【正文】 、迷人的風景、優(yōu)美的環(huán)境已是不爭的事實，其環(huán)境質(zhì)量和景觀質(zhì)量在中國名列前茅，可謂是珠三角城市群中的“一方凈土”。所以權(quán)傾朝野或者富甲一方的南北豪客，都喜歡到這座靜默安閑的海上花城來尋幽嘆靜。在個別珠三角城市大規(guī)模地挖山填海的時候，珠海卻小心翼翼地保護城市中的小山。污水處理率達到60％，垃圾處理率達到100％。近十年來，珠海先后獲得了“國家園林城市”、“國家衛(wèi)生城市”、“國家環(huán)境保護模范城市“、“中國優(yōu)秀旅游城市”、“國家生態(tài)示范區(qū)”、“國際改善居住環(huán)境最佳范例獎等多項殊榮，成為中國乃至世界最適宜人類居住的城市之一。改革開放以來，交通與珠海社會經(jīng)濟一同發(fā)展，公路形成以高等級干線公路為骨架，以城市為中心，向縣區(qū)輻射，連接主要城鎮(zhèn)、口岸、機場、港口的陸路交通網(wǎng)絡(luò)體系?，F(xiàn)航線通達50多個城市，旅客吞吐量達到103萬人次；運輸起降9146架次。新一輪基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的高潮到來，珠港澳大橋、廣珠鐵路、粵西沿海高速公路、廣珠輕軌、江珠高速等一個個交通設(shè)施的啟動和建設(shè)，尤其廣珠城際快速軌道交通工程是我省的重點工程，也是鐵道部和廣東省聯(lián)合出資修建的項目。澳門的回歸后，澳門游客每天從拱北口岸過關(guān)在珠海消費已經(jīng)成為時尚。2007年上半年珠海口岸客流繼續(xù)保持快速增長態(tài)勢，各口岸邊檢站共查驗出入境人員4139萬多人次，％；（艘）次，％。另外根據(jù)深圳皇崗口岸實行24小時通關(guān)的做法，相信在不久的將來拱北口岸也將實行類似的通關(guān)制度。珠海市體育中心的建成投入使用、全省運動會和水球錦標賽在珠海舉行，一年一度的國際賽車的舉辦，每兩年舉行的航展，將進一步提高珠海的知名度，對房地產(chǎn)市場的影響也將不可估量。2007年7月珠海與全國主要城市房價比較表 單位：元/平方米序號城市平均房價備注1廣州103512深圳209333北京137444上海183075杭州97806珠海6924注：本房價比較為所在城市的中心城區(qū)，不包括郊區(qū)。結(jié)果顯示，絕大多數(shù)人認為生活工作在珠海有安全感或基本有安全感，其中，對本市的社會治安狀況滿意的人數(shù)占53. 3%，基本滿意的人數(shù)占了44. 8%。珠海市在獲得“環(huán)境與文化競爭力最強的城市”稱號后擬定創(chuàng)建“文化珠?！?，“文化盛市”發(fā)展戰(zhàn)略。廣場文化和社區(qū)文化活動也同樣紅火。珠海市1979年年末人口360742人，全部為戶籍人口。多元化的文化特點，使得這個移民城市既保持各自的個性又相互包容相互借鑒，來自不同文化背景的人們都可以在這里自由地生活。并預測到2020年，中國將成為世界最大的旅游目的地和客源市場之一。會展業(yè)的蓬勃發(fā)展，不僅可以培育新興產(chǎn)業(yè)群，還能帶動賓館、餐飲、旅游、交通、購物、保險、通訊及整個服務(wù)貿(mào)易的發(fā)展。目前已成功舉辦了全球矚目的《世界經(jīng)濟發(fā)展宣言》等大型會議。為圓航展夢，珠海市五年來僅在展場硬件設(shè)施建設(shè)的投入就達11億元，加上基礎(chǔ)設(shè)施等其它硬件方面的投入就更多了。但自2007年得到市政府的重視，在珠海市政府批準的《珠海市旅游發(fā)展總體規(guī)劃（20072020）》中，將珠海定位為“風景旅游城市”，其中將發(fā)展“具有國際影響的、以休閑康體度假、海洋海島生態(tài)旅游、會議會展為特色的旅游產(chǎn)業(yè)”作為珠海市的主要職能之一。位于珠海斗門區(qū)的御溫泉建設(shè)溫泉、度假為主題的旅游休閑項目。1988年10月，珠海經(jīng)濟技術(shù)合作暨貿(mào)易洽談會開幕，來自國內(nèi)近80個城市的工商企業(yè)代表和近十個國家和地區(qū)客商參與。1991年3月，國際電子產(chǎn)品技術(shù)交流展覽會舉行……到了2004年，情況發(fā)生了根本性的變化。在珠海城區(qū)，竟然找不到一個能夠供幾千人開會和展覽的場所。2005年，澳門舉辦了300多個會展，其中80個為國際性會展。已經(jīng)初步形成了以廣州－東莞－深圳為中軸，包括佛山、珠海、汕頭的珠三角會展經(jīng)濟帶。2007年全世界的大型會展總數(shù)超過15萬個，其中國際會議約7萬多個，國際展覽超過8萬個。第二，綜合性強的，配套齊全，也就是說包含多種元素，既有中心酒店，也有相應(yīng)配套的公寓式住宅，也包括一些比較簡易的住宅，具備一定旅游設(shè)施，此外還有學校、幼兒園，可以對應(yīng)各個層面的客人，形成復合型的體系。在總體規(guī)劃、設(shè)計的布局里突出文化特點，發(fā)揮自己的優(yōu)勢?！∫?guī)劃清晰，受周邊輻射影響，且先于主要競爭對手為發(fā)展物業(yè)　劣 勢 （W）國內(nèi)類似物業(yè)同樣具有威脅力機 會 (O)　珠港澳大橋，輕軌等大環(huán)境利好態(tài)勢帶來商機潛力珠海市外購房者占40％，境外購房者占11％。同時這部分群體恰恰是收入增長最快的，今后他們還將分享更多中國經(jīng)濟高增長的利益。隨著世界經(jīng)濟的一體化進展，越來越多的外資企業(yè)在中國開公司、設(shè)辦事處、建工廠，越來越多的外籍人士在中國就業(yè)、生活。目前納入深圳市管理的在深就業(yè)外國人、臺港澳人員達一萬五千人。過往多為專業(yè)工程師、技術(shù)人才，如今外國人就業(yè)領(lǐng)域擴展到了藝術(shù)文化、娛樂體育等眾多方面。亞歷山大2006年在高檔公寓“世界城”投資約900萬元置業(yè)，不到一年，已經(jīng)升值近550萬元。本案的銷售價格既受珠海房地產(chǎn)市場價格影響，也受到國內(nèi)其它地區(qū)類似物業(yè)的影響。從行業(yè)上說，包括以下幾個行業(yè)(一)電信(移動通信)、煙草、金融、保險、證券、電力(供電)、石油、石化、航空、鐵道、公路管理、房地產(chǎn)、廣告、演出、城市供水供氣、汽車、醫(yī)藥、網(wǎng)站、建筑安裝、新聞出版、物業(yè)管理等企事業(yè)單位；　　(二)律師事務(wù)所、會計師事務(wù)所、稅務(wù)師事務(wù)所、評估師事務(wù)所、拍賣行、房產(chǎn)代理公司等中介機構(gòu)；　　(三)足球俱樂部、高爾夫俱樂部、酒店賓館、娛樂企業(yè)；　　(四)高新技術(shù)企業(yè)、軟件企業(yè)、集成電路企業(yè)；　　(五)外資企業(yè)、外國企業(yè)和外國企業(yè)駐華代表機構(gòu)；　　(六)設(shè)計院、科研所、學校、區(qū)級以上醫(yī)療機構(gòu)；　　(七)電臺、電視臺、報社、雜志社等傳媒機構(gòu)；　　(八)股份制企業(yè)、上市公司；　　(九)各級國家機關(guān)、事業(yè)單位、社會團體、財政部門統(tǒng)發(fā)工資的單位。這些境外人士同樣構(gòu)建了強大的物業(yè)購買力。而珠海二00五年在珠海臨時居留的外國人約有十萬人次，因投資、就業(yè)和學習等原因在珠海長期居留的外國人約有二千六百余人。2005年更推出了中國“綠卡”制度。另一個方面，這一消費力強力的中產(chǎn)階層，普遍文化水平較高，受西方文化影響較大，注重生活品質(zhì)與享受，他們西方人那樣一生中在不同的城市各居住生活若干年的意愿十分強烈，而三四十歲年齡層的“中產(chǎn)”一族都是二、三次置業(yè)的主力軍。另外中國中產(chǎn)階層也正日益壯大，可以預言，20年后中產(chǎn)階層將成為中國社會的主流。上海近3年來，%%，其中高價的位房屋，有一半被“置業(yè)候鳥”購得?！^(qū)域競爭對手不多，近2年來不會出現(xiàn)同類型項目開發(fā)商品牌國內(nèi)知名度有待進一步提高項目SWOT分析 　　　　　　　威 脅 (T) 具備會展旅游物業(yè)開發(fā)的基礎(chǔ)條件，如環(huán)境等；3）房產(chǎn)注重主題、品牌、創(chuàng)新亞太旅游部長國際會議中心房產(chǎn)的開發(fā)注重休閑旅游因素，樹立了自己的主題，將房地產(chǎn)市場和旅游市場的邊緣結(jié)合，蘊含很多創(chuàng)新的因素。有了文化主題，異質(zhì)性才能突出，才能夠把事情做到位。大型、綜合、文化第一，規(guī)模大。自2005年會展業(yè)得到了珠海市委市政府的重視，提出要“加快規(guī)劃建設(shè)會展中心，積極發(fā)展會展業(yè)”，在《珠海市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十個五年計劃綱要》中，也將會展、旅游作為珠海第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重點之一，明確了把珠海建成國際休閑度假、會議會展和旅游城市的發(fā)展目標。廣州、深圳、東莞如今是國內(nèi)會展業(yè)的核心城市，廣州的“廣交會”、深圳的中國國際高新技術(shù)成果交易會、東莞的產(chǎn)業(yè)展覽會（中國（虎門）國際服裝交易會、國際名家具（東莞）展覽會、東莞電子展、東莞食品博覽會等）等聞名全世界。會展業(yè)在珠三角地區(qū)是比較發(fā)達的。 之所以出現(xiàn)這樣的情況，有一個重要的原因就是，珠海城區(qū)缺乏大型展館和專業(yè)展館。近20個國家和地區(qū)的上千名嘉賓出席。1987年珠海國際貿(mào)易展覽中心開業(yè)后，一些全國和國際性的會展都曾對珠海趨之若鶩。目前進入設(shè)想階段的有以下幾個項目，但目前仍未有實質(zhì)性進展：與澳門隔河相望的灣仔，由澳門賭王何鴻燊推動、欲在灣仔開發(fā)“歡樂灣” 項目，把濠江沿岸及附近水域、灣仔舊城區(qū)、加林山打造成集旅游觀光、高尚社區(qū)、休閑娛樂、飲食購物為一體的綜合開發(fā)。展覽市場前景廣闊。會議接待能力已初具規(guī)模。 據(jù)不完全統(tǒng)計，在目前珠海的四、五星賓館酒店中，會議客源人數(shù)一般占接待總?cè)藬?shù)的10－15%之間，而收入比重則占到10－30%之間，接待人數(shù)和收入的比重呈現(xiàn)持續(xù)上升的態(tài)勢。珠海應(yīng)抓住機遇，利用這一機會，提升旅游檔次，發(fā)展具有個性鮮明的會展旅游業(yè)，把珠海建設(shè)成為國際旅游度假會議會展城。目前我國每年舉辦的各類展會已達3000多個，據(jù)不完全統(tǒng)計，目前全國會展覽場館約140多座，展覽總面積近100萬平方米。（一）全球會展旅游發(fā)展迅速。這樣一個人口數(shù)據(jù)后面的珠海有著非常獨特的人口現(xiàn)象：客強主弱，領(lǐng)導和主宰這個城市政治經(jīng)濟命脈的主流人群不知不覺地換成了外地人。 富有包容性與親和力的人文環(huán)境作為一座年輕的移民城市，珠海鄰近港澳，得改革開放風氣之先，是中外文化交匯之地城市居民來自五湖四海，普遍具有較高的文化素質(zhì)和開放的心態(tài)，待人友善，樂于助人，是一個多元文化并存、各種生活方式都得到充分尊重的城市。不久的將來珠海還會出現(xiàn)延綿達25公里的文化藝術(shù)長廊（情侶路改造）。高等教育方面，中山大學珠海校區(qū)、暨南大學珠海學院、清華科技園、北大教育科學園、北師大珠海校區(qū)、遵義醫(yī)學院等10多所國內(nèi)著名大學相繼落戶珠海，大學園區(qū)初步形成規(guī)模，大大提高了珠海的城市人口素質(zhì)。多年來，珠海市政府對治安工作高度重視，配備了充足的警力維持治安，設(shè)置了110巡警，在案件發(fā)生時，只需5分鐘便可趕到案發(fā)現(xiàn)場。這一切必定會吸引更多的境內(nèi)外人士向往珠海。 地理旅游環(huán)境珠海市政府十分重視城市環(huán)境景觀的建設(shè)，狠抓環(huán)境整治，大規(guī)模地清理拆除違章建筑亂擺賣、建筑垃圾、不規(guī)范戶外廣告及招牌，閑置土地全部予以綠化，并在多處設(shè)置園林小品及休閑廣場。為促進ＣＥＰＡ實施，珠海市計劃于明年上半年，在拱北口岸建設(shè)拱北口岸旅客出入境自動查驗系統(tǒng)和拱北口岸客車通道一站式電子聯(lián)檢通關(guān)系統(tǒng)。每到周末，來自澳港粵的游客過來休閑、娛樂、購物。據(jù)初步預計，乘坐廣珠城際快速鐵路，從廣州到珠海１小時內(nèi)就可到達。1997年動工興建。共有一類開放口岸5個，二類口岸17個，基本形成分工明確、布局合理的港口群。2007年更獲“最有幸福感的城市”榮譽。 中國社會科學院的一份研究報告認為，“珠海環(huán)境競爭力居全國第一，以環(huán)境優(yōu)美而國內(nèi)外馳名，其自然環(huán)境質(zhì)量、綠化水平、氣候舒適度、風景名勝優(yōu)美度等十分高?，F(xiàn)在珠海每平方公里的人口密度不超過1萬人，建筑容積率不超過35％。為了保證城市環(huán)境的舒暢寬松，珠海嚴格執(zhí)行低密度和低容積率的建設(shè)原則。所以當香港商報“穿梭南粵”采訪團到了珠海后，大家都不約而同地說“有一種很放松的感覺”。是聯(lián)系內(nèi)地與港澳的一個重要進出境口岸，也是中國南海之濱的一顆璀璨明珠。珠海地處低緯度的南亞熱帶季候風區(qū)，熱量豐富．日照充足，降雨量大而且集中。近五年產(chǎn)權(quán)酒店的發(fā)展形勢良好。如成都周邊六千個“農(nóng)家樂”。如此同時，開發(fā)商開始向二級旅游城市拓展，蘇州、寧波等地的旅游地產(chǎn)項目已經(jīng)開始起動，房價也一路走高。但這幾年在市場經(jīng)濟大潮的拉動下，國內(nèi)的休閑度假需求產(chǎn)生，有一些好的大的項目也在產(chǎn)生。如山東青島的石老人旅游度假區(qū)，現(xiàn)在和嶗山風景名勝區(qū)、青島科技開發(fā)區(qū)，幾區(qū)合一，實際上已經(jīng)脫離了旅游度假的概念。1992年國務(wù)院下發(fā)了8號文件，《關(guān)于建設(shè)國家旅游度假區(qū)若干問題的通知》，出臺了八條政策來支持國家旅游度假區(qū)的發(fā)展。自駕車旅游的一個最大特點是活動范圍擴大了，從而使一個市場的輻射力和延伸性的影響進一步擴大，形成了全國互動的局面。而不再僅僅是以往的盲目跟從。而從各個城市接待游客情況同比增長量與往年同期相比較來看，情況恰恰相反，接待人數(shù)最少的?？谝卉S成為增長幅度最大的城市，％，％(如左圖)。中國旅游發(fā)展25年，國內(nèi)旅游是從80年代中期開始，迄今 20年，隨著收入水平的不斷提高和閑暇時間的不斷增加，旅游者在這個過程中不斷成熟起來。如此調(diào)整后，我國法定節(jié)假日和周年末休息日再加上職工帶薪年休假，一年中平均休假時間超過了三分之一。北京、上海等大型城市和沿海發(fā)達地區(qū)已經(jīng)越過休閑的臨界點，逼近度假的門檻，其中有些地方已經(jīng)超越了度假門檻。之所以如此，有其深厚的背景因素：收入20032006年，隨著中國經(jīng)濟總量大幅增加，中國人均國民總收入也逐年穩(wěn)步提高。再比如現(xiàn)在很多俄羅斯的富豪只去西班牙的太陽海岸，在那兒買地蓋房子，成為穩(wěn)定的度假點。與觀光旅游不同，度假旅游有一個特點，客人認準了一個度假地，甚至一個度假酒店，其忠誠度會非常高。散客和家庭式組織方式現(xiàn)在休閑度假在方式上主要是散客和家庭式組織方式，而不是觀光旅游的團隊性組織方式。處于過渡階段，就意味著國內(nèi)的休閑在一定意義上、一定時期之內(nèi)，還是要和觀光結(jié)合在一起。結(jié)合國外度假的方式，我們認為中國休閑度假的具有如下幾個消費特點：一地時間長、度假加觀光相結(jié)合觀光旅游的基本心態(tài)是到處多看，看得越多越過癮，越覺得有所值。⑤拆遷量的大小場地已全部拆遷完成。②城市規(guī)劃對建筑設(shè)計的約束。除此之外，尚未進行其它的商業(yè)開發(fā)，基本處于原生態(tài)狀況。淇澳島人民用此款，繞全村修建了長2千米的花崗巖“白石街”以紀念抗英首捷。淇澳島是珠海的愛國主義教育基地。在這小小的淇澳島上竟有17座廟宇，浸透著濃厚的歷史文化氣息。淇澳島東望香港、深圳，南向萬山管理區(qū)，北與中山橫門、東莞虎門相毗鄰，處在穗港澳金三角中心，淇澳是珠海原規(guī)劃連接香港的伶仃洋跨海大橋周轉(zhuǎn)島（現(xiàn)伶仃洋跨海大橋改為珠港澳大橋，著陸點已改為拱北）。淇澳島僅一個自然村，島嶼面積約24平方千米（原始面積不足18平方公里），戶籍人口不到4000人。將進一步吸引外地尤其北方人士來珠休閑旅游度假和買房置業(yè)。近三個月來，消費者物價指數(shù)已連續(xù)超過5%，使得銀