定向安置房項(xiàng)目“三定三限三結(jié)合”實(shí)施方案(文件)
【正文】 綜上所述，測(cè)算市政建設(shè)費(fèi)用和市政建設(shè)相關(guān)的費(fèi)用。間接成本包括有關(guān)稅費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)投資匯報(bào)額、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等。若拆遷已完成，則不計(jì)取該項(xiàng)費(fèi)用，部分完成的，已完成部門也不計(jì)取該項(xiàng)費(fèi)用。 二、定向安置用房性質(zhì) 定向安置用房是某市政府針對(duì)特定項(xiàng)目、為安置項(xiàng)內(nèi)、外農(nóng)村居民搬遷的農(nóng)（居）民的需要而建設(shè)的房屋。 比較所在區(qū)域相同用途出讓案例土地出讓金（或毛地價(jià)）水平，參照周邊水平，確定測(cè)算項(xiàng)目土地出讓金（或毛低價(jià)） 。 原則上定向安置用房銷售價(jià)格按照一級(jí)開(kāi)發(fā)成本+建安成本+相關(guān)稅費(fèi)+出讓金（毛地價(jià)）類似經(jīng)濟(jì)適用房建議的合理利潤(rùn)率（3%）進(jìn)行核定。 五、資金平衡方案 ，供地時(shí)間和收益，預(yù)測(cè)現(xiàn)金流量，得出最大現(xiàn)金流量的數(shù)額和出現(xiàn)的時(shí)間，投資回收期、內(nèi)部收益率、盈虧平衡價(jià)格等財(cái)務(wù)數(shù)值。 定向安置用房項(xiàng)目由項(xiàng)目所在區(qū)（縣）發(fā)改委、建委、規(guī)劃分局、國(guó)土分局，財(cái)政局共同組成項(xiàng)目協(xié)調(diào)小組，詳細(xì)明確各自分工和職責(zé)。 三、項(xiàng)目實(shí)施的保障措施 制定詳細(xì)的拆遷保障措施、工程進(jìn)度保障措施以及項(xiàng)目實(shí)施所需資金保障措施等保障措施。 （1）合理確定各項(xiàng)工作的順序和工作周期。 第五部分 定向安置用房組織方案 一、組織安排 按照《某市國(guó)土資源局關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目征收集體土地涉及農(nóng)村居民點(diǎn)搬遷需要建設(shè)定向安置房供應(yīng)辦法的初步意見(jiàn)》的文件精神，明確責(zé)任主體和建設(shè)主體的職責(zé)分工，提出項(xiàng)目順利開(kāi)展組織安排。 （3）當(dāng)項(xiàng)目定向安置用房建設(shè)單位成本小于區(qū)域平均開(kāi)發(fā)成本時(shí)，定向安置用房首佳按照區(qū)域平均水平確定，盈利部分需納入項(xiàng)目所在區(qū)域統(tǒng)一管理。其中財(cái)務(wù)費(fèi)用參照土地一級(jí)開(kāi)發(fā)財(cái)務(wù)費(fèi)用測(cè)算，開(kāi)發(fā)周期為二級(jí)開(kāi)發(fā)周期，二者相互不包含。 三、定向安置房分配及安置方式 需要明確定向安置房人員數(shù)量、安置方式情況以及再定向安置用房銷售過(guò)程中的購(gòu)房次序、購(gòu)房分配方式等。 兩稅一費(fèi)（營(yíng)業(yè)稅及附加）：取上述直接費(fèi)用、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用和貸款利息之和為基數(shù)，公式為（計(jì)取基數(shù)）%/%。 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)中間接費(fèi)用主要包括： 財(cái)務(wù)費(fèi)用：按照土地一級(jí)開(kāi)發(fā)直接費(fèi)用為計(jì)算基數(shù)，在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)周期內(nèi)均勻投入，按照同期貸款利率復(fù)利計(jì)算。 四、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本測(cè)算 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本包括直接成本和間接成本。 （1）市政建設(shè)成本的測(cè)算應(yīng)當(dāng)以規(guī)劃設(shè)計(jì)單位出具的投資估算或施工圖預(yù)算來(lái)確定。 （2）拆遷成本核算 依據(jù)現(xiàn)行的拆遷政策，參照項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)拆遷案例、標(biāo)準(zhǔn)對(duì)項(xiàng)目范圍內(nèi)的住宅、非住宅以及附屬物等進(jìn)行測(cè)算。 ...... （1）拆遷費(fèi)用構(gòu)成 ①拆遷補(bǔ)償及獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)：根據(jù)市政府 87 號(hào)令、京政函【2001】109號(hào)、京房管拆字【2003】808 號(hào)、京房地評(píng)字【1999】656 號(hào)等據(jù)實(shí)際情況確定。 二、拆遷方案 對(duì)項(xiàng)目范圍內(nèi)拆遷總體情況、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的說(shuō)明，包括分住宅和非住宅拆遷人口和拆遷面積數(shù)據(jù)，并經(jīng)當(dāng)?shù)剜l(xiāng)（鎮(zhèn)）、村及有關(guān)單位核實(shí)。 或者是包含上
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