瑞安花園二期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(文件)
【正文】 本年借款20000 0 10000 8000 2000 本年應(yīng)計(jì)利息2600 6501300650本年還本付息 還本 付息年末借款本息累計(jì)2房地產(chǎn)投資人民幣借款年初借款本息累計(jì) 本金 建設(shè)期利息本年借款本年應(yīng)計(jì)利息本年按約定還本付息 還本 付息年末借款本息累計(jì)3 還本資金來(lái)源上年余額攤銷折舊利潤(rùn)可利用售房收入其他4 償還等額還款本金5 償還長(zhǎng)期貸款本金能力6 長(zhǎng)期借款償還期（年）注：%計(jì)算.附表 5 現(xiàn)金流量表（全部投資）序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)2005年2006年2007年2008年1現(xiàn)金流入7060014703 100001300047600商品房銷售收入706000 100001300047600房地產(chǎn)租金收入0 自營(yíng)收入其他收入回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營(yíng)資金凈轉(zhuǎn)售收入0 2現(xiàn)金流出5470306307763540761固定資產(chǎn)投資（含方向調(diào)節(jié)）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資經(jīng)營(yíng)資金自營(yíng)部分經(jīng)營(yíng)費(fèi)用出租房經(jīng)營(yíng)費(fèi)用經(jīng)營(yíng)稅金及附加土地增值稅所得稅3凈現(xiàn)金流量(所得稅后) 累計(jì)凈現(xiàn)金流量(所得稅后)4現(xiàn)金流量(所得稅前) 累計(jì)凈現(xiàn)金流量(所得稅前) 計(jì)算指標(biāo)所得稅前所得稅后 內(nèi)部收益率（FIRR） 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV） 投資回收期（年） 基準(zhǔn)收益率（Ic） 附表 6 現(xiàn)金流量表（資本金）序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)2005年2006年2007年2008年1現(xiàn)金流入70600 10000 1300047600商品房銷售收入70600 10000 1300047600房地產(chǎn)租金收入自營(yíng)收入 其他收入 回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營(yíng)資金 凈轉(zhuǎn)售收入 2現(xiàn)金流出54703 0 6307763540761資本金84508450預(yù)售（租）用于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資自營(yíng)部分經(jīng)營(yíng)費(fèi)用出租房經(jīng)營(yíng)費(fèi)用經(jīng)營(yíng)稅金及附加土地增值稅所得稅長(zhǎng)期借款本金償還流動(dòng)資金借款償還短期借款本金償還借款利息支付償還其他應(yīng)付款3凈現(xiàn)金流量4累計(jì)凈現(xiàn)金流量 計(jì)算指標(biāo) 內(nèi)部收益率（FIRR） 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV） 基準(zhǔn)收益率（Ic）15。因此，項(xiàng)目無(wú)論從市場(chǎng)狀況、社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益來(lái)看，均具有較強(qiáng)的可行性。 建設(shè)投資風(fēng)險(xiǎn)近年，由于房地產(chǎn)發(fā)展速度過(guò)快，銀行和金融機(jī)構(gòu)均采取收緊銀根，控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和加強(qiáng)貸款管理的措施。此外，嚴(yán)格控制開(kāi)發(fā)成本，在開(kāi)發(fā)過(guò)程中廣泛引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，實(shí)行招標(biāo)承包將是行之有效的管理辦法。2006年6月底——9月15日 其中一棟住宅封頂2006年9月——12月中旬 另一棟住宅封頂2006年12月下旬——2007年2月 主體工程完成2007年2月——8月底 公共配套及園林2007年12月 項(xiàng)目竣工2008年底 項(xiàng)目基本銷售完畢七、風(fēng)險(xiǎn)分析 政策風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目為黃岐城區(qū)最樓層高檔商住項(xiàng)目，不屬于別墅項(xiàng)目，不屬于國(guó)家控制項(xiàng)目。因此，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和銷售過(guò)程中應(yīng)嚴(yán)格控制好這兩項(xiàng)指標(biāo)，實(shí)現(xiàn)預(yù)期的收益，盡量把投資風(fēng)險(xiǎn)降到最低。顯然，由于黃岐周邊地區(qū)今、明兩年只有本項(xiàng)目推出，基本沒(méi)有其它項(xiàng)目與本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)，因此，項(xiàng)目的市場(chǎng)前景
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