各區(qū)域間競爭激烈縱觀整個廣州市場地產(chǎn)市面上場，從以往較集中的的狀態(tài)。? 海珠區(qū)教育部門表示，由于現(xiàn)在本區(qū)新開發(fā)的樓盤較多，而當(dāng)年規(guī)劃的小區(qū)配套學(xué)校的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)普遍較低，所以制定出“爭取開發(fā)商增加投入” 、 “相鄰兩校地塊合并” 、 “置換用地”三大建設(shè)方案，有力地提升海珠區(qū)的教育配套，更有利于本區(qū)樓市的良性發(fā)展。生活配套為斷完善、市政建設(shè)為不斷進行，且土地資源豐富，展望示來，各大發(fā)展商將會在同區(qū)推出大規(guī)模的樓盤，這必會引起各區(qū)的關(guān)注，從而使板塊升值。由于工業(yè)大道中板塊同質(zhì)化產(chǎn)品競爭激烈，如光大花園的和榕風(fēng)景、富力現(xiàn)代廣場 G1G6 棟、都是以中小戶型為主，所以在自身產(chǎn)品缺乏亮點的情況下并不利于本項目與同質(zhì)化的產(chǎn)品競爭。小區(qū)離石溪村較近，那里的外來人口多，成為治安的隱患。? 50 號樓、51 號樓的部份單位可以眺望江景，視野較開闊。? 客戶資源豐富自保利開發(fā)房地至今，旗下各樓盤的客戶數(shù)不勝數(shù)，保利品牌的口碑，再加上原有龐大的客戶群，這將為我們后期新貨的推售提供強大的客戶資源，我們可通過線下的推廣和針對原有客戶（舊業(yè)主）的推售方式實現(xiàn)舊客戶的資源再利用。而且“保利”這個品牌經(jīng)過十幾年的發(fā)展，亦已經(jīng)成為品質(zhì)的保證。但戶型面積稍大，與本項目大面積戶型的目標(biāo)客戶存在重疊。05 年將有兩個項目推出市場，分別是保利集團的保利海棠花園和珠江南景園新一期產(chǎn)品。熙源、佳信花園（二期）30 / 99? 琶洲板塊特點：交易會分館正式落戶琶洲會展中心，掀起了該區(qū)域的投資熱潮，并輻射帶動周邊的板塊，像：赤崗板塊、員村板塊等，各板塊住宅售價持續(xù)攀升。該板塊對本項目基本不存在較大的影響。代表項目：金海灣、中信君庭、藍(lán)色康園? 廣州大道南板塊特點：該板塊主要是珠江投資的羅馬家園和時代集團的時代廊橋。板塊內(nèi)聚集著廣州知名的發(fā)展商，如：保利、光大、恒大、城啟，各大發(fā)展商都希望在此分一杯羹，推出大量產(chǎn)品，以吸引市場關(guān)注，更加劇了區(qū)域項目之間的競爭。此規(guī)劃為海珠區(qū)的房產(chǎn)發(fā)展提供指引的同時，也為區(qū)域發(fā)展帶來利好。? 沿廣佛線發(fā)展軸：西部舊城——工業(yè)大道板塊——廣州大道南專業(yè)市場——新客港，是海珠島南岸各重要功能組團的之間聯(lián)系線。該意見的出臺，放寬了區(qū)內(nèi)適齡兒童入讀本區(qū)學(xué)校的限制，有效解除了市民對子女入學(xué)的顧慮，能吸引更多外區(qū)的居民到海珠區(qū)居住甚至購房，有利于促進本區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。26 / 99 影響海珠區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的因素海珠區(qū)政府今年繼續(xù)以“把海珠區(qū)建設(shè)成為適宜創(chuàng)業(yè)發(fā)展和生活居住的現(xiàn)代化生態(tài)城區(qū)”作為指導(dǎo)方針，逐步完善區(qū)內(nèi)的設(shè)施，為區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)發(fā)展提供更良好的條件，令海珠區(qū)房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展。海珠區(qū)居民消費結(jié)構(gòu)變化情況 2022 年 19 月月均消費額（元） 消費結(jié)構(gòu)（%）2022 年 19消費結(jié)構(gòu)（%）人均消費性支出 1074 100 100食品 446 衣著 53 家庭設(shè)備用品及服務(wù) 58 醫(yī)療保健 83 交通和通信 147 教育文化娛樂服務(wù) 170 居住 85 雜項商品和服務(wù) 32 ? 居民儲蓄增長迅速，消費潛力不斷增大2022 年 19 月，海珠區(qū)人均儲蓄存款為 2154 元，人均儲蓄傾向（人均儲蓄存款占人均總收入的比重）為 %。工業(yè)經(jīng)濟效益綜合指數(shù)達(dá) %。? 固定資產(chǎn)投資加速增長，項目建設(shè)進展順利；全社會固定資產(chǎn)投資完成 億元，同比增長 %；南天國際酒店用品批發(fā)市場升級改造工程、華南汽貿(mào)廣場汽車市場項目和百安居廣州海珠建材物流中心等多個大型重點項目均進入建設(shè)施工階段。代表項目：百順臺置業(yè)觀點：白云新城的整體開發(fā)必然將北部市場帶旺，原有的發(fā)展態(tài)勢將會徹底改變。置業(yè)觀點：市場是有一定需求，但現(xiàn)有的發(fā)展速度導(dǎo)致在未來競爭中成為最弱勢的社群?；ǘ紖^(qū)目前在售的多個樓盤都較為接近新機場，新機場投入使用后，各發(fā)展商都在打著新機場牌，以吸引投資型買家。代表項目：祈福新邨、錦繡生態(tài)園、錦繡趣園、廣州雅居樂花園、華南新城置業(yè)觀點：會展經(jīng)濟優(yōu)勢的逐步顯現(xiàn)，將會為該區(qū)域帶來更廣闊的投資前景，投資型的產(chǎn)品將會大量涌現(xiàn)，吸引更多的投資者進入市場。而今年交易會正式在琶洲會展中心設(shè)立分會場，為周邊項目帶來更多的生機，投資者瞄準(zhǔn)板塊及周邊的項目，銷售出現(xiàn)一個新高潮，項目的銷售價格持續(xù)攀升。置業(yè)觀點：由于產(chǎn)品眾多，競爭激烈，各項目已經(jīng)出現(xiàn)混戰(zhàn)的局面，如何走出困局將成為關(guān)鍵。江景項目金碧灣以中小戶型為主，而天鵝灣則以大戶型為主，在產(chǎn)品定位上存在較大的差別，沒有形成直接的對抗。代表項目：萬科城市花園、黃埔花園、金碧世紀(jì)花園? 新濱江板塊特點：隨著環(huán)島路規(guī)劃的公布及開始施工的利好消息傳出，海珠區(qū)將重點發(fā)展濱江經(jīng)濟帶和白鵝潭周邊旅游觀光休閑購物區(qū)，將真正實現(xiàn)“環(huán)島經(jīng)濟”發(fā)展戰(zhàn)略。代表項目：駿景南苑、旭景家園、中?？党?、盈彩美居、金碧世紀(jì)花園、美林湖畔花園置業(yè)觀點：員村儲備用地的規(guī)劃指標(biāo)為可出讓土地面積為 45萬平方子米，規(guī)劃性質(zhì)為酒店、居住、商業(yè)用地，是員村未來的居住社區(qū)中心。該板塊特殊的地理位置，對其他板塊起到一定的影響作用。17 / 99 熱點區(qū)域分析廣州“南拓、北優(yōu)、東進、西聯(lián)”的政策持續(xù)發(fā)展，今年的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出全面發(fā)展的良好局面，各區(qū)熱點精彩紛呈。16 / 99? 申亞的成功今年，廣州地區(qū)成功申辦 2022 年的亞運會。對廣州發(fā)展的促進作用主要有：? 吸引港商進駐發(fā)展，如新世界地產(chǎn)、合和、和記黃埔、恒基兆業(yè)等地產(chǎn)巨頭陸續(xù)進入本地房地產(chǎn)市場，能為本地房地產(chǎn)市場注入新元素，加強競爭機制，為本地市場提供更為優(yōu)質(zhì)的地產(chǎn)物業(yè)。最終令房地產(chǎn)更加健康有序地發(fā)展。? 醞釀“住宅節(jié)能”規(guī)范在廣州市建委 “墻材革新與建筑節(jié)能工作會議”上明確，廣州市被定為“夏熱冬暖地區(qū)”開展建筑節(jié)能的試點城市。防止一屋多售、重復(fù)抵押、違規(guī)銷售已抵押房屋等行為的發(fā)生。戶籍政策的改革，對廣州的發(fā)展具有深遠(yuǎn)的意義：? 鼓勵人才留居本地發(fā)展，鼓勵人才在本地發(fā)展、創(chuàng)業(yè)、居留，提供有利的發(fā)展條件，在帶動本地經(jīng)濟發(fā)展的同時，也為房地產(chǎn)帶來更多的潛在置業(yè)群體，加速房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；? 打破地域的界限，加大市民的居住自由度，而對子女的入學(xué)教育問題也作出相應(yīng)的規(guī)定，有效促進房地產(chǎn)消費的市場化。主要有下列六點變化：? 調(diào)升合并貸款的最高貸款額；? 減少首付款比例；? 提高個人可貸額度比例系數(shù)；? 放寬申請貸款的貸款人關(guān)系；? 提升公積金貸款的使用頻率；? 簡化公積金審批政策，加快開發(fā)商資金流通。12 / 9971 號令頒布的影響如下：? 對于房地產(chǎn)開發(fā)商來講：開發(fā)商將在公平、公開的環(huán)境下獲取土地，并加大了獲取土地的難度及開發(fā)成本，有利于促進各開發(fā)商之間的良性競爭。另外，初始房價下降后，老百姓購房的能力將增大，令房地產(chǎn)炒家知難而退。開征物業(yè)稅會對房地產(chǎn)市場造成的影響如下：? 平抑過高的房價，降低消費者入市門檻，促進房地產(chǎn)發(fā)展。目前廣州市場供應(yīng)量充足，空置率雖然有一定回落，但仍處于一個較高的水平，廣州土地供應(yīng)比較充足，加上“爛尾樓”整頓工作是政府接下來的工作重點之一，在市民對入市更謹(jǐn)慎的情況下，樓價大幅上漲失去強有力的支持，升幅將回歸理性。加息促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰。這一政策的推出，對房地產(chǎn)市場的影響如下：? 有效保障了購房者的利益，指引加強了對房地產(chǎn)企業(yè)的限制條件，明確了他們必須在合理期限內(nèi)正式交付使用，避免了消費者無限期等待收樓的情況出現(xiàn)；? 進一步提高房地產(chǎn)的準(zhǔn)入門檻，嚴(yán)重擠壓開發(fā)商的資金鏈，加緊了市場優(yōu)勝劣汰的機制，對資金實力較弱的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的打擊相對較大；? 促使融資渠道多元化，新政策的出臺，房地產(chǎn)企業(yè)向商業(yè)銀行借貸的難度加大，促使房地產(chǎn)企業(yè)向社會融資，促進信貸趨向多元化，企業(yè)間的并購、合作發(fā)展將會不斷出現(xiàn)；? 外來資金逐漸流入房地產(chǎn)市場，融資渠道的多元化，也促進了外來的資金流入房地產(chǎn)市場，活躍了房地10 / 99產(chǎn)業(yè)的資金流動，有效規(guī)避金融信貸風(fēng)險，使房地產(chǎn)業(yè)進入良性的開發(fā)建設(shè)軌道。圖 １ ： 廣 州 市 原 八 區(qū) 商 品 住 宅 成 交 均 價 走 勢30003500400045005000550060006500700075001/20032/20033/20034/20035/20036/20037/20038/20039/200310/200311/200312/20031/20042/20043/20044/20045/20046/20047/20048/20049/2004(人 民 幣 )元 /平 方 米高 層 住 宅多 層 住 宅9 / 99 政策法規(guī)對房地產(chǎn)的影響政府政策法規(guī)對房地產(chǎn)開發(fā)的來講，具有重大的指導(dǎo)意義，對房地產(chǎn)開發(fā)起到重要的作用。2022 年的廣州房地產(chǎn)市場依然看好。社會消費品零售總額的增長，從側(cè)面反映市民手中可支配的資金持續(xù)上漲，購買能力不斷提高，為房地產(chǎn)消費提供厚實的經(jīng)濟基礎(chǔ)。置業(yè)觀點： 基礎(chǔ)配套及房地產(chǎn)投資的增長必然推動整體經(jīng)濟發(fā)展6 / 99? 居民收入及消費需求分析2022年 111月 社 會 消 費 情 況0501001502004%2%0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%社 會 消 費 品 零 售 總 額 （ 單位 ： 億 元 ）155 150 127 120 127 122 131 153 158 147同 比 增 長 率 （ 單 位 ： %） % % 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月社