【正文】 服務設施。由此我們可知，對于購物中心而言，美食廣場扮演的角色既是核心店，又是顧客休憩的服務設施。但由于某某商業(yè)公園的面積廣大，隨時清運的垃圾應該先行送至多處臨時垃圾集中地，再統(tǒng)一運至處理場。（2）垃圾處理場現(xiàn)行國外 MALL 的垃圾處理方式，大都是預 先集中到一個地方，待壓縮處理后再行運走。后勤空間規(guī)劃（1）裝卸貨場38 / 103一般像某某商業(yè)公園這一類屬于近郊的大型購物中心，根據(jù)其核心店的要求，常有多處裝卸貨場的設施。前面我們曾經提及購物中心是人與人之間生活交流的場所，但是如果沒有廣場，則交流的活動將會受到嚴重的限制。從目前的規(guī)劃上來說，為了更好的發(fā)揮每條街的作用，首要是在鋪面搭配上多下功夫。所以，我們建議將部分店鋪在劃得小一些，以增強首層的營業(yè)氣氛，更有利于營造“ 旺場” 局面。然而今后經營時，一般的租戶總是要求得到更多的面積，以便能 夠陳設更多的商品，并在與其他店的競爭中取得優(yōu)勢。? 組合原則——同一主題與同一對象層的不同業(yè)種店，配置在同一區(qū)域，以增加顧客逛街的樂趣。（3） 搭配組合原則完成商品區(qū)域劃分后，接下來的第二個步驟是針對主要不同特性的專賣店，作一適當?shù)奈恢冒才?。因為根?jù)美國市場調查資料顯示，到MALL 中消 費的客人當中，有 80%的人一定會到美食廣場消費。（2） 商品區(qū)域劃分有關一般專賣店的位置規(guī)劃，可分為兩個步驟來進行：首先是依據(jù)經營理念劃分不同的商品區(qū)域范圍。同時核心店最理想的位置是在商場的最里側或是整個賣場的最里側，希望所有前往核心店的顧客都能夠先經過其他商店。以下，我們就從店鋪的配置、街道、公共空 間與后勤空間的規(guī)劃，來幫助開發(fā)商共同了解作為大型購物中心的空間特性及其與營運需求的關系。33 / 103因為一個不適當?shù)挠搀w空間格局，必然限制了營業(yè)機能發(fā)揮的成效。不僅如此，由于城南良好的社區(qū)形象和消費能力，吸引了大量其他社區(qū)消費者的前來。尤為重要的一點是，這里尚未有相同項目產生，遠未飽和的市場潛量等待引發(fā)。前車之鑒，后事之師。不僅如此，反推過來，這些旺盛人氣的餐飲娛樂場所也會促進購物場所的銷售，這兩者本是相互作用相互推動、互借其勢互造其市的。 某某商業(yè)公園的開發(fā)構想如前所述，市場精細化、專業(yè)化已是國際走向，回過頭來看成都市，在這一點上并未落后于時代趨勢，各種專業(yè)化市場紛紛確立個性，如：“泰華”服裝城、 “東華” 電腦城、 “大發(fā)”電器市場等等各類型專業(yè)市場。不同凡響的做法出奇制勝！無怪乎《Forbes》雜志稱反斗城的創(chuàng)始人 查理斯諷刺的是，玩具反斗城一開始是販賣兒童家具起家的。這一趨勢不僅在現(xiàn)在的成都有所表現(xiàn)，早在幾年前的美國已經是一個眾所周知的事實。當情勢對你不利時，就算你原先的市場聲譽再卓著也無濟于事。 百貨商店 VS 購物中心。問題是，零售 業(yè)究竟會朝何處走呢？一言以蔽之，就是專業(yè)化。商場能否旺租旺銷與商場的功能定位直接相關。隨著競爭的日趨激烈，現(xiàn)在的成都乃至整個中國，都已經進入了一個“ 商業(yè)聚焦”的時代。 本項目的出現(xiàn)，補充了區(qū)域消費空間，改變了城南的消費結構和消費方式，一種全新的消費模式——一次性集中消費行為將因此產生。27 / 103 鋪面的熱炒需要口岸、人氣、項目特色等等因素作為支撐，這些條件對于本項目而言都已具備，前景可以預見。目前項目所存在的競爭對手其實并不多，更可以說只要項目開發(fā)成功，某某商業(yè)公園在短期內應該不會存在什么同類別的競爭對手。緊接著，我們必須進一步地從商圈的分析工作來確認這些初步的設想?；旧衔覀兛梢詫⒄麄€地區(qū)的消費支出統(tǒng)計數(shù)據(jù)與該地區(qū)主要的大型購物中心的營業(yè)情況作比較，得到該地區(qū)大型商業(yè)項目在消費中所占的比例，分析近幾年比例的變化，就知道商業(yè)發(fā)展的趨勢。目前，據(jù)調查資料顯示某某商業(yè)公園所在行政區(qū)人平均年收入達 75000 元，家庭平均收入為 160000元。總而言之，這一區(qū)已經基本上聚集了大部分成都的“ 有 錢人”。因此，充分掌握商圈人口的數(shù)量，對于決定項目規(guī)模而言，是一件很重要的事情。因為交通建設有23 / 103助于其他地域的消費者前來，而與居住有關的建設將促成居民的增加。除此，也要留心本地區(qū)是否有重大的發(fā)展計劃，因這一點將吸引新的產業(yè)進駐?；旧线@可從該地區(qū)的就業(yè)市場、公共配套設施、人口統(tǒng)計、收入及消費水平、交通狀況及商業(yè)發(fā)展趨勢得知。定位的意義開發(fā)項目前期論證，既是開發(fā)商價值取向的問題，也是目標確定的問題。至于國際知名的好又多、家樂福、萬客隆、普爾斯馬特，更是雄心萬丈地已經在此建立自己的江山。項目目標客戶特征? 投資需求（關注點）19 / 103a. 區(qū)位地段b. 人氣c. 項目本身的特點、優(yōu)勢d. 發(fā)展前景? 購買力a. 理智型的投資者一旦考察顯示有利，即會果斷出手或者選擇與自身資金實力相匹配的面積進行投資。? 沖動型： 有些目標客戶屬于初始投資，由于本金到手較易，造成消費較為沖動。他們能夠接受預測前景，有承擔風險心理素質。目前“某某”正處于施工 階段，其商 業(yè)氣氛還未形成氣候，因而暫時不可與春煦路、鹽市口等黃金口岸相比較。13 / 103四、項目的 SWOT 分析 優(yōu)勢分析? 位于成都市第二中心的城南高尚社區(qū)，區(qū)域消費層次和功能較高；? 項目本身所具備的綜合消費能力突出，規(guī)模宏大；? 如此大規(guī)模的消費場所在周邊區(qū)域、乃至全成都都尚屬空白，棕北好又多的火爆在某種程度上印證出該區(qū)域相關目標客戶市場遠未飽和；? 綜合消費場所齊備，完全可以滿足消費者的多方面需求；? 充足的停車位；? 鋪面面積選擇面較大，可以滿足不同層次的目標客戶市場的要求；? 投資職業(yè)，升值前景巨大；? 開發(fā)商具有一定知名度，加強消費者信賴度；? 南門高尚社區(qū)的形象亦將對本項目的品牌形象建設增加附加值。14① 房地產開發(fā)質量管理走向規(guī)?；?、法制化。10① 府南河的改造帶動人們對居住環(huán)境、建筑、戶型的觀 念更新。6① 經過多年的行業(yè)競爭與發(fā)展，房地產業(yè)已由賣方市場變?yōu)橘I方市場。2① 多層次的住房供應體系正在形成，同時住宅小區(qū)對項目配套設施的要求也越來越高。因此可以說，某某商業(yè)公園在規(guī)模及環(huán)境綠化的指標上已經達到一個公園所應有的條件。項目所在位置四周均為住宅區(qū)，北面有銀都花園、玉林小區(qū)等著名住宅小區(qū)；東面有中華園、錦繡 花園、芳草地、棕北小區(qū)等大型高檔住宅區(qū)；向西向南有紫荊花園、紫竹苑、翠竹苑等項目，另外周邊 公里半徑內有大小房地產住宅項目及住宅區(qū)將近 50 多個。1 / 103成都某某商業(yè)公園整合行銷傳播（IMC）企劃案2 / 103目 錄目 錄 .................................................................................................................................................................................................................................................................1前 言 .................................................................................................................................................................................................................................................................3行銷傳播目標 .....................................................................................................................................................................................................................................................3第一部分 某某商業(yè)公園市場背景分析 .....................................................................................................................................................................................................3一、項目概況 ...............................................................................................................................................................................................................................................3二、開發(fā)商背景簡介 ...................................................................................................................................................................................................................................3三、市場環(huán)境分析 .......................................................................................................................................................................................................................................3四、項目的 SWOT 分析 ..............................................................................................................................................................................................................................3五、目標市場定位 .......................................................................................................................................................................................................................................3六、項目定位 ...............................................................................................................................................................................................................................................3七、開發(fā)構想 ...............................................................................................................................................................................................................................................3八、項目功能劃分建議 ...............................................................................................................................................................................................................................3第二部分 某某商業(yè)公園市場行銷戰(zhàn)略 ................................................................................................................